Non, les prix de l’immobilier ne baisseront pas. Ils pourraient même repartir à la hausse.

Plus le temps passe, plus cette baisse tant attendue des prix de l’immobilier se fait attendre.

Pas de krach à l’horizon. Dans le pire des cas, un léger ajustement à la baisse après 5 ans de hausse spectaculaire des prix. Les nombreux candidats à l’investissement immobilier qui attendaient cette baisse avec impatience pourrait bien devoir encore attendre longtemps.

Certains indicateurs sont rassurants et confirment qu’en réalité, les prix de l’immobilier ne sont pas aussi élevés qu’on pourrait le penser.

Non, les prix de l’immobilier ne vont pas baisser. Ils pourraient même repartir à la hausse dans un certain nombre de régions.

Cela fait maintenant un an et demi que le marché immobilier est entré dans une phase de consolidation après l’euphorie des années 2017/2021.

Un freinage violent imposé par la forte hausse des taux de crédit immobilier constaté au début de l’été 2022, mais une tendance qui était déjà à la décrue lente depuis l’été 2021.

C’est un fait incontestable. Le nombre des transactions baissent. Certains diront que c’est la crise, d’autres que nous revenons à un marché plus « normal » après des années d’excès.

En 2021, nous étions autour de 1200 000 transactions immobilières, nous devrions retrouver 850 000 à 900 000 en 2023, soit un niveau comparable aux tendances de long terme.

Au niveau des prix, on ne peut pas encore parler de baisse.

Au deuxième trimestre 2023, les prix des logements en France métropolitaine diminuent de 0,7 % par rapport au trimestre précédent en données corrigées des variations saisonnières (CVS), après une quasi-stabilité au premier trimestre 2023 (‑0,1 %). Les prix des logements neufs se replient (‑0,2 % par rapport au trimestre précédent, après +0,2 %), tandis que la baisse de ceux des logements anciens s’accentue (‑0,8 %, après ‑0,2 % au trimestre précédent).

Sur un an, les prix des logements ralentissent nettement (+0,7 % au deuxième trimestre 2023, après +2,9 % au premier trimestre 2023 et +4,8 % au quatrième trimestre 2022). Pour le quatrième trimestre consécutif, les prix des logements anciens augmentent sur un an plus faiblement (+0,5 %) que ceux des logements neufs (+1,8 %).

Source : INSEE

Des prix de l’immobilier qui ne sont pas élevés.

Bref, les prix ne flanchent pas ou du moins rien de significatif. Nous sommes dans la marge d’erreur autour de 0. Ce n’est clairement pas une catastrophe et je n’arrive pas à imaginer une baisse dans les prochaines semaines ou mois.

Les prix ne sont pas si élevés. Paris et Lyon se sont pas la France !

La France, ce sont principalement des prix de l’immobilier compris entre 2000€ et 3000€ / m², c’est-à-dire des prix tout à fait normaux au regard du prix de construction d’un logement.

Construire une maison individuelle dans un lotissement coute autour de 2000€ / m², sans compter le terrain et les aménagements.

Au total, considérant un terrain payé 100 000€ pour 100m² de construction, construire une maison neuve dans un lotissement coute -+ 3000€ / m² (2000€ / m² de construction + 1000€ / m² construit pour un terrain de 100 000€).

Ce prix autour de 3000€/m² est la valeur refuge d’un bien de qualité comparable au neuf. Celui qui paye 2500€ / m² un logement ancien dans lequel il pourrait devoir engager 500€ / m² de travaux ne fait pas une mauvaise affaire, car les prix ne peuvent pas baisser plus bas.

Nous sommes là davantage dans un prix plancher que dans un prix plafond.

Investir dans l’immobilier, c’est investir dans un stock de matière première et de main d’œuvre. Un stock dont le prix monte du fait de l’inflation. Le salaire du maçon, le prix parpaing ont un impact direct sur le prix de revient de votre logement.

Maintenant, il suffit de comparer ce prix plancher autour de 2500/3000€ /m² avec les prix de l’immobilier ancien.

Voici la carte des prix de l’immobilier publié par les notaires dans leur dernière note de conjoncture.

La France n’est pas Paris ou Lyon.

Une crise de l’immobilier concentrée sur Paris, Lyon et l’immobilier de rendement (notamment immobilier d’entreprise) ?

Plus le temps passe, plus j’ai le sentiment de la confirmation de cette idée d’une réplique de la crise de 1991. Une crise qui avait principalement touché les prix de l’immobilier à Paris, Lyon et les SCPI (cf. « La vérité sur la liquidité des SCPI ou le souvenir de la grande crise de 1991 » & « La crise immobilière de 2023 comparable à la grande crise de 1991 ? SCPI et immobilier parisien sous pression »).

A suivre.