Le marché immobilier locatif ne profite pas de l’embellie économique du moment et ce sont les loyers à la relocation, c’est à dire entre deux locataires, qui s’affichent en baisse pour la 5ième année consécutive.

Ce chiffre négatif et surtout sa persistance n’est vraiment pas une bonne nouvelle pour l’investisseur immobilier qui ne peut que subir la difficulté ou l’absence de volonté des locataires à payer des loyers plus élevés, malgré l’inflation, la baisse du chômage et le retour de la croissance économique.

Des loyers qui n’augmentent pas alors que la conjoncture est favorable est source d’inquiétude pour l’avenir sauf à considérer que les mouvements sociaux en cours ne pourront déboucher que sur une augmentation des revenus des moins aisés, qui se trouvent souvent être locataires de leur logement. 

 

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Dans le détail géographique de cette baisse des loyers à la relocation, on observe toujours la même partition nationale entre le Nord/Est et le grand Ouest de la France :

  • Le Nord/Est, zone de fragilité économique marquée par un moindre dynamisme démographique,  zone dans laquelle les loyers baissent le plus fortement ;
  • Le grand Ouest de la France, zone bénéficiant d’un certain dynamisme économique et démographique, zone dans laquelle les loyers baissent moins vite, voire augmentent dans quelques rares départements.

Ces chiffres confirment pleinement l’analyse du marché que nous vous proposions déjà dans notre livre « Investir dans l’immobilier » ou encore dans cet article « Dans quelles villes investir en immobilier locatif ? Quelles sont les villes à potentiel ?.

 

 

La question est alors d’essayer de comprendre les raisons qui pourraient expliquer cette baisse des loyers à la relocation ?

Essayons de comprendre les raisons de cette baisse de loyer à la relocation, c’est à dire du loyer entre deux locataires :

 



1- Cette baisse des loyers peut elle s’expliquer par l’amélioration progressive du parc immobilier avec l’arrivée de nombreux logements neuf type PINEL. Face à cette concurrence nouvelle, les propriétaires de logements locatifs anciens n’auraient alors d’autres choix que de baisser les loyers pour attirer les locataires. Ce serait alors l’application des lois traditionnelles du marché : Face à l’amélioration qualitatif et quantitatif de l’offre, les prix baissent.

2- Au contraire, faut il considérer cette baisse tendancielle des loyers comme étant la preuve d’une paupérisation toujours plus grande des locataires ? Les locataires solvables ont tous acheté leur résidence principale grâce au niveau exceptionnellement faible des taux d’intérêt ; Ceux qui restent locataires sont ceux qui n’ont pas le choix, ceux qui n’ont pas les moyens de devenir propriétaire. Ce serait alors à nouveau l’application des lois traditionnelle du marché : Face à la dégradation de la demande, en quantité et qualité, les prix baissent.

3- Enfin, cette baisse des loyers et surtout cette incapacité à imposer des hausses de loyers peut elle s’expliquer par une moindre amélioration de la qualité des logements. Dans un marché peu dynamique, la hausse des loyers, c’est à dire la hausse des prix, n’est pas automatique et doit se justifier par l’amélioration de la qualité de service apporté aux locataires.

L’amélioration de la qualité dans un logement, c’est l’amélioration de l’habitat et la réalisation de travaux d’entretien et de rénovation. En l’absence de travaux, il devient difficile d’imposer une hausse du loyer.

Cette dernière option doit être sérieusement envisagée tant le lien apparaît évident entre « effort d’amélioration et d’entretien des logements » et « niveau des loyers à la relocation ». Mais comme l’histoire de l’œuf et la poule, est ce que c’est la baisse des loyers qui explique les moindres travaux ou est ce que ce sont les moindres travaux qui expliquent une moindre augmentation des loyers ?

 

 

SONDAGE : Selon votre expérience, qu’est ce qui explique la baisse des loyers à la relocation ?

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25 Comments

  1. Il s’agit juste d’un mouvement de population vers l’ouest et vers les centres urbains….

  2. domi954 says:

    Bonjour,
    pour moi le problème de la baisse des loyers vient du fait que les locataires ne peuvent plus payer un loyer de 1/3 de leur revenus vu l’augmentation des taxes et autres augmentations de produits ou services de tous les jours. Mais très certainement que le résultat du grand débat national trouvera une solution à ce problème ,,, c’est à dire augmenter toujours plus nos impôts !!!

  3. Polaris says:

    En effet, l’évolution de tous les grands paramètres de l’investissement immobilier locatif est préoccupante :
    – prix d’achat en hausse dans les secteurs en tension
    – possible nouvelle hausse des droits de mutation pour financer la suppression de la taxe d’habitation
    – baisse des loyers à la relocation
    – augmentation constante des impôts fonciers: taxe foncière, CSG
    – progression constante des charges non refacturables au locataire: assurance PNO, travaux de remise en état
    – nombre d’impayés et de conflits locatifs en hausse
    – législation de plus en plus contraignante et tâtillonne, exigences administratives en hausse constante, systemariquement au détriment du bailleur: formalisme imposé du bail, plafonnement des loyers, travaux de rénovation énergétique, DPE, permis de louer…
    – allongement de la durée des procédures judiciaires en cas d’impayés
    -…
    Alors certes, les taux sont très bas. OK, c’est vrai. Mais est-ce une raison suffisante pour se précipiter sur un investissement qui, pour l’instant et sauf cas particuliers, présente toutes les caractéristiques d’un « couteau qui tombe » ?

    • Tout à fait d’accord avec vous toutefois je vais relativiser le propos. Il faut accepter qu’investir dans le locatif à court terme peut couter plus cher mais sera toujours une source de revenus stable si bien situé et en cas de baisse de revenus de l’investisseur.
      Même si on va à fond dans la digitalisation, tout le monde aura jusqu’à nouvel ordre besoin d’un toit sur la tête. Ce qui etait utopique c’etait de croire que les loyers allaient continuer a monter alors que le reste à vivre est de plus en plus maigre (voir crise des gilets jaunes)

  4. lapointe says:

    Bonjour,

    Il ya aussi le poids du loyer dans le revenu de ménage: en 1960 environ 10% , 2018 environ 25%
    A t on atteint une asymptote ?

    • J’ai des doutes sur vos chiffres.
      En 1960, certains logements n’avaient pas de confort, parfois même pas d’eau chaude, Les WC sur le palier, etc… Il est difficile de comparer…
      Pour ma part, en 1974, j’étais locataire d’une chambre de bonne (avec WC sur le palier !) et son montant représentait 50% de mon salaire (SMIG de l’époque, environ 1200 Fr si j’ai bonne mémoire).
      Il était impossible de trouver des locations ne représentant que 10% (ou même 20%) des revenus ! Actuellement, même si on peut trouver que le prix des locations sont toujours excessifs, ils sont plus que raisonnables par rapport à une certaine époque.

  5. Christelle says:

    Bonjour
    Je tiens tout d’abord à remercier Guillaume FONTENEAU pour ses articles que je lis quotidiennement avec attention.
    Je n’hesite pas à recommande son livre sur l’immobilier ainsi que son blog, sur les réseaux sociaux, l’information de qualité devient rare…?
    Voici mon retour d’experience sur 5 ans de location étudiante.
    Je refais des immeubles à neuf avec matériaux et rénovations de qualité, les immeubles sont tous idéalement placés pour la clientèle identifiée.
    En proposant des logements de qualité supérieur et en cherchant toujours à répondre aux besoins des locataires, j´arrive à pratiquer des tarifs supérieurs au marché.
    Je refuse tous les ans de nombreuses demandes malgré mes prix élevés.
    J’augmente très facilement mes loyers car mes concurrents n’ont pas de bien comparables, il faut toujours comparer des biens de qualité équivalents.
    Il y a une clientèle prête à payer pour la qualité et l’emplacement du bien.
    On peut faire l’annalogie entre les clients d’un formule 1 et ceux du Fouquet’s …

  6. Pour ma part je n’ai pas constaté de difficultés à la relocation. Je trouve même qu’avec le temps il est de plus en plus facile de relouer. Je n’ai quasiment aucune vacances entre 2 locataires. Pourtant mes loyers sont élevés- maximum de l’ex-encadrement des loyers voir même avec complément. Par contre, il est vrai que les logements sont impeccables. Apparemment c’est assez rare à Lille.
    Certes mes logements sont à Lille où il y a beaucoup de demandes étudiantes.
    Les loyers sont élevés parceque les prix de vente sont élevés. Et comme la demande est forte, les loyers restent élevés donc les prix à la revente sont souvent majorés de 22,5% (permet d’éviter la plus value au bout de 5 ans). En zone tendue c’est un véritable cercle vicieux. Il n’y a que la remise en place de l’encadrement des loyers qui pourrait y mettre fin. Cependant, il est clair que plus aucun propriétaire de fera de travaux visant à améliorer le confort des locataires…
    Le propriétaire qui cherche à rentabiliser son investissement est obligé de pratiquer des loyers élevés. La taxation des loyers peut aller jusque 60%.
    Pour ma part je suis taxée à près de 55% (en déduisant la csg recuperable). Sachant que j’ai un prêt qui couvrent les loyers c’est tout simplement énorme. Cet investissement me coûte. Étant en sci impossible de faire du lmnp.
    Pour me consoler je me dit que c’est comme de l’argent mis dans un perp et qui rapportera dans 20 ans…
    Clairement je ne suis pas prête à baisser les loyers. La mise en location représente beaucoup de travail et de stressant avec des locataires qui n’hésitent pas à vous déranger comme s’ils étaient à l’hôtel.
    Il y a une corrélation directe entre la taxation de l’immobilier et le montant des loyers et par conséquent la valeur des biens.
    Les pays où l’immobilier est le plus taxé ont les prix de vente et les loyers les plus élevés.
    La Grande-Bretagne est un exemple. Pourtant, les loyers sont beaucoup moins taxé qu’ici.
    En France, on taxe les propriétaires pour pouvoir ensuite donner des apl à certains locataires pour payer le loyer au propriétaires.
    C’est vraiment du grand n’importe quoi…

  7. Miss Tip says:

    Dans ma région, la baisse des loyers est la conjonction de deux facteurs :
    – beaucoup de constructions neuves et donc un prix de l’immobilier ancien très bas, malgré les taux bas (il est possible de trouver des T3, bien situés, en bon état pour 50.000 euros, dans des résidences bien entretenues, dans les villages, on touve des villas en accession à la propriété à 80.000 euros…)
    – il y a beaucoup de vacances dans le parc HLM, en dehors des villas
    – les locataires d’appartement sont souvent très peu solvables, sont là pour quelques mois avant d’avoir un logement HLM, n’ont pas les moyens de réparer et le loyer est pour l’essentiel payé par les APL…
    – il y a peu d’étudiants ayant besoin de se loger

    Le manque d’entretien des logements est une conséquence de ce phénomène : les gens veulent un loyer à 300 euros pour un T3, sans garantie de le laisser en bon état (et ce n’est pas les 300 euros de caution qui vont couvrir grand chose)… A ce prix là, le propriétaire se contente du service minimal, s’il veut après impôts et charges, ne pas être de sa poche…

  8. Laurent says:

    La baisse de loyer concerne les biens mal situés.
    Dans une agglomération étudiante , en centre Ville, bénéficiant de croissance économique, de bonnes infrastructures, 0 probleme. Et aucunement besoin de rénover. Un appart de 50m2 part en 1 Semaine

    • Patrick D says:

      Vous dites « Dans une agglomération étudiante , en centre Ville, bénéficiant de croissance économique, de bonnes infrastructures, 0 probleme ». Mais là il s’agit de l’unique type d’endroit ou la location est intéressante. Dans tous les autres endroits et surtout dans toutes les villes de moins de 50.000 habitants, la location n’est plus intéressante.
      La moyenne tend donc vers une baisse des loyers et une désaffection des bailleurs.

      Petite remarque à Guillaume :
      Vous pourriez prendre en compte dans les causes possibles de la baisse des loyers les constructions de logements HLM dans des zones qui ne sont pas en manque de logements. Ces logements neufs bien subventionnés ont une rentabilité très facile à attendre même si les loyers sont 20 % inférieurs aux autres logements.
      Pour compenser, les bailleurs privés sont obligés de baisser leur loyer quitte à avoir une rentabilité négative.
      Vous pourriez aussi prendre en compte le travail de l’ANAH qui propose des aides sous conditions de loyers inférieurs au marché, sachant qu’elle fait ses propres calculs de loyers de marché et qu’elle inclut dans ces calculs les loyers des logements subventionnés …
      De même que les logements Scellier, etc .. sont des logements neufs qui imposent une baisse des loyers. Quand un bailleur est voisin d’un immeuble en Scellier, il doit baisser ses loyers pour rester crédible.
      Bref, tout est fait pour que les loyers baissent mais cela n’empêche pas l’augmentation des taxes.

      • Miss Tip says:

        Autres zones où les prix à la location ne baissent pas : les zones touristiques où il manque de logement en locatif à l’année, où il n’y a pas la concurrence des HLM et où les prix de vente des biens immobiliers sont dopés par les retraités venus de régions plus prospères ou des acheteurs étrangers…
        Ailleurs (y compris à proximité de zones touristiques), c’est plutôt la baisse…

  9. Bonjour

    Quelle est la valeur marchande,( hors frais d’achat). Y-a-t-il un garage et combien est-il loué ?

  10. Vanille says:

    Je n’ai pas de problème de relocation de mes appartements nus malgré le fait qu’ils soient à la campagne car ceux ci sont très bien entretenus et avec du cachet. Je n’augmente pas souvent les loyers , sauf entre 2 locations . Je ne vis que de mes revenus fonciers depuis 6 ans après avoir investi depuis 15 ans. Aujourd’hui en plus, j’ai ouvert un gîte et chambres d’hôtes à la campagne dans un corps de ferme avec beaucoup de cachet à 15km du lac du Bourget et j’ai un monde fou . Je ne pourrai malheureusement pas en ouvrir un autre car je suis coincée par la fiscalité qui nous bloque à 23000€ de chiffre d’affaire , au delà c’est le RSI à payer et la rentabilité n’est plus au rdv. Par contre, il faut savoir tout faire soi même (travaux, comptabilité, fiscalité…) sinon la rentabilité en prend un coup. Mais pour le moment , malheureusement en France il n’y a rien qui rapporte et qui soit sur dans le temps. Chaque jour ce gouvernement invente une taxe pour plomber l’économie et le moral des investisseurs et ces changements incessants de fiscalité ne nous permet pas de pouvoir nous projeter.

  11. Oui Vanille c’est vous qui allez vous faire projeter (et nous autres, accessoirement) par la fiscalité…..

  12. Polaris says:

    J’habite une ville moyenne du Sud de la France concernée par le dispositif « Denormandie », avec une antenne universitaire. L’office HLM locale à tellement de mal à remplir ses appartements qu’elle passe des annonces sur LBC, dans la presse locale et sur des affiches 4×3. Les critères d’éligibilité (notamment en termes de revenus) sont franchement larges pour le marché local. Une amie a récemment loué un de ces appartements et me l’ a fait visiter. Bon, évidemment le bâtiment n’a aucun cachet, c’est une résidence des années 70 rénovée. Ce n’est pas en centre ville mais très proche tout de même (moins de 10mn à pied, 5 mn en vélo ou en bus). Les abords ne sont pas exceptionnels, mais il y a des pelouses et des arbres entretenus et des parkings privatifs. Les communs et les appartements ont été entièrement refaits à neuf, c’est franchement bien équipé (cuisine, salle de bain), plutôt spacieux, isolation du bâtiment par l’extérieur, les charges modérées. Le loyer est 25-30% moins cher que l’équivalent dans le parc privé. Je me demande bien comment un bailleur privé va parvenir à concurrencer cette offre, surtout en prenant en compte le travail énorme que représente l’organisation d’un chantier de rénovation lourde comme l’exige le Denormandie…

  13. Collectivisation par rachat à la casse des logements privés en bon état ou en mauvais état avec amende et / ou décote, par des superstructures étatiques ingérées et ingérables par regroupement

    Des souvenirs ??

  14. Patrick D says:

    J’ai eu un bruit de couloir comme quoi les mairies pouvaient obliger les bailleurs privés à faire des travaux pour rénover des logements dégradés, puis faire les travaux à la place du bailleur si celui-ci refuse (ou n’a tout simplement pas les moyens), puis exige du bailleur le remboursement des travaux et récupère les logements en paiement à très bas prix, puis revend au même prix les logements aux sociétés HLM locales. Le résultat serait une récupération des logements loués par les privés à très bas prix pour en faire des logements HLM « supérieurs en centre ville » avec une mixité sociale de fait. Les charges et obligations étant beaucoup plus légères pour les HLM, ces sociétés récupèrent des logements très rentables pour elles alors qu’ils étaient déficitaires pour les bailleurs privés.
    Bref, une excellente affaire sur le dos de ces bailleurs et au final la garantie d’avoir plus de logements HLM « de qualité » dans les villes.
    Je n’ai pas d’exemples précis autour de moi mais par contre je vois tous les jours l’intolérance des mairies qui classifient des logements de bailleurs, surtout voire uniquement privés, en logement insalubres ou dégradés pour des pécadilles qui étaient la norme reconnue quand le logement a été réalisé.
    Affaire à suivre.

  15. les bruits de couloir donnent de regrettables effets tunnels, surtout en matière de fiscalité…!

    un changement de majorité avec embardée à gauche bornée peut rapidement légitimer une telle législation idéologique et spoliatrice

  16. Bonjour
    Je suis desole étant locataire a Montpellier mon le loyer augmente chaque année je ne comprends pas comment on peut écrire un article du loyer tous les ans et baisse en tout cas c’est pas le cas ici

  17. Bonjour

    à MICHEL

    Je confirme : très jeune provincial je suis allé à paris fin 1965 …………. jusqu’à mai 1968 ——>oui pour les chambres de bonnes 40% à 50% du salaire . Chambres parfois sans fenêtre et comme vélux une ficelle, (qui montait dans une espèce de cheminée(3 m)), qu’on tirait pour actionner les « vélux » d’antan.
    Après 1968————>30% d’augmentation du salaire pour les smicards—-donc ça allait un peu mieux. Par la suite c’est encore autre chose————Enfin bref, nous n’allons pas refaire la guerre.
    Mais pour moi, ces loyers furent un mal pour un bien—–> ça me réveilla et tout jeune je me dis alors ! Qu’est ce que c’est que cette vie? je revins en province et après quelques jobs je repris mes études.
    Pour ce qui concerne les loyers aujourd’hui? les prix à l’achat sont compensés par des TX d’emprunt faibles, mais les charges et taxes expliquent en partie les loyers que certains trouvent élevés! . Mais alors si on compare les TX d’emprunt en 2008, pourquoi les locataires ( pour ceux ayant par exemple un revenu de 1500: 1700 €) n’investissent pas? C’est un choix.
    Si on revient en arrière, à la fin des années 70, certes il y avait moins de chômage mais une inflation autour de 9% et on empruntait aux TX de 12%, environ . Les salaires n’ont certes pas suivi mais les priorités quant’ à l’utilisation de ce que l’on gagne a totalement changé.

    Pour revenir aux loyers, peut-être dans un avenir plus proche qu’on ne le pense les APL diminuant, automatiquement les loyers feront de même! l’avenir nous le dira. Pour ce qui me concerne je ne réajuste pas les loyers avant 2 ou 3 ans d’occupation ( pour peu que je sente que le (la) locataire va me rendre l’appartement en état). A la relocation, si je n’ai pas fait de travaux je n’augmente pas systématiquement. Donc évidemment dans le temps cela correspond à une baisse!

    • @Alain : Tout ce que vous écrivez est très juste.
      Vous avez eu le déclic de réagir à votre situation et de reprendre vos études.
      Je me reconnais dans votre parcours et j’ai aussi préféré reprendre les études et acheter ensuite mon logement, quitte à vivre « petitement ».
      Je vous rejoins aussi lorsque vous dites que certains locataires pourraient très facilement investir dans un logement. Mais ces personnes préfèrent sans doute dépenser leur argent dans les derniers smartphones, le derniers téléviseur pour voir le match de foot ou acheter le dernier modèle de SUV… C’est en effet un choix que je ne critique pas sauf lorsque ces mêmes personnes nous disent qu’elles n’arrivent pas à boucler leur fin de mois…
      La philosophie consistant à ne pas augmenter un loyer lorsque le locataire est fiable et respectueux du logement est une bonne chose à mon avis. Tout le monde s’y retrouve 🙂

      • Miss Tip says:

        1. Tout le monde n’a pas la chance de venir d’un milieu, même modeste, où il y a un minimum de culture économique et financière. Certains n’essaient pas de devenir propriétaires parce qu’ils pensent que ce n’est que pour les très riches ou qu’ils ont des attentes irréalistes pour une première acquisition au vu de leurs revenus.

        2. Depuis Bâle III, il est devenu très difficile, pour les milieux populaires, de devenir propriétaire, même quand le montant actuel de leur loyer est supérieur aux mensualités de leur crédit immobilier… Aucune banque n’a voulu prêté à une de mes amies les 30.000 euros qu’il lui manquait pour acheter son appartement (elle avait déjà un apport de 30.000 euros et pouvait hypothéquer un terrain) : elle a dû attendre d’avoir vendu son terrain pour pouvoir acheter comptant son logement actuel…

        3. Acheter un logement exige une certaine stabilité dans sa vie : on n’achète pas un logement pour le revendre 6 mois plus tard parce qu’on va s’installer chez X, qu’on se sépare de Y ou parce que l’on part pour des raisons professionnelles à 100 km de là. Prendre le risque de loyers impayés et de vandalisme tout en devant rembourser un emprunt et payer un loyer ailleurs n’est pas possible pour tout le monde…

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