L’investissement immobilier est trop souvent considéré comme un investissement passif permettant à chacun de bénéficier d’une rente. Dans l’esprit populaire, investir dans l’immobilier, c’est à coup sûr bénéficier :

• D’un revenu locatif à vie qui sera revalorisé au gré de l’inflation ;
• D’une plus-value immobilière quasi-certaine à long terme car il est bien connu que l’immobilier ne perd pas de valeur à long terme.

 
Cette légende urbaine qui tend à transformer l’investissement immobilier comme havre d’assurance et de sérénité et de rentabilité est une hérésie. L’investisseur, qu’il s’agisse de l’investissement locatif ou même de l’acquisition de sa résidence principale, séduit par cette légende urbaine pourrait rapidement connaître de graves déconvenues.
Non, l’investissement immobilier n’est pas un havre de rentabilité. Investir dans l’immobilier, au titre d’une résidence principale ou d’un immeuble locatif, c’est investir dans un bien dont la valeur sera fonction du marché immobilier certes, mais surtout de votre capacité à adapter l’usage de votre immeuble aux nouveaux usages demandés par la société. 
Alors que nous sommes portés depuis presque 30 ans par un marché immobilier particulièrement porteur, les années qui arrivent pourraient redonner à l’usage et à la notion d’obsolescence immobilière une part prédominante.
 
 

Le marché immobilier, une tendance de long terme qui affecte naturellement la valeur de votre immeuble.

Depuis près de 30 ans, les prix de l’immobilier n’ont cesse de grimper pour tous ! Tous les investisseurs immobiliers se sont enrichis sans effort sous l’influence d’un marché immobilier subventionné aux taux d’intérêt bas. Pas besoin d’être un génie de l’investissement … l’enrichissement est général au rythme de la hausse des prix de l’immobilier.
Cette tendance haussière du marché de l’immobilier dans son ensemble est la conséquence d’une baisse massive des taux d’intérêt des crédits immobilier (cf « Meilleur taux de crédit immobilier actuellement« ).
Nous connaissons depuis 30 ans, une hausse des prix de l’immobilier, fruit d’une financiarisation globale de l’économie et de l’immobilier.
Les prochaines années, ne seront probablement pas aussi favorables. Nous devrions même assister à une baisse des prix de l’immobilier au gré de la hausse des taux d’intérêt net d’inflation (cf  » L’inflation au secours des prix de l’immobilier en cas de hausse des taux d’intérêt ? » et « Faut il profiter des taux immobiliers bas et acheter cher ou attendre la hausse des taux d’intérêt et la baisse des prix ?« ).
Pour mémoire, le célèbre graphique INSEE – Notaire des prix de l’immobilier.

 
 

Dans un marché de long terme moins porteur, l’obsolescence immobilière retrouvera toute son importance.

Alors que le marché est porteur, tout le monde profite de la hausse générale du marché. Les meilleurs investissements affichent des rendement supérieurs à la moyenne. Les investissements les moins bons affichent des niveaux de rendement inférieur à la moyenne mais bénéficient tout de même de la tendance haussière du marché.
Lorsque le marché est moins porteur, l’investisseur ne pourra plus profiter de la tendance haussière du marché pour réussir son investissement immobilier. C’est alors le retour aux fondamentaux qui permettra à l’investisseur de réussir son investissement immobilier : Seuls les investisseurs qui sauront gérer l’obsolescence immobilière pourront espérer réussir leur investissement immobilier et continuer à donner de la valeur à leur immeuble dans un contexte de marché moins porteur. 
 
 

L’obsolescence immobilière, c’est l’obsolescence énergétique, l’adoption prochaine de la RT 2018 puis RT 2020 et l’avènement de la maison à énergie positive (BEPOS)

Cette tendance forte à exiger des bâtiments au confort énergétique toujours plus élevé est forte depuis le grenelle de l’environnement. Depuis l’instauration de la RT 2012, le confort thermique des bâtiments devient une donnée fondamentale dans l’acte d’achat. Une étude de 2015 estime un écart de prix pouvant atteindre 25% entre deux immeubles comparables mais aux qualités énergétiques différentes (cf « Les prix de l’immobilier impactés par la performance énergétique du bâtiment. La valeur verte dans les prix de l’immobilier« ).
Cette tendance est marquée depuis 2009 et devrait continuer à s’accélérer dans les prochaines années avec l’instauration de normes toujours exigeantes.
Aujourd’hui déjà, mais demain encore davantage, l’immeuble vertueux énergétiquement sera la norme et les investisseurs qui n’auront pas anticipé cette obsolescence énergétique par la mise en oeuvre de travaux subiront une baisse de la valeur de leur patrimoine immobilier. 
Gérer l’obsolescence énergétique pour investir dans l’immobilier en 2017, c’est donner la priorité à l’investissement immobilier neuf ou à l’ancien acheté à bas prix afin d’engager des travaux permettant de lui conférer des qualités proches de l’immobilier neuf.
A ce titre, la loi PINEL dans le neuf (cf « Se construire sa Loi PINEL : Défiscaliser en faisant construire ou agrandir un immeuble.), mais aussi dans l’ancien m’apparaît comme une excellente idée (cf »Pinel ancien réhabilité : Défiscalisation de l’impôt sur le revenu et investir dans l’immobilier ancien. Opportunité ?« ).
L’investisseur immobilier doit intégrer cette obsolescence énergétique future de la valeur de l’immobilier pour négocier des prix d’achat plus faible. Il est hors de question de payer le plus fort pour des immeubles qui verront leur valeur intrinsèque dégradée par l’exigence d’un meilleur confort thermique. 
 
 

L’obsolescence immobilière, c’est aussi et surtout l’obsolescence des usages qui réforme les besoins immobiliers.

Au delà de l’obsolescence énergétique régulièrement mise en avant depuis 2009, nous subissons depuis quelques années une modification majeure des besoins de consommation immobilier basée sur l’obsolescence des usages.
Nous l’avions mis en avant comme les conséquences de l’économie collaborative sur l’immobilier (cf « Après l’immobilier vert, le collaboratif va t’il révolutionner le marché de l’immobilier ?« ).
Nous vivons une véritable mutation sociétale guidée par l’usage numérique, les réseaux sociaux, le collaboratif… Vous devez dès aujourd’hui anticiper ces mutations.
 
– Quel est l’avenir de l’investissement dans l’immobilier de bureaux lorsque l’on sait qu’en 2015, 50% des postes de travail situés en île de France sont inoccupés. N’est il pas urgent d’arbitrer ses investissements en immobilier de bureaux (et en SCPI) vers des formes nouvelles d’immobilier d’entreprise tel que les pépinières d’entreprise ou les espaces de bureaux partagés (coworking) ?
 
– Quel est l’avenir des résidences services pour personnes âgées alors que la colocation semble attirer de plus en plus de personnes et la domotique rend plus simple la surveillance médicale à distance ? Qui va encore accepter de payer des fortunes alors que d’autres solutions, plus économes et source d’un lien social fort, se développent ?
 
– Quel est l’avenir des résidences secondaires et de ces zones géographiques faiblement peuplées mais inondées de logements vides les 3/4 de l’année ? La jouissance plutôt que la propriété, tendance qui semble prendre les dessus, ne va t’elle pas modifier le rapport à la propriété et les besoins de logements dans ces zones ? A moins que ces zones à la qualité de vie extra-ordinaire attirent des résidences principales grâce au numérique, au télé-travail et à la priorité à donnée à la qualité de vie.
 
– Quid de l’avenir des centres villes et des centres urbains dont la qualité de vie se dégrade ? La priorité à la qualité de vie et les possibilités offertes par le numérique ne sont elles pas à l’origine d’une décentralisation nouvelle ? Pourquoi habiter en centre ville ou dans un centre urbain ? Pour la proximité des commerces, alors qu’internet rend accessible tout à n’importe qui et n’importe ou ? Pour le travail, alors que le télé-travail rend possible un exercice délocalisé de l’emploi tertiaire ?  Pour limiter les trajets automobiles, alors que les échanges numériques dominent les échanges physiques et réduisent les déplacements indispensables ?
 
 
Réussir son investissement immobilier, ce n’est plus compter sur un marché haussier pour s’enrichir à tous les coups. Investir dans l’immobilier, c’est devenir investisseur, c’est à dire avoir une vision, anticiper et construire son investissement immobilier comme capable de s’adapter à un envirronnement en mutation.