Investir dans un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un investissement en loi PINEL pour bénéficier d’une réduction d’impôt, en location meublée pour bénéficier du régime fiscal de la LMNP ou tout simplement dans un immeuble locatif dans l’ancien avec ou sans déficit foncier, l’investisseur prend sa décision d’investissement en projetant son investissement dans le temps.

Ainsi, comme nous le détaillons de manière exhaustive dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , cette projection financière est matérialisée par une simulation d’investissement qui devra prendre en compte :

  • Les revenus générés par l’investissement immobilier et leur évolution dans le temps;
  • Le prix de l’immobilier et son évolution dans le temps;
  • Les aléas inhérents à l’immobilier locatif tels que les charges d’entretien, de fonctionnement, d’usure, la vacances locative …
  • L’impôt sur les revenus fonciers générés par l’investissement, mais également l’avantage procuré par l’éventuelle réduction d’impôt dans le cas d’un investissement éligible à la loi PINEL ;
  • Le remboursement du crédit immobilier;

L’ensemble de ces données, nous les compilons dans l’ensemble de nos simulateurs d’investissement immobilier :

 

Comment choisir entre deux investissements ? Comment comparer deux propositions d’investissement immobilier ?

Pour autant, comment traduire la qualité financière de cet investissement immobilier ? Une fois toute ces données compilées, comment savoir si l’investissement immobilier est rentable et notamment plus rentable qu’un investissement plus simple et moins risqué ?

Pour comparer deux propositions d’investissement immobilier et même pour comparer l’investissement immobilier avec un placement financier par exemple, il convient de traduire l’investissement dans un tableau de trésorerie.

Ce tableau de trésorerie sera la différence entre les revenus générés par l’investissement immobilier (Loyer, Economie d’impôt, …) et les charges (remboursement du crédit, charges d’entretien et de fonctionnement diverses, travaux éventuels, impôt sur le revenu et CSG-CRDS …).

 

Au final, combien dois débourser pendant 20 ans pour réaliser mon investissement immobilier ?

Pendant toute la durée du financement à crédit, l’investisseur devra faire un effort d’épargne. Cela signifie que l’investisseur devra débourser une somme mensuellement afin de financer son investissement. Au terme du crédit immobilier, les revenus seront supérieurs aux charges et l’investisseur percevra alors un revenu complémentaire. Enfin, au terme de la simulation, l’investisseur profitera pleinement de la valeur de son immeuble et sa revalorisation dans le temps.



Ce tableau de trésorerie est essentiel car il permet de calculer le Taux de Rendement Interne (TRI) de l’investissement immobilier (PINEL, LMNP, Ancien avec travaux …).

Le Taux de Rendement Interne d’un investissement, c’est la traduction en taux d’intérêt du tableau de trésorerie global : Quel est le rendement de l’investissement immobilier ? A la différence du seul taux de rentabilité locative qui se contente de faire le rapport entre le montant annuel net des loyers avec le prix de revient de l’immeuble, le taux de rendement interne permet de déterminer un taux plus précis et exhaustif.

Le Taux de Rendement Interne permettra de prendre en compte :

  • L’effet de levier du crédit,
  • L’impact fiscal de l’investissement immobilier,
  • L’évolution des loyers et du prix de l’immobilier dans le temps.

 

Le taux de rendement ainsi calculé, l’investisseur potentiel pourra comparer son investissement avec un autre investissement immobilier ou simplement un autre investissement financier.

L’investissement le plus intéressant étant celui qui possède le taux de rendement interne le plus élevé. Mais attention aux hypothèses retenues dans les simulations ! Il est très facile de « manipuler » le taux de rendement interne d’un investissement en considérant des hypothèses excessivement optimistes. 

 

 

Simulateur : Calcul du Taux de Rendement Interne (TRI) d’un investissement.

Pour vous permettre de comprendre le mécanisme et l’intérêt du Taux de Rendement Interne, nous avons construit un simulateur simpliste. Il s’agit d’un simulateur purement pédagogique, mais non sans intérêt.

Alors convaincu par l’utilité du TRI ?

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16 Comments

  1. le tri est un critère de choix mais il y en a d’autres comme la VAN

  2. mimifer says:

    Excellent complément en effet. Le TRI et le VAN ne sont pas alternatifs mais complémentaires.

    • mimifer says:

      voir cette petite calculette trouvée au hasard : http://www.vantir.com/default.aspx

    • Nous avions rédigé un article sur la VAN et le TRI : Choisir entre deux investissements. Calcul du Taux de Rendement Interne (TRI) et la Valeur Actuelle Nette (VAN). ( https://www.leblogpatrimoine.com/strategie/choisir-entre-deux-investissements-calcul-du-taux-de-rendement-interne-tri-et-la-valeur-actuelle-nette-van.html )

      • Vous n’avez toujours pas répondu à mon commentaire de cet article.
        Malgré une relecture, je ne comprends pas plus.

        Je déclare forfait.

        Bref! ce n’est pas grave, tous ces taux n’ont pas de véritable sens, pour répondre à la question posée, je ne suis pas convaincu par le calcul du TRI, ni du VAN d’ailleurs.

        Seuls comptent pour moi les euros qu’on dégage d’un investissement.

        • mimifer says:

          « Seuls comptent pour moi les euros qu’on dégage d’un investissement. » : c’est justement ce que calcule la VAN (Valeur Actuelle Nette).

        • @ankou,

          Quelle déception ! j’ai pourtant rédigé cet article pour vous !

          Comment faites vous alors pour juger de la pertinence d’un investissement.

          Prenons un exemple, et dites moi comment vous faites pour déterminer le meilleur investissement :

          Investissement 1 : Année 1 : -10000€ Année 2 à Année 10 : -4000€ Année 11: +1000€ Année 12 à Année 19 : +2000€ Année 20 : +100 000€

          Investissement 2 : Année 1 : -15000€ Année 2 à Année 10 : -5000€ Année 11: +1000€ Année 12 à Année 19 : +1000€ Année 20 : +125 000€

          Selon vous, quel est le meilleur investissement ? (Et ne cherchez pas à contourner la question en m’expliquant que cela dépend du bien, de son emplacement …) 🙂

          Bien à vous …

          • Je veux bien répondre, toutes choses égales par ailleurs, ce qui peut être une difficulté, car le résultat peut varier selon que vous êtes en négatif foncier ou pas, vos revenus, etc, etc, et ne parle pas d’emplacement.

            Mais il faut que je comprenne.

            C’est quoi exactement les euros que vous indiquez?

            En résumé, vous savez ce que je pense des %, TRI et autres …… 🙂
            Donc je fais un compte d’exploitation, qui jusqu’à présent est rédigé en euros.

            Et à la fin un bilan final.

            Comme une entreprise, quoi.

            Donc si vous êtes amené à investir, votre situation de départ a de l’importance.

          • @ankou,

            Les chiffres ci dessus sont les bénéfices ou pertes annuels de l’investissement, le résultat de votre compte de résultat…. (net d’impôt, de charge diverses, de remboursement des crédits … )

            A vous …

          • Cette question me semblait bien bizarre, je confirme.
            C’est un cas théorique qui ne se présente jamais à l’investisseur immobilier.
            Je suppose donc que c’est un placement lambda.

            Ensuite, je vais évidemment contourner la question: …….. je suppose que vous voulez savoir quelle est la meilleure solution au bout de 20 ans, 5 ans, 30 ans? ce n’est pas indiqué et la réponse serait différente.

            Prenons 20 ans.

            Vous dites net de tout? la seconde est mathématiquement (niveau CE) meilleure de quelques euros.

            Mais je prendrais plutôt la première ……. 🙂

          • 🙂

            Je suis d’accord avec vous. Cet exemple n’avais bien évidemment pas vocation à vous mettre à l’épreuve, vos commentaires réguliers et pertinents sont très largement suffisants pour qu’on ait pas de doutes sur votre expérience.

            Il s’agissait simplement de démontrer que nous parlions bien de la même chose, mais que moi derrière mon raisonnement j’y mets un « taux », alors que vous y mettez de très nombreuses années d’expériences, ceci n’est évidemment pas à la portée de tous les lecteurs.

            Pour cet exemple, le TRI du premier exemple est de 6.62% alors que le TRI du second exemple est de 5.48%. Le premier exemple est donc plus rentable.

            Merci de vous être sympathiquement prêté au jeu de ma démonstration. 🙂

      • mimifer says:

        Merci pour le rappel de l’article qui date de 2012 et qui conserve toute sa valeur.

  3. mimifer says:

    Hello Guillaume,
    Je me rend compte que l’horloge du blog est restée calée sur l’heure d’été, à moins qu’elle n’anticipe le prochain changement d’heure!

  4. mimifer says:

    C’est de la publicité ou de l’information?

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