Nous poursuivons notre série d’articles consacrés à la stratégie d’investissement pour cette prochaine année 2018 (et probablement les suivantes). Dans le premier article « Stratégie d’investissement : 2018, Éclatement de la bulle des start-up et retour aux fondamentaux « développement durable » », je vous ai exposé une vision globale et long terme des mouvements de société qui auront un impact fort sur vos investissements.
Rentrons maintenant dans le détail de l’investissement immobilier en essayant de construire ensemble les déterminants qui vous permettront de réaliser un bon investissement immobilier. Il est évident que nous détaillons et analysons cette stratégie dans le détail dans notre nouveau livre « Investir dans l’immobilier« . Il m’est impossible de reprendre ici toute l’analyse des opportunités d’investissement qui prend presque 100 pages dans le livre. 
Nous analyserons prochainement la question de l’assurance vie, des marchés financiers et autres supports d’investissement.
 

Investir dans l’immobilier, pour acheter sa résidence principale et secondaire ou investir dans l’immobilier locatif de rendement, c’est investir sur un temps très long.

Le lecteur attentif aura noter que j’évoque « l’achat » de la résidence principale et « l’investissement » dans l’immobilier locatif.
Il n’y a pas d’erreur. Acheter sa résidence principale, ce n’est pas faire un investissement, c’est acheter son cadre de vie. Acheter sa résidence principale n’est pas une dépense rationnelle, mais une dépense de consommation qui ne sera pas source d’enrichissement (sauf coup de chance en cas de hausse des prix de l’immobilier). Investir de manière rationnelle dans votre résidence principale sera tout de même possible pour celui qui acceptera de « vivre » dans un logement dans lequel il n’investira pas pour améliorer le cadre de vie… bref, seul le propriétaire qui se comporte comme un locataire pourra espérer gagner de l’argent avec sa résidence principale ou secondaire.
 
Bref, l’investissement immobilier est un investissement de très long terme. L’investisseur devra donc essayer d’anticiper les mutations de long terme de la société pour se donner les moyens de réaliser son investissement immobilier. L’investisseur immobilier ne doit pas faire attention au bruit médiatique de court terme pour consacrer l’ensemble de son raisonnement au long terme.
Savoir que les prix ont augmentés de 2% en 2017 n’a aucune importance sur l’intérêt patrimonial d’un investissement qui durera 20 ans minimum. Il faut réussir à s’extraire de la société de l’immédiateté pour adopter une vision de long terme ! Néanmoins, il est même possible d’en tirer un profit non négligeable : Le bruit médiatique et la narrative permettent à l’investisseur immobilier de long terme de profiter des excès du court terme pour maximiser son profit de long terme. 
 

L’obsolescence immobilière devrait s’accélérer au profit des biens immobiliers aux usages et à la consommation énergétique conforme aux nouvelles exigences de la société.

C’est le point central de notre analyse du marché immobilier à long terme : Nous sommes engagés dans une mutation profonde de la manière de consommer l’immobilier. L’obsolescence immobilière devrait s’accélérer dans les prochaines années.
L’obsolescence immobilière concernera l’obsolescence énergétique des bâtiments avec l’objectif d’un logement générateur net d’énergie à l’horizon de 2020 (c’est à dire demain matin). Demain, la norme RT 2020 imposera le logement à énergie positive : Votre maison ou votre immeuble collectif devra générer plus d’énergie qu’il n’en consomme. 
Cette évolution est majeure et elle devrait avoir un impact non négligeable sur le marché immobilier dans l’ancien : Cette nouvelle norme de construction, symbole de confort élevé, dégradera la valeur relative des logements anciens dans lesquels les propriétaires devront engager de lourds travaux pour maintenir leur valeur patrimoniale.
L’obsolescence immobilière n’est pas seul fait de l’obsolescence énergétique. C’est également l’obsolescence des usages et la mutation de la demande des propriétaires en fonction de l’évolution de la société. A mon sens, le télétravail, c’est à dire la capacité pour les salariés du tertiaire de ne plus travailler à proximité du siège social de leur entreprise ! Le télétravail, c’est le symbole de la dématérialisation des nœuds de communication.
Il y a 30 ans, il était indispensable d’habiter à coté d’une gare, d’une autoroute pour avoir accès aux zones d’emploi. Dans 30 ans, c’est l’accès à une connexion internet à très haut débit qui sera indispensable. Le télétravail pourrait autoriser une décentralisation express des zones d’emploi ! Pourquoi continuer à s’infliger un cadre de vie exécrable en banlieue parisienne si vous n’êtes plus obligé d’aller travailler tous les jours dans les locaux de votre entreprise ?
Je crois cette mutation centrale ! Elle pourrait être à l’origine du redistribution forte des lieux de vie et donc des lieux de construction et de demande des logements !
 
L’obsolescence des usages, c’est aussi la pression sur l’utilisation des véhicules automobiles. Demain, l’exigence de développement durable pourrait être à l’origine d’une remise en cause du véhicule individuel et de la consommation excessive d’énergie qui en est la conséquence directe. La société pourrait évoluer afin de réduire les déplacements obligatoires. (ps : Le véhicule électrique ne change rien à ce sujet … A quoi bon rouler électrique… si l’énergie électrique provient d’une centrale à charbon ?).
Demain, vous serez peut être dans l’obligation de détenir votre propre centrale individuelle de production d’énergie. Les investisseurs qui auront anticipé pourront peut être tirer un nouveau revenu de l’exploitation de leur bien immobilier. Des choses simples comme une toiture exposée au Sud pourrait devenir un élément de valorisation essentiel.
 
Au final, l’obsolescence immobilière devrait être à l’origine d’une dégradation rapide des biens dont les qualités intrinsèques ne respectent pas ces nouvelles exigences sociétales.
Il s’agit là d’une opportunité incroyable pour l’investisseur immobilier qui saura comprendre la mutation de la société, investir dans les biens immobiliers délaissés par le marché afin de les réhabiliter et les rendre compatibles avec ces nouvelles exigences de la société. 
 
 

Des taux de crédit immobilier toujours au plus bas permettront à l’investisseur immobilier de valoriser son patrimoine sans effort.

C’est la seconde partie du raisonnement qui me permettent d’affirmer que nous vivons une période historique qui permettra à l’investisseur immobilier de s’enrichir sans effort. Les taux sont extrêmement bas, mais surtout, les taux de crédit immobilier sont négatifs, c’est à dire que le taux d’intérêt est inférieur à l’inflation.
En deux mots, et c’est l’analyse que nous vous livrons dans cet article « Immobilier : Une période historique pour se constituer un patrimoine immobilier à bon prix ?« , les taux d’intérêt négatifs qui sont l’euthanasie du rentiers, ont pour corollaire l’enrichissement de l’emprunteur dont le crédit sera remboursé par l’inflation et la croissance économique (C’est à dire l’augmentation naturelle de son revenu, soit par l’augmentation de la richesse créée collectivement ou la hausse des prix).
Cette situation est exceptionnelle et elle ne doit pas durer éternellement, sauf à participer à une augmentation très élevée des prix de l’immobilier dans le futur. L’investisseur immobilier doit profiter de ces taux excessivement bas pour investir dans l’obsolescence immobilière. 
Mais attention, ce n’est pas parce que les taux sont bas, qu’il faut investir n’importe comment ! Le taux bas ne doivent pas être un prétexte pour investir, c’est l’opportunité du marché qui doit guider l’investisseur qui profitera des taux trop bas pour améliorer encore le rendement financier de son investissement. 

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