Il y a quelques jours, un lecteur habitué me fait parvenir un message.
Le voici dans son intégralité. Je me permets de vous le proposer car il exprime parfaitement la situation actuelle du marché immobilier à Paris :
« Je me sens concerné par une question sur l’immobilier locatif à PARIS :
je viens de faire faire un diagnostic ou l’appartement (55m2) est en F, et il est conseillé d’isoler les murs intérieurs avec une estimation de 3500€ environ, qui permettrait dit le diagnostiqueur, de passer en D.
Vous savez, je n’ose pas trop en parler dans les commentaires, mais l’immobilier locatif devient vraiment pesant, avec un rendement en chute plutôt rapide.
les charges augmentent vite, les travaux sont toujours nécessaires, les loyers sont les mêmes depuis 10 ans, et de temps en temps je me dis que si je mettais l’argent de mes ( 5 appartements et studios parisiens) sur mon assurance vie ce serait nettement plus confortable…
En ce moment, j’ai un contrôle IFI et je dois me battre pour faire admettre que je suis en LMP, car voyez vous, cela ferait plus de 20.000€/ an d’impôt supplémentaire, ce qui absorberait quasiment le bénéfice restant. Et pourtant les appartements sont loués un peu au dessus de l’encadrement en résidence secondaire pour l’essentiel, (environ 5% brut ce qui est pas mal) et je n’ai pas de problèmes d’impayés pour le moment.
je vous donne là des vraies infos !! »
Le sujet du marché immobilier que nous aurons l’occasion de travailler longuement à partir de vendredi prochain, le 23 septembre 2023, pour le nouveau cycle de formation « Investissement Immobilier locatif » proposé aux lecteurs du livre « Investir dans l’immobilier » et à ceux d’entre vous qui aurez souscrits un abonnement patrimonial.
Trop d’impôt, encadrement des loyers, travaux important à prévoir pour améliorer le DPE, hausse des taux de crédit immobilier.
Une quadrature destructrice pour le propriétaire d’un bien immobilier locatif à Paris.
Trop d’impôt.
Entre les perspectives de hausse de la taxe foncière, l’IFI et l’impôt sur le revenu foncier, l’imposition est trop souvent confiscatoire ! Il reste heureusement la location meublée à condition de se maintenir sous les seuils afin de rester Non professionnel pour limiter l’imposition sur le revenu.
Encadrement des loyers.
Depuis le 01 avril 2022, les annonces immobilières doivent communiquer le montant du loyer plafonné. Il devient de plus en plus difficile de pratiquer des loyers illégaux. D’autant plus difficile que le complément de loyer est interdit pour les baux signés depuis le 18 août 2022 dans les logements dont le DPE est F ou G.
De surcroît, l’option location saisonnière n’est plus possible puisque le changement d’usage appliqué depuis quelques mois rend quasi-impossible la location airbnb en dehors de sa résidence principale louée moins de 4 mois dans l’année.
DPE. – 31% des logements parisiens sont considérés comme des passoires thermiques !
Depuis le 24 août 2022, les loyers des passoires thermiques (passoire thermique = DPE F ou G) sont bloqués. Ce blocage s’applique aux logements loués nus ou meublés. Il concerne aussi bien les nouveaux contrats que les contrats en cours, renouvelés ou tacitement reconduits.
L’indexation en fonction de l’indice de référence des loyers ne pourra leur être appliquée à la date anniversaire du bail. D’éventuels travaux de rénovation n’autoriseront pas de hausse, si ces travaux ne changent pas le classement du DPE.
Notez que 31% des logements parisiens sont considérés comme des passoires thermiques. Presque 1/3 des logements à Paris sont considérés comme des passoires thermiques ! (en moyenne en France, il y a 16% de passoires thermiques). Dans le détail, sur ces 31% de logements parisients :
- Ce sont 45% des logements loués dans le privé qui seraient considérés comme des passoires thermiques à Paris ;
- Ce sont 56% des appartements de moins de 30m² qui seraient concernés par un DPE F et G !
C’est considérable ! Le marché immobilier, et notamment le marché locatif, peut il résister à cette puissante vague ?! Ce n’est vraiment pas certain.
Hausse des taux de crédit immobilier.
Ce n’est plus un secret pour personne. La hausse des taux de crédit immobilier est violente. A la fin de l’année 2022, nous pourrions atteindre un TAEG autour de 3%, contre 1.50% au début de l’année 2022.
Une hausse considérable des taux de crédit immobilier qui réduit le pouvoir d’achat des candidats acheteur d’immobilier à Paris d’environ 20% (alors même qu’il est déjà très très faibles après 10 ans de hausse spectaculaire des prix).
Bref, 2023 s’annonce compliqué pour le marché immobilier à Paris.
Une baisse des prix pourrait être la meilleure option pour trouver un nouvel équilibre après des années d’excès et de hausse de prix de l’immobilier subventionnés par des taux de crédit immobilier trop bas.
A suivre.
