Les refus de prêt pour dépassement du taux d’usure explosent avec la hausse des taux de crédit immobilier. Solutions ?

Il y a quelques jours, nous vous alertions sur la puissante hausse des taux de crédit immobilier qui se préparait pour ce début de mois d’avril.

Ça se confirme notre courtier partenaire reçoit actuellement les barèmes bancaires qui affichent tous des hausses très fortes ; La hausse atteint même 0.40 point dans une banque. C’est beaucoup !

Cette hausse est d’autant plus problématique qu’elle intervient le lendemain de l’annonce d’une baisse des taux d’usure.

Le taux d’usure, c’est le TAEG maximum pour votre crédit immobilier.

Le sujet est relativement simple à comprendre : Si le TAEG de votre crédit immobilier dépasse les taux d’usure présentés ci-avant, la banque est dans l’obligation légale de refuser votre crédit immobilier.

Le TAEG est le taux de la première année de votre crédit immobilier.

Comme nous vous l’expliquions dans cet article « Calculer le véritable TAEG de votre crédit immobilier pour comparer la meilleure offre de crédit« , c’est la traduction en taux de l’ensemble des coûts obligatoires qui accompagnent votre crédit immobilier.

Le TAEG pour pouvoir être un outil de comparaison fiable doit permettre de comparer des choses comparables.

Vous devrez donc intégrer les mêmes paramètres dans votre calcul :

• Taux du crédit immobilier ;
• Frais de dossier payés à la banque ;
• Frais de dossier payés au courtier (même s’ils ne sont pas financés par le crédit immobilier et prélevés sur l’apport personnel) ;
• Frais de garantie du crédit immobilier (même s’ils ne sont pas financés par le crédit immobilier et prélevés sur l’apport personnel) ;
• Assurance emprunteur (coût total de l’assurance emprunteur sur la durée totale du crédit immobilier). Parfois les banques vous assurent pour une quotité de 200% alors même qu’une quotité à 100% serait suffisante ; Vous devez intégrer le coût de cette couverture à 200% dans le simulateur pour calculer le véritable TAEG de votre crédit immobilier – Sur ce point, méfiance, car les banques ont tendance à calculer un TAEG avec une quotité d’assurance emprunteur à 100% alors même que vous êtes assuré à 200%).

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Bref, lorsque l’on intègre l’ensemble de ces paramètres, et notamment le coût de l’assurance emprunteur, le dépassement du taux d’usure va devenir la norme dans un grand nombre de dossier.

Comment baisser le TAEG de votre crédit immobilier pour éviter le dépassement du taux d’usure ?

Le candidat emprunteur confronté à un dépassement du taux d’usure devra donc travailler pour réduire le TAEG de son crédit immobilier s’il veut obtenir son crédit immobilier.

Plusieurs méthodes sont envisageables :

• 1- Et c’est la priorité : Négocier le taux du crédit immobilier. Un TAEG au plus bas, c’est un taux de crédit au plus bas. Il faut mettre les banques en concurrence. Le recours à un courtier en crédit immobilier pourrait alors être une bonne idée pour gagner du temps et de l’énergie.
• 2- Et c’est la seconde priorité : Négocier votre assurance emprunteur. Vous devez impérativement envisager la souscription d’un assurance emprunteur en délégation, c’est à dire vers un assureur extérieur à votre banque pour envisager une très forte baisse du coût de l’assurance. Pour vous convaincre des économies énormes liées à la négociation de l’assurance emprunteur, vous pouvez utiliser notre outils de comparaison des tarifs d’assurance emprunteur.
• 2 bis – Pour les crédit immobilier locatif, travailler sur le niveau des garanties de l’assurance emprunteur (décès, ptia, itt) et même envisager la souscription d’un crédit immobilier avec assurance emprunteur facultative comme expliqué dans cet article « Le prêt hypothécaire, un crédit immobilier sans assurance emprunteur pour investir malgré un problème de santé ou après 60 ans. »
• 2 bis – Travailler sur les quotités de votre assurance emprunteur. L’assurance de prêt doit couvrir 100% de votre crédit immobilier. Vous n’êtes pas obligés de souscrire une assurance de prêt couvrant 200% du crédit immobilier.
• 3- Réduire le coût de la garantie de votre crédit immobilier. Le nantissement d’épargne ne serait il pas envisageable ?
• 4- Négocier les frais de dossier de la banque et de votre courtier en crédit immobilier.

Bref, il existe souvent des solutions !

A suivre.