Vendre son lot de copropriété sans prendre de risques

La vente d’un lot de copropriété implique certaines obligations complémentaires pour un vendeur par rapport à une vente classique. Même si vous êtes conseillé par des professionnels (agence immobilière et/ou notaire), vous avez, en tant que vendeur, quelques mécanismes à connaître pour vendre sans risques, facilement et avec le moins de frais possible.

Quelle est l’étendue de l’information à délivrer à l’acquéreur ?

Au niveau de l’annonce

L’information de l’acquéreur est au cœur du déroulé d’une vente d’un lot de copropriété. Dès la publication de l’annonce, certaines obligations incombent au vendeur. En plus des mentions classiques valables pour toute vente, votre texte devra préciser :

• que la vente concerne un lot de copropriété, grâce à la mention « immeuble en copropriété » assortie du nombre de lots total ;
• le montant annuel des charges courantes relevant du budget prévisionnel de l’année en cours ;
• l’existence de procédures liées aux éventuelles difficultés financières de la copropriété.

Pour le compromis

En ce qui concerne les documents à fournir à l’acquéreur avant le compromis, il y a le règlement de copropriété, le carnet d’entretien, la fiche synthétique (immatriculation de la copropriété), le diagnostic technique global (DTG). Le plus important reste de présenter les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années. L’erreur souvent faite est de donner uniquement les 3 derniers. 

Attention : si l’ensemble de ces documents ne sont pas délivrés à l’acquéreur, son délai de rétractation de 10 jours ne commence jamais à courir.

D’autre part, un certain nombre d’informations sur la situation financière de la copropriété sont à porter à la connaissance de l’acquéreur :

• les montants des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel (travaux) des deux exercices comptables précédents et clos ;
• le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot et de la dernière cotisation versée ;
• les sommes correspondant à la reconstitution des avances (comme les avances de trésorerie par exemple) ;
• un état des copropriétaires débiteurs ;
• un état des dettes que le syndicat pourrait avoir envers certains fournisseurs ;
• une notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires et au fonctionnement des organes du syndicat (l’arrêté qui devait en fixer le contenu n’est pas encore paru).

Si la personne à laquelle vous vendez est déjà copropriétaire dans l’immeuble, l’obligation d’information s’étend uniquement à la situation financière de la copropriété et au DTG.

Si la copropriété comporte moins de 10 lots et que le budget prévisionnel voté des 3 dernières années est inférieur à 15 000 €, l’information concernant la reconstitution des avances, l’état des impayés de charges et des dettes vis-à-vis des fournisseurs n’est pas obligatoire.

Tous ces éléments sont à répertorier dans un document demandé par les notaires et justement issu de la pratique notariale. C’est le « pré-état daté ». Dans un précédent article (Contrat de syndic : comment échapper à la flambée des honoraires ?), je vous indiquais que cet élément ne pouvait être facturé par le syndic au titre de son contrat. Un article sous forme de tutoriel sera publié ici prochainement pour vous aider à établir ce dossier en autonomie.

Quelle est la répartition des charges de copropriété ?

La considération de la date d’exigibilité des fonds

L’élément le plus important à maîtriser pour comprendre la répartition des charges de copropriété en cas de vente est la date d’exigibilité. Lorsque vous votez le budget prévisionnel ou des travaux en assemblée générale, vous décidez non seulement du montant, mais aussi de la date où les fonds seront exigibles. C’est la date à partir de laquelle le syndic pourra demander le paiement de leur quote-part aux copropriétaires.

Les règles sont les suivantes. Concernant le budget prévisionnel, le paiement des provisions est à la charge du vendeur. Quant aux dépenses hors budget prévisionnel (travaux), leur paiement incombe à celui, du vendeur ou de l’acquéreur, qui est copropriétaire au moment de leur exigibilité (sauf cas particulier, voir ci-après).

Il y a donc là un choix stratégique à opérer pour établir la date de la vente. Même s’il est tout à fait possible de modifier cette répartition légale par accord des parties. Mais elle ne sera pas opposable au syndicat de copropriétaires (le notaire sera chargé de procéder aux remboursements).

L’importance de la date de l’assemblée générale annuelle

C’est le copropriétaire en titre au jour de la convocation à l’assemblée générale qui est convié à y assister, même si le compromis est déjà signé et le délai de rétractation levé. En l’état, si des travaux sont votés, ils seront à la charge du vendeur.

Il y a un moyen de contourner cette règle dans la situation où la date de l’assemblée générale intervient entre le compromis et l’acte authentique. Le vendeur a la possibilité de se faire représenter par l’acquéreur lors de l’AG pour reporter la charge des travaux votés sur ce dernier. 

Comment ? Dès réception de la convocation, le vendeur la transmet à l’acquéreur (par LRAR avec l’ordre du jour) accompagnée du formulaire de procuration désignant ce dernier comme représentant.

Le rôle du syndic dans une vente d’un lot de copropriété

Juste avant la signature de l’acte authentique, le syndic fournit au notaire un état daté reprenant les informations du pré-état daté actualisé ainsi que les sommes que vous devez au syndicat ou que celui-ci vous doit.

Des interrogations au sujet des relevés de compteurs reviennent très souvent. Pour ce qui est de l’électricité et du gaz, faites un relevé contradictoire avec l’acquéreur (cela peut être une photo) et communiquez-le à votre fournisseur. Ne clôturez pas la ligne, mais attendez que l’acquéreur ouvre son contrat de son côté pour pouvoir faire le transfert.

Pour l’eau, c’est la même chose lorsqu’il s’agit d’un compteur individuel et que vous avez un contrat directement avec le fournisseur. Lorsque la gestion est assurée par le syndic (compteur général copropriété + compteurs divisionnaires), celui-ci n’est pas tenu de faire un relevé. La répartition se fera lors de l’approbation des comptes annuelle. D’ailleurs, le trop ou moins perçu résultant de cette répartition est imputé à celui qui est copropriétaire au jour d’AG. Ce qui peut parfois faire un effet de surprise (bonne ou mauvaise) pour l’acquéreur.

Quelle est votre expérience de la vente en copropriété ?