La hausse des taux de crédit immobilier bouleverse nos habitudes. Aujourd’hui, il est possible d’emprunter à un taux nominal (hors assurance emprunteur) autour de 3% / 3.20%. Demain, certains évoquent des taux proches de 4%.

Dans un premier temps, le constat est sans appel : La hausse fulgurante des taux de crédit immobilier détruit le pouvoir d’achat des candidats à l’investissement immobilier.

C’est simple.

Pour une mensualité de 1000€, vous pouviez emprunter 262 000€ sur 25 ans au début de l’année 2022.

Aujourd’hui début 2023, pour une même mensualité de 1000€, vous pouvez emprunter 187 000€ sur 25 ans avec un taux de crédit immobilier à 4%.

La perte de pouvoir d’achat est incontestable. Elle est d’environ 28%.

Cette première analyse, probablement trop simpliste, permet à certains d’expliquer que les prix de l’immobilier vont s’effondrer de 28% dans les prochains mois.

Imparable. Pourtant, l’analyse me semble peu crédible. Je ne crois pas à une telle baisse des prix de l’immobilier.

Une hausse des taux jugée comme spectaculaire, mais qui, en vérité, doit être mise en rapport avec la situation exceptionnelle (et même anormale) des taux avant !

Voici un graphique synthétique qui pourrait être la courbe d’évolution des prix de l’immobilier dans les prochaines années.

Évolution de la capacité d’emprunt pour une mensualité de 1000€ par mois pendant 25 ans en fonction de la hausse des taux de crédit immobilier et de la hausse des salaires.

À court terme, le marché est bloqué. Ce n’est pas le moment de vendre.

À court terme, cette hausse violente est difficile à encaisser pour le marché. Normal. Les vendeurs les plus pressés n’ont pas d’autre possibilité que d’accepter un marché bloqué ;

Il faut un peu de temps pour retrouver l’équilibre. Le plus sage, pour ceux qui ont le choix, est de ne pas vendre. Si vous avez le temps, ne vendez pas. Le marché n’est pas bon. Les acheteurs n’ont plus les mêmes capacités d’investissement.

À moyen terme, le marché va trouver un nouvel équilibre.

À moyen terme, le marché va retrouver un équilibre. Les candidats investisseurs vont trouver de l’argent. Les prêts familiaux et autres donations vont prendre le relais. Il y a beaucoup d’argent qui attend de sortir des contrats d’assurance-vie et dans l’épargne bancaire.

La perte de la capacité d’emprunt pourrait être partiellement compensée par ces nouvelles sources d’apport personnel.

Le cycle d’ajustement pourra être d’environ 7/8 ans.

À long terme, les prix de l’immobilier vont profiter de l’inflation.

À long terme, cette hausse des taux d’intérêt se justifiant par un regain d’inflation, le pouvoir d’achat des candidats investisseurs va progressivement se rétablir au gré des hausses de salaires qui accompagnent inévitablement le regain d’inflation (et les tensions sur le marché du travail, et le manque de main d’œuvre va même accentuer cette dynamique de hausse des salaires).

À plus long terme, la hausse des salaires va compenser la perte de capacité d’emprunt liée à la hausse des taux d’intérêt.

C’est tout le sujet : Si le regain d’inflation devait être durable, alors la hausse des salaires devrait l’être tout autant, surtout dans un contexte de manque de main d’œuvre lié à une démographie vieillissante.

Avec des taux d’intérêt autour de 3%, en hausse de 2 points sur les 12 derniers mois, mais surtout des salaires en hausse de 6% en moyenne en 2022 et à nouveau 6% prévu en 2023, la perte de pouvoir d’achat des candidats à l’investissement immobilier pourrait finalement être relativement faible.

La hausse des salaires est le moteur du pouvoir d’achat immobilier. Il ne faut pas considérer la hausse des taux d’intérêt sans intégrer la hausse des salaires comme corollaire inévitable.

Et si l’inflation devait baisser pour retrouver la quasi-inflation d’avant Covid-19 ? Les taux baisseraient inévitablement pour retrouver les points bas initiaux ou presque.

Mon idée est que l’inflation ne pourra être durablement forte si les salaires n’augmentent a minima dans les mêmes proportions. Ainsi, la perte de pouvoir d’achat liée à la hausse des taux de crédit immobilier pourrait rapidement être compensée par le gain de pouvoir d’achat qui accompagnera la hausse des salaires.

Ainsi, après des années d’un marché immobilier dynamisé par la baisse des taux de crédit immobilier, dans les prochaines années, nous pourrions assister à une dynamique du marché qui trouverait son origine dans les hausses de salaires et l’inflation. C’est bien connu, investir dans l’immobilier est protecteur contre l’inflation.

Conclusion :

1 – Ce n’est pas le moment de vendre ; Le marché est bloqué. Il doit absorber la baisse du pouvoir d’achat immobilier et la hausse des taux ; Pour les vendeurs, il faut faire le dos rond. Pour les acheteurs, c’est le bon moment d’acheter et de négocier. Malheureusement, il n’y a rien à vendre. Difficile de négocier de fortes baisses lorsqu’il n’y a rien à vendre.

2 – A moyen terme, le marché va trouver un nouvel équilibre et la faiblesse de la rémunération de l’épargne pourrait être l’occasion d’un nouvel afflux d’apport personnel qui pourrait compenser la perte de capacité d’emprunt liée à la hausse des taux ; En période de crise immobilier, il n’y a pas beaucoup de biens à vendre. La faiblesse de l’offre limite le potentiel de baisse du marché immobilier.

3 – Si l’inflation est pérenne, alors les salaires suivront et autoriseront une dynamique favorable sur la capacité d’emprunt des candidats ; A long terme, les prix de l’immobilier vont à nouveau retrouver une dynamique favorable.

C’est donc le moment d’investir. Il faut négocier les prix à la baisse. Malheureusement, il n’y a pas beaucoup de biens à vendre. Il est difficile de négocier, ou alors à la marge, juste pour éliminer l’excès de gourmandise du vendeur.

Lorsqu’un bien qui se vendait 450 000€ en 2020, est mis en vente à 700 000€ ; Lorsque vous l’achetez à 600 000€, nous avez l’impression de le négocier… mais le vendeur est bien content de le vendre 150 000€ plus cher qu’en 2020. Qui fait une bonne affaire ?

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