Investir dans un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un investissement en loi PINEL pour bénéficier d’une réduction d’impôt, en location meublée pour bénéficier du régime fiscal de la LMNP ou tout simplement dans un immeuble locatif dans l’ancien avec ou sans déficit foncier, l’investisseur prend sa décision d’investissement en projetant son investissement dans le temps.
Ainsi, comme nous le détaillons de manière exhaustive dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , cette projection financière est matérialisée par une simulation d’investissement qui devra prendre en compte :

  • Les revenus générés par l’investissement immobilier et leur évolution dans le temps ;
  • Le prix de l’immobilier et son évolution dans le temps ;
  • Les aléas inhérents à l’immobilier locatif tels que les charges d’entretien, de fonctionnement, d’usure, la vacances locative …
  • L’impôt sur les revenus fonciers générés par l’investissement, mais également l’avantage procuré par l’éventuelle réduction d’impôt dans le cas d’un investissement éligible à la loi PINEL ;
  • Le remboursement du crédit immobilier ;

L’ensemble de ces données, nous les compilons dans l’ensemble de nos simulateurs d’investissement immobilier :

 

Comment choisir entre deux investissements ? Comment comparer deux propositions d’investissement immobilier ?

Pour autant, comment traduire la qualité financière de cet investissement immobilier ? Une fois toute ces données compilées, comment savoir si l’investissement immobilier est rentable et notamment plus rentable qu’un investissement plus simple et moins risqué ?
Pour comparer deux propositions d’investissement immobilier et même pour comparer l’investissement immobilier avec un placement financier par exemple, il convient de traduire l’investissement dans un tableau de trésorerie.
Ce tableau de trésorerie sera la différence entre les revenus générés par l’investissement immobilier (Loyer, Economie d’impôt, …) et les charges (remboursement du crédit, charges d’entretien et de fonctionnement diverses, travaux éventuels, impôt sur le revenu et CSG-CRDS …).
 

Au final, combien dois débourser pendant 20 ans pour réaliser mon investissement immobilier ?

Pendant toute la durée du financement à crédit, l’investisseur devra faire un effort d’épargne. Cela signifie que l’investisseur devra débourser une somme mensuellement afin de financer son investissement. Au terme du crédit immobilier, les revenus seront supérieurs aux charges et l’investisseur percevra alors un revenu complémentaire. Enfin, au terme de la simulation, l’investisseur profitera pleinement de la valeur de son immeuble et sa revalorisation dans le temps.
Ce tableau de trésorerie est essentiel car il permet de calculer le Taux de Rendement Interne (TRI) de l’investissement immobilier (PINEL, LMNP, Ancien avec travaux …).
Le Taux de Rendement Interne d’un investissement, c’est la traduction en taux d’intérêt du tableau de trésorerie global : Quel est le rendement de l’investissement immobilier ? A la différence du seul taux de rentabilité locative qui se contente de faire le rapport entre le montant annuel net des loyers avec le prix de revient de l’immeuble, le taux de rendement interne permet de déterminer un taux plus précis et exhaustif.
Le Taux de Rendement Interne permettra de prendre en compte :

  • L’effet de levier du crédit,
  • L’impact fiscal de l’investissement immobilier,
  • L’évolution des loyers et du prix de l’immobilier dans le temps.

 
Le taux de rendement ainsi calculé, l’investisseur potentiel pourra comparer son investissement avec un autre investissement immobilier ou simplement un autre investissement financier.
L’investissement le plus intéressant étant celui qui possède le taux de rendement interne le plus élevé. Mais attention aux hypothèses retenues dans les simulations ! Il est très facile de « manipuler » le taux de rendement interne d’un investissement en considérant des hypothèses excessivement optimistes. 
 
 

Simulateur : Calcul du Taux de Rendement Interne (TRI) d’un investissement.

Pour vous permettre de comprendre le mécanisme et l’intérêt du Taux de Rendement Interne, nous avons construit un simulateur simpliste. Il s’agit d’un simulateur purement pédagogique, mais non sans intérêt.

 

Alors convaincu par l’utilité du TRI ?

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