Dans le prolongement de l’annonce de François FILLON sur la suppression du dispositif fiscal SCELLIER dans le cadre de la loi de finance pour 2012, nous avons analysé l’impact de la suppression du régime fiscal SCELLIER sur les prix de l’immobilier afin d’anticiper les conséquences de cette suppression.
Partant du principe que les investisseurs réalisent un investissement immobilier dans la perspective d’obtenir un revenu complémentaire (immédiatement ou à terme lorsque le bien immobilier est acquis à crédit) et comparent les rendements proposés par les différents placements avant de prendre la décision d’investir dans l’immobilier, nous avons essayé de déterminer quels pourraient être la baisse des prix de l’immobilier neuf afin de compenser la suppression de la réduction d’impôt SCELLIER ?
Actuellement, le taux de rendement de référence sur le marché de l’immobilier neuf est déterminé par le rendement du Scellier. Il est très difficile de trouver un promoteur qui prenne le risque de construire un immeuble destiné à la location dans une zone non éligible. Ainsi, le taux de rendement interne de l’investissement immobilier SCELLIER est devenu la référence.
La question est donc : Dans l’hypothèse de la suppression du régime fiscal SCELLIER, les investisseurs accepteront-ils d’investir dans un bien immobilier dont le rendement intrinsèque a diminué de 35% ? Accepteront-ils un rendement net de fiscalité compris entre 0,95% et 3%, ou demanderont ils une baisse des prix afin d’augmenter la rentabilité de leur investissement ?
Si l’on considère, et c’est notre cas, que les rendements de l’immobilier SCELLIER sont d’ores trop faibles, on voit mal comment les investisseurs pourraient accepter une baisse supplémentaire de leur rendement : les prix de vente devront s’adapter et baisser en conséquence
L’investisseur immobilier recherche avant tout, consciemment ou inconsciemment, un rendement : pour tel investissement, quel niveau de rendement puis j’espérer ? Le rendement proposé est alors comparé aux autres solutions d’investissements (immobilières mais également financières).
Actuellement, l’investisseur dans l’immobilier neuf en SCELLIER recherche un rendement compris, réduction d’impôt inclue, entre 3% et 4,5%. La différence principale entre les deux taux s’explique principalement par la recherche ou non d’une plus value immobilière.
Toutes ces simulations sont réalisées avec notre simulateur investissement SCELLIER
Calcul du taux de rendement interne d’investissement immobilier SCELLIER.
Hypothèse 1 : Calcul du taux de rendement de l’investissement SCELLIER en l’absence de revalorisation du bien.
| Montant de l’acquisition | 150 000,00 € | |||
| Rendement locatif | 3,67% | |||
| Taux de croissance annuel des loyers | 1,00% | |||
| Taux de valorisation annuel du bien | 0,00% | |||
| Taux de rendement de l’investissement selon la Tranche marginale d’imposition de l’investisseur | ||||
| Année | Montant de la réduction d’impôt | 14% | 30% | 41% |
| 2012 | 22 500,00 € | 2,93% | 2,62% | 2,40% |
En l’absence d’une revalorisation du bien, le rendement net de l’investissement SCELLIER est inférieur à 3%.
Hypothèse 2 : Calcul du taux de rendement de l’investissement SCELLIER en intégrant une revalorisation annuelle de 1%.
| Montant de l’acquisition | 150 000,00 € | |||
| Rendement locatif | 3,67% | |||
| Taux de croissance annuel des loyers | 1,00% | |||
| Taux de valorisation annuel du bien | 1,00% | |||
| Taux de rendement de l’investissement selon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur | ||||
| Année | Montant de la réduction d’impôt | 14% | 30% | 41% |
| 2012 | 22 500,00 € | 4,41% | 4,15% | 3,96% |
Bien évidemment, on pourrait multiplier les exemples, mais la conclusion serait toujours : le rendement intrinsèque de l’investissement est médiocre, seule l’anticipation d’une plus value me permet d’obtenir un rendement global satisfaisant.
Calcul du taux de rendement interne d’investissement immobilier ne bénéficiant pas du régime fiscal SCELLIER
Pour poursuivre, nous avons réalisé les mêmes simulations sur un investissement immobilier ne bénéficiant pas du SCELLIER. Par soucis de comparaison, nous considérons l’acquisition d’un même bien.
On obtient le résultat suivant :
Hypothèse 1 : Mise en évidence du taux de rendement interne d’un investissement ne bénéficiant pas du SCELLIER
| Montant de l’acquisition | 150 000,00 € | |||
| Rendement locatif | 3,67% | |||
| Taux de croissance annuel des loyers | 1,00% | |||
| Taux de valorisation annuel du bien | 0,00% | |||
| Taux de rendement de l’investissement selon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur | ||||
| Année | Montant de la réduction d’impôt | 14% | 30% | 41% |
| 2012 | 22 500,00 € | 2,93% | 2,62% | 2,40% |
| 2012 (sans scellier) | – € | 1,45% | 1,16% | 0,95% |
| Soit une baisse du taux de rendement | -50,51% | -55,73% | -60,42% | |
En l’absence d’un régime fiscal de faveur, le rendement de l’immobilier neuf est vraiment très faible et n’atteint même pas l’inflation. Comment motiver les investisseurs pour obtenir un rendement compris entre 0,95% et 1,45%. Encore une fois, et c’est l’objet du tableau qui suit, seule la recherche d’une plus value peut justifier un tel investissement (cf article complémentaire : Bulle ou pas bulle immobilière : L’investissement doit pouvoir répondre à des objectifs simples.)
Hypothèse 2 : Calcul du taux de rendement de l’investissement SCELLIER en intégrant une revalorisation annuelle de 1%.
| Montant de l’acquisition | 150 000,00 € | |||
| Rendement locatif | 3,67% | |||
| Taux de croissance annuel des loyers | 1,00% | |||
| Taux de valorisation annuel du bien | 1,00% | |||
| Taux de rendement de l’investissement selon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur | ||||
| Année | Montant de la réduction d’impôt | 14% | 30% | 41% |
| 2012 | 22 500,00 € | 4,41% | 4,15% | 3,96% |
| 2012 (sans scellier) | – € | 2,88% | 2,63% | 2,45% |
| Soit une baisse du taux de rendement | -34,69% | -36,63% | -38,13% | |
De manière chiffrée, mais si intuitivement on pouvait obtenir les mêmes conclusions, on constate que le régime fiscal SCELLIER permet de majorer le rendement de l’investissement immobilier. Cette majoration est comprise entre 35% et 60% selon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur.
Aussi, dans l’hypothèse d’une suppression du dispositif SCELLIER, l’investisseur ne se contenterait surement pas des rendements affichés en rouge dans le tableau précédent et les promoteurs devraient probablement ajuster leur prix afin de proposer aux investisseurs un rendement au moins équivalent à ce qu’ils avaient auparavant (lorsqu’ils bénéficiaient du régime fiscal SCELLIER).
Nous avons donc recherché à déterminer quelle devrait être la baisse des prix pour de l’immobilier neuf pour que l’investisseur obtienne un rendement interne au moins équivalent à l’investissement SCELLIER.
Quel est l’impact de l’investissement SCELLIER sur les prix de l’immobilier neuf ?
Au terme de nos simulations (réalisées avec notre simulateur SCELLIER gratuit et disponible sur le site). Les résultats sont sans appel : l’investissement SCELLIER conduit à une sur-valorisation comprise entre 25% et 35% des prix de l’immobilier selon les situations.
Demain, avec la possible réduction des niches fiscales, les prix devraient donc être sous tension. Dans une précédente analyse nous avions d’ores et déjà chiffré les conséquences du coût de rabot sur le prix. Cette analyse est disponible ici : Le coup de rabot SCELLIER : une baisse des prix de l’immobilier comprise entre 17% et 26% pour compenser ?
Hypothèse 1 : De combien sont sur-valorisés les biens immobiliers neuf dans un marché immobilier non inflationniste.
| Montant de l’acquisition | 150 000,00 € | |||
| Rendement locatif | 3,67% | |||
| Taux de croissance annuel des loyers | 1,00% | |||
| Taux de valorisation annuel du bien | 0,00% | |||
| Taux de rendement de l’investissement selon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur | ||||
| Année | Montant de la réduction d’impôt | 14% | 30% | 41% |
| 2012 | 22 500,00 € | 2,93% | 2,62% | 2,40% |
| 2012 (sans scellier) | – € | 1,45% | 1,16% | 0,95% |
| Soit une baisse du taux de rendement | -50,51% | -55,73% | -60,42% | |
| Prix d’acquisition pour neutraliser l’éventuelle suppression du SCELLIER | 112 000 € | 105 000 € | 98 500 € | |
| Soit une baisse des prix de | -25,33% | -30,00% | -34,33% | |
Hypothèse 2 : De combien sont sur-valorisés les biens immobiliers neuf dans un marché immobilier se valorisant de 1% par année.
| Montant de l’acquisition | 150 000,00 € | |||
| Rendement locatif | 3,67% | |||
| Taux de croissance annuel des loyers | 1,00% | |||
| Taux de valorisation annuel du bien | 1,00% | |||
| Taux de rendement de l’investissement selon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur | ||||
| Année | Montant de la réduction d’impôt | 14% | 30% | 41% |
| 2012 | 22 500,00 € | 4,41% | 4,15% | 3,96% |
| 2012 (sans scellier) | – € | 2,88% | 2,63% | 2,45% |
| Soit une baisse du taux de rendement | -34,69% | -36,63% | -38,13% | |
| Prix d’acquisition pour neutraliser l’éventuelle suppression du SCELLIER | 112 000,00 € | 102 500,00 € | 96 500,00 € | |
| Soit une baisse des prix de | -25,33% | -31,67% | -35,67% | |
A suivre…
6 commentaires
[…] Le dispositif SCELLIER est la cause d’une survalorisation de 25% à 35% des prix de l&r… Dans le prolongement de notre étude sur l’impact de la loi de finance pour 2012 sur le dispositif fiscal SCELLIER, nous avons analysé l’impact du régime fiscal SCELLIER sur les prix de l’immobilier. Source: http://www.leblogpatrimoine.com […]
La présentation de cet article est un peu bizarre.
L’avantage Scellier est certes très discutable et bien évidemment de nature à distordre le marché. Mais sa suppression suffirait à dégonfler les prix de l’immobilier neuf ?
Nul doute que les promoteurs ont un appétit pour les marges financières. Mais qu’est ce qui permettrait de croire que ces marges sont exagérées de sommes avoisinant les 30% du prix de vente ? Bien sûr, ce n’est pas une affirmation de l’article, mais c’est ce que pourrait déduire le lecteur peu attentif…
Tous ces dispositifs fortement incitatifs tels que le Scellier sont mauvais (d’autres dispositifs de bon sens pourraient être plus efficaces sur le long terme pour favoriser l’investissement dans la pierre). Mais leur disparition ou rabotage rapide a surtout pour effet de déprimer un marché. Bien sûr les promoteurs seront obligés de rogner leurs marges, mais ils seront aussi obligés de sélectionner de façon drastique les projets pour préserver une rentabilité suffisante.
Lorsqu’un marché diminue à la fois côté demande et offre, difficile de prévoir l’évolution des prix. Et la demande pour se loger ne devrait guère fléchir aux endroits où se concentre la population. La conséquence pourrait même être une augmentation des prix !!!
Les fausses bonnes idées sont habituelles en économie politique, car les politiciens sont d’habitude incapables de comprendre les effets induits par leurs mesures simplistes.
Le dispositif Scellier : encore une usine à gaz qu’il ne fallait pas mettre en place… Mais une fois en place, le rabotage brutal du dispositif peut aussi se révéler fort dangereux.
Le dispositif SCELLIER, et l’avantage fiscal induit, ont pour conséquence de créer une distorsion de concurrence entre les biens bénéficiant du SCELLIER et les biens n’en bénéficiant pas en majorant artificiellement la rentabilité du bien.
L’analyse est simplement de comprendre quel devrait être le prix du bien pour afficher une rentabilité identique que le SCELLIER mais sans le SCELLIER. Les rendements actuels étant manifestement trop faibles, les investisseurs ne pourraient accepter encore une baisse de leur rendement (3,5% environ).
Deux Leviers sont alors envisageables : Soit une hausse des loyers (peu probable compte tenu des faibles ressources des locataires) ou une baisse du prix de vente …
Vous avez pleinement raison, et mon propos ne vise pas nécessairement les promoteurs dont les coûts de construction sont toujours plus élevés avec les normes environnementales, mais davantage le prix du terrain à bâtir. Vous pourrez comprendre la raisonnement quant à l’évolution du prix des terrains ici : https://www.leblogpatrimoine.com/strategie/inflation/proteger-son-patrimoine-contre-linflation-limmobilier-partie-1.html
[…] quelques semaines, d’anticiper les conséquences de la suppression du dispositif SCELLIER : Le dispositif SCELLIER est la cause d’une survalorisation de 25% à 35% des prix de l’immobilier… Si vous avez apprécié cet article, vous pouvez le partager : var […]
Votre article tente à démontrer une articulation mécanique entre les prix et le fiscalité.
Les aides fiscales accordées aux programmes neufs ont eues pour effet induit une augmentation générale des prix, augmentation qu’en expertise nous analysons parfaitement par une approche hédoniste qui initie le prix/m² des logements neufs comme vecteur des prix de l’ancien.
Nous savons depuis 1986 et le dispositif Méhaignerie, que nous vivons un immobilier contrôlé par des politiques ingérantes et que notre marché n’est que l’artifice d’une fiscalité visant à rendre docile, professionnels et acquéreurs.
Les prix du neuf sont par les dispositifs d’allegement fiscaux proposés, des prix surévalués de 25% en moyenne et ne sont que le reflet de l’allegement d’impôts octroyés.
Ces mécanismes mis en place pour les investisseurs ont paupérisé l’enorme majorité des français par une réduction du pouvoir d’achat immobilier une réduction des surfaces et un allongement de la durée du crédit.
La suppression pure et simple des produits de défiscalisation auraient été très largement suffisante pour compresser le niveau des prix sans qu’il eut ete utile de l’accompagne d’une projection de la détention défiscalisante désormais sur 30 ans et beaucoup trop longue dans l’univers commun des familles dissoutes ou recomposées.
L’immobilier restera un produit d’investissement pour une énorme majorité d « investisseurs sans pécule » qui accède au placement par les voies sacrées du crédit.
C’est bien la crise du crédit qui s’annonce bien plus dangereuse que la suppression des allégements fiscaux.
Le problème que me pose cet article n’est pas tant dans se tentative de démontrer que les mesures de défiscalisation soutiennent le marché (ce qui eu égard aux fait qu’elle mettent sur le marché des biens qui ne l’auraient pas été me laisse d’autant plus perplexe que de nombreux biens qui ne trouvent pas locataires). Il est plutôt sur le calculs d’IRR après incidence fiscale. A quoi référez-vous ? Parce que si, seul raisonnement valide dans le cadre d’un investissement, on s’attache à rechercher la rentabilité des flux de trésorerie, on voit mal comment un investissement qui s’autofinance quasiment, voire totalement, pour qui atteint la tranche marginale peut, même sans plus-value, ne pas être largement plus rentable que ce que vous obtenez en vous attachant au rendement d’un capital supposé immobilisé en début de période. Ce qu’évidemment personne ne fait. Sauf à être très, très… mal conseillé ou n’avoir
aucune notion de « math fi ».
Vous aurez compris que dans votre entreprise de démolition de l’investissement immobilier (que proposez-vous de mieux ?), je vous préfère lorsque vous référez à Friggit. Même si ma vieille mémoire des stop and go du secteur depuis les années 70 me font constater que la pertinence du modèle est loin d’être toujours assurée. Sans doute parce que s’agissant d’une nécessité aussi vitale, la psychologie explique beaucoup des écarts entre la part de ses revenus qu’on accepte d’y consacrer selon les époques et les lieux (un comparatif GB, Allemagne, France vous convaincra vite du risque qu’il y a s’appuyer sur la seule rationalité pour tenter de faire des prévisions).