N’avez pas déjà lu des pseudos études qui donnent le palmarès des meilleures villes dans lesquelles investir. Tout cela n’a aucun sens.
C’est du bull-shit total : Non seulement personne n’en sait rien, mais surtout ces classements n’ont aucune pertinence car l’immobilier d’investissement immobilier locatif c’est avant tout un investissement de proximité.
Investir loin de chez son domicile ou d’un lieu que vous connaissez parfaitement et ou vous allez régulièrement, c’est prendre le risque d’investir dans un emplacement dont vous ne saurez apprécier la qualité réelle.
Investir dans l’immobilier locatif, c’est avant tout investir dans la qualité d’un emplacement et d’un bâti. Il est impossible de juger de la qualité d’un emplacement sans y passer du temps, sans se confronter au quotidien d’un lieu, à la bruyance ou la fréquentation d’une rue, le jour, la nuit ou le week-end.
Bref, et c’est exactement ce que je vous expliquais lors de notre première visio-conférence patrimoniale « Conférence « Réussir votre investissement immobilier locatif » (disponible en replay) » ou dans l’édition 2022 de mon livre « Investir dans l’immobilier«
Vous n’avez pas beaucoup de choix, les meilleures villes pour investir dans l’immobilier locatif, c’est :
- A proximité de son lieu d’habitation ; Pour pouvoir parfaitement maitriser la qualité de l’emplacement et pouvoir gérer vous même votre bien immobilier et la relation avec le locataire ;
- Dans sa ville de naissance ou dans un endroit que vous connaissez parfaitement pour y avoir des racines ou de la famille qui pourra vous aider dans la gestion immobilière ;
- A proximité de votre résidence secondaire.
- Dans la ville dans laquelle vous souhaitez finir votre vie ou passer votre retraite ;
- Dans la ville de résidence de vos enfants ; Ce sont vos héritiers, autant investir dans la ville dans laquelle ils vivent puisqu’ils ont vocation à hériter de votre patrimoine.
Et surtout pas :
- A l’étranger parce qu’une startup vous explique que l’analyse data du marché confirme l’excellente rentabilité ;
- Loin de votre domicile même si le vendeur explique qu’il s’occupera de toute la gestion à votre place ;
- Sur photo ou sans avoir visité le bien immobilier, être allé sur place pour vérifier par vous même la qualité de l’emplacement. Un investissement immobilier, c’est surtout un emplacement et une qualité du bâti. Deux éléments fondamentaux que l’on ne peut juger qu’en allant sur place.
Merci à Stéphane DESQUARTIERS pour cette inspiration du jour .
J’ai presque honte, mais je me suis contenté de plagier le propos de Stéphane DESQUARTIERS tant je suis pleinement d’accord avec lui !
Stéphane DESQUARTIERS est notre partenaire dans le cadre de l’activité de « Chasseur de biens immobilier locatif« .
Voici ce qu’il explique dans cette interview sur BFM Business (et vous allez tout de suite comprendre pourquoi j’ai souhaité signer ce partenariat => Nous avons exactement le même discours).
A suivre.
15 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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Très bon article à prendre avec parcimonie tout de même, ou du moins pour un premier investissement pour une personne n’aimant pas trop les risques et par conséquent la performance 🙂
Au contraire. Lorsque vous avez de nombreux biens immobiliers, s’ils sont dispersés, cela devient très rapidement ingérable.
Si vous voulez de la performance, il faut vous investir personnellement dans la gestion et cela suppose la proximité !
J’habite Charleville Mézières, ville marquée par une décroissance démographique importante (passée de 60 000 à 46 000 habitants en 40 ans) et économique. Par contre je la connais « comme ma poche ». Je n’ai pas d’enfants. Que dois-je faire ?
Charleville ?
Que faire ? Tout simplement fuir 🙂
Investir sur un bien qualitatif, par exemple sur les bords de Meuse ?
Investir ailleurs en Pinel et déléguer la gestion…
Bonjour
« Nous avons exactement le même discours »
Vous m’avez oublié? 😉
Si j’avais le temps de chercher je pourrais reprendre des propos lors de nos premiers échanges
Parisien pur souche , ville que je connais comme ma poche ..
Mais je n ai pas les moyens et ne voit pas l interet d une renta à 3% brut avant impots et future confiscation des loyers par Hidalgo ..
que faire ?
En effet, et même si on ne vit pas dans une ville qui ne paraît pas très demandé. Étonnamment avec un test pratique on se rend compte que ça se loue TRES bien 💪
Il faut juste adapter sa stratégie à la ville en question. Il faut faire une étude de marché et cibler la bonne stratégie.
Souvent dans les villes dites « peu recherchée », les biens immobilier sur le marché de la location sont de piètre qualité. Celui qui proposera un bien de belle facture, bien placé, beau et rénové pourrait alors être très satisfait de son investissement.
En revanche, celui qui propose la même chose que tout le monde pourrait être noyé dans un marché peu dynamique.
Cela ne me parait pas si simple. Et pour une raison fondamentale déjà signalée sur ce forum : les travaux de renovation coutent aussi cher a Lyon qu’a Foix. Dans ma prefecture de 45000 habitants au marche immobilier tres detendu (beaucoup d’offre, majoritairement vieillotte voire dégradée, avec en face une demande réelle mais souvent fragile), le seul moyen de se différencier est effectivement de proposer du locatif refait a neuf. Problème : le loyer au m2 est capé a un niveau très bas par la solvabilité des locataires et par l’office local de HLM. En proposant du refait a neuf, vous aurez de la demande mais avec un loyer revalorisé de 20 % maximum : la rentabilisation des travaux est problématique. Vous ne pouvez pas louer a un tarif économiquement rentable car la clientèle haut de gamme (cadre en mission, touriste etc) est inexistante et l’immobilier ancien est si peu cher (800-1100€ / m2) que n’importe quel menage un minimum solvable devient propriétaire. La strategie de l’immobilier patrimonial est elle aussi risquée car s’il est possible d’acheter des biens a refaire a 800-1000€/m2, le cout d’une renovation intégrale est le même qu’a Toulouse, soit autour de 1500/m2 si vous passez par des artisans sérieux. Et la, avec un bien qui vous aura coûté 2300-2500€/m2, bon courage pour réussir a revendre sans perte : vous êtes hors marché ou alors il faut vraiment un bien d’exception qui intéressera une clientèle aisée reduite et exigeante.
Je sais, ces niveaux de prix vont faire hurler de rire ceux qui investissent dans les grandes agglomérations, mais c’est la réalité dans un très grand nombre de villes moyennes et petites.
En d’autres termes : se differencier en faisant des travaux de rénovation ambitieux, c’est envisageable dans les villes ou le prix au m2 est de 4000 ou 5000€. Dans des villes ou il est de 1500-2000€, cette strategie est perdante.
Excellentes remarques
Je modère les propos en rappelant que la déduction des travaux sur les impôts permet aux grosses tranches de faire prendre une grande partie des travaux par le fisc.
La possibilité d’obtenir des subventions pour des logements conventionnés permet également d’alléger la note travaux.
Avec La possibilité de proposer des loyers conventionnés, les économies d’impôts sur les loyers perçus permettent de considérer que vous avez la louez plus cher.
Néanmoins il faut bien reconnaitre que ces zones ou l’immobilier ancien vaut 1000€ sont souvent complètement passées à copté des hausses de prix de l’immobilier ces 10 dernières années
Merci pour vos remarques, je suis d’accord avec Guillaume bien qu’à ma grande surprise, dans certaines villes il y a moins de demandes mais beaucoup moins de propriétaires aussi. Ce qui fait qu’on reste plus attractif que des villes plus prisées et qu’on reste sur un ratio demande / offre plus intéressant…
Polaris, je suis d’accord avec toi, les coûts des travaux sont souvent sous estimés et pas très bien valorisé à la revente (ça dépend quoi). Au lieu de parler de remise à neuf, le bon équilibre se trouve souvent entre les 2. Faire 20% des travaux qui apportent 80% de « qualités supplémentaires » auprès des locataires.
En tout cas, c’est très intéressant, merci pour cet échange !
Il est vrai que la proximité, c’est l’idéal, pour toutes les raisons évoquées
Mais d’un autre côté, il y a parfois des opportunités qui se présentent et ce serait dommage, il me semble, de passer outre pour une histoire de kilomètres! C’est tout de même très facile de faire connaissance avec une ville, un quartier, un lieu (cadastre, google Mapp, Wikipédia et autres…) dans lesquelles on n’a jamais été!
Les très bonnes affaires ne courent pas les rues, il y a bien souvent plus d’acquéreurs que de biens à vendre ce qui oblige à élargir le secteur de recherche et bien évidemment la proximité! Mais dans ces cas là, il suffit de changer de stratégie! Acheter plus loin, refaire, louer ou pas, revendre et se rapprocher petit à petit de sa zone de confort!