Depuis quelques mois, nous vous alertons sur de l’euphorie qui domine aujourd’hui le marché immobilier locatif. L’euphorie n’est jamais une bonne nouvelle pour un marché tant elle est à l’origine de dérives et de décisions d’investissement non pertinentes.

Aujourd’hui, Century21 vient de publier ces chiffres pour l’année 2019. Cela ne fait plus aucun doute, le marché immobilier locatif est en pleine bulle.

Voici quelques données :

  • Le marché immobilier de l’ancien dopé par l’investissement locatif : plus d’1 transaction sur 4 réalisée à titre de placement ;
  • Les investissements immobiliers locatifs représentent 31% des transactions parisiennes, un niveau inédit ; En 2 ans à peine, la part des acquisitions destinées à l’investissement locatif a progressé de +45% dans la Capitale ;
  • En 2019, en France, la part des acquisitions destinées à l’investissement locatif représente 27.2% du total des acquisitions, en hausse de +25.3% par rapport à 2018 ;
  • Les employés et ouvriers sont à l’origine de plus d’un quart des investissements locatifs et représentent la catégorie socioprofessionnelle la plus importante parmi les investisseurs.
  • En 10 ans, la production annuelle de crédits immobiliers a plus que triplé. Elle devrait atteindre les 250 milliards d’euros en 2019 selon la banque de France dans son dernier rapport sur les crédit immobiliers accordés en France.

 

Bref, c’est l’euphorie. Tout le monde veut faire de l’immobilier locatif ! Et je pari que s’il on devait creuser les statistiques, on s’apercevrait à quel point la location meublée obsède ces apprentis de l’investissement immobilier locatifs.

 

Synthèse du marché immobilier en 2019 selon les chiffres de Century 21.

 

 

Mais l’euphorie peut elle perdurer en 2020 si les banques deviennent plus restrictives sur l’octroi des crédits immobiliers locatifs ?

Cette euphorie de l’investissement immobilier locatif repose sur les conditions d’octroi des crédits immobilier et la capacité des banques à accompagner le mouvement.

Comme nous vous l’expliquions dans cet article « Crédit immobilier : C’est confirmé ! Il va être plus compliqué d’emprunter en 2020 pour l’immobilier locatif« , -+ 34% des crédits immobiliers locatifs sont accordés alors que le taux d’endettement de l’emprunteur dépasse 35% !

C’est dans ce contexte d’euphorie, qu’au milieu du mois de décembre 2019, le haut conseil de stabilité financière (HCSF) a demandé aux banques d’être rigoureuses sur l’octroi de crédit immobilier :

– En interdisant l’octroi des crédits immobilier pour les emprunteurs dont le taux d’endettement dépasserait 33%,

– En limitant les crédits immobiliers d’une durée supérieure à 25 ans.

 

Demain, si les candidats à l’investissement immobilier locatif ne peuvent plus se financer à crédit, il y a fort à parier que l’euphorie retombera. 2020 pourrait être une année plus complexe que prévue pour le marché immobilier et notamment, pour les biens dont l’usage principal est le locatif.

Il pourrait ne pas être souhaitable de devoir vendre un bien immobilier locatif en 2020 … Attention, aux conséquences de l’illiquidité des biens immobiliers qui ne peuvent être achetés que par des investisseurs en immobilier locatif.

 

A suivre…

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46 Comments

  1. Bonjour,
    « Et je pari que s’il on devait creuser les statistiques, on s’apercevrait à quel point la location meublée obsède ces apprentis de l’investissement immobilier locatifs. »
    J’en fais partie 🙂 C’est une erreur ? (même si profiter de l’amortissement LMNP pour ne pas payer l’IR est remplacé par des dépenses compta et CFE…)

    • Non, ce n’est pas une erreur. Simplement, lorsque tout le monde fait pareil, au même moment, cela tord un marché de manière brutal.

      • C’est clair. Merci !

      • Bonjour,

        Relisez l’étude de Century. Que la catégorie des employés soit la plus importante en achat de biens immobilier, C’est ok
        mais qu’elle soit la plus importante dans l’investissement locatif, Non.
        L’étude ne le dis pas. Les tableaux indiquent la répartition en termes de CSP pour la totalité des achats immobilier. Century, n’est même pas capable de faire une conclusion correcte de sa propre étude !

        Ma conclusion : Ne jamais croire une agence immobilière, tout le monde devrait le savoir…

        • Effectivement, la statistique n’est pas dans l’étude écrite mais a été communiqué pendant la conférence de presse :

          La grosse surprise se trouve ailleurs, là où on ne l’attendait pas forcément. C’est l’explosion de l’investissement locatif, c’est-à-dire l’achat d’un logement pour le louer à des tiers. Plus d’une transaction sur quatre a été réalisée à ce titre, soit 27% de progression sur un an. Une acquisition sur 4. Et chose inattendue, les classes moyennes, les employés et les ouvriers font partie intégrante du mouvement : ils sont à l’origine de plus d’un quart de ces placements, soit « la catégorie socioprofessionnelle la plus importante parmi les investisseurs ».

          https://www.atlantico.fr/decryptage/3585778/l-immobilier-locatif-est-devenu-le-placement-miracle-des-francais-qui-s-inventent-ainsi-une-retraite-par-capitalisation-proprietaires-investisseurs-louer-grandes-villes-jean-marc-sylvestre

          • Que l’investissement locatif de courte durée explose, je suis d’accord. Et les gagnants seront les plateformes de location. Il y aura beaucoup de déçus (ceux qui se reposeront uniquement sur ces plateformes et les services qui gravitent autour) Ils vont investir et ne profiteront que très faiblement des profits générés (si ils en ont).
            La location saisonnière n’est pas si simple que ça…

            Mais encore une fois, l’article que vous cité se base toujours sur l’étude de Century (je ne vois pas d’autre source) et si ce journaliste ne lit que les conclusions, il relaie une fausse affirmation et vous aussi. Encore une fois, l’étude ne montre pas que Les employés et ouvriers sont à l’origine de plus d’un quart des investissements locatifs.

  2. Badtimes says:

    Guillaume, vous parlez d’une hausse en 2019 par rapport à 2018, mais qu’en est il de ce qui se passait en moyenne avant la crise de 2018 : quel était le taux moyen d’investisseurs immobilier locatif en général par rapport a l’ensemble du marché de la transaction?
    Il avait beaucoup baissé après 2008, vu les taux bas c’est normal que l’on revienne à une part proche de celle qui prévalait: donc je ne pense pas que ce soit une surchauffe.
    Mais bon ça attire des flux de commentaires c’est bon pour le business.

    • Je ne suis pas certain. Voici les chiffres de 2007/2008, c’est à dire avant la crise :

      – En 2008 Le financement sollicité a représenté 74,35 % du montant de l’acquisition (contre 75,04 % au 2esemestre 2007). ==> Nous sommes aujourd’hui à plus de 80% ;

      – Au premier semestre 2008 : la part de l’investissement locatif était de 13.75%

      • J’ai l’impression que tu as une dent contre les invetisseurs ou je me trompe?
        Que des articles négatifs.

        • Ce n’est pas l’auteur de ce blog qui sera prochainement amené à vous tondre cher petit mouton…

            • Beaucoup de personnes de mon entourage (trop?) ont choisi de profiter des taux bas pour emprunter et faire de l’investissement locatif (ce qui n’est pas un mal en soi).
              Guillaume souligne simplement cet état de fait dans son article sans porter, me semble t-il, un jugement négatif mais plutôt réaliste.
              Rappelez-vous…Ce sont surtout les vendeurs de pelle qui ont fait fortune dans la ruée vers l’or.

              • Merci 😉

                Ces réactions épidermiques sont caractéristiques de ces situtations de bulle pendant lesquelles certains perdent la raison.

                Depuis 10 ans que je rédige ici, je suis habitué. Il suffit de relire les réactions lorsque je dénoncais Fairvesta, aristophil, maranatha ou encore le bitcoin.

                A chaque fois, c’est la même chose… et cela ne fait que renforcer l’idée même que nous sommes dans une euphorie.

              • Ne soyez pas jalouse de ces personnes et investissez vous aussi.
                Peut être un CGP vous conseillera du Pinel.

        • C’est aussi mon ressenti en lisant ses articles.
          On dirait que l’on empiète sur son territoire bien gardé.

  3. Badtimes says:

    Guillaume, vous parlez d’une hausse en 2019 par rapport à 2018, mais qu’en est il de ce qui se passait en moyenne avant la crise de 2008 : quel était le taux moyen d’investisseurs immobilier locatif en général par rapport a l’ensemble du marché de la transaction?
    Il avait beaucoup baissé après 2008, vu les taux bas c’est normal que l’on revienne à une part proche de celle qui prévalait: donc je ne pense pas que ce soit une surchauffe.
    Mais bon ça attire des flux de commentaires c’est bon pour le business.

  4. Johannes says:

    Vous le dites vous-même, la crise – si crise il y a – touchera d’abord ceux qui voudront ou qui devront revendre leur investissement immobilier locatif. Le resserrement des conditions de crédit va limiter le nombre d’acquéreurs et donc faire baisser le prix des ventes.

    Mais pour les propriétaires qui ne cherchent pas à revendre leur investissement immobilier locatif, je ne vois pas trop quels seraient les effets.

  5. Johannes says:

    Johannes
    8 janvier 2020 at 18:27
    Vous le dites vous-même, la crise – si crise il y a – touchera d’abord ceux qui voudront ou qui devront revendre leur investissement immobilier locatif. Le resserrement des conditions de crédit va limiter le nombre d’acquéreurs et donc faire baisser le prix des ventes.

    Mais pour les propriétaires qui ne cherchent pas à revendre leur investissement immobilier locatif, je ne vois pas trop quels seraient les effets.

  6. Clément says:

    Je me désabonne de cette page d’un pessimisme exacerbé. Je n’ai jamais vu un tel ramassis d’inepties.

    Félicitations pour votre constat savant. Si l’on résume, voici votre raisonnement : « grâce à l’argent gratuit les les gens ont acheté plus de biens immobiliers que les autres années, cela provoque une augmentation des prix ». Bienvenue dans le premier cours de première année d’économie : L’offre et la demande.

    SPOILER. Prochain article : l’invention de l’eau chaude.

    • Clément says:

      J’ai presque cru que c’est moi qui avait écrit ce commentaire (en tout cas la première phrase). Le pseudo est trompeur 🙂

      Un peu moins d’accord avec la suite : au-delà de l’augmentation des prix, il attire notre attention sur le fait qu’avec le resserrement des conditions de prêt, il sera à l’avenir plus difficile d’acheter, donc de vendre (pour qu’il y ait un vendeur, il faut un acheteur).
      Et c’est là qu’on peut commencer à parler de bulle : que fera t-on demain si plusieurs de personnes doivent à tout prix revendre un bien que personne ne veut (ou peut) acheter ?

      Malgré tout, le ton reste excessivement pessimiste d’une manière générale.

  7. Emmanuel Castaigne says:

    Le problème de beaucoup de conseillers financiers que ce soit à la bourse ou dans l’immobilier est le même que celui de l’investisseur moyen. Il a peur d’investir! Si on ne veut voir que le coté négatif de l’investissement, on n’investira jamais. On dit que la bourse anticipe le marché six mois à l’avance, sauf quand il y a une crise. Je pense que dans l’immobilier c’est cinq ans à l’avance, sauf quand il y a une crise. Or les crises sont difficilement prévisibles même par les meilleurs des conseillers financiers. Il est évident que celui qui prévoit un crash fini toujours par avoir raison mais il n’y a pas de quoi pavoiser.
    Quand on veut investir il faut se faire un scénario économique à l’avance. Comment va-t-on se sortir de la « crise » sur surendettement des pays? Le seul moyen que je vois n’est pas par de nouveaux impôts ou nouvelles taxes, ni par la confiscation de l’argent des riches mais par une hyperinflation qui diminuera la dette par rapport au PIB. Or qui dit hyperinflation dit augmentation des prix de l’immobilier et des actifs boursiers. Évidemment ce sont les riches qui en profiteront le plus mais cet enrichissement sera surement accompagné de nouveaux impôts ou taxes.
    Quand on voit les sommes investis dans l’immobilier sur terre, une baisse des prix de l’immobilier à long terme n’est pas envisageable un seul instant.

    • Le rôle premier de la BCE est de faire en sorte qu’il y ait une inflation autour de 2%. Il faudrait un infléchissement majeur de sa politique pour avoir de l’inflation dans l’UE, ou bien que l’UE n’existe plus.

      • Emmanuel Castaigne says:

        C’est vrai que pour le moment le rôle de la BCE et des autres banques centrales, c’est de maintenir l’inflation proche de 2%. Cependant ce n’est pas à 2% d’inflation que le rapport dette sur PIB va diminuer rapidement. Si 2400 milliard d’euros représente la dette de la France et que l’inflation est de 2%, et que dette/PIB=100% pour ramener le rapport dette/PIB à 60% si on n’a plus aucun déficits il faudra si x est le nombre d’années:
        2400/PIB(1,02)^x=0,6 soit presque 26 ans. ( log1,6667/log1,02=25,80 ans). Ceci à la condition qu’il n’y ait plus de déficits.
        Si on laisse filer l’inflation à 7% alors que le déficit augmente de 3%, on aura:
        1,03^x/1,07^x=06, ce qui donne par essai-erreur 13 ans pour obtenir un rapport de 61% de déficit par rapport au PIB, ce qui réduit rapidement la durée de l’opération.
        Évidemment ce sont ceux qui auront des placements (immobilier et actions) qui s’enrichiront.

  8. ramassis d’inepties.

  9. Je sais que dans les années 90 les causes étaient différentes, mais comme on dit 30 ans à l ouest , 30 ans vers l est

  10. Je viens d’apprendre que la CFE est réduite à une cotisation minimale si on fait des baux meublés de 1 an ou 9 mois étudiants. Si le bien n’est destiné qu’à de la location saisonnière alors on paye la CFE plein pot.
    Ce dispositif Lmnp reste super intéressant. Mais gaffe si le gouvernement revient sur ces avantages un jour. La on pourrait assister à un vrai retournement de marché.

  11. En tout cas, s’il y a moins de construction et d’achat de logements locatifs, c’est bon pour ceux qui en ont déjà, ça leur fera de la concurrence en moins.

    Tant que les emprunteurs peuvent payer leur emprunt, tout va bien. Qu’ils n’espèrent pas faire des PV mirobolantes non plus.

  12. Du tableau de century, on peut conclure que les biens se vendent un peu plus vite, mais que les vendeurs acceptent de plus fortes baisses par rapport au prix affiché. Les prix montent toujours un peu.

  13. En 10 ans, la production annuelle de crédits immobiliers a plus que triplé.

    Elle devrait atteindre les 250 milliards d’euros en 2019 selon la banque de France dans son dernier rapport sur les crédit immobiliers accordés en France.

  14. À court terme, peu de risques dans l’immobilier des zones tendues. En revanche, à moyen terme ? La population va décroître et vieillir. C’est ça le risque

  15. Immobilier : ces grandes villes où les prix dégringolent https://www-capital-fr.cdn.ampproject.org/c/s/www.capital.fr/immobilier/immobilier-ces-grandes-villes-ou-les-prix-degringolent-1359147?amp

    Il serait pertinent de vérifier le lien entre dynamisme du marché immobilier locatif et dynamisme du marché.

    L’euphorie sur le locatif ne cache t’elle pas des fondamentaux moins favorables ?

    • Il faut juste comprendre que l’immobilier est un marché local et non global.
      Les analyses à la Marc Touati ou à la Olivier Delamarche ça ne marche pas.
      Même cette article qui parle des villes fait cette erreur.
      Faire une moyenne sur les prix de Marseille c’est tout à fait risible. Y’a les quartiers nord dans cette moyenne mouarf??!!

      Et puis le marché immo global monte. Mais dans plein de zones il stagne ou baisse depuis longtemps déjà.
      Alors parler de bulle pour ces endroits.
      A noter aussi que le prix du m2 est parfois différent d’un bout à l’autre d’une rue.

      Bref faire des analyses globales est un non sens total.

      • Je vous rejoins totalement. Entre un appart sur la corniche avec vue sur mer à 8000€/m2 et un appart au plan d’Aou, à 1000€/m2 il y a un certain écart. La moyenne ne veut rien dire. (On constatera d’ailleurs que l’appart sur la corniche se vend plus vite que l’appart du plan d’Aou, allez comprendre…)

        Idem à Toulon, cité dans l’article de capital. Entre la Beaucaire ou Pontcarral, zones de non droit, et le Cap Brun, les prix doivent facilement quintupler. Pourtant, il n’y a que 7km à vol d’oiseau entre les deux.

        • L’article de capital, comme souvent quand il s’agit d’immobilier, prête à sourire.

          « Autre exemple de ville pas si chère à surveiller : Marseille. “Le cas de Marseille est assez hallucinant.”, s’étonne Michel Lechenault. “Là-bas, les prix stagnent autour de 3.276 euros du mètre carré. C’est peu pour l’une des trois plus grandes villes du pays, alors que le prix moyen du mètre carré est à 3.367 euros en France”. »

          Marseille a comme particularité d’être très étendue, 24 hectares, contre 10 à Paris et 5 à Lyon, et 25km de côte du nord au sud. Plus important, Marseille intègre ses banlieues pourries, et n’a pas encore gentrifié son centre ville. Ajouter Stains et Grigny à Paris ou Vaulx-en-Velin à Lyon, et vous n’avez plus du tout les même prix au mètre carré.

          Et puis il y a la vue sur la mer : une belle vue sur le port ou sur les îles du Frioul, c’est 20 à 25% plus cher. Un 75m carrés dans les immeubles Pouillon quai de la mairie, c’est 450-480 000€, selon étage et travaux. Et les prix montent un peu chaque année (disons que ça suit l’inflation). Le même, en deuxième ligne, c’est 320-350 000. Corniche Kennedy, dans la résidence la Réserve, un appart dominant la mer se paye autour de 10-12 000€/m2. Idem à Malmousque, Endoume, le carré d’or.. Jusqu’au parc Talabot où ça atteint des sommets.

          Les « campagnards » préféreront La Valentine, Les Camoins, Plan-de-Cuques, dans le 12e, maisons avec jardins entre 400 et 1 200 000, les bobos vont au Cours Julien ou au Panier, la bourgeoisie profession libérale dans le 6eme, au centre, ou du côté de Saint-Julien, Saint-Barnabé, et Beaumont, plus excentrés, belles maisons bourgeoises…

          Bon, par contre, les quartiers nord, même avec vue sur mer… Il y a bien l’Estaque, tout au nord, vieux quartiers de pêcheurs qui a gardé un certain charme, et qui attire des jeunes cherchant une maison pas chère à retaper, mais l’environnement craint tout de même pas mal.

        • Tout à fait en accord avec vous

    • Laur’et says:

      Par grande ville, j’entends ville > 300000 habitants. Des métropoles régionales où il y a abondance de travail.

  16. J’ai du mal à comprendre les remarques bileuses de certains. Je suis sur le marché du LMNP depuis plus de 5 ans. J’y suis donc arrivé un peu tard mais les rendements sont plutôt bons quand on peut effectuer certaines taches soi-même.

    L’abondance, jusqu’à la nausée, de formations plus ou moins bidons pour devenir millionnaire avec le LMNP tendrait à me faire penser que le marché est plus que mûr. Le fruit va tomber. Celui qui est rentré en dernier va la prendre sur la tête…

    Il est vrai que dans certaines villes (capitales régionales, lieux hautement touristiques, Paris, Lyon et autres spécificités), les investisseurs sont les plus actifs sur le marché car les prix ont bien monté. Une raréfaction du crédit ralentirait donc la vente et la hausse des prix. CQFD.

    J’ai posté une annonce sur leboncoin.fr. Studio acheté cash 92500€ en 2016. 20k€ de travaux.
    12-14k€ de loyers brut par an. Mise à prix 160k€. J’ai subi un harcèlement en règle avec de très très nombreuses marques d’intérêt… Le marché est un gros patchwork et les prix moyens sont complètement bidons.

    Autre point qui ressort dans les commentaires : la CFE.
    Je vous conseille de bien vous renseigner. Le CDI local peut se tromper. Là où je suis, on paie la taxe d’habitation OU la CFE. Dans certaines communes, les 2 sont dues.
    Je conseille à tous ceux qui prétendent que 500 ou 600€ de CFE jéopardisent leur investissement en LMNP de mettre leur argent ailleurs… Ils ont surement surpayé leur bien.

  17. Par curiosité, à la suite de ce billet, j’ai cherché des annonces sur un site d’immo. Très rapidement, je tombe sur ça :

    – Marseille Saint Charles – T4 avec Balcon Idéal investisseur 185 000 €
    Appartement de 80m² dans un immeuble semi-récent situé à 2 minutes à pied de la Gare Saint-Charles, au 4éme étage avec ascenseur, porte d’immeuble sécurisée avec badge, porte de l’appartement blindée, cave au sous-sol. Appartement T4 vendu meublé avec ses 4 chambres louées en colocation. Cuisine avec loggia, salle d’eau et WC séparé. Rendement locatif net : 6,26%. Score invest : 10/10. 1.810 € de loyers total/mois charges comprises.Total charges annuelles (copropriété, taxe foncière et Assurance propriétaire non occupant), hors EDF et internet : 3.801 €. Les chambres sont louées (colocataires en places). Business en automatique. IDÉAL INVESTISSEUR !

    – Marseille 3ème – 3 appartements de 72 M² loués en collocation. Idéals investisseur 360 000 €
    Lot de 3 appartements situé dans le même immeuble, au 2éme, 3éme, 4éme étage (1 appartement par étage), de 72 M² chacun. Ils se trouvent à 10 minutes de la Gare Saint Charles. Tous les appartements possèdent une cuisine fermée et équipée. Les meubles et équipements sont inclus. Appartement N° 1 (2éme étage) T4 loué en colocation 1650 euros de loyers total/mois charges comprises. Score investissement 10/10. Rendement locatif 10,37%. Appartement N°2 (3éme étage) T3 Loué en colocation 1320 euros de loyers total/mois charges comprises. Score investissement 10/10. Rendement locatif 7,98%. Appartement N°3 (4éme étage) T3 Loué en colocation 1605 euros de loyers total/mois charges comprises.Score investissement 10/10. Rendement locatif 10,04%. Une simple évaluation du rendement de ce bien a été calculée sur 10 mois. Le rapports locatif brut est d’un montant de 45 750 euros. Les charges annuelles sont de 4599 euros par an pour les 3 appartements. Chaque appartements peut être vendu de manière indépendante au prix de 120 000 euros. Pour la vente de la totalité des 3 lots (appartements) une négociation peut être envisagée avec des garanties demandées.

    Et j’en ai trouvé quelques autres. Alors 2 annonces, ce n’est pas beaucoup, sur 50 remontées par mes critères, mais ça fait tout de même deux investissements en coloc à vendre avec pourtant de bons rendements et aucune vacance locative (fac et gare à proximité). Pourquoi ?

    • Les montants des charges sont énormes pour ces 2 annonces !!!

      • Ça dépend ce qui est compris dans les charges. Parfois on y trouve l’eau chaude et le chauffage.

        Mais je ne trouve pas que 1500€ de charges annuelles pour un T3, ce soit déconnant. Je payais 2500€/an en région parisienne, chauffage non compris.

  18. La baisse du brent , trump qui joue l apaisement pour rassurer les marchés. Une situation en trompe l œil, Une hypocrisie qui ne va pas durer bien longtemps . La distorsion a été si loin qu elle va exploser d elle-même.

  19. Pour suivre

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