Investissement immobilier : Ces 4 mesures de la loi « Climat et Énergie » qui vont pénaliser les logements énergivores.

L’obsolescence immobilière et notamment l’obsolescence énergétique des logements risque de s’accélérer dans les prochaines années au regard des nouvelles mesures qui sont en train d’être discutées dans le cadre de la loi « Energie et climat ».
En effet, les nombreux amendements concernant l’immobilier vont tous dans le sens d’une exclusion du marché immobilier des biens immobiliers dont l’efficacité énergétique, jugée par l’obtention du DPE au niveau G ou F.
Au total, nous avons décelé 4 amendements importants :

• AMENDEMENT N°CE655 présenté par M. Cellier, rapporteur. L’amendement prévoit, lors de la vente d’une passoire thermique, qu’une part du produit de cette vente est mise sous séquestre pour financer des travaux de rénovation énergétique. Cette part ne pourra excéder 5 % du produit total de la vente. Cet amendement contribuera à l’atteinte des objectifs de la France en termes de rénovation des passoires thermiques (c’est-à-dire des logements classés F et G dans le diagnostic de performance énergétique, dont la consommation est supérieure à 330 kilowattheure d’énergie primaire par an et par mètre carré). L’amendement est de nature à inciter fortement l’acquéreur à réaliser des travaux de rénovation énergétique ( ou à demander une baisse de prix de vente pour tenir compte de cette contrainte forte à engager des travaux ; Qui peut croire que 5% du prix d’achat serait suffisant pour passer d’un DPE en classe G ou F à une classification plus favorable ?) ;

• AMENDEMENT N°CE533 présenté par M. Orphelin. Cet amendement vise à préciser les critères de définition d’un logement décent en intégrant un critère de performance énergétique en consommation d’énergie primaire par an. Pour le député, « l’ensemble des français doit pouvoir bénéficier d’un véritable droit à un logement à la facture énergétique abordable. Pour les locataires, ce droit correspond à un niveau de performance minimale à atteindre pour le logement loué ». Cela signifie tout simplement que ces logements à la performance énergétique insuffisante ne pourront plus être occupés ou loués car jugés indécent !

• AMENDEMENT N°CE523 présenté par le gouvernement. En application de ce nouveau texte, en cas de vente ou de location d’un bien immobilier, le classement du bien au regard de sa performance énergétique et le montant des dépenses théoriques pour le chauffage, le froid et l’eau chaude sanitaire devront être mentionnés dans les annonces relatives à la vente ou la location. Cet amendement complète les informations qui doivent être affichées dans le cas d’une vente ou d’une location d’un bien immobilier. Cela permet de mieux informer l’acquéreur ou le locataire sur ses futures dépenses, complémentaires au loyer ou à ses charges, liées à l’habitation du logement concernant le chauffage, le refroidissement et l’eau chaude sanitaire. Le classement de la performance énergétique du bien issu du diagnostic de performance énergétique ne donne, en effet, pas une information suffisamment précise des dépenses qui seront supportées par le futur ménage.

• AMENDEMENT N°CE599 présenté par le gouvernement. Dans le cas des logements qui ont une consommation énergétique primaire supérieure ou égale à 331 kWh par mètre carré et par an, le diagnostic de performance énergétique mentionné au premier alinéa comprend également un audit énergétique. L’audit énergétique présente notamment des propositions de travaux dont l’une au moins permet d’atteindre un très haut niveau de performance énergétique du bâtiment, en s’appuyant sur les simulations réalisées pour les logements en copropriété ou pour les maisons individuelles. Il s’agit tout simplement de chiffre le montant des travaux qui permettront d’atteindre un meilleur niveau de performance énergétique. La réalisation de cet audit sera facturé au vendeur du bien immobilier et pourrait bien servir d’argument pour faire baisser le prix de vente afin de tenir compte de ces travaux qui seront inévitablement à réaliser à moyen terme.

Une norme énergétique excessive contraire au bon sens ? La performance énergétique doit s’apprécier l’hiver mais aussi l’été.

Ces quatre amendements à la loi Climat et énergie vont tous dans le sens d’une accélération de l’obsolescence immobilière des immeubles dont la performance énergétique est jugée comme insuffisante. Cette notion d’obsolescence immobilière est une notion que vous développons ici, dans nos articles quotidiens, depuis presque 10 ans maintenant. Il s’agit de vous expliquer, comme nous le faisons avec insistance et détails dans notre nouveau livre « Investir dans l’immobilier« , d’insister sur les conséquences de l’accélération des normes de construction sur les prix de l’immobilier : Lorsque la norme de qualité augmente (et elle augmente très rapidement sur le marché immobilier), les prix des biens qui ne respectent pas la norme doit baisser pour tenir compte d’une qualité moindre.
Les investisseurs doivent donc réaliser des travaux pour maintenir la qualité de leur logement et suivre l’évolution de la norme pour maintenir la valeur de leur logement. L’instauration de nouvelles normes, et notamment la généralisation des maisons BEPOS à partir de 2020 pourrait accélérer la dégradation de la valeur des biens immobiliers à la qualité énergétique trop éloignée de cette nouvelle norme qui s’impose.
Mais attention, la norme vise aujourd’hui la baisse de la consommation d’énergie et peut avoir tendance à ne pas se concentrer sur le confort des occupants. Ainsi, il est important d’ouvrir la réflexion sur l’évolution future de la norme de construction.
Depuis maintenant 12 ans, la question de la norme de construction avec la RT 2012 puis prochainement la RT 2020, vise à réduire la consommation d’énergie en période froide, et, on ne peut que constater la perte de confort en période chaude. Une maison parfaitement isolée protège très bien ses occupants en période d’hivernale … mais devient rapidement insupportable en période chaude à cause d’une isolation excessive qui interdit le fraicheur nocturne de rafraichir le logement et autres circulation d’air.
Nous vivons dans un paradoxe incroyable : Des maisons trop isolées rend obligatoire l’utilisation d’une climatisation en été réduisant ainsi à néant l’intérêt de la norme.
Je crois qu’il est essentiel de retrouver le bon sens sur ce sujet. Il n’est d’aucun intérêt de construire des maisons peu énergivore l’hiver, si le confort estival est médiocre ! La norme future qui impactera le prix de l’immobilier n’est peut être pas celle que l’on croit… Il me semble urgent de revoir les modalités d’attribution des niveaux de performance énergétique.
Les longères ont encore un bel avenir 😉
 
A suivre…