La fin de l’année 2020 et l’entière année 2021 ont été incroyables pour le marché immobilier. Entre des volumes de transactions exceptionnels, des prix de vente en très forte hausse et surtout une géographie du marché immobilier bouleversée au profit des villes moyennes et des régions au détriment des trop grandes métropoles, nous sortons de deux années dingues.
Aujourd’hui, la tendance est toujours puissamment favorable, mais l’euphorie semble prendre fin au profit d’un marché plus équilibré. Nous entrons dans un période de digestion ; Il faut absorber l’incroyable dynamique des années 2020 et 2021 ;
Pour autant, il ne faut pas tomber dans une panique infondée. Je ne crois pas du tout à l’idée d’une bulle immobilière qui pourrait éclater :
- Oui, les prix de l’immobilier augmentent beaucoup depuis 2018, mais n’est ce que pas un simple effet rattrapage après 10 ans (2008-2018) d’un marché stable, voir déprimé en province et dans les villes moyennes.
- En revanche, l’évolution des prix de l’immobilier est plus sage depuis 2018 dans les très grandes métropoles comme Lyon ou Paris dans lesquelles les prix de l’immobilier avaient très fortement augmenté entre 2008 et 2018 contrairement au reste du pays. Si demain, les prix de l’immobilier devaient baisser, ce serait en priorité dans ces deux grandes métropoles (Lyon et Paris), là ou les prix ne sont plus en accord avec la valeur fondamentale de l’immobilier (Cf. Prix de l’immobilier : Entre valeur refuge et valeur spéculative du goodwill immobilier.« )
- Oui, les taux de crédit immobilier augmentent fortement depuis quelques mois, mais ils restent toujours excessivement faibles et surtout ils sont toujours négatifs ! Les taux de crédit immobilier sont encore (et probablement pour longtemps) inférieurs à l’inflation ! Une situation à laquelle nous nous habituons, mais qui reste très favorable à la dynamique économique et aux agents économiques structurellement emprunteurs. Les taux d’intérêt réels négatifs sont un puissant soutien au marché immobilier.
- Oui, si les taux de crédit immobilier augmentent c’est à cause de la résurgence d’inflation ; Une inflation qui a pour conséquence d’augmenter très fortement le coût de construction des biens immobiliers et le coût des travaux de rénovation ; C’est alors la valeur fondamentale de l’immobilier qui augmente et participe à la hausse des prix de l’immobilier (cf. « Les conséquences de l’inflation sur vos investissements immobilier et vos placements.« ) ;
Au final, il n’y a pas de bulle immobilière généralisée en France; En revanche, il est vrai que les prix ont beaucoup augmenté, mais cette hausse repose sur des piliers puissants que sont les taux d’intérêt réels négatifs, la dynamique économique puissante (le taux chômage est au plus bas, le manque de main d’œuvre est généralisée, les salaires augmentent) et l’inflation qui valorise la valeur fondamentale du bâti.
Néanmoins, il faut avouer que le niveau des prix de l’immobilier atteint à Paris et Lyon est très dépendant du niveau général des taux d’intérêt. S’il y a bulle immobilière, c’est à Paris et Lyon, mais pas de manière généralisée en France. Ailleurs, les prix sont encore raisonnables et pourraient même continuer à augmenter dans les prochaines années.
Ce sujet important de l’évolution des prix de l’immobilier était au cœur de notre première visio-patrimoniale sous le titre « Réussir votre investissement immobilier locatif » que vous pouvez revoir en replay en attendant la prochaine session en direct.
Pas de bulle immobilière, mais des enjeux majeurs que sont l’obsolescence immobilière et manque de biens immobilier à vendre.
Le marché immobilier est malgré tout face à l’immense challenge de l’obsolescence immobilière. L’immobilier de demain est un bien immobilier dont la consommation énergétique est raisonnable.
Un marché, immobilier ou autre, permet de fixer le prix d’un actif par la rencontre de l’offre et de la demande.
- L’offre, c’est la quantité et la qualité de biens à vendre. Aujourd’hui, il n’y a rien à vendre. Les biens se font rares, et ceux qui arrivent sur le marché au bon prix sont vendus très rapidement. Aujourd’hui, l’un des raisons par lesquelles le nombre de transactions baissent, c’est le manque de biens à vendre.
- La demande, c’est la quantité et la qualité des biens que les candidats investisseurs veulent acheter. Avec l’accélération de l’obsolescence immobilière, les candidats acheteurs veulent des biens immobiliers dont le DPE est ABCD… E maximum ; Les biens immobiliers dont l’isolation est perfectibles, ou avec un mode de chauffage périmé type Chaudière au fioul ou gaz sont moins recherchés par les candidats investisseurs… ou après une baisse de prix qui tient compte du changement planifié du mode de chauffage !
Les propriétaires de biens immobiliers doivent impérativement investir dans la qualité de leur logement pour maximiser son potentiel de plus-value ! Plus que jamais, le temps dégrade la valeur de votre logement !
Ainsi, de nombreux logements devenus obsolètes car énergivores ou doté d’un mode de chauffage consommateur d’énergie fossiles vont subir une baisse de leur prix. Ces biens ne seront plus recherchés par les candidats à l’investissement verront mécaniquement leur prix baisser.
Les investisseurs malins pourront alors se saisir de cette opportunité de marché pour se créer de la valeur immobilière.
A suivre.
10 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
 |
Je suis plutôt d’accord avec cet article. Merci à Guillaume de l’avoir fait.
Il y a cependant des observations à rajouter et à prendre en compte :
_ La hausse des loyers par l’indice est au moins 3 fois inférieure à l’inflation. Les valeurs des investissements dépendant des loyers, la valeur de l’immobilier est donc grignotée tous les ans par l’inflation.
_ Les appartements neufs sont vendus très au dessus de leur valeur réelle pour répondre aux exigences de l’administration (appartements sociaux à prix cassés, etc..). La vente du neuf n’est soutenue qu’avec des avantages fiscaux. Et encore à mon avis en ne regardant pas la rentabilité réelle sur le très long terme.
_ Les logements en DPE E, F, et G vont être vendus à prix cassés. Est-ce que cela va entrainer à la baisse le prix de tous les autres logements ou au contraire les renforcer ?
_ La pénurie de main d’oeuvre et surtout de matériaux va empêcher les travaux de réhabilitation dans les délais courts. Quelles conséquences cela va avoir ?
_ Suite à toutes ces variables, l’offre locative va être très compliquée très rapidement. Et ce n’est déjà pas rose actuellement pour ceux qui cherche un logement sans garant sérieux. Que va t-il se passer pour les gens qui voudront louer leur logement ?
_ De plus en plus de propriétaires se rendent compte qu’ils vivraient beaucoup mieux en étant locataires et revendent .. et disent qu’ils ont effectivement beaucoup moins de problèmes d’argent, moins de responsabilités et plus de libertés. Quelles conséquences sur l’offre locative à venir si le phénomène s’amplifie ?
_ Les taxes foncières « explosent » et les taxes d’habitation pour les résidences secondaires peuvent être augmentées de 60 % par les communes. Quelles conséquences sur le marché de l’immobilier en local ?
_ Aujourd’hui, la loi est clairement contre les bailleurs (logements corrects traités d’insalubres ; durée de la procédure d’expulsion ; trêve hivernale ; blocage des expulsions par les préfets ; etc..). Sachant que ces lois sont les plus dures d’Europe, il y a un désengagement des bailleurs. Comment cela va évoluer ?
_ La fiscalité française envers les bailleurs est la plus dure d’Europe, peut-être du monde. Comment ces nouvelles obligations vont être vécues par les bailleurs et avec quelles conséquences ?
_ Aucun des deux candidats restants n’a proposé de faire évoluer en mieux les obligations et contraintes pour aider vraiment les bailleurs (Attention : je parle de les aider vraiment et pas de nous sortir une loi qui au final n’est là que pour aider les locataires, comme VISALE ou les aides de l’ANAH). Nous avons donc au moins une réponse : la solution ne viendra pas des politiques ou de l’administration. Sauf peut-être après blocage total du dossier logement ?
Avec toutes ces questions, il me semble que l’avenir de l’immobilier dans les années à venir est très incertain. Personnellement, je suis incapable de dire s’il faut y investir en ce moment ou pas. Nous entrons dans un trou noir ..
Enfin une analyse détaillée qui tient compte de la réalité. Je serai vendeur, dès que mes locations en cours seront terminées.
Bonjour GMO
Le but de mon commentaire n’était pas de vous pousser à vendre. Mais plutôt de faire prendre conscience aux hommes et femmes politiques de ce pays pourquoi l’immobilier va si mal en France. Même si les chiffres immédiats disent le contraire.
N’ayez crainte, ma décision a été prise bien avant votre commentaire.
Merci pour cet article.
La difficulté de l’exercice est de bien définir la base de comparaison. Si on prend l’année 1997, la comparison donne des prix immobilier très haut. Si on prend 2008, la hausse est plus raisonnable. Alors faut-il regarder sur 10 où 25 ans, je n’en sais rien.
Une autre façon de faire est de comparer aux revenus. Là, ce me semble plutôt haut en ce moment. On pourrait aussi comparer au prix de l’or où de tout autre chose et avoir des avis divergents.
Enfin, on peut avoir l’aspect purement placement, donc rentabilité réelle et au jour le jour il faut avouer que le rendement n’est pas toujours là (localement, à tel ou tel endroit, on bat sans doute l’inflation après impots, mais cela ne me semble pas généralisé). On peut toujours esperer la plus value à la sortie (si elle existe). On ne saura vraiment si c’etait une bonne affaire qu’à la revente du bien.
Le principe d’une bulle, c’est que l’on ne peut pas s’en apercevoir lorsque l’on est dedans. Alors on peut se rassurer en se donnant des critères.
Concernant la qualité des logements, il y a peut-être de bonnes opportunités à réaliser si on a un peu de temps de pour suivre les travaux. Mais je suis tombé sur cet article qui me laisse songeur : https://www.quechoisir.org/actualite-nouveau-dpe-des-travaux-de-renovation-inutiles-n99896/ . Je ne sais pas s’il existe des sociétés qui garantissent la notation finale du DPE après travaux.
Merci pour cet article très intéressant.
Je pense également qu’il n’y a pas de bulle immobilière, d’ailleurs y a t’il déjà eu une bulle immobilière ces 50 dernières années ?
Je ne crois pas, tout au plus de légères corrections après des fortes hausses.
Une bulle immobilière est-elle vraiment possible en France ? Je ne le crois pas car l’immobilier c’est d’abord la résidence principale, or le prix d’une résidence principale ne peut pas augmenter de façon irrationnel partout.
Les bulles, c’est pour les actions, les crypto, l’or, le pétrole mais pas pour l’immobilier (sauf pour certains quartiers bien particuliers qui constituent des petites niches non représentatives).
A suivre
Immobilier : moins de maisons à la vente depuis la pandémie et des prix à la hausse
Le volume des annonces de biens immobiliers à la vente sur SeLoger a baissé de 22 % depuis le début de la pandémie. Les maisons sont davantage touchées par la pénurie que les appartements. De plus, les prix des maisons augmentent ces trois derniers mois, contrairement à ceux des appartements qui se tassent.
Il y a de moins en moins de biens immobiliers à vendre. « En l’espace de 2 ans (entre décembre 2019 et décembre 2021), le volume annuel d’annonces de biens proposés à la vente sur nos sites accuse un recul de 22 % » selon une étude de SeLoger relayée par BFMTV . Cette pénurie prend sa source dans la crise sanitaire.
Avant le Covid-19, l’offre était en baisse mais très légère avec un recul de 2,9 % entre février 2019 et février 2020. Mais avec la pandémie, la baisse de l’offre a atteint 11,2 % entre décembre 2019 et décembre 2021. « C’est peu dire que la raréfaction des biens en vente s’est accélérée en France » commente SeLoger.
– 13,8 % de maisons à vendre
Très demandées depuis le début de la crise sanitaire, les maisons sont particulièrement touchées par la pénurie de biens. La baisse de l’offre est de 13,8 % depuis le début de la pandémie, contre un recul de 4 % pour les appartements. Cette situation occasionne une hausse des prix. Elle atteint 12,7 % depuis le début de l’épidémie (soit 6,4 % en un an). Du côté des appartements, la hausse se contient à 7,2 % (3,2 % en un an).
Concernant les prix, les maisons affichent les plus fortes hausses depuis le début de l’année, selon le dernier baromètre SeLoger de mars 2022 . Alors que la baisse était de 7,4 % sur un an, les prix sont en hausse de 3 % sur trois mois à 2 730 euros le mètre carré. Pour les appartements, les prix se tassent. Ils ont augmenté de 6,1 % sur un an mais sont en hausse de seulement 0,5 % sur 3 mois.
Bonjour
Eiffage : malgré la tendance baissière, (-17% de ventes de logements en 2021 d’après la FPI), Eiffage Immobilier a progressé, l’année dernière, avec un chiffre d’affaires de 1,1 milliard d’euros, en augmentation de 12% par rapport à 2019, qui fait référence, et de 19% par rapport à 2020. Cette bonne santé, explique le directeur général Philippe Plaza, le 13 avril lors du point annuel, découle des projets initiés il y a un ou deux ans. Or l’année 2021 a été celle d’une baisse des réservations de logements (de 18%) en France, ce qui laisse présager une baisse du CA à l’avenir sur ce segment. Eiffage Immobilier dispose néanmoins de relais de croissance en Pologne, au Benelux, en Suisse et dans la péninsule ibérique.
Mais le danger réside surtout dans l’augmentation des prix, que le DG d’Eiffage Immobilier chiffre à « 10% environ depuis la fin 2021 », et qui concerne « tout ce qui est très énergivore » dans le Bâtiment. Autant dire une grande partie des matériaux. La question principale, pour Philippe Plaza, est : « comment ça peut se répercuter sur les prix de revient. Vu la pénurie de projets, j’ai tendance à penser que l’on répercutera les prix sur les clients ». L’autre levier qui sera actionné étant la réduction des marges.