La fin de l’année 2020 et l’entière année 2021 ont été incroyables pour le marché immobilier. Entre des volumes de transactions exceptionnels, des prix de vente en très forte hausse et surtout une géographie du marché immobilier bouleversée au profit des villes moyennes et des régions au détriment des trop grandes métropoles, nous sortons de deux années dingues.

Aujourd’hui, la tendance est toujours puissamment favorable, mais l’euphorie semble prendre fin au profit d’un marché plus équilibré. Nous entrons dans un période de digestion ; Il faut absorber l’incroyable dynamique des années 2020 et 2021 ;

Pour autant, il ne faut pas tomber dans une panique infondée. Je ne crois pas du tout à l’idée d’une bulle immobilière qui pourrait éclater :

  • Oui, les prix de l’immobilier augmentent beaucoup depuis 2018, mais n’est ce que pas un simple effet rattrapage après 10 ans (2008-2018) d’un marché stable, voir déprimé en province et dans les villes moyennes.
  • En revanche, l’évolution des prix de l’immobilier est plus sage depuis 2018 dans les très grandes métropoles comme Lyon ou Paris dans lesquelles les prix de l’immobilier avaient très fortement augmenté entre 2008 et 2018 contrairement au reste du pays. Si demain, les prix de l’immobilier devaient baisser, ce serait en priorité dans ces deux grandes métropoles (Lyon et Paris), là ou les prix ne sont plus en accord avec la valeur fondamentale de l’immobilier (Cf. Prix de l’immobilier : Entre valeur refuge et valeur spéculative du goodwill immobilier.« )
  • Oui, les taux de crédit immobilier augmentent fortement depuis quelques mois, mais ils restent toujours excessivement faibles et surtout ils sont toujours négatifs ! Les taux de crédit immobilier sont encore (et probablement pour longtemps) inférieurs à l’inflation ! Une situation à laquelle nous nous habituons, mais qui reste très favorable à la dynamique économique et aux agents économiques structurellement emprunteurs. Les taux d’intérêt réels négatifs sont un puissant soutien au marché immobilier.
  • Oui, si les taux de crédit immobilier augmentent c’est à cause de la résurgence d’inflation ; Une inflation qui a pour conséquence d’augmenter très fortement le coût de construction des biens immobiliers et le coût des travaux de rénovation ; C’est alors la valeur fondamentale de l’immobilier qui augmente et participe à la hausse des prix de l’immobilier (cf. « Les conséquences de l’inflation sur vos investissements immobilier et vos placements.« ) ;

Au final, il n’y a pas de bulle immobilière généralisée en France; En revanche, il est vrai que les prix ont beaucoup augmenté, mais cette hausse repose sur des piliers puissants que sont les taux d’intérêt réels négatifs, la dynamique économique puissante (le taux chômage est au plus bas, le manque de main d’œuvre est généralisée, les salaires augmentent) et l’inflation qui valorise la valeur fondamentale du bâti.

Néanmoins, il faut avouer que le niveau des prix de l’immobilier atteint à Paris et Lyon est très dépendant du niveau général des taux d’intérêt. S’il y a bulle immobilière, c’est à Paris et Lyon, mais pas de manière généralisée en France. Ailleurs, les prix sont encore raisonnables et pourraient même continuer à augmenter dans les prochaines années.

Ce sujet important de l’évolution des prix de l’immobilier était au cœur de notre première visio-patrimoniale sous le titre « Réussir votre investissement immobilier locatif » que vous pouvez revoir en replay en attendant la prochaine session en direct.

Pas de bulle immobilière, mais des enjeux majeurs que sont l’obsolescence immobilière et manque de biens immobilier à vendre.

Le marché immobilier est malgré tout face à l’immense challenge de l’obsolescence immobilière. L’immobilier de demain est un bien immobilier dont la consommation énergétique est raisonnable.

Un marché, immobilier ou autre, permet de fixer le prix d’un actif par la rencontre de l’offre et de la demande.

  • L’offre, c’est la quantité et la qualité de biens à vendre. Aujourd’hui, il n’y a rien à vendre. Les biens se font rares, et ceux qui arrivent sur le marché au bon prix sont vendus très rapidement. Aujourd’hui, l’un des raisons par lesquelles le nombre de transactions baissent, c’est le manque de biens à vendre.
  • La demande, c’est la quantité et la qualité des biens que les candidats investisseurs veulent acheter. Avec l’accélération de l’obsolescence immobilière, les candidats acheteurs veulent des biens immobiliers dont le DPE est ABCD… E maximum ; Les biens immobiliers dont l’isolation est perfectibles, ou avec un mode de chauffage périmé type Chaudière au fioul ou gaz sont moins recherchés par les candidats investisseurs… ou après une baisse de prix qui tient compte du changement planifié du mode de chauffage !

Les propriétaires de biens immobiliers doivent impérativement investir dans la qualité de leur logement pour maximiser son potentiel de plus-value ! Plus que jamais, le temps dégrade la valeur de votre logement !

Ainsi, de nombreux logements devenus obsolètes car énergivores ou doté d’un mode de chauffage consommateur d’énergie fossiles vont subir une baisse de leur prix. Ces biens ne seront plus recherchés par les candidats à l’investissement verront mécaniquement leur prix baisser.

Les investisseurs malins pourront alors se saisir de cette opportunité de marché pour se créer de la valeur immobilière.

A suivre.

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