Dans le prolongement de notre article « Quel est le prix des terrains constructibles en France ? Dans quelles régions les terrains sont ils les plus chers ? », je vous propose de poursuivre notre travail d’analyse autour de la construction du prix de l’immobilier avec l’analyse du prix de construction d’une maison neuve de type PINEL.

Vous le savez, la valeur d’une maison est très simple à calculer. Il s’agit simplement de l’addition d’un terrain constructible sur lequel je bâti un immeuble neuf affecté d’un taux de vétusté afin de tenir compte de l’obsolescence naturelle de l’immeuble du à son usage et l’évolution des normes. 

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Ainsi, après avoir fixé ensemble le prix moyen d’un terrain constructible, dont la valeur est très variable selon les zones régions et même selon les quartiers, attachons nous à calculer ensemble le prix de construction d’une maison. Vous conviendrez que le prix de construction d’une maison est le même partout en France, seule la configuration du terrain et l’accès au chantier peuvent faire varier, à la marge, ce prix de revient de la construction. 

Le parpaing, le prix de la main d’oeuvre, le placo, et autres huisserie ont le même prix de revient partout en France.

Un fois déterminé le prix de construction d’une maison neuve, il sera aisé de déterminer valeur intrinsèque d’un bien immobilier et donc le goodwill immobilier, c’est à dire la survaleur payée par les investisseurs.

 

 

Quel est le prix de construction d’une maison individuelle en France en 2016 ?

En moyenne, et en 2016, le prix de construction d’une maison individuelle « totalement terminée » est de 1421€ / m², alors que le prix médian est de 1370€ / m². 

Le prix de construction d’une maison « prêt à décorer » est en moyenne de 1324€ / m² et la valeur médiane est à 1291€ / m². 

 

 



En d’autres mots, cela signifie que construire une maison de 100 m² au norme RT 2012 coûte en moyenne 142 100€. En ajoutant le prix du terrain constructible, vous obtenez le prix de construction d’une maison neuve éligible à la loi PINEL :

  • Imaginons, la maison construite sur un terrain de 500m² au prix de 200€/m², soit 100 000€, le prix de cette maison neuve est de 242100€.
  • Imaginons, la même maison construite sur un terrain de 500m² au prix de 100€/m², soit 50000€, le prix de cette maison neuve est de 192100€

C’est aussi simple que cela…

 

 

Attention au goodwill immobilier, la survaleur payée par les investisseur immobilier lorsqu’ils achètent un bien immobilier pour un montant supérieur à cette valeur intrinsèque.

Généralement, la question qui vient immédiatement après un tel calcul est « Mais comment peut on justifier les prix astronomiques que peuvent atteindre certains biens immobilier ? Comment justifier les 4000€/m²,  5000€/m² ou même 10 000€ m² que peuvent atteindre certain biens immobiliers ancien (pourtant de qualité moindre puisqu’ancien).

(La seconde question est souvent : Mais pourquoi j’ai payé mon PINEL 4000€ / m² ? )

La réponse à la première question est simple : L’offre et la demande et surtout l’absence de terrains constructibles disponibles dans les zones tendues. 

Quant à la réponse à la seconde question, je vous laisser chercher…

 

Mais attention, la demande est une notion très volatile et plus le goodwill immobilier est élevé, moins la valeur de votre immeuble est sécurisée par le prix de construction.

En effet, il est coutume de considérer l’immobilier comme une valeur refuge, une valeur protégée de la volatilité du marché grâce au prix de construction du bâtiment. Mais attention, cette protection n’est que partielle ! Dans notre exemple, pour une maison neuve, cette valeur refuge ne représente que 1400€ m², c’est à dire le prix que devra consacrer la personne qui souhaite reconstruire à l’identique une maison.

Plus le temps passe, plus cette valeur se dégrade par l’usage et l’obsolescence des normes d’habitabilité.

Tous le reste, ce n’est que du vent, de la survaleur que le marché accepte de payer car la demande est supérieure à l’offre. Attention, il ne s’agit pas de dire que demain les prix de l’immobilier parisien retrouveront 1400€ / m², mais simplement de vous alerter sur la notion de valeur refuge et de goodwill immobilier !

La demande est volatile et rien ne permet d’affirmer que demain, cette demande continuera d’augmenter… Ce serait pourtant le seul facteur qui pourrait justifier une future hausse des prix. En revanche, une baisse de la demande (hausse des taux, développement du télétravail, …) ou l’augmentation de l’offre (Construction du grand Paris) pourront faire baisser ce goodwill immobilier.

Dans les régions de France ou le prix de l’immobilier est proche du prix de construction, il est possible d’affirmer que l’immobilier est une valeur refuge. En effet, sauf exode de la population, la valeur de votre immeuble correspond au coût de la main d’oeuvre et des matériaux nécessaires à la reconstruction à l’identique. C’est là une véritable valeur refuge !

 

C’est ce raisonnement simple et basique qui me permet d’affirmer que demain, si les prix de l’immobilier devaient baisser, la baisse pourrait être très forte à Paris et dans toutes les régions ou le goodwill immobilier est élevé et très faibles dans les régions ou le prix de l’immobilier est finalement très proche de sa valeur refuge que constitue le prix de construction.

Quand je vois : Marseille (2400€) ; Lille (2500€), Rennes (2600€), Le Havre (1600€), Angers (1800€), Dijon (1900€), Saint Etienne (924€) … Je ne suis pas très inquiet. Les prix ne sont finalement pas très éloignés du prix de construction pour des appartements situés dans des grandes métropoles par la rareté de nouveaux terrains constructibles.

Quand je vois : Paris (8900€) ; Lyon (3800€) ; Nice (4000€) ; Bordeaux (4200€) … Je suis plus inquiet.

 

Le prix du m² dans les grandes villes de France

Ville Prix m2 moyen
appartement
Prix m2 moyen
maison
Loyer m2 moyen
appartement
Paris 8 953 € 9 597 € 26,3 €
Marseille 2 404 € 3 163 € 11,7 €
Lyon 3 853 € 4 112 € 12,1 €
Toulouse 2 782 € 3 068 € 11,4 €
Nice 4 076 € 4 672 € 14,9 €
Nantes 2 835 € 3 092 € 11,1 €
Strasbourg 2 666 € 2 669 € 11,3 €
Montpellier 2 672 € 2 830 € 12,5 €
Bordeaux 4 243 € 3 875 € 12,4 €
Lille 2 594 € 2 165 € 13,0 €
Rennes 2 625 € 3 337 € 10,8 €
Reims 2 024 € 1 948 € 9,7 €
Le Havre 1 616 € 1 729 € 9,3 €
Saint-Étienne 924 € 1 517 € 7,2 €
Toulon 2 341 € 3 011 € 10,7 €
Grenoble 2 186 € 2 529 € 10,8 €
Dijon 1 918 € 2 278 € 10,3 €
Angers 1 871 € 2 013 € 9,6 €
Villeurbanne 2 901 € 2 919 € 11,6 €
Nîmes 1 690 € 2 211 € 9,1 €

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14 Comments

  1. Miss Tip says:

    D’après un maître d’oeuvre de ma connaissance, grâce au développement de nouvelles techniques de construction plus économes en main d’oeuvre tout en étant solide et conforme aux nouvelles exigences thermiques, le m² de la construction neuve pour une villa tourne autour des 1000 euros le m² (hors terrain, raccordement à l’électricité, fosse septique…bien sûr)

    • Je confirme les propos de votre M.O .
      L’importance du terrain.
      Un terrain devient réellement constructible après son aménagement.
      Il est donc important de connaitre le cout supplémentaire.
      Un terrain en arrière plan demandera plus de matériaux, de MO, sera plus restrictif par le règlement du PLU. Rarement pris en compte par le vendeur même en passant par un agent immobilier et l’acheteur se pose la question …..après…..
      Quelque soit la région, le sud reste le sud, le nord idem.
      Une façade sud – sud sud est – sud sud ouest à meilleurs valeur que plein nord.
      C’est ainsi, le soleil a ses habitudes.
      Vous avez achetez Nord Nord Est ? Trop tard
      Cordialement

      • 1000€ / m² ? Vraiment ? Mais pas lorsque vous passez par des constructeurs de maisons individuelle et autres artisans classiques ?

        • Vous avez le constructeur national qui établit des prix pour son réseau toutes régions confondues Son intention est de vendre qq soit la zone géographique.
          Le constructeur local —-avec des prix locaux—-
          Confier sa construction à un architecte. Prix variables d(un archi à un autre – jeune qui s’installe – signature de l’archi, – Dior en couture est une signature idem pour de la construction – …….
          L’auto construction qui demande un investissement personnel intense mais rentable à plusieurs niveaux.
          Je me limite à 4 exemples qui se multiplient en panachant,
          La clé du sucés réside lors de l »achat du terrain et non après.
          Cordialement
          JLL

        • Miss Tip says:

          Actuellement sont en train de se développer des entreprises qui montent en usine les murs, les toitures voire des modules de construction « prêts à la pose » et on observe une industrialisation des process de construction. Cela engendre une forte baisse du coût de la construction neuve pour les villas et les petits immeubles… Les artisans classiques peuvent d’ailleurs avoir du soucis à se faire quand on voit ces usines qui se multiplient et s’agrandissent…

          • Oui, vous parlez des maisons en bois à l’américaine ! Nous pourrons longuement évoqué la question de l’obsolescence accélérée de cette mode à la maison préfabriquée … qu’en restera t’il dans 30 ans ?

  2. bonjour,

    @Guillaume : qu’elle est pour vous la signification de  » goodwill  » .

    Ne voyez ni critique ni jugement , j’apprécie globalement vos articles , mais étant un vieux schnok ( je n’apposerai pas d’autres qualificatifs ) j’ai un peu de mal à suivre le nouveau langage et la sémantique conserve toute son importance ……………

    • OlivierSPb says:

      En fait désolé pou GF mais le terme goodwill est employé ici à mauvais escient. Le goodwill est une survaleur égale à la différence entre prix du marché (et non la valeur intrinsèque) et le prix payé. c’est le cas lors d’une OPA par exemple, ou l’initiateur va payer sensiblement plus cher voire même notamment plus cher pour prendre le contrôle que le cours de bourse.
      La justification d’un goodwill peut être variée: vous pouvez payer un goodwill pour prendre le contrôle d’une société mal gérée et espérer la restructurer, pour prendre le contrôle d’un concurrent pour faire des économies d’échelle, pour développer des synergies, etc… Voire même une technologie prometteuse. La valeur de Bourse d’une société comme Tesla est essentiellement du goodwill car intrinsinquèquement elle ne vaut rien.
      Un bien immobilier peut avoir un goodwill phénoménal. c’est le cas d’un terrain enclavé dans un autre terrain convoité par un promoteur pour faire une opération. Vous pourrez le vendre très au dessus de sa valeur de marché qui est celle par exemple d’un bien quasi-identique situé 300 m plus loin.
      Le goodwill est la prime payée au dessus du prix du marché. C’est sa définition.
      Ce que GF appelle ainsi est une survaleur entre une valeur intrinsèque (qu’il fixe au prix du terrain + le prix de construction à neuf) et le prix du marché.

  3. Antoine says:

    Dans les régions de France ou le prix de l’immobilier est proche du prix de construction, il est possible d’affirmer que l’immobilier est une valeur refuge. En effet, sauf exode de la population, la valeur de votre immeuble correspond au coût de la main d’oeuvre et des matériaux nécessaires à la reconstruction à l’identique. C’est là une véritable valeur refuge !
    => je ne suis pas d’accord. Dans certaines zones rurales, loin de l’arc sud-ouest tant apprécié vers lequel les gens vont, là où au contraire il n’y a plus d’emploi et seulement des retraités, le prix de l’immobilier est inférieur au coût de la construction, tout simplement parce que personne ne vient remplacer ces retraités quand ils décèdent, et que le marché est moribond avec beaucoup de biens à vendre.
    En dehors de cela, cet article est bien sûr fondé.

    • Oui, je suis d’accord avec votre commentaire. C’est ce que j’entendais par « sauf exode de la population » 😉

      • Badtimes says:

        Si vous aviez voyagé dans le Nord Est de la France fin des années 70 début des années 80 vous auriez compris que l’immobilier dans toute cette région fut une valeur refuge pendant un siècle et c’est retrouvée sans valeur du tout, en 10 ans de temps. Je ne suis pas d’accord avec votre définition de valeur refuge: Si je construis une maison dans une région que j’aime bien je vais peut être la payer au prix que vous définissez. Mais si cette région ne se développe pas quand je voudrez revendre ma maison son prix se fera selon l’offre et le demande, s’il n’y a pas de demande le prix que je vais en demander sera probablement inférieur à son prix d’achat. Je pense que l’immobilier est un marché et que la notion de valeur refuge ne vaut que par l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement’ et pratiquement rien d’autre.

  4. Michel says:

    A mon sens le prix d’une maison est composé de 2 paramètres qui sont le plus souvent indépendants l’un de l’autre mais qui ont eux mêmes plusieurs composantes « secondaires »:
    – la valeur intrinsèque de la construction qui comprend les coûts des matériaux, main d’œuvre et autres prestations et taxes locales d’équipement, …
    – la valeur « de marché » fonction de l’offre et la demande, elle même dépendante de l’attraction de la ville ou région, du taux d’activité, de la qualité de vie, de la politique (taux d’intérêt, subventions, taxes et impôts, innovations technologiques, géopolitique,…), de la spéculation, etc…
    Aujourd’hui cette valeur de marché a pris le pas sur la valeur intrinsèque, notamment dans les grandes villes qui offrent de l’emploi et des équipements ou encore une vraie qualité de vie (retraités principalement- exemple La Rochelle-).
    Il est évident que si l’un ou l’autre de ces paramètres de « marché » venaient à baisser de façon importante, le marché s’écroulerait de façon drastique, intuitivement jusqu’à 50% voire plus.
    Le prix du terrain n’est pas/plus un paramètre intrinsèque comme il pouvait l’être dans les années 60/70 mais une valeur de marché parce que rare et cher dans les grandes villes mais à 1€ dans la Creuse !

    https://www.20minutes.fr/insolite/2208771-20180125-creuse-village-vend-terrains-euro-attirer-nouveaux-habitants
    Alors le logement à Paris, Lyon ou Bordeaux va t-il baisser ? Personne bien-entendu, ne peut le dire, chacun se base sur ses propres intuitions. Cependant il me semble fondamental pour de futurs investisseurs ou vendeurs d’aujourd’hui, de surveiller de très près ces paramètres de « marché ».

  5. OlivierSPb says:

    Un prix de marché n’est jamais que celui auquel est prêt à vendre un vendeur et un acheteur à acheter .
    A combien valorisez vous une vue sur la mer?
    Un exemple intéressant est Cannes. On y trouve de tout!
    L’appartement sur la Croisette au dernier étage sans vis-à-vis avec une grande terrasse se vend à 40.000 € du m², le bien à 5 minutes à pied des plages 10.000 €, celui à 5 minutes en voiture 5.000 € et celui à 20 minutes 2.000 €! Avec toutes les déclinaisons possibles entre les appartements et les villas, ceux avec vue et ceux sans, les étages élevés ou non, les villas à terrain plat et celles à terrain escarpé…
    Bref on est dans la valorisation de l’envie et du plaisir, bien loin du coût de construction…
    Et je ne suis pas sur que la rareté ne soit pas un bien meilleur moyen de conserver de la valeur que le parachute ventral du coût de construction dans une ville moyenne à l’avenir incertain.
    C’était il y a fort longtemps mais Paris a été longtemps une ville ou le prix des appartements était inférieur au prix de construction à neuf ce qui a été entre autres un des éléments de la crise du logement des années 60 puisqu’on ne construisait plus…

    • Michel says:

      Si « L’appartement sur la Croisette au dernier étage sans vis-à-vis avec une grande terrasse se vend à 40.000 € du m2 » c’est bien parce qu’il y a des demandes à ce prix là, plus que d’offres, c’est cela que j’appelle la partie « marché » d’un immeuble. Sa valeur intrinsèque est probablement du même ordre que l’immeuble à 5 mn des plages.
      Je ne dis pas que « la rareté ne soit pas un bien meilleur moyen de CONSERVER de la valeur » mais est une variable qui donne de la valeur au moment de l’achat, puis une fois construit ou rénové le bien rentre dans la moyenne du quartier.

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