C’est connu de tous, Paris est magique ! C’est vrai dans tous les domaines, et surtout pour le marché immobilier ou Paris restera toujours Paris. On ne déplace facilement la tour Eiffel, l’arc de triomphe et les lieux de pouvoir.

Pourtant, de tels arguments proche des légendes urbaines n’expliquent pas pourquoi les prix de l’immobilier à Paris ont augmenté de 140% depuis 2003 (-+ 6% par année pendant 15 ans) alors que la moyenne nationale fait état d’une hausse réduite de -+ 50% (-+ 3% par année pendant 15 ans). 

Cet article a été publié pour la première fois le 13/10/2018. J vous propose à nouveau tant les choses semblent se préciser depuis quelques mois. Je n’ai rien modifié de l’article initial. Tout reste parfaitement d’actualité.

Je ne peux que vous encourager à visionner la vidéo ci-dessous qui est une formidable synthèse de la conjoncture actuelle :


 

Les prix de l’immobilier à Paris ont augmenté de 65% entre Juin 2006 et début 2018 ! Alors que les prix en province sont stables sur la même période.

Comme nous vous le présentons dans cet article « Analyse : Est ce le moment d’investir dans l’immobilier grâce à l’indice de pouvoir d’achat immobilier ?« , cette hausse des prix de l’immobilier à Paris semble totalement corrélée à la baisse des taux d’intérêt des crédits immobiliers. (Mais, corrélation, ne dit pas causalité…)

En province, les prix sont globalement restés stables entre 2005 et 2018 et le marché immobilier en province n’a donc pas profité de la considérable baisse des taux de crédit immobilier (cf « Barème des meilleurs taux de crédit actuellement« ).

Entre 2003 et 2018, les prix de l’immobilier ont augmenté de 50% en province, mais en réalité, cette hausse des prix de l’immobilier se réalise entre 2003 et 2006. Depuis 2006, les prix ne bouge presque pas ! En 2018, cela faisait 12 ans d’une relative stabilité des prix de l’immobilier et ce n’est que depuis 2018/2019 que les prix de l’immobilier ont repris le chemin de la hausse dans un mouvement de rattrapage parfois violent.

Les prix de l’immobilier à Paris ont augmenté de 65% entre Juin 2006 et début 2018 ! Pourtant, rien n’explique que cette hausse soit supérieure à Paris par rapport à la province, notamment dans un contexte de flux migratoire négatif (Contrairement aux idées reçues, il y a plus de départ que d’arrivée de nouveaux habitants à Paris  – cf »Baisse de la population à PARIS, Périurbanisation, Mouvement migratoire vers le Sud et l’Ouest de la France !).
 

L’éclatement de la bulle immobilière de  1991 nous apprend que la hausse excessive des prix de l’immobilier n’est pas toujours éternelle.

Le graphique de l’évolution des prix de l’immobilier permettra d’expliquer simplement l’éclatement de la bulle de 1991, mais aussi le paradoxe actuel de prix de l’immobilier qui continuent d’exploser à Paris, et en Ile de France (et quelques autres très grandes villes), mais qui restent faibles en Province.

Comment peut on expliquer ce marché immobilier dual entre Paris, dont les prix augmentent violemment depuis 2006… et la Province ou les prix sont stables (et baissent même dans certaines zones) sur la même période ?

Je ne sais pas, je ne comprends pas les fondements de ce marché immobilier au comportement opposé. La stabilité des prix de l’immobilier en province depuis 2006, n’est elle pas au contraire une situation saine au regard des excès constatés entre 1999/2000 et 2006 ?

Ne peut on penser que la crise né de l’épidémie du coronavirus va réveiller ce déséquilibre que l’on peut difficilement expliquer ? Demain, le niveau des prix insupportable à Paris ne vont ils pas s’ajuster à la réalité du marché. A l’opposé, l’impact sur le marché immobilier en province ne va t’il pas être limité au regard d’un niveau raisonnable des prix de l’immobilier ? (cf. « Les prix de l’immobilier sont ils vraiment élevés en France ?« ).

Selon nos calculs, les prix de l’immobilier à Paris doivent baisser de 25% à 30% pour rejoindre la tendance de long terme et un écart de valorisation acceptable par rapport au niveau des prix observés ailleurs en France . Il ne s’agit pas d’une prédiction ou d’une prospective, mais simplement d’un fait. Les prix de l’immobilier à Paris doivent il rejoindre le niveau relatif des prix en province ? (toujours plus élevé naturellement, mais à rythme de croissance comparable, une baisse de 25% à 30% devrait permettre de retrouver des niveaux de prix acceptés en Province).

Ou alors, faut il croire que cet écart de valorisation se réduira par une forme de rattrapage ? Les prix de l’immobilier à Paris vont ils resté stable et la province subir une très forte hausse des prix ?
 
En tout état de cause, bulle immobilière ou pas à Paris, il ne semble pas pertinent de chercher à y investir tant le niveau des prix des astronomiques… et surtout la hausse totalement déconnectée des fondamentaux que l’on peut retrouver dans le niveau des prix en Province (attention, tout de même au très très grandes métropoles qui subissent également cette spéculation immobilier telles que Bordeaux).


Pour mémoire, voici un brève extrait « wikipédia » qui décrit trop brièvement la crise de 1991 (toutes ressemblances avec la situation actuelle n’est pas que pure fiction 😉 Vous pouvez remplacer « guerre du golfe » par Russie ou Corée du Nord ou par Covid-19.

« La conjoncture économique mondiale est portée jusqu’à la fin des années 1980 par un cycle d’investissement favorable et le reflux de l’inflation dans les grands pays industrialisés. Cependant, cette bonne conjoncture s’accompagne de la formation de bulles spéculatives sur les marchés financiers et immobiliers. 
Le cycle de croissance né du rebond postérieur à la récession du début des années 1980 s’accompagne d’une forte hausse de l’investissement. Celle-ci entraîne une forte hausse des capacités de productions. La fin de ce cycle d’investissement qui avait été prévu dans les prévisions du début de la décennie ne suffit cependant pas à expliquer l’ampleur de la récession1.
Celle-ci a en effet été encore amplifiée par plusieurs facteurs1 :

  • Le resserrement de la politique monétaire des grandes banques centrales avec une hausse des taux d’intérêts pour lutter contre le retour de l’inflation
  • L’augmentation du taux d’endettement des ménages

La combinaison de ces facteurs (endettement et hausse des taux) a forcé les ménages à réduire leur demande pour se désendetter et les banques à réduire leur offre de crédit face aux risques de défaut.

 
Vous pouvez aussi consulter cet excellent document qui reprend l’ensemble des articles « Immobilier » publiés dans Le monde entre 1989 et 1994 ! C’est passionnant : Chronique d’un désastre, La crise immobilière de 1991 vue dans le journal Le Monde.

Pour aller plus loin :
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