Dans le prolongement de l’annonce de François FILLON sur la suppression du dispositif fiscal SCELLIER dans le cadre de la loi de finance pour 2012, nous avons analysé l’impact de la suppression du régime fiscal SCELLIER sur les prix de l’immobilier afin d’anticiper les conséquences de cette suppression.

Partant du principe que les investisseurs réalisent un investissement immobilier dans la perspective d’obtenir un revenu complémentaire (immédiatement ou à terme lorsque le bien immobilier est acquis à crédit) et comparent les rendements proposés par les différents placements avant de prendre la décision d’investir dans l’immobilier, nous avons essayé de déterminer quels pourraient être la baisse des prix de l’immobilier neuf afin de compenser la suppression de la réduction d’impôt SCELLIER ?

Actuellement, le taux de rendement de référence sur le marché de l’immobilier neuf est déterminé par le rendement du Scellier. Il est très difficile de trouver un promoteur qui prenne le risque de construire un immeuble destiné à la location dans une zone non éligible. Ainsi, le taux de rendement interne de l’investissement immobilier SCELLIER est devenu la référence.

La question est donc : Dans l’hypothèse de la suppression du régime fiscal SCELLIER, les investisseurs accepteront-ils d’investir dans un bien immobilier dont le rendement intrinsèque a diminué de 35% ? Accepteront-ils un rendement net de fiscalité compris entre 0,95% et 3%, ou demanderont ils une baisse des prix afin d’augmenter la rentabilité de leur investissement ?

Si l’on considère, et c’est notre cas, que les rendements de l’immobilier SCELLIER sont d’ores trop faibles, on voit mal comment les investisseurs pourraient accepter une baisse supplémentaire de leur rendement : les prix de vente devront s’adapter et baisser en conséquence

L’investisseur immobilier recherche avant tout, consciemment ou inconsciemment, un rendement : pour tel investissement, quel niveau de rendement  puis j’espérer ? Le rendement proposé est alors comparé aux autres solutions d’investissements (immobilières mais également financières).

Actuellement, l’investisseur dans l’immobilier neuf en SCELLIER recherche un rendement compris, réduction d’impôt inclue, entre 3% et 4,5%. La différence principale entre les deux taux s’explique principalement par la recherche ou non d’une plus value immobilière.

 

Toutes ces simulations sont réalisées avec notre simulateur investissement SCELLIER

 

Calcul du taux de rendement interne d’investissement immobilier SCELLIER.

Hypothèse 1 : Calcul du taux de rendement de l’investissement SCELLIER en l’absence de revalorisation du bien.

Montant de l’acquisition150 000,00 €
Rendement locatif3,67%
Taux de croissance annuel des loyers1,00%
Taux de valorisation annuel du bien0,00%
Taux de rendement de l’investissement selon la Tranche marginale d’imposition de l’investisseur
AnnéeMontant de la réduction d’impôt14%30%41%
201222 500,00 €2,93%2,62%2,40%

En l’absence d’une revalorisation du bien, le rendement net de l’investissement SCELLIER est inférieur à 3%.

 

Hypothèse 2 : Calcul du taux de rendement de l’investissement SCELLIER en intégrant une revalorisation annuelle de 1%.

 

Montant de l’acquisition150 000,00 €
Rendement locatif3,67%
Taux de croissance annuel des loyers1,00%
Taux de valorisation annuel du bien1,00%
Taux de rendement de l’investissement selon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur
AnnéeMontant de la réduction d’impôt14%30%41%
201222 500,00 €4,41%4,15%3,96%

 

Bien évidemment, on pourrait multiplier les exemples, mais la conclusion serait toujours : le rendement intrinsèque de l’investissement est médiocre, seule l’anticipation d’une plus value me permet d’obtenir un rendement global satisfaisant.

 

 

Calcul du taux de rendement interne d’investissement immobilier ne bénéficiant pas du régime fiscal SCELLIER

Pour poursuivre, nous avons réalisé les mêmes simulations sur un investissement immobilier ne bénéficiant pas du SCELLIER. Par soucis de comparaison, nous considérons l’acquisition d’un même bien.

On obtient le résultat suivant :

 

Hypothèse 1 : Mise en évidence du taux de rendement interne d’un investissement ne bénéficiant pas du SCELLIER

Montant de l’acquisition150 000,00 €
Rendement locatif3,67%
Taux de croissance annuel des loyers1,00%
Taux de valorisation annuel du bien0,00%
Taux de rendement de l’investissement selon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur
AnnéeMontant de la réduction d’impôt14%30%41%
201222 500,00 €2,93%2,62%2,40%
2012 (sans scellier)
–   € 1,45%1,16%0,95%
Soit une baisse du taux de rendement -50,51%-55,73%-60,42%

En l’absence d’un régime fiscal de faveur, le rendement de l’immobilier neuf est vraiment très faible et n’atteint même pas l’inflation. Comment motiver les investisseurs pour obtenir un rendement compris entre 0,95% et 1,45%. Encore une fois, et c’est l’objet du tableau qui suit, seule la recherche d’une plus value peut justifier un tel investissement (cf article complémentaire : Bulle ou pas bulle immobilière : L’investissement doit pouvoir répondre à des objectifs simples.)

 

Hypothèse 2 : Calcul du taux de rendement de l’investissement SCELLIER en intégrant une revalorisation annuelle de 1%.

 

Montant de l’acquisition150 000,00 €
Rendement locatif3,67%
Taux de croissance annuel des loyers1,00%
Taux de valorisation annuel du bien1,00%
Taux de rendement de l’investissement selon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur
AnnéeMontant de la réduction d’impôt14%30%41%
201222 500,00 €4,41%4,15%3,96%
2012 (sans scellier) –   € 2,88%2,63%2,45%
Soit une baisse du taux de rendement -34,69%-36,63%-38,13%

 

De manière chiffrée, mais si intuitivement on pouvait obtenir les mêmes conclusions, on constate que le régime fiscal SCELLIER permet de majorer le rendement de l’investissement immobilier. Cette majoration est comprise entre 35% et 60% selon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur.

 

Aussi, dans l’hypothèse d’une suppression du dispositif SCELLIER, l’investisseur ne se contenterait surement pas des rendements affichés en rouge dans le tableau précédent et les promoteurs devraient probablement ajuster leur prix afin de proposer aux investisseurs un rendement au moins équivalent à ce qu’ils avaient auparavant (lorsqu’ils bénéficiaient du régime fiscal SCELLIER).

Nous avons donc recherché à déterminer quelle devrait être la baisse des prix pour de l’immobilier neuf pour que l’investisseur obtienne un rendement interne au moins équivalent à l’investissement SCELLIER.

 

Quel est l’impact de l’investissement SCELLIER sur les prix de l’immobilier neuf ?

Au terme de nos simulations (réalisées avec notre simulateur SCELLIER gratuit et disponible sur le site). Les résultats sont sans appel : l’investissement SCELLIER conduit à une sur-valorisation comprise entre 25% et 35% des prix de l’immobilier selon les situations.

Demain, avec la possible réduction des niches fiscales, les prix devraient donc être sous tension. Dans une précédente analyse nous avions d’ores et déjà chiffré les conséquences du coût de rabot sur le prix. Cette analyse est disponible ici : Le coup de rabot SCELLIER : une baisse des prix de l’immobilier comprise entre 17% et 26% pour compenser ?

 

Hypothèse 1 : De combien sont sur-valorisés les biens immobiliers neuf dans un marché immobilier non inflationniste.

Montant de l’acquisition150 000,00 €
Rendement locatif3,67%
Taux de croissance annuel des loyers1,00%
Taux de valorisation annuel du bien0,00%
Taux de rendement de l’investissement selon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur
AnnéeMontant de la réduction d’impôt14%30%41%
201222 500,00 €2,93%2,62%2,40%
2012 (sans scellier)–   €1,45%1,16%0,95%
Soit une baisse du taux de rendement-50,51%-55,73%-60,42%
Prix d’acquisition pour neutraliser l’éventuelle suppression du SCELLIER112 000 € 105 000 € 98 500 €
Soit une baisse des prix de-25,33%-30,00%-34,33%

 

 

Hypothèse 2 : De combien sont sur-valorisés les biens immobiliers neuf dans un marché immobilier se valorisant de 1% par année.

Montant de l’acquisition150 000,00 €
Rendement locatif3,67%
Taux de croissance annuel des loyers1,00%
Taux de valorisation annuel du bien1,00%
Taux de rendement de l’investissement selon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur
AnnéeMontant de la réduction d’impôt14%30%41%
201222 500,00 €4,41%4,15%3,96%
2012 (sans scellier)–   €2,88%2,63%2,45%
Soit une baisse du taux de rendement-34,69%-36,63%-38,13%
Prix d’acquisition pour neutraliser l’éventuelle suppression du SCELLIER 112 000,00 € 102 500,00 € 96 500,00 €
Soit une baisse des prix de-25,33%-31,67%-35,67%

A suivre…

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