Investir dans la loi PINEL, c’est investir pour bénéficier d’une réduction d’impôt non négligeable, mais c’est surtout investir dans l’immobilier pour maximiser la valorisation de votre patrimoine. La réduction d’impôt ne doit en aucun cas être le moteur de votre investissement, il ne s’agit que d’un élément constitutif de la rentabilité globale de votre investissement.
L’investisseur qui conservera cette idée lors de son investissement aura toutes les chances de maximiser la qualité de son investissement. Essayons de déterminer ensemble quelques éléments d’appréciation qui devraient permettre de faire un bon investissement immobilier, et plus particulièrement un bon investissement en loi PINEL.
 
Investir dans l’immobilier locatif, qu’il s’agisse de la loi PINEL ou d’un investissement dans l’ancien doit être justifié par deux motivations :

  • La recherche d’un revenu complémentaire immédiat (financement cash) ou d’un revenu complémentaire différé (financement à crédit et jouissance du revenu au terme de la période d’endettement).
  • La recherche d’une plus-value et d’une valorisation patrimoniale.
  • Ou les deux … même si les deux objectifs sont rarement envisageables concomitamment.

 
Il n’existe, à mon sens, aucun autre objectif. L’objectif de défiscalisation n’en est pas un, la réduction d’impôt PINEL permet soit de maximiser le revenu complémentaire soit la plus-value immobilière… mais ne peut pas être un objectif en lui-même. La défiscalisation ne peut être qu’au service d’un objectif majeur de capitalisation et d’enrichissement de l’investisseur.
 
 

Une réduction d’impôt importante, mais pas suffisante pour justifier d’investir en loi PINEL.

Pour mémoire, la loi PINEL permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt de :

  • 12% pour 6 ans d’engagement de location ;
  • 18% pour 9 ans d’engagement de location ;
  • 21% pour 12 ans d’engagement de location.

La réduction d’impôt est bien évidemment un attrait important de l’investissement immobilier dans la loi PINEL mais ne saurait être déterminant. Considérez ce « cadeau fiscal » comme la contrepartie d’un inconvénient majeur : Le surcoût de l’investissement dans l’immobilier neuf par rapport à l’immobilier ancien conduit à une moindre rentabilité du neuf vis à vis de l’ancien. La réduction d’impôt n’a vocation qu’à compenser (en partie) cette différence de prix de revient entre le neuf et l’ancien.
L’investisseur en loi PINEL devra donc considérer l’investissement immobilier dans son ensemble et réaliser des projections de nature à apprécier la qualité financière de son investissement immobilier.
 

Quel rendement exiger pour faire un bon investissement immobilier en loi PINEL ou dans l’ancien ?

Investir dans l’immobilier, c’est avant tout rechercher un rendement (rentabilité locative + plus-value) supérieur aux autres classes d’actifs et notamment par rapport au fonds euros des contrats d’assurance-vie.
L’ensemble de la stratégie d’investissement doit donc reposer sur l’estimation anticipée du rendement de l’opération d’investissement : Puisque l’objectif est de maximiser le rendement du patrimoine de l’investisseur, il convient de comparer le rendement de l’investissement immobilier (loi PINEL ou autre d’ailleurs) avec un placement financier classique.
 

Le rendement de l’immobilier locatif doit être supérieur de 3% par rapport aux placements financiers classiques.

Considérant le rendement 2018 de l’épargne sans risque à 1,50%, quel doit être le rendement d’un investissement immobilier en loi PINEL ? Les risques ne sont évidemment pas les mêmes, les contraintes de gestion différentes, les aléas différents …
On a coutume d’affirmer que le rendement de l’immobilier (rentabilité locative + plus-value) doit être de 3% au-dessus du rendement long terme de l’épargne sans risque.

Néanmoins, le piège serait de considérer le niveau actuel des taux d’intérêt comme « normaux » et un juste référentiel de ce que doit être le rendement de l’épargne à long terme. Ce serait une grave erreur ! En effet, comme nous vous l’expliquons dans cet article « La bulle globale va t’elle éclater ou continuer de grossir ? Comment épargner dans un monde aussi complexe ?« , le taux d’intérêt naturel, c’est à dire le taux de rendement minimum de votre épargne, doit proche du taux de croissance nominale de l’économie (Inflation + Taux de croissance) :

  • Inflation : 1.50% ;
  • Taux de croissance du PIB : 1.80% / 1.90%

Soit un taux de rendement naturel de 3% à 3.50% de l’épargne sans risque pour 2018 et probablement un peu moins à long terme.
 
Ainsi, l’investisseur immobilier doit rechercher un taux de rendement interne (TRI) net minimum de 6% pour justifier d’investir en loi PINEL. (cf »Qu’est ce que le Taux de Rendement Interne d’un investissement immobilier ? et Choisir entre deux investissements. Calcul du Taux de Rendement Interne (TRI) et la Valeur Actuelle Nette (VAN).)
Mais attention, dans une période de remontée des taux d’intérêt, le rendement exigé devra être supérieur et les risques de baisse de la valeur de l’immobilier locatif est très important. Les prix de l’immobilier ne sont pas éternellement à la hausse … surtout dans un contexte de remontée des taux d’intérêt.
Ce taux de rendement minimum qui justifie de « prendre le risque » d’investir dans l’immobilier locatif doit être un rendement net d’impôt, net de charges de propriété et surtout net de travaux que l’investisseur devra engager dans son immeuble.
Dans notre raisonnement, la valeur de l’immobilier d’investissement est directement liée à la situation des taux d’intérêt. Une baisse des taux permet d’espérer une hausse de la valeur de l’immobilier locatif alors qu’une hausse des taux entrainera une baisse des prix.
 

Comment calculer le rendement de l’investissement en loi PINEL ?

Après avoir :

  • Fixé les objectifs de rendement ;
  • Affirmé que l’investissement immobilier trouvera une justification économique qu’en cas d’un rendement final supérieur au rendement d’un placement sans risque type fonds euros ;
  • Affirmé que la réduction d’impôt ne doit pas être le principal moteur de l’investisseur immobilier ;

 
Reste à faire le plus difficile : Calculer le rendement, connaître et comprendre les facteurs permettant de déterminer le rendement global de l’investissement immobilier.
 

Les facteurs contribuant positivement au rendement de l’investissement immobilier PINEL.

De manière assez intuitive, les trois principaux facteurs d’enrichissement de l’investisseur immobilier seront :

  • La rentabilité locative, c’est à dire l’importance des loyers par rapport au prix de revient de l’immeuble ;
  • L’espérance de plus-value immobilière. La valorisation du bien immobilier dans le temps pourrait être une source non négligeable d’enrichissement ; Mais attention, les arbres ne montent pas jusqu’au ciel, la baisse des prix de l’immobilier contribuera négativement au rendement de l’investissement.
  • La réduction d’impôt acquise par la réduction PINEL

C’est trois éléments sont constitutifs du rendement brut de l’investissement immobilier. C’est le rendement affiché, mais la réalité est bien différente.
 

Les facteurs contribuant négativement au rendement de l’investissement immobilier PINEL.

Il serait simpliste de se contenter des facteurs positifs pour calculer le rendement global de l’investissement immobilier PINEL. L’investisseur devra garder en mémoire qu’investir dans un bien immobilier, c’est surtout :

  • Rechercher un locataire et engager des frais de recherche de locataires (frais d’agence immobilière)
  • Assumer le Turn over des locataires, les risques d’impayés et les retards de paiement ;
  • Rénover et entretenir régulièrement le bien immobilier afin de maintenir la valeur patrimoniale de l’investissement ;
  • Payer les impôts et taxe foncière relatifs à la propriété immobilière ;
  • Payer les frais de copropriété (entretien et ménage des parties communes, des ascenseurs, jardins …)

Au final, derrière un rendement BRUT potentiellement élevé, des très nombreuses charges liées à la propriété devraient venir réduire le rendement NET de l’investisseur immobilier.
L’importance de l’incertitude autour des charges et aléa de la location doivent conduire à exiger un rendement brut global plus élevé.
 

Exemple d’un investissement locatif PINEL dont le taux de rendement interne est supérieur à 6%

Impossible d’obtenir un TRI supérieur à 6% pour investir en PINEL ? J’ai donc construit un exemple concret avec le simulateur Loi PINEL pour vous démontrer qu’il est possible d’obtenir un TRI > 6%, en investissant dans un immeuble dont le rendement locatif est pourtant inférieur à 4% : Le secret est relativement simple ! Le complément de rentabilité vient de l’effet de levier du crédit immobilier.
Voici notre exemple qui permet de dégager un TRI de 7.72% ! tout en utilisant des hypothèses prudentes :

  • Pas de revalorisation de la valeur de l’immeuble pendant 20 ans ;
  • Revalorisation des loyers de 1% par année / 20 ans ;
  • 20% des loyers annuels de charges d’entretien, taxe foncière…
  • Tranche marginale d’imposition de 30% pour l’investisseur ;
  • Taux de rendement locatif faible à 3.90%.

 

 SIMULATEUR D’INVESTISSEMENT PINEL

 Leblogpatrimoine,com a développé pour vous un simulateur d’investissement dans le cadre du dispositif fiscal PINEL
 Mise à jour : 13/08/2020
 Valeur de l’immeuble acquis200 000 €
 Frais d’acquisition / frais de notaire5 200 €
 Dont TVA40 000 €
 Total205 200 €
 Montant total de votre épargne                                    –   €
 Dont épargne utilisée pour l’apport personnel                                    –   €
 Solde épargne disponible après apport                                    –   €
 Montant du crédit immobilier205 200 €
 Plafonnement du prix de revient car > 5500€ m² NON
 Prix de revient plafonné
 Nature du crédit Amortissable
 DUREE en année du crédit20  ans
 Qualité du dossier emprunteur Très bon
 Taux du crédit immobilier 1,05%
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 Taux de l’assurance de prêt (?) 0,30%
 Taux du crédit immobilier + assurance de prêt1,35%
 Mensualité du crédit immobilier976,09 €
 Dont reconstitution du capital sur un contrat d’assurance vie pour crédit IN FINE                                    –   €
 Coût total du crédit234 261,78 €
 Dont intérêts déductibles30 320,77 €
 Taux de placement trésorerie (?)2,00%

 
 

Loyer mensuel estimé pour cet investissement650,00 €
Loyer annuel estimé pour cet investissement7 800,00 €
Taux de rendement locatif3,80%
 LOI PINEL ? (OUI/NON) OUI
 Taux de la réduction d’impôt21%
 Montant de la réduction d’impôt43 092,00 €
 Taux de revalorisation du bien (?)0%
 Taux de revalorisation annuel loyers (?)1%
 Taux de charges (?)20,00%
 Revenu fiscal de référence de l’investisseur (?)                          100 000 €
 Nombre de parts fiscales / Quotient familial                                   2,00
 TMI (Tranche marginale d’imposition)30,00%
 Effort d’épargne moyen sur 20 ans-429,16 €
 Valeur du patrimoine au terme de 20 ans (durée de simulation) = Valeur du bien dans 20 ans,200 000,00 €
 Le différentiel d’enrichissement entre l’investissement PINEL et un placement financier type assurance vie rémunéré au taux de 2 %92 429,79 €
 Rendement locatif du bien au terme de 20 ans (?)4,71%
 TRI (Taux de rendement interne)7,72%

 
 
A suivre…

Pour aller plus loin :
Conseil personnalisé 
Assistance patrimoniale
Bilan patrimonial
Accompagnement patrimonial
Livres / Formations 
Investir dans l'immobilier
Crédit immobilier 
Comparateur de crédit immobilier
Comparateur d'assurance de prêt
Expertise comptable 
Expert-comptable spécialiste
en location meublée et SCI

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