Le marché immobilier locatif ne profite pas de l’embellie économique du moment et ce sont les loyers à la relocation, c’est à dire entre deux locataires, qui s’affichent en baisse pour la 5ième année consécutive.

Ce chiffre négatif et surtout sa persistance n’est vraiment pas une bonne nouvelle pour l’investisseur immobilier qui ne peut que subir la difficulté ou l’absence de volonté des locataires à payer des loyers plus élevés, malgré l’inflation, la baisse du chômage et le retour de la croissance économique.
Des loyers qui n’augmentent pas alors que la conjoncture est favorable est source d’inquiétude pour l’avenir sauf à considérer que les mouvements sociaux en cours ne pourront déboucher que sur une augmentation des revenus des moins aisés, qui se trouvent souvent être locataires de leur logement. 
 

 
Dans le détail géographique de cette baisse des loyers à la relocation, on observe toujours la même partition nationale entre le Nord/Est et le grand Ouest de la France :

  • Le Nord/Est, zone de fragilité économique marquée par un moindre dynamisme démographique,  zone dans laquelle les loyers baissent le plus fortement ;
  • Le grand Ouest de la France, zone bénéficiant d’un certain dynamisme économique et démographique, zone dans laquelle les loyers baissent moins vite, voire augmentent dans quelques rares départements.

Ces chiffres confirment pleinement l’analyse du marché que nous vous proposions déjà dans notre livre « Investir dans l’immobilier » ou encore dans cet article « Dans quelles villes investir en immobilier locatif ? Quelles sont les villes à potentiel ?.
 


 

La question est alors d’essayer de comprendre les raisons qui pourraient expliquer cette baisse des loyers à la relocation ?

Essayons de comprendre les raisons de cette baisse de loyer à la relocation, c’est à dire du loyer entre deux locataires :
 
1- Cette baisse des loyers peut elle s’expliquer par l’amélioration progressive du parc immobilier avec l’arrivée de nombreux logements neuf type PINEL. Face à cette concurrence nouvelle, les propriétaires de logements locatifs anciens n’auraient alors d’autres choix que de baisser les loyers pour attirer les locataires. Ce serait alors l’application des lois traditionnelles du marché : Face à l’amélioration qualitatif et quantitatif de l’offre, les prix baissent.
2- Au contraire, faut il considérer cette baisse tendancielle des loyers comme étant la preuve d’une paupérisation toujours plus grande des locataires ? Les locataires solvables ont tous acheté leur résidence principale grâce au niveau exceptionnellement faible des taux d’intérêt ; Ceux qui restent locataires sont ceux qui n’ont pas le choix, ceux qui n’ont pas les moyens de devenir propriétaire. Ce serait alors à nouveau l’application des lois traditionnelle du marché : Face à la dégradation de la demande, en quantité et qualité, les prix baissent.
3- Enfin, cette baisse des loyers et surtout cette incapacité à imposer des hausses de loyers peut elle s’expliquer par une moindre amélioration de la qualité des logements. Dans un marché peu dynamique, la hausse des loyers, c’est à dire la hausse des prix, n’est pas automatique et doit se justifier par l’amélioration de la qualité de service apporté aux locataires.
L’amélioration de la qualité dans un logement, c’est l’amélioration de l’habitat et la réalisation de travaux d’entretien et de rénovation. En l’absence de travaux, il devient difficile d’imposer une hausse du loyer.
Cette dernière option doit être sérieusement envisagée tant le lien apparaît évident entre « effort d’amélioration et d’entretien des logements » et « niveau des loyers à la relocation ». Mais comme l’histoire de l’œuf et la poule, est ce que c’est la baisse des loyers qui explique les moindres travaux ou est ce que ce sont les moindres travaux qui expliquent une moindre augmentation des loyers ?
 

 

SONDAGE : Selon votre expérience, qu’est ce qui explique la baisse des loyers à la relocation ?

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Pourquoi selon vous, les loyers à la relocation baissent-ils ?
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