Lorsque l’on analyse froidement le rendement de l’immobilier locatif, il est apparaît naturel d’envisager de s’en défaire, de vendre ces biens immobiliers dont la valeur s’est envolée depuis 30 ans. L’analyse financière froide, indépendante, mathématique ne laisse aucun doute. Il n’y a plus beaucoup intérêt à détenir de l’immobilier locatif :

Le rendement locatif brut, c’est à dire le rapport entre le montant des loyers et le prix de revient de l’immeuble est faible. Avant travaux, charges d’entretien, impôts foncier et vacance locative, le rendement locatif brut est régulièrement inférieur à 4% ou 5% ; Lorsque le rendement locatif brut est supérieur à ces 5%, il y a une raison objective : Soit le marché locatif est dégradé et la vacance locative dégradera la réalité de ce rendement locatif brut ; Soit le logement devra faire l’objet de travaux importants qui augmenteront le prix de revient réel de l’immeuble et réduiront mécaniquement la réalité de ce rendement locatif brut ; Dans les très grandes métropoles telles que Paris, Bordeaux ou Lyon, le rendement locatif est nettement inférieur à ces 4% ou 5% indicatifs.

Le rendement locatif net, c’est à dire après déduction de toutes ces charges et impôts qui devront être payées par le propriétaire bailleur, est régulièrement inférieur à 2% ;

Après 30 années de hausse permanente des prix de l’immobilier, le potentiel de hausse future des prix de l’immobilier ne doit elle pas être raisonnablement limitée ? Peut être que les prix augmenteront dans les prochaines années, et c’est d’ailleurs l’une de nos analyses (cf »Êtes vous prêt pour la hausse des prix de l’immobilier et des terrains constructibles ? »), mais il ne semble pas raisonnable d’affirmer être en présence d’un marché décoté dans lequel il y a de bonnes affaires à faire. Au regard du passé, les prix de l’immobilier sont actuellement élevés, il faut donc être prudent… même si cela n’empêchera pas qu’ils soient encore plus élevés à l’avenir.

 
Bref, entre revenus locatifs très faibles et prix de l’immobilier objectivement élevé au regard du passé, il ne semble pas objectivement intéressant de conserver ses biens immobiliers locatifs. Une analyse patrimoniale froide peut suggérer de la nécessité de vendre ces biens immobiliers locatifs devenus non rentables.
Malheureusement, la question qui vient immédiatement après ce constat froid et objectif de la nécessité de vendre ses biens immobiliers locatifs est de savoir ce que l’on va faire du prix de vente. Vendre ses biens immobiliers locatifs est peut être une bonne idée… mais pour quoi faire ? Comment placer le prix de vente ?

  • Placer le prix de vente dans un contrat d’assurance vie en fonds euros dont on ne cesse d’expliquer que le rendement baisse inexorablement ;
  • Placer son argent dans un placement sans risque dont la valeur relative est détruite par l’inflation monétaire ? (cf »L’inflation monétaire détruit la valeur de votre épargne non investie. »).
  • Investir le prix de vente sur les marchés financiers actions et accepter la volatilité de son capital à court terme ?

 
Objectivement, la théorie financière voudrait que le prix de vente de l’immobilier locatif soit utilisé pour investir à long terme sur les marchés financiers. En théorie, à long terme, investir dans les actions est l’une des meilleures solutions pour valoriser un capital ; Malheureusement, en pratique rares sont ceux qui constatent cette certitude théorique (cf »Comment faire pour s’enrichir grâce à l’investissement en Bourse ? »).
La raison de cet écart fort entre la théorie et la pratique doit pouvoir s’expliquer par les marges trop élevées des intermédiaires qui n’apportent que trop peu de valeur, mais aussi par les erreurs de gestion des épargnants dont la justesse du jugement est affectée par le biais psychologique fort. Les épargnants ne supportent pas la volatilité extrême des marchés financiers et ne peuvent donc pas en tirer profit.
Il n’est donc pas sérieusement envisageable de proposer à un investisseur en immobilier locatif (qu’il juge sécurisé et sans risque majeur) de vendre ses biens pour investir sur les marchés financiers (qu’il juge risqué et dont il ne comprend pas les moteurs de valorisation) ! Le prochain cycle de baisse des cours de bourse lui sera nécessairement fatal.
C’est alors qu’en l’absence d’une réponse satisfaisante, le propriétaire d’un bien immobilier locatif en arrivera à la conclusion que, certes, le rendement locatif de son bien immobilier n’est pas satisfaisant… mais qu’il n’y a rien de mieux à faire.
On ne peut pas lui reprocher cette analyse difficilement contestable. J’ai l’intime conviction qu’il a raison.
 

Le propriétaire bailleur doit avoir une gestion dynamique de son patrimoine immobilier et ne pas hésiter à vendre ses biens amortis pour mieux réinvestir.

Si l’intérêt de l’immobilier locatif n’est pas contestable malgré un rendement locatif que l’on peut juger comme médiocre, il n’est pas interdit d’avoir une gestion dynamique de son patrimoine.
Le propriétaire bailleur devra sérieusement envisager de vendre ses biens immobiliers amortis et valorisés à leur maximum afin de mieux réinvestir dans de nouveaux biens immobilier locatifs qu’il pourrait valoriser. Le propriétaire bailleur doit être capable de se projeter et chercher à créer de la valeur.
Il pourra s’agir d’acheter un bien immobilier dont la valeur est dégradée du fait de défauts qui pourront être facilement réparés. Les propriétaires bailleurs les plus courageux pourront se lancer dans une rénovation énergétique lourde, éventuellement bénéficier de la loi DENORMANDIE, les autres pourront se contenter d’améliorer l’aménagement intérieur, ajouter une troisième chambre, notamment au rez de chaussée, refaire la cuisine ou la salle de bain, … Bref, améliorer l’habitabilité du logement pour le rendre conforme aux attentes des locataires ou futurs acheteurs tels que nous le détaillons dans notre livre « Investir dans l’immobilier »
Il pourra aussi s’agir d’investir dans un bien immobilier à l’emplacement meilleur, ou même de faire construire une maison neuve éligible à la loi PINEL…
Il n’y a aucune fatalité aux rendements trop faibles de l’immobilier locatif ! Vous devez vous investir, travailler, réfléchir …
Bref vous devez devenir entrepreneur de votre patrimoine (cf »Réussir son investissement immobilier locatif en 2019, c’est être entrepreneur de son patrimoine ! »)

Pour aller plus loin :
Conseil personnalisé 
Assistance patrimoniale
Livres / Formations 
Investir dans l'immobilier
Crédit immobilier 
Comparateur de crédit immobilier
Comparateur d'assurance de prêt
Expertise comptable 
Expert-comptable spécialiste
en location meublée et SCI

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