Pourquoi les prix de l’immobilier ne peuvent pas baisser ?

Les prix de l’immobilier ne peuvent pas baisser. Bien évidemment, il peut exister quelques périodes d’ajustement conjoncturels après des excès de hausse comme nous pouvons le vivre aujourd’hui, mais fondamentalement, les prix de l’immobilier ne peuvent pas baisser.

Il suffit de suivre quelques règles de bon sens pour être certain de bien investir dans l’immobilier. Essayons de les détailler ensemble dans cet article.

Pour celui qui respectera ces quelques règles, il apparaîtra alors inutile ou presque d’essayer de spéculer à la baisse, d’attendre une forte baisse des prix pour investir.

• Je crois que le meilleur moment pour investir dans l’immobilier, c’était il y a 20 ans.
• Je crois que le second meilleur moment pour investir dans l’immobilier, c’est aujourd’hui.

C’est toujours le bon moment pour investir dans l’immobilier pour celui qui est prêt à accepter le prix à payer.

Pourquoi puis-je affirmer que les prix de l’immobilier ne baissent jamais et même qu’ils sont condamnés à croitre ?

Investir dans l’immobilier, c’est investir dans un actif exposé à la croissance économique. Une croissance économique, inexorable dans le capitalisme, qui suppose :

• Une augmentation de la richesse produite. La croissance du PIB n’est pas une option, c’est une condition sine qua none pour du capitalisme. La décroissance n’est pas envisageable.
• Une légère inflation (plus ou moins légère selon les périodes).

Bref, nous sommes dans un système condamné à avancer, à croitre, coute que coute. Et comme l’immobilier est directement exposé à ce système, il suit indirectement sa croissance inexorable. CQFD.

Croire à la baisse des prix de l’immobilier, c’est croire à l’appauvrissement généralisé du pays, à l’effondrement du capitalisme. C’est rigolo de se faire peur avec les complotistes et autres dogmatiques d’extrême gauche, mais ce n’est pas sérieux.

À long terme, la hausse de l’immobilier est liée à la hausse du revenu disponible des ménages. Il faut donc investir dans des biens immobiliers qui intéressent ceux d’entre nous dont les revenus augmentent le plus pour être quasi certain de faire un bon investissement immobilier.

Et, comme le capitalisme permet à toujours plus de personne de devenir riche par leur travail, les prix de l’immobilier son condamné à croître. Il y a de plus en plus de riches, qui veulent tous investir et habiter aux mêmes endroits.

Il y a aussi beaucoup de laissé-pour-compte, de petits revenus, qui habitent tous aux mêmes endroits également, mais qui aspirent, un jour, à habiter là où les gens qui réussissent habitent.

Je crois que ce n’est pas beaucoup plus compliqué que cela.

Dans le passé, on s’aperçoit clairement que celui qui accepte le prix à payer de l’investissement immobilier ne perd jamais d’argent. Il s’est même très largement enrichi.

Le seul qui ait perdu de l’argent avec l’immobilier, c’est celui qui n’a pas investi ou celui qui n’a pas respecté les règles du jeu. Comme je vous l’explique régulièrement, le rendement n’est pas gratuit. Il faut accepter le « prix à payer » du rendement (cf. « Épargne : Connaissez-vous le « prix à payer » pour obtenir un rendement élevé ?« )

Pour l’immobilier, le prix à payer est TRIPLE :

• Le temps. Investir dans l’immobilier suppose d’y investir à très long terme. 10 ans est vraiment un minimum ; Une durée de 15 ou 20 ans est idéal pour se donner le temps d’amortir les coûts d’acquisition et laisser au marché le temps de valoriser votre actif ;
• L’investissement personnel dans l’amélioration et la qualité du logement. Investir dans un bien immobilier, c’est devenir propriétaire d’un actif dont la qualité se dégrade par le temps, l’usage et l’amélioration continue des normes de confort et d’habitabilité (exemple du DPE). Vous devez donc en permanence investir dans l’adaptation de votre logement face à la demande.
• Investir dans un bien immobilier, là où les gens qui ont de l’argent ont envie d’habiter.

Investir dans un bien immobilier, là où les gens qui ont de l’argent ont envie d’habiter.

Cette phrase est pour moi essentielle. Elle résume à elle-même la définition du bon emplacement : Investir là où les gens qui ont de l’argent ont envie d’habiter.

À long terme, les prix de l’immobilier suivent l’évolution des revenus disponibles des ménages et donc indirectement la croissance économique et l’inflation puisque les salaires y sont -+ indexés.

Si les prix de l’immobilier augmentent au rythme de la hausse des revenus des ménages, il faut donc investir là où les revenus des ménages augmentent le plus vite, c’est-à-dire, là où veulent habiter ceux qui ont de l’argent, ceux qui réussissent dans la vie !

Au niveau macro, les personnes dont les revenus augmentent le plus résident dans les métropoles, dans les stations balnéaires, à la montagne dans certaines stations, à la frontière suisse.

Au niveau micro, les personnes dont les revenus augmentent le plus habitent certaines rues, certains quartiers, certaines régions… toujours les mêmes. Il suffit donc d’y investir.

Les personnes qui ont de l’argent partagent souvent des mêmes critères de calme, sécurité, environnement sain, bonne école et cadre de vie agréable pour les enfants, proximité des commerces, …

Cela semble une lapalissade tellement c’est évident (mais il m’aura fallu de nombreuses années pour le comprendre), si vous investissez là où les gens qui ont de l’argent et des revenus qui augmentent le plus ne veulent pas habiter, votre potentiel de plus-value et de valorisation sera plus que limité.

Investir là où les gens qui ont de l’argent et des revenus qui augmentent le plus ne veulent pas investir, c’est investir :

• Là où il y a de l’argent reçu par l’héritage d’un passé florissant, mais des revenus faibles. Comme dans certaines campagnes françaises avec des fortunes… mais zéro revenu ou presque ; le potentiel de plus-value est très faible faute d’une dynamique suffisante sur les revenus.
• Là où il n’y a ni argent reçu par un passé florissant, ni revenu en forte augmentation. Vous logez la classe populaire, les salariés médians qui subissent le système et dont les revenus augmentent au rythme du SMIC. Les revenus augmentent , mais tellement moins vite que la croissance économique (PIB + inflation). Le potentiel de plus-value est présent, mais limité à la faiblesse de la hausse des revenus des petits salaires.

C’est tellement évident…