Décidément, l’investissement en SCPI semble être une source d’optimisation patrimoniale sans limite. Nous vous avons d’ores et déjà présenté de nombreuses stratégies d’investissement selon votre situation personnelle (Cf article de synthèse : Comment investir en SCPI selon vos besoins et votre patrimoine.) :

Nous allons aujourd’hui approfondir la stratégie d’achat de l’usufruit de parts de SCPI, et plus particulièrement pour l’investisseur particulier peu fiscalisé et surtout pour l’entreprise.

 

L’intérêt de l’achat de l’usufruit de parts de SCPI

L’investisseur qui souhaite se porter acquéreur de l’usufruit de parts de SCPI recherche avant tout à profiter du rendement important de l’immobilier d’entreprise. Il souhaite transformer un capital en flux financier.

L’usufruit est une notion défini par le code civil comme la jouissance d’un bien : l’usufruitier profite de la chose comme un plein propriétaire mais ne peut en modifier la substance (l’usufruitier ne peut pas vendre le bien démembré).

Appliqué aux SCPI, l’usufruit de parts de SCPI permet à l’usufruitier de percevoir les revenus fonciers attachés aux parts de SCPI pendant toute la durée du démembrement (Il s’agit le plus souvent d’un usufruit temporaire d’une durée de 10 ans ou 5 ans). Au terme de la durée du démembrement, l’usufruit s’éteint et l’usufruitier ne plus aucun droit, c’est le nu propriétaire qui devient plein propriétaire des parts de SCPI et qui perçoit à son tour les revenus attaché à son investissement.

Le démembrement des parts de SCPI est un partage de la propriété des parts dans le temps :

  • Pendant le démembrement, l’usufruitier percevra l’intégralité des revenus attachés aux parts de SCPI et le nu propriétaire ne percevra rien ;
  • Au terme de la période de démembrement, c’est le nu propriétaire qui devient plein propriétaire par l’extinction de l’usufruit, et le nu propriétaire perçoit les revenus attachés aux parts de SCPI.

 

Protection contre l’inflation et contre une baisse des prix de l’immobilier.

L’achat de l’usufruit de parts de SCPI est un excellent moyen de protéger l’investisseur contre le retour de l’inflation : La patrimoine de l’usufruitier étant constitué uniquement des revenus générés par l’investissement immobilier, l’investisseur profite pleinement de l’indexation des loyers à l’indice du coût de la construction.

L’évolution de la valeur du capital immobilier n’a aucune importance pour l’usufruitier de parts : Le droit d’usufruit n’est qu’un droit temporaire à percevoir les revenus et aucunement un droit de propriété sur le capital immobilier.

Le risque sur la valorisation de l’immobilier est porté par le nu propriétaire qui profitera pleinement de son capital après la période de démembrement.

 

Acheter l’usufruit de parts de SCPI, c’est acheter les revenus de l’immobilier d’entreprise sans porter attention à l’évolution de la valeur de ce dernier.

 

Comment calculer la valeur de l’usufruit et de la nue propriété de parts de SCPI ?

En règle générale, c’est la société de gestion de la SCPI qui détermine et fixe la répartition du démembrement entre usufruit et nue propriété. Pour autant, ces valeurs ne sont pas le fruit du hasard et elles résultent du calcul économique de l’usufruit.

Vous pouvez essayer de faire votre évaluation grâce à notre simulateur d’usufruit économique :

 

Sur 10 ans, la répartition proposée par les sociétés de gestion de SCPI est souvent :

  • 66% pour l’achat de la nue propriété ; 34% pour l’achat de l’usufruit.

Sur 5 ans, la répartition proposée par les sociétés de gestion de SCPI est souvent :

  • 79% pour l’achat de la nue propriété ; 21% pour l’achat de l’usufruit.

 

Cela signifie que l’investisseur qui achète pour 34 000€ d’usufruit peut envisager percevoir un revenu de 5500€ (rendement de 5,5%) pendant 10 ans.

 

Quelle est la fiscalité attaché à l’achat de l’usufruit de parts de SCPI ?

Pour l’investisseur particulier soumis à l’impôt sur le revenu.

Lors de l’achat de l’usufruit de parts de SCPI, les revenus distribués sont considérés comme des revenus fonciers pour l’investisseur particulier ou la Société civile imposés à l’impôt sur le revenu. On comprend vite les limites de l’investissement dans l’usufruit des parts pour un particulier.

Seul les particuliers très faiblement imposés peuvent trouver un intérêt dans l’achat de l’usufruit de parts de SCPI.

 

Pour l’entreprise soumise à l’impôt sur les sociétés.

….Taxation des revenus à l’impôt sur les sociétés

Lorsque l’investissement est réalisé par une société soumise à l’impôt sur les sociétés, le montant distribué est imposable à l’impôt sur les sociétés aux taux de 15% ou 33,33% selon le niveau de bénéfice imposable de l’entreprise.

 

… Mais amortissement de l’usufruit des parts de SCPI

Pour autant, l’entreprise qui achète l’usufruit de parts de SCPI peut amortir son investissement sur la période du démembrement. L’amortissement linéaire des parts de SCPI crée une charge déductible permettant de baisser l’impact fiscal de la distribution de revenu liés à l’immobilier d’entreprise.

 

 

Cas pratique d’investissement dans l’usufruit de parts de SCPI.

Prenons un exemple. Un investisseur se porte acquéreur de l’usufruit de parts de SCPI à hauteur de 100 000€ sur 10 ans. Cela correspond donc à la pleine propriété à hauteur de 294 000€.

L’usufruitier percevra donc 16170€ de revenus par ans pendant 10 ans, soit 161170€ au total. Ce revenu sera indexé en fonction de l’évolution des loyers perçus par la SCPI et donc indirectement par l’évolution du l’indice du coût de la construction.

 

Selon la situation fiscale, nous obtenons le résultat suivant :

 

Pour l’investisseur particulier selon sa tranche marginale d’imposition.

Montant de l’investissement      100 000 €      100 000 €      100 000 €      100 000 €      100 000 €
Revenu brut de l’investissement 16 176 € 16 176 € 16 176 € 16 176 € 16 176 €
Tranche marginale d’imposition05,50%14%30%41%
CSG / CRDS13,50%13,50%13,50%13,50%13,50%
Total impôt13,50%19,00%27,50%43,50%54,50%
Revenu net / 10 ans13 993 €13 103 € 11 728 €  9 140 € 7 360 €
Taux de rendement interne de l’investissement6,63%5,24%3,01%0,00%0,00%

 

 

Pour l’investisseur « entreprise » soumis à l’imposition sur les sociétés.

Pour l’achat de l’usufruit sur 10 ans.

Montant de l’investissement 100 000 € 100 000 €
Revenu brut de l’investissement16 176 € 16 176 €
Amortissement comptable10 000 €  10 000 €
Niveau d’imposition à l’IS15%33,33%
CSG / CRDS0,00%0,00%
Total impôt15,00%33,33%
Revenu net d’impôt / 10 ans  15 250 €14 118 €
Taux de rendement interne de l’investissement8,51%6,82%

 

 

Pour l’achat de l’usufruit pour 5 ans.

Montant de l’investissement  100 000 € 100 000 €
Revenu brut de l’investissement  26 190 €  26 190 €
Amortissement comptable   20 000 €   20 000 €
Niveau d’imposition à l’IS15%33,33%
CSG / CRDS0,00%0,00%
Total impôt15,00%33,33%
Revenu net d’impôt / 10 ans 25 262 €    24 127 €
Taux de rendement interne de l’investissement8,33%6,60%

 

CONCLUSION

Il s’agit là d’une stratégie très pertinente pour l’investisseur particulier qui serait faiblement fiscalisé (tranche marginale d’imposition inférieure ou égale à 5,5%) ou pour l’entreprise fiscalisé à l’impôt sur les sociétés.

Mais dans ce dernier cas prudence, il ne s’agit en aucun cas d’un placement de trésorerie sans risque. Les statuts doivent expressément prévoir la possibilité d’investir dans un actif immobilier de rendement ou dans des valeurs mobilières sans garantie de capital sans quoi le gérant s’expose à une faute de gestion qui dépasse l’objet social de l’entreprise.

Pour aller plus loin :
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