Connaissez vous la ZAN (Zéro Artificialisation Nette) ? Il s’agit d’une disposition de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 dont l’objectif est un division par deux du rythme d’artificialisation des sols dans les dix ans à venir pour atteindre le zéro artificialisation nette en 2050.
L’artificialisation est définie comme « comme l’altération durable de tout ou partie des fonctions écologiques d’un sol, en particulier de ses fonctions biologiques, hydriques et climatiques, ainsi que de son potentiel agronomique par son occupation ou son usage ».
Un terrain artificialisé serait donc « une surface dont les sols sont soit imperméabilisés en raison du bâti ou d’un revêtement, soit stabilisés et compactés, soit constitués de matériaux composites ». Les trois décrets d’application de cette loi climat et résilience sont actuellement en période de consultation. Une donnée fondamentale semble en ressortir : « les jardins des particuliers seraient considérés comme surfaces artificialisées ».
Qu’est ce que la démarche ZAN (Zéro Artificialisation Nette) ?
Pour comprendre les enjeux de la ZAN, il suffit de lire avec attention la loi climat et résilience. Voici quelques extrait :
Article 191 : Afin d’atteindre l’objectif national d’absence de toute artificialisation nette des sols en 2050, le rythme de l’artificialisation des sols dans les dix années suivant la promulgation de la présente loi (C’est à dire le 31 Août 2031) doit être tel que, sur cette période, la consommation totale d’espace observée à l’échelle nationale soit inférieure à la moitié de celle observée sur les dix années précédant cette date.
Ces objectifs sont appliqués de manière différenciée et territorialisée, dans les conditions fixées par la loi.
=> D’ici le 31 Août 2031, la consommation totale d’espace observée à l’échelle nationale soit inférieure à la moitié de celle observée sur les dix années précédant cette date (C’est à dire entre le 31/08/2011 et le 31/08/2021)
Article 192 : L’atteinte des objectifs de « la lutte contre l’artificialisation des sols, avec un objectif d’absence d’artificialisation nette à terme » résulte de l’équilibre entre :
- 1° La maîtrise de l’étalement urbain ;
- 2° Le renouvellement urbain ;
- 3° L’optimisation de la densité des espaces urbanisés ;
- 4° La qualité urbaine ;
- 5° La préservation et la restauration de la biodiversité et de la nature en ville ;
- 6° La protection des sols des espaces naturels, agricoles et forestiers ;
- 7° La renaturation des sols artificialisés.
==> La lutte contre l’artificialisation des sols va passer par une réduction drastique de l’étalement urbain et donc la densification des espaces déjà artificialisés ou le changement d’affectation des zones d’ores et déjà artificialisées (transformation d’une friche industrielle en zone commerciale ou d’une zone commerciale en habitation par exemple). De manière caricaturale, la ZAN, c’est la fin des nouveaux lotissements.
Demain, pour s’agrandir, les villes et les communes vont devoir construire sur l’existant. En deux mots, et pour reprendre le titre de votre article : Votre maison avec grand jardin vaut une fortune car les nouvelles constructions devront être réalisées par division parcellaire.
Il n’est plus question de créer de nouveaux lotissements en grignotant des surfaces agricoles ou naturels. Pour construire une nouvelle maison ou un nouvel immeuble, vous devrez vendre un bout de votre jardin ou démolir une maison à la place de laquelle vous pourrez construire un immeuble collectif.
Bref, votre jardin ou votre vielle maison, mal entretenue, mais située dans une zone très recherchée valent de l’OR !
Nous sommes probablement à la veille d’une très violente hausse des prix des terrains constructibles, qui vont devenir de plus en plus rares !
Puisqu’il ne sera plus possible d’envisager la construction de nouvelle zone commerciale, d’habitation sur des zones naturelles ou agricole, le foncier constructible va devenir plus rare et surtout plus cher à construire.
Ceux d’entre vous qui sont propriétaire de maison avec grand jardin dans des zones tendues pourraient bien assister à une très forte hausse du prix de leur bien. Les promoteurs vont se battre pour racheter un bout de votre jardin ou encore votre vieille maison qu’il vont raser pour construire un collectif.
Tout cela va évidemment participer à la hausse de la valeur fondamentale de l’immobilier. Dans un marché : Le prix est fixé par l’offre et la demande. La ZAN est en train de détruire l’offre. Les prix vont monter. CQFD.
A suivre.
48 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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Dans le nord, ce genre de règle est déjà en place. Sur 10 ans 80% des nouveaux logements sont des immeubles. les rares maisons ont des jardins de moins de 100m2,
Et pour les exceptionnels maison d’architecte, plus grandes, ce sont des constructions sur des jardins (ancien corps de ferme avec 5000m2 de terrain, entraine une vente de 2000m2 pour construire 3 maisons)
Merci pour cet éclaircissement pertinent. En cette période inflationniste, l’immobilier est comme toujours le meilleur rempart pour préserver la valeur de son patrimoine sans prendre de risque.
Depuis 15 ans, on entend des prédictions de repli des prix immobiliers après la forte hausse du début des années 2000, mais à l’arrivée c’est tout juste s’il y a parfois un ralentissement de la hausse.
Ce qui revient malgré tout à de l’inflation pour les primo-accédants…
Oui, et c’est comme ça qu’on transforme les petites rues charmantes des bourgs en alignements d’immeubles moches.
Le socialisme a toujours aimé le laid.
NB : cette densification obligatoire s’applique-t-elle également en zones littoral ? Si c’est le cas, amis des côtes atlantiques, attendez-vous à vous retrouver sur la côte d’Azur 😁.
NB2 : j’imagine bien les futurs conflits entre les amateurs de vieilles pierres qui voudront conserver une vieille bastide et le promoteur qui rachète pour faire un immeuble. Rien de nouveau, mais un argument de plus pour le promoteur.
La densification a commencé en région parisienne. Les maisons devaient avoir 1000m2 de terrain pour être construites. Maintenant, seul compte de ne pas dépasser 30% de béton.
Alors on voit des divisions parcellaires pousser avec des habitats en forme de petites tours.
Une telle densification apporte son lot de véhicules. Les routes sont déjà embouteillées. Cela va être pire.
Quant à la loi littoral : une zone village sera constructible. Les autres zones resteront figées. Plus d’extensions de surface habitable …
Socialisme ? Il s’agirait plutôt de nos jours de libéralisme anarchique.
Je suis désolé de vous dire M. Fonteneau que vous avez l’air d’avoir simplement vu la loi passer et en déduit une théorie foireuse. Je suis urbaniste et au vu des multiples dérogations possibles à la démarche ZAN, ce n’est pas demain la veille que s’arrêteront l’artificialisation de nouveaux sols et les constructions de maisons individuelles. En tout cas ce n’est pas cette loi, en l’état actuel des choses, qui fera augmenter la valeur des maisons avec jardin.
Merci. Et si nous étions constructif ?
Quelles sont ces dérogations ?
https://www.batiactu.com/edito/zan-on-est-train-creer-crise-1-territoire–f-rieussec-63875.php
Si je peux me permettre, j’apporterais un bémol à votre phrase: « ce n’est pas cette loi, en l’état actuel des choses, qui fera augmenter la valeur des maisons avec jardin. »
Je dirais plutôt que cette Loi sera un paramètre supplémentaire à une augmentation des prix du foncier. Même si ce sera difficile à faire la différence.
Guillaume a en mémoire mon expérience.
Dans ma région le prix d’une maison était déjà 65 terrain 35 maison
Aujourd’hui c’est plutôt 80 terrain
Et pire on arrive à acheter un emplacement quitte à démolir la maison existante pour la remplacer par une autre maison (POS oblige)
Avouez que cette Loi n’ira pas dans le sens de diminution du prix! 🙂
C’est certainement l’attractivité de votre région qui a évolué depuis. Cette loi est un non-sens pour la simple et bonne raison qu’il y a aujourd’hui un entremêlement des dispositifs qui ne permettent pas qu’elle soit correctement appliquée. Je vous donne un exemple, les ZRA (zones de revitalisation agricole). Si demain, un entrepôt Amazon veut s’y installer, la ZAN saute purement et simplement. Les collectivités utilisent plusieurs arguments auprès des préfets (augmentation de leur attractivité, maintien de leurs écoles, renouvellement de leurs emplois ou de leur population…) pour contourner la ZAN et faire tout de même construire. Alors oui je maintiens que c’est une lubie de croire que ce dispositif participera à la hausse des prix, c’est plutôt les nouvelles aspirations des Français qui y participent. C’est exactement la même situation qu’avec les PPRI (les plans de prévention de risque inondation). Théoriquement, on ne devrait même pas construire aux abords de tous les fleuves ou rivières françaises, sauf qu’on détourne la loi aisément au motif qu’il faut du logement/de l’activité etc. Bref, le ZAN est encore un de ses pseudos-dispositifs disposés à faire croire que le gouvernement adopte des mesures écologistes, chaque gouvernement en a adopté un et celui-ci en est un parmi d’autres qui ne changeront rien.
Pardon ce sont les ZRR* (zones de revitalisation rurales)
Tout à fait d’accord.
+1
Dérogation ou pas, l’objectif Zéro artificialisation nette à l’horizon 2050 est un signe fort. On ne peut nier la tendance.
Ce n’est pas un signal fort quand on voit que c’est l’équivalent d’un département français qui est artificialisé chaque année. Si c’était objectif ZAN d’ici 2025 j’aurais pu croire le fondement de votre article, mais si l’on considère ce taux d’artificialisation + les possibilités de dérogations au ZAN, cet objectif n’aura pour moi aucun impact sur l’immobilier.
« Oiso : le marché immobilier de La Rochelle ravagé par « la voie du ZAN »
https://objectifaquitaine.latribune.fr/business/immobilier/2021-06-16/le-marche-immobilier-de-la-rochelle-ravage-par-la-voie-du-zan-886952.html
Le concept écologique du ZAN, ou zéro artificialisation nette, qui veut interdire toute construction de nouveaux bâtiments sur un sol libre, est-il une machine infernale qui va fermer l’accès des primo accédants modestes à la propriété dans les grandes villes ? C’est ce que semble démontrer le volet terrain à bâtir de la dernière enquête de l’Observatoire immobilier du Sud-Ouest (Oiso), avec l’analyse du cas de La Rochelle. Dans un marché néo-aquitain du terrain à bâtir sapé par la pénurie, alors que la population ne cesse d’augmenter, la situation globale pourrait devenir explosive.
Avec le ZAN et la réforme fiscale, le foncier vaut de l’or
La baisse de 50 % de l’artificialisation des sols en dix ans, posée par la loi « climat et résilience », porte le risque d’une inflation des coûts du foncier. Pour les professionnels du secteur, des visions stratégiques de long terme doivent être élaborées. Avec la suppression de la taxe d’habitation, la taxe foncière sur les propriétés bâties est le seul impôt local dynamique. Arbitrer entre construction de logements, développement de zones économiques et protection de la nature, c’est le dilemme des élus locaux.
Tiens, en passant, les députés ont voté une augmentation de 3,4% de la valeur locative dans le cadre de la PLF 2022. Bonjour la TF !.
« Ce n’est pas un signal fort quand on voit que c’est l’équivalent d’un département français qui est artificialisé chaque année. »
Si on part sur des prémisses fausses, on arrive à des conclusions erronées.
En fait, c’est 0,0008 % des surfaces agricoles qui sont annuellement artificialisées.
Ce que je vois plutôt dans cet empilement de nouvelles lois, c’est un remake de Paris et le désert français » et l’empêchement de développer les zones rurales.
Et donc, dans quelques années, quand nous aurons de nouveau donné la priorité à l’aménagement du territoire et au logement, ces lois seront modifiées.
Effectivement je me suis trompé (ça date les cours) mais après vérification c’est plutôt de l’ordre d’un département tous les 10 ans qui disparaîtrait sous l’artificialisation en termes de superficie, ce qui ne contrevient pas à ma théorie puisque je dis juste que le ZAN devrait déjà être théoriquement appliqué et qu’il ne l’est pas et qu’il ne le sera jamais justement au motif de la politique d’aménagement du territoire comme vous dites
Quel département ? Paris, le territoire de Belfort, ou la Gironde ? 😁
Bon allez, je donne la réponse : la superficie d’un département moyen comme la Seine-et-Marne. A peu près 5 900 km2.
Et encore, certains auteurs ne sont pas d’accord avec ces chiffres. De ce que j’ai rapidement lu, ça va de 1 à 4, le « département » étant bien sûr le max.
« ….. cet objectif n’aura pour moi aucun impact sur l’immobilier…… »
En toute objectivité je vous trouve trop péremptoire et sévère.
Il y en aura forcément un, peut-être difficilement quantifiable, mais suffisant pour ne pas inverser la tendance inéluctable de l’augmentation et de la rareté du prix du foncier.
Les petits rus font les grandes rivières, qui parfois débordent.
Cet objectif n’aura aucun impact sur l’immobilier pour la simple et bonne raison qu’il n’y a et n’y aura pas de dispositif juridique qui empêcherait de le contourner. Connaissez-vous le mécanisme de compensation ? Les aménageurs l’utilisent systématiquement pour bétonner notamment des zones naturelles. Pour un m2 carré artificialisé, si vous prouvez que vous pouvez « renaturer » la même surface à un autre endroit, vous remportez la mise. Généralement les aménageurs plantent des arbres dans un parc naturel existant pour faire l’affaire. A part si les Verts arrivent au pouvoir (et encore), cette loi ZAN est et restera un gadget. Si les prix augmentent, ce sera indubitablement lié à d’autres facteurs. Ce n’est pas un hasard si tous les exemples cités plus haut de prix du foncier qui augmentent concernent les périphéries de métropoles attractives et déjà sur-bétonnées et non pas celles de Vitry-le-François ou de Charleville-Mézières, c’est bien parce que d’autres facteurs entrent en jeu.
Oui cette loi va engager cette tendance et on peut s’attendre à un renforcement au cours des prochaines années. Comme cela a eu lieu pour les économies d’énergies.
Au-delà de l’effet direct de la loi promulguée, les communes s’y elles prennent en compte cette tendance devraient adapter progressivement les PLU ; ce qui amplifierait les effets de la loi. C’est d’ailleurs déjà depuis quelques années sur la commune où j’habite, commune semi rurale proche d’une grande ville inclue dans une métropole.
On pourrait, je pense voir en contrepartie une baisse des prix sur le terres non constructibles à ce jour en périphérie des grandes villes .
Pourtant, c’est bien le manque de foncier et l’attractivité de la zone qui font exploser les prix dans les villes côtières. Avec ou sans zan.
Bonjour,
Vous oubliez que bientôt nous risquons de ne plus être propriétaire du sol, cela fait plusieurs fois qu’ils lancent le bouchon… et comme on dit pas de fumées sans…
… ou comme à Londres ou vous êtes propriétaire pour 100 ans maximum il me semble.
Bientôt la nationalisation des terres en France pour faire plaisir à Poutine et faire cesser la guerre en Ukraine. Je m’en vais de ce pas acheter un pâturage en Suisse.
C’est déjà le cas, mais à une échelle moindre, puisqu’on paie déjà une taxe foncière annuelle pour pouvoir jouir de notre bien immobilier.
L’augmentation du prix du foncier ne risque-t-elle pas d’être freinée par la solvabilité des ménages qui se réduit en raison de l’inflation et de l’absence d’augmentation des salaires ?
Les ZAN ne peuvent-ils pas être contournées par le développement des habitats légers (tiny house, yourte, mobil-home…) ?
Il suffit de réduire la taille du terrain.
Avant, on construisait sur 1000 m² et donc le prix au m² correspondait au moyen financier d’un acquereur ;
Aujourd’hui, on construit sur 400/500 m² pour le même prix
Demain, on construira sur 200 m²
Seul les privilégiés auront les moyens d’avoir de l’espace.
C’est la suite logique, il y a pas si longtemps une vie entière ne suffisait pas pour acheter une maison.
Aujourd’hui il y a des pays où il faut de nombreuses années pour pouvoir construire sa maison au fil des rentrées d’argent.
On ne se rend absolument pas compte que faire construire sa maison en 1 année et la rembourser en 25 ans et un privilège.
Chez moi, sur la côte bleue, quand il reste un terrain de libre, c’est rarement plus de 250m2. Et quand une maison se vend, sur 800-1000m2 de terrain, on l’a passe au bulldozer et on y construit 4 maisons ou un petit immeuble. Ou alors, ce sont des gens qui ont vraiment les moyens. La pénurie a toujours provoque une augmentation des prix. La ZAN y contribuera un peu plus.
« Les ZAN ne peuvent-ils pas être contournées par le développement des habitats légers (tiny house, yourte, mobil-home…) ? C’est du camping, ça, non ? Il faut donc un terrain aménagé, et appliquer les règlements qui vont avec.
Il est étonnant que pour éviter l’artificialisation des sols, le mitage urbain, densifier les habitats, toussa, toussa, les génies du ministère de la transition écologique n’aient pas pensé à la seule solution viable : le bateau de croisière.
Le MSC Grandiosa, par exemple, c’est une ville de 8000 habitants (6300 passagers et 1700 hommes d’équipage) sur 330m de long. Qui dit mieux ?
🙂 moi j’vous propose l’exoplanète M4590, plages turquoises, eau douce à gogo.
Plan B: on réduit les naissances.
Je plaisante, je plaisante, mais : https://www.spanky-few.com/2015/11/17/cite-des-meriens-une-immense-ville-flottante-sur-l-ocean/
« Plan B: on réduit les naissances »
Il faudra choisir la bonne combinaison de talents, alors 😁
https://youtu.be/mzddAYYDZkk
Et en cas de pandémie telle que nous l’avons connue et continuons à la connaître, c’est génial!
Une autre façon d’éviter l’artificialisation des sols, c’est de vivre en dessous, et de garder la terre pour l’agriculture robotisée : https://fr.m.wikipedia.org/wiki/Les_Cavernes_d'acier
En 2003, nous avons eu une canicule qui a semble-t-il précipité le décès de nos anciens, la plupart du temps dans les étages élèves des immeubles citadins. Densifier le bâti des villes ne pourra que provoquer la chasse à la friche, la chasse au coin de verdure, et augmenter l’effet fournaise en cas de canicule. Ça ne me semble pas très écolo, ça, et pas sympa pour les vieux.
Nouveau DPE complètement râté (A ce sujet, Que Choisir, pourtant très eco-friendly depuis quelques années, vient de publier un nouvel article expliquant en partie pourquoi il y a tant de pb), zan, …
Les services de Mme Wargon font très fort, en ce moment… Quand l’idéologie remplace le bon sens et le bien commun, ça finit toujours mal.
Le DPE n’a aujourd’hui aucune base physique sérieuse.
Seul un calcul mathématique de déperditions corroboré par une image infrarouge de la maison (du bien) peut être considéré comme une approche du problème.
C’est ce que j’ai fait chez moi. Ma consommation correspond à moins de 10% au calcul.
Je ferais bien un tel diag si il était gratuit, juste pour rire.
Ce ne peut même pas être considéré comme un simple ordre de grandeur.
+1.
Mais ce qui tue le DPE NG, c’est que toute tentative d’amélioration est inutile, car la production de CO2 ne baisse pas malgré les travaux d’isolation.
La seule solution pour améliorer le DPE, c’est installer une PAC !
L’augmentation des coups de construction avec les nouvelles normes, l’inflation des matériaux, et l’augmentation des terrains de choix.
La conséquence de ça c’est qu’entre une maison dans un village et une maison et/ou appartement dans une ville bien situé, on va clairement voir une augmentation faramineuse des différences de prix.
La ZAN va-t-elle tuer le déploiement des éoliennes ? Car une éolienne, c’est tout de même un gros bloc de béton dans la campagne…
👍👍👍
Pour les plateformes logistiques : si on ne peut plus développer cette activité, les plateformes existantes vont devenir des pépites. Ceci dit, il reste encore bien des sites exploitables. Par exemple :
https://maps.app.goo.gl/LKoKYzHo3mDDjKeq7
Près des villes, ça ne changera pas grand chose : des plateformes souterraines dans les parkings, containers sous les ponts, voies routières et ferrées… Ou bien anciens commerces de gros comme au Sentier à Paris, ou Belsunce à Marseille. Tout ça existe déjà et répond au besoin du « dernier kilomètre ».
En tout cas, des pistes d’investissement d’avenir.
On verra à l’application.
En première périphérie toulousaine, obligation pour les promoteurs à réduire le bâti au profit des espaces verts !!