100 000 ! C’est le chiffre du jour proposé par le lobby bancaire. 100 000 c’est le nombre de dossiers de crédit immobilier qui pourraient être concernés par le récent durcissement des conditions d’accord de crédit décidé par le HCSF (cf »Refus de prêt ! Le durcissement des conditions d’accord de crédit immobilier déjà en œuvre ? »).

100 000 dossiers de crédit immobilier refusés en 2020, c’est 100 000 transactions en moins du jour au lendemain ! Cela représente environ 10% des transactions du marché immobilier réalisées en 2019 ! Le choc pourrait bien être rude à encaisser pour le marché immobilier, notamment sur les segments les plus concernés par ces nouvelles restrictions d’accès au crédit.

Pour mémoire, ces nouvelles consignes sont claires :

  • Taux d’endettement maximum à 33% ;
  • Pas de crédit immobilier au delà de 25 ans ;
  • Dérogation possible pour 15% des crédits immobiliers accordés réservée aux primo-accédants et aux acquéreurs de leur résidence principale l’acquisition d’une résidence principale par un emprunteur dont l’encours de crédit ne dépassera pas 7 années de revenus (pour bénéficier de cette dérogation, celui qui souhaite emprunter 200 000€ devra justifier de 28 000€ de revenu, et emprunter 200 000€ sur 25 ans à 1.50%, c’est rembourser 800€ / mois, soit un taux d’endettement de 33.33% ) – Cela signifie simplement que la dérogation proposée avec générosité n’aura pas beaucoup d’impact et ne permettra pas de contourner les deux principaux critères –

 

Bref, depuis le 01/01/2020, le marché immobilier vient de perdre 10% des candidats à l’investissement immobilier à crédit ! (sans compter tous les autres qui, conscients des conséquences de ces nouvelles exigences pour le marché immobilier, vont « attendre » d’avoir plus de visibilité pour se lancer).

La question est alors d’essayer d’anticiper les segments du marché immobilier qui vont être concernés par ces nouvelles restriction de crédit immobilier !

Les dossiers de crédit immobilier dont le taux d’endettement dépasse 35% représente environ 28.5% des dossiers de crédit accordés en septembre 2019 (dernière statistiques disponibles – Il oscille entre 24% et 27% depuis 2011) :

  • Pour les primo-accédants, seuls 18% des emprunteurs ont un taux d’endettement supérieur à 35% ;
  • Pour l’acquisition de la résidence principale hors primo accédants, 29% des emprunteurs ont un taux d’endettement supérieur à 35% ;
  • Pour les crédits « investissement locatifs », 34% des emprunteurs ont un taux d’endettement supérieur à 35% ; (ce taux est historiquement élevé )

 

 

Ce sont donc principalement les investisseurs locatifs qui devraient être touchés par ces restrictions (d’autant plus qu’ils ne pourront pas bénéficier de la flexibilité autorisée par le HCSF).

Le calcul du taux d’endettement est dorénavant strictement définit par le HCSF ! Le calcul du taux d’endettement par solde résiduel ne pourra plus permettre de s’endetter sans limite pour les emprunteurs capables d’investir avec « cash flow » positif (cf »Crédit immobilier : Enfin une définition du taux d’endettement à 33% qu’on ne peut plus dépasser en 2020 !« ).

Cette définition précise du taux d’endettement par le HCSF aura un impact considérable sur le marché ! Aujourd’hui, chaque banque calcul le taux d’endettement selon une méthode interne. Depuis le 01/01/2020, le calcul du taux d’endettement est harmonisé.

Extrait de cet article « Crédit immobilier : Enfin une définition du taux d’endettement à 33% qu’on ne peut plus dépasser en 2020 ! » dans lequel nous vous donnons le formule de calcul du taux d’endettement :

« Dans le texte du HCSF, cela donne : «Taux d’effort» : le ratio comprenant au numérateur les charges annuelles d’emprunt associées à l’endettement total de l’emprunteur (ou des co-emprunteurs, le cas échéant) et au dénominateur les revenus annuels.

Ainsi, pour calculer votre taux d’endettement, il suffit de diviser le montant de votre remboursement annuel de crédit immobilier par le montant de vos revenus annuels.

Selon le HCSF, le montant des revenus annuels correspond au revenu net avant impôt de l’emprunteur, ou du foyer fiscal (ou à la somme des revenus nets avant impôt des co-emprunteurs le cas échéant) calculé comme le revenu net imposable tel que défini à l’art. 156 –156 (bis) du Code général des impôts majoré des abattements forfaitaires pris en compte et minoré des revenus exceptionnels non récurrents.

En ce qui concerne les revenus locatifs, le HCSF semble donc imposer aux banques de prendre en considération le revenu foncier net imposable, et non plus 70% des loyers comme il était coutume de le faire. Dans le cadre de l’activité de location meublée ou autre déficit foncier, l’amortissement et plus globalement les charges déductibles minorant le revenu net imposable, le taux d’endettement à 33% pourrait être très rapidement atteint.

La charge annuelle d’emprunt correspond à la somme des différents montants totaux, tels que définis au 9° de l’article L.311-1 du Code de la consommation, dus par l’emprunteur (ou les co-emprunteurs, le cas échéant) au titre du crédit immobilier et des différents emprunts en cours, pour une année donnée : cela comprend le total des intérêts et des remboursements de capital sur une période d’un an tel que préconisé par la recommandation CERS/2016/1.

 

Allonger la durée des crédits immobiliers ou augmenter l’apport personnel pour obtenir un crédit immobilier ?

En décembre 2019, 47% des crédits immobiliers étaient déjà accordés sur une durée comprise en 20 et 25 ans. Ce ratio va t’il encore augmenter ? Les crédits d’une durée supérieure à 25 ans ne représentaient que 1.4% des crédits accordés.

Allons nous au contraire assister à une hausse forte des apports personnels jusqu’ici conservés par les emprunteurs pour maximiser l’effet de levier du crédit ?

Combien d’emprunteur préfèrent s’endetter au maximum pour se donner les moyens d’augmenter l’effet de levier en conservant leur épargne ? Les nouvelles restrictions du HCSF ne vont elles pas simplement obligé les emprunteurs à réaliser un apport personnel un peu plus élevé ? Il serait alors exagéré d’anticiper une trop grande fragilisation du marché immobilier.

De surcroît, comme nous vous l’expliquions dans notre article stratégique pour l’année 2020, les épargnants vont continuer à affluer sur le marché immobilier pour investir leur épargne abondante et mal rémunérée sur les fonds euros des contrats d’assurance vie (cf »En 2020, un marché immobilier partagé entre une réduction de l’accès au crédit immobilier et recherche d’une valeur refuge ?« ).

L’afflux d’épargnants qui vont investir « cash », sans recours au crédit immobilier par arbitrage de leur épargne liquide, va t’il compenser la disparition de ceux qui ne pourront plus emprunter à crédit ?

Il va bien falloir utiliser ces milliards qui s’accumulent sur les livrets et autres fonds euros ! Certains procèderont au remboursement anticipé de leur crédit immobilier (Le remboursement anticipé de votre crédit immobilier est une bonne idée surtout en fin de prêt !), d’autres achèteront de l’immobilier ou des actions (cf »Réussir à prendre la décision d’investir même si ce n’est pas le bon moment !)

Pour les autres, ils ne le reste que deux alternatives : Accepter de voir la valeur relative de leur patrimoine baisser au gré de la baisse de la valeur de la monnaie ou faire une donation à leurs enfants qui auront probablement des projets d’investissement à financer ! (cf »Faire une donation à vos enfants pour améliorer le rendement de votre épargne.).

 

A suivre …

 

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40 Comments

  1. Fredy Gosse says:

    NON ce sont les politiques qui tueront le marché

    • Il est clair qu’acheter un bien immobilier avec le nouveau loyer que l Etat cherche à mettre en place auprès des propriétaires de biens immobiliers n’est sûrement pas une bonne idée.
      D’autre part garder l’argent à la banque sachant que les banques ne garantissent que 100000 € en cas de tempête financière est prendre un grand risque. Bien sur nous étions au courant de cette mesure mais le fait que ma banque a envoyée à tous ses clients un document précisant les modalités fat craindre des revirements de situations dans le court terme.
      Que reste il « le bas de laine »

      • Croire que le fonds de garantie est suffisamment pourvu pour garantir effectivement 100 000€ par épargnant et par compte en cas de crise, c’est déjà croire au père noël… Les malheureux finiront par pleurer comme des enfants de 5 ans après cette désillusion…

        • En effet, il y a juste à regarder les chiffres. Rien que sur les comptes des Français il y a 390 Milliards d’euros et le fonds de garanti des dépôts est aujourd’hui de l’ordre de 2 milliards d’euros.
          Un montant très insuffisant en cas de crise financière généralisée. En théorie, cette garantie de 100 000 euros ne concernerait en effet que 2 000 000 000 / 100 000 = 20 000 clients.

  2. Riche&Célèbre says:

    Je vote option 2 (ah zut, y a pas de vote proposé à la fin de l’article !) : accroissement de la demande payée cash ou avec important apport, par sortie de l’épargne des fonds euros.

    • Moi aussi ! Mais le marché risque de ne pas être le même :

      L’investisseur locatif à crédit cherche de l’immobilier de rendement alors que l’épargnant qui sort de ses fonds euros cherche la tranquillité et la sécurité de l’immobilier patrimonial

  3. julien bonnetouche says:

    Comme d’habitude, ce seront les acheteurs de logements inférieurs à 200000€ qui seront le plus impactés. C’est à dire les maisons dans les champs et petites villes loin de tout.
    Ce sont les acheteurs qui n’ont pas de capital, et qui se disent que le remboursement du crédit n’est pas plus élevé que payer un loyer.
    Oui cela risque de peser sur un marché provincial déjà baissier.

    • Delpech Bruno expert immobilier La Rochelle says:

      Oui je suis d’accord avec vous. Cette mesure vient s’ajouter à la suppression du PTZ dans les secteurs ruraux. C’est la France des gilets jaunes qui est encore frappée.
      Ils auront le choix entre rester en location ou acheter des maisons de village à rénover sans jardin dont personne ne veut.

  4. Bonjour

    Suivre le débat

  5. Le HCSF fait il vraiment une définition du revenu net pour les investisseurs Immo (le mélange LMNP/revenu foncier semble ahurissant) Je ne vois qu’une interprétation ici (vous auriez un lien vers le texte?)

    Faut il y avoir une crainte des pouvoirs public de voir les banque prêter aux seuls investisseurs Immo où le risque est quasi nul pour les banques par rapport à faire du crédit pour les entreprises ?

    • https://www.economie.gouv.fr/files/files/directions_services/hcsf/HCSF20191212_R2019_1_Notice.pdf

      « «Revenus annuels», au sens de la Recommandation, correspond au revenu net avant impôt de l’emprunteur, ou du foyer fiscal (ou à la somme des revenus nets avant impôt des co-emprunteurs le cas échéant) calculé comme le revenu net imposable tel que définià l’art. 156 –156 (bis) du Code général des impôts majoré des abattements forfaitaires pris en compte et minoré des revenus exceptionnels non récurrents; »

      «Charges annuelles d’emprunt», la somme des différents montants totaux,tels que définis au 9° de l’article L.311-1 du Code de la consommation, dus par l’emprunteur (ou les co-emprunteurs, le cas échéant) au titre du crédit immobilier et
      2des différents emprunts en cours, pour une année donnée: cela comprend le total des intérêts et des remboursements de capital sur une période d’un an tel que préconisé par la recommandation CERS/2016/12

      «Taux d’effort», le ratio comprenant au numérateur les charges annuelles d’emprunt associées à l’endettement total de l’emprunteur (ou des co-emprunteurs, le cas échéant) (telles que définies au g du présent paragraphe) et au dénominateur les revenus annuels (tels que définis au point e du présent paragraphe)

      • Pour moi, cela ne laisse aucun doute sur interprétation possible !

        • Dans les années 80 c’est comme ça que les banques calculaient. Donc c’est un retour à leurs fondamentaux bêtes et méchants!

        • Cedric Vermersch says:

          Bonjour,
          Pourtant vous ne citez pas la suite de la recommandation R-HCSF-2019-1 qui précise que « cette recommandation complète et renforce le jugement des banques dans leur appréciation des risques mais ne saurait en aucune manière s’y substituer ». Le calcul du taux d endettement reste donc propre à chaque banque notamment sur la prise en compte des revenus fonciers.
          Il est dommageable que votre article soit rédiger sur un ton affirmatif alors qu’il n’en est, pour le moment, rien.

          • Voici le deuxième message d’avertissement du gouverneur de la banque de France à l’occasion de ces voeux :

            « Nous avons émis en décembre dernier une recommandation sur la durée et la charge de remboursement des crédits immobiliers. Elle s’applique à tous les nouveaux prêts déposés depuis ce mois de janvier.

            Cela veut dire, en clair, que des dérives doivent s’arrêter, et des comportements doivent changer, vite. Sinon, nous passerions à une surcharge en capital pour les prêts non conformes, même si cela ne fait pas partie de mes vœux.  »

            Je ne serais pas aussi affirmatif que vous …

            • Cedric Vermersch says:

              Merci pour cette réponse
              Je reste malgré tout surpris de ne pas constater cette harmonisation du calcul du taux d’endettement. En effet, courtier en crédit, je travaille avec l’ensemble des banques nationales et à ce jour celles ci continuent d’aborder les demandes de financement selon leurs propres critères d’analyses. Peut-être que la mise en place de ces recommandations prend un certain temps avant de redescendre…

              • Communiqué à l’instant de la banque de France :

                « L’accès au crédit immobilier sera maintenu, sans le moindre doute. Il y a un bon modèle français du financement immobilier, qui inclut des taux d’intérêt fixes et la prise en compte des revenus,et non de la valeur du bien acquis.

                C’est justement pour préserver notre modèle qu’il est très important de conserver:
                une mensualité raisonnable, qui ne dérive pas au-delà de 33 % des revenus perçus,
                -et une durée de remboursement qui ne dépasse pas 25 ans.

                Face à certaines dérives observées [des banques], n’attendons pas de voir surgir des problèmes de remboursement ou une crise financière : il serait trop tard pour agir.
                Il s’agit de protéger les ménages et non de les exclure du crédit immobilier. Certains chiffres qui circulent du côté des banques n’ont aucun fondement. Ils ne tiennent pas compte de l’épargne que les ménages peuvent mobiliser facilement -dont leur assurance-vie-, ni des flexibilités prévues.

                Ainsi, la production d’une banque en matière de crédits immobiliers pourra, jusque dans la limite de 15%, ce qui est significatif, aller au-delà de ces deux règles. Et au sein de ces 15%, nous avons demandé que les trois quarts soient réservés aux primo-accédants,mais aussi de façon générale à tous ceux qui acquièrent leur résidence principale pour justement ne pas les exclure.

                Enfin, nous demanderons aux banques un compte-rendu dans les mois qui viennent sur:
                – la mise en œuvre du respect de ces deux règles de bon sens,
                – l’application de la flexibilité prévue.

                Nous contrôlerons, et s’il y avait des problèmes particuliers, nous en discuterions avec chacune d’entre elles,avant de passer éventuellement à une phase plus contraignante. Le crédit immobilier continuera de croître en France, sur des bases plus saines et plus durables. »

                • « Ils ne tiennent pas compte de l’épargne que les ménages peuvent mobiliser facilement -dont leur assurance-vie-, ni des flexibilités prévues. »

                  Tout est dit, non ?

                  • Attention, à mon sens présenter une épargne comme sorte de garantie pour pouvoir dépasser l’endettement de 33% peut être dangereux pour la banque.
                    Imaginons un couple empruntant 300k€ entraînant un endettement de 40% par rapport à leurs revenus et cautionnant ce prêt à une épargne de 100k€. Si ce couple décide un jour pour des raisons personnelles d’acheter des actifs risqués avec cette épargne ou la donner simplement à ses enfants, hop la garantie disparaît sans que la banque prêteuse n’y puisse rien faire.

  6. Le dérogation ne concerne t elle que les 33%, ou bien concerne t elle aussi l’interdiction des crédit au delà de 25 ans?

  7. Vous écrivez:

    « … celui qui souhaite emprunter 200 000€ devra justifier de 28 000€ de revenu, et emprunter 200 000€ sur 25 ans à 1.50%, c’est rembourser 2400€ / mois, soit un taux d’endettement de 33.33% »

    Je ne sais comment vous calculez ces 2400€/ mois mais pour moi, emprunter 200 k€ sur 25 ans à 1.5%, c’est rembourser de l’ordre de 800 à 850€ par mois assurance (négociée) comprise.

    Par ailleurs, continuer à laisser les banques et autres institutions, comme cela se fait depuis 10 ans, prêter à des personnes en limite de la solvabilité voire insolvables tout court, c’était, à l’instar de la crise des subprimes de 2007, aller droit dans le mur à court/moyen terme. Et je pense que cet « assainissement » de ce marché « bras de levier » est une bonne chose pour notre économie future s’il n’est pas déjà trop tard!
    Certes, le marché de l’immobilier (surévalué notamment dans certaines villes/régions) va en subir le coup. Dans quelles proportions, il est trop tôt pour le dire, mais cela risque fort de se traduire par une baisse du prix des maisons et appartements et là aussi c’est, à mon sens, une bonne chose.

  8. Oui et de toutes façons nos politiques font du gribouille en permanence Taxer massivement l
    Immobilier puis ensuite être obligé de donner des avantages fiscaux pour avoir de la demande pour moi c est surréaliste .pour avoir des acquéreurs non sur vitamines à l’achat puis matraques à la possession il faut diminuer la bureaucratie diminuer les normes , les délais Augmenter les surfaces à construire , ne plus demander aux clients des promoteurs de supporter les surcoûts des mètres carrés sociaux à fournir aux bailleurs sociaux .Bref faire l inverse de ce qui a été fait depuis toujours , le crédit n’étant que une part de l équation malsaine mise en place

  9. ERREUR ! C’est pas 2400€par mois. C’est 800€par mois Guillaume !
    2400 c’est les intérêts Annuels.

    Je viens d’emprunter 160000 à 1,15%.
    Cest presque 620€ /mois. On a 60000€de revenu +8000€ en lmnp 3400€ en foncier. Et nous avons déjà 4autres crédits immobiliers.
    Peut-être que ce dernier crédit ne passerai pas aujourd’hui ! Nous avons signé 4 jours avant 2020!

  10. Guillaume says:

    « emprunter 200 000€ sur 25 ans à 1.50%, c’est rembourser 2400€ / mois »
    Avec un taux de 15% peut-être mais avec un taux de 1,5% c’est 800€/mois

  11. Devant les grandes difficultés à se loger à Paris, Grivaux à trouvé la solution : 100 000€ pour les pauvres acheteurs, remboursables sur la PV quand ils vendent. Lol.

    Accorder 100.000 d’aide à l’achat d’un logement dans Paris ? La proposition du candidat LREM à la mairie de Paris alimente déjà le débat public. En souhaitant que la mairie de Paris verse jusqu’à 100.000 euros d’apport aux ménages, pour qu’ils puissent acheter leur résidence principale dans la capitale, Benjamin Griveaux s’est attiré une première critique d’un professionnel de l’immobilier.

    « Voici une excellente façon de faire monter encore un peu plus le prix de l’immobilier à Paris » a immédiatement raillé Laurent Vimont, président du réseau d’agences immobilières Century 21, sur son compte Twitter (cf illustration ci-dessous). Son raisonnement s’appuie sur le risque d’effet inflationniste des aides. En l’occurrence, le patron de Century 21 fait l’hypothèse que les vendeurs seront tentés d’augmenter le prix de leur bien immobilier dans le cas où ils traiteront avec des acheteurs bénéficiant de cet apport.

    Entre ça, Central Park of Paris, 170 000 arbres dans Paris (pour quoi 170 000, pourquoi pas 1 million ?)… ça sent les élections…comme disait mon père, « le déconoir est ouvert ».

  12. Vous inquiétez pas pour Paris Griveau promet 100000 euros aux acquéreurs parisien .j adore le temps des élections ,le tout financé par des suppressions d emplois à la mairie lol

  13. Le problème à Paris, c’est le manque de foncier.
    Il suffit de construire des tours sur chaque jardin, comme le Luxembourg, ou le Champs de Mars, et de végétaliser les toits. Comme ça on a les apparts et la verdure. C’est une stratégie gagnant-gagnant. Votez winner, votez pour moi.

    • Dans un contexte ou tous (écologistes et pseudos) demandent plus d’espaces verts et moins de tours, vous n’aurez que peu de chance d’être élu.

  14. On pourrait même faire des fermes en immeubles, ce qui permettrait de faire rentrer la campagne à Paris.

  15. Fredy Gosse says:

    transformer les parcs Haussmannien en jardins participatifs écologiques bases de grandes foires d’échanges de plantes et récolte diverses .. Fête républicaine du poireau, de la salade du navet ;Enfin le lien social se rétablit

  16. julien bonnetouche says:

    Des municipales parisiennes en apesanteur surréaliste !!

    En attendant que Ferdinand Lop ressuscite et viennent se présenter au dernier moment sur la liste de Marcel Campion, les promesses clownesques des candidats les plus « sérieux » ont de quoi décourager les électeurs les plus vertueux d’aller voter.

    Vous imaginez facilement que je n’aime pas Hidalgo, et son équipe de gauchos.

    Au début j’aurais volontiers voté pour l’Homme araignée, mais sa médaille Fields est manifestement coincée au milieu de son cerveau empêchant toute communication entre les deux hémisphères.

    Alors je me suis dit Griveau ? mais après le déplacement de la gare de l’Est en banlieue, l’affaire des 100000€ achève de le faire sombrer dans le ridicule. Le pauvre ne sait plus quoi inventer de plus idiot et démagogique que la veille !!

    Et Gaspard Gantzer ?? l’idée transformer le boulevard périphérique en jardin public provient manifestement de cet esprit affiné, qui s’inscrit dans la continuité de son rôle particulièrement brillant lorsqu’il était conseiller en communication de François Hollande.

    Alors il me reste qui ?

    Rachida… ( les autres je ne les connais pas)

    Bon, je vais voter pour elle… Oui c’est très dur je sais, mais je n’ai pas vraiment d’autre choix !!

    J’en déduis d’ailleurs que c’est elle qui sera peut être juste derrière Hidalgo, car les autres parisiens qui ne supportent pas l’écolo-guévariste feront surement comme moi.

  17. Le gouvernement le sait déjà, et lui a lancé le PNF aux fesses.

  18. J’avais oublié le coup du périph de Gantzer. D’ailleurs, j’avais complétement oublié qu’il était candidat.

    Mais son idée, bien que bonne à la base, mérite quelque peu d’être améliorée. Je propose de transformer le périph en canal. Il suffira d’y mettre quelques gondoles, et de recréer un petit Venise du côté de porte d’Italie. Avec le Mandarin porte d’Orléans, les tours de la Défense et les huttes porte de la chapelle, il suffira d’un seul billet pour visiter le monde entier. On appellera ça « The World Tour », bien sûr. Et on fera des billets groupés avec Disneyland et le Parc Astérix.

  19. Mon pauvre Julien, Paris a pour une fois attirée les « meilleurs » prétendants les plus farfelus et comme le dit l’adage : de deux maux il faut choisir le moindre! Donc vous n’avez pas d’autre choix que Rachida…..qui aurait pu croire ça ? J’espère que Paris pour une fois ne représentera pas la France car c’est grandeur et décadence. Après « Notre Drame de Paris« je ne pensais pas qu’on irait plus bas! mais apparemment le fond du puits s’enfonce….

  20. Patrizzio says:

    Bonjour,

    Est ce que le fait d’emprunter via une SCI imposée à l’IS permettrait d’échapper à cette règle de 33% qui concerne les particuliers emprunteurs?
    Les banques analysent t’elles différemment ces sociétés là?

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