Si l’investissement en parts de certaines SCPI présente un intérêt à long terme, il convient néanmoins de réaliser cette souscription avec de nombreuses précautions afin d’en tirer tout l’intérêt.

En effet, la manière dont l’investisseur souscrira les parts de SCPI aura un impact sur le rendement global de son investissement. Nous avons donc envisagé les différentes solutions pour chaque situation patrimoniale.

 

1-Vous disposez d’un capital et vous avez besoin de percevoir des revenus complémentaires.

Lorsque l’on souhaite investir en SCPI, il s’agit là de la solution d’investissement la plus simple. Pour autant, selon votre niveau d’imposition et votre tranche marginale d’imposition, une alternative s’offre à vous :
  • L’acquisition de parts de SCPI en direct.
  • L’acquisition de parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie.
Comme nous vous l’avions précisé dans notre article précédent traitant de l’opportunité d’investir dans des parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie, le choix doit être fait en fonction de votre imposition (Pour connaître votre tranche marginale d’imposition, vous avez la possibilité de réaliser votre simulation grâce à notre simulateur impôt sur le revenu).
De manière synthétique, on peut préférer la souscription dans le contrat d’assurance vie dès lors que l’investisseur achète des parts de SCPI sans crédit et qu’il a une tranche marginale d’imposition supérieure ou égale à 30%.
Fiscalement, la distribution des SCPI en direct est assimilée à un revenu foncier imposable dans la catégorie des revenus fonciers, alors que les revenus d’une SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie bénéficient de la fiscalité attrayante du contrat d’assurance vie. L’impôt ne sera dû qu’en cas de rachat et selon la fiscalité dégressive propre aux contrats d’assurance vie.
Mais attention, acheter des parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie, ce n’est pas être propriétaire des parts ; L’épargnant est seulement propriétaire d’un droit de créance indexé sur les SCPI à l’encontre de la compagnie d’assurance vie. La question de la loi SAPIN 2 et du blocage des contrats d’assurance vie se pose (cf »La liquidité des SCPI dans un contrat d’assurance-vie est elle vraiment assurée depuis la loi SAPIN 2 ? »).

2-Vous disposez d’un capital mais vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires.

Dans cette seconde configuration, l’investissement en SCPI nécessite d’avantage de réflexions et oblige à quelques stratégies.
En effet, si l’avantage des SCPI est la possibilité de profiter d’un revenu « immobilier » sans en assumer les contraintes, il s’agit là également de sa principale contrainte. Parfois, l’investissement en SCPI est réalisé avec un objectif de capitalisation et de diversification. Dès lors, et notamment lorsque l’investisseur est déjà lourdement imposé sur les revenus, la perception de revenu fonciers pourra s’avérer fiscalement onéreuse.
Pourquoi percevoir un revenu complémentaire dont l’investisseur n’aurait pas besoin et donc, pourquoi payer un impôt sur le revenu que l’investisseur aurait pu éviter ?

 

La première solution envisageable, et peut être la plus simple, consiste en l’investissement en SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie,

Tel que nous venons de vous le présenter. Dans cette hypothèse, les revenus distribués par la SCPI sont capitalisés (soit au sein du contrat via le fonds euros du contrat d’assurance vie, soit via les SCPI directement).

Dans cette hypothèse, l’absence de revenus distribués à pour conséquence une absence d’impôt. L’optimisation fiscale et patrimoniale est parfaite. (Cf article : SCPI et contrat d’assurance vie : une combinaison pleine d’atouts … fiscaux et patrimoniaux).

 

La seconde piste, consiste en l’acquisition de parts de SCPI en direct avec un complément d’investissement de SCPI à crédit.

Dans cette seconde hypothèse, l’investisseur qui n’a pas besoin de revenus complémentaires affectera les revenus distribués par les SCPI achetées cash au remboursement de son crédit.

Dans cette seconde piste, il s’agit pour l’investisseur de réaliser un autofinancement de son investissement en SCPI. De surcroît, les intérêts du crédit étant déductibles, l’investisseur réduira l’impact fiscal des revenus distribués.

Cf article : SCPI A CREDIT : OPPORTUNITES POUR PROFITER D’UN EFFET DE LEVIER ?

 

La troisième piste, surement la plus efficace, consiste en l’acquisition de la nue propriété de parts de SCPI sur une durée limitée.

Se porter acquéreur de la nue propriété, c’est acquérir le droit à la pleine propriété au terme d’un délai défini. Le délai peut être de 5 ou 10 ans généralement.

Le nu propriétaire ne percevra aucun revenu pendant toute la période du démembrement des parts de SCPI, mais deviendra le seul propriétaire des parts au terme de la période.

Le renoncement à percevoir un revenu, laissé à l’usufruitier, permet à l’investisseur de payer moins cher ses SCPI. Par exemple, l’acquisition de la nue propriété sur 10 ans  des parts de SCPI sera valorisé à hauteur de 64% de la valeur de la nue propriété.

Afin de mieux comprendre le mécanisme, je vous encourage la lecture de cet article de fonds sur : SCPI et démembrement (Nue propriété / Usufruit) : Une stratégie d’investissement pertinente ? ou d’essayer notre simulateur de SCPI à crédit

L’acquisition de la nue propriété à crédit présente pour les contribuables les plus fiscalisés, une solution idéale pour se constituer un capital en franchise d’impôt.

 

 

3-Vous ne disposez pas de capital, mais pouvez souscrire un crédit pour investir en SCPI.

Investir dans des parts de SCPI lorsque l’on ne dispose pas d’un capital disponible est tout à fait envisageable et parfois même souhaitable.
L’intérêt de souscrire un crédit pour financer l’acquisition de parts de SCPI, communément réduit au terme acquisition de SCPI à crédit, permet, lorsque les taux de crédit sont bas de profiter d’un effet de levier, mais également de se porter acquéreur d’un actif dont la valeur pourra augmenter pendant la durée du financement.
Aujourd’hui, l’effet de levier du crédit pour financer des SCPI à crédit est réduit. L’avantage principal est donc l’acquisition d’un actif dont la valeur sera susceptible d’évoluer pendant le crédit. Au lieu d’acheter des parts de SCPI au fil de l’eau et au gré de la trésorerie disponible, les SCPI à crédit permettent une acquisition immédiate pour une valeur de la part connue à l’avance.
Pour mieux comprendre les mécanismes, vous pouvez relire cet article dédié : SCPI A CREDIT : OPPORTUNITES POUR PROFITER D’UN EFFET DE LEVIER ?
Pour autant, au delà de l’acquisition de la pleine propriété de parts de SCPI, il est tout à fait envisageable d’envisager le souscription de la nue propriété de parts de SCPI : SCPI et démembrement (Nue propriété / Usufruit) : Une stratégie d’investissement pertinente ?

L’acquisition de la nue propriété à crédit présente pour les contribuables les plus fiscalisés, une solution idéale pour se constituer un capital en franchise d’impôt.

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14 Comments

  1. bonjour,

    Les SCPI ont beaucoup d’avantage mais un inconvénient de taille, elles sont soumises à des frais importants de gestion et de souscription (immobilier oblige). Je trouve que les loger dans un contrat d’assurance-vie augmentent encore les frais (entrée+gestion) à appliquer.

    Dans ce cas, je préfère faire investir mes clients dans des SCPI qui ne créent que de la plus-value. Certes, ce produit est rare mais il existe!

    La SCPI ne procure pas forcément du revenu, son objectif peut-être autre.

    Une alternative à la SCPI est de souscrire à une SCI directement constituée et gérée par votre CGPI favori, mais tous n’ont pas la faculté de proposer cde type de produit.
    J’ai la chance de travailler dans un cabinet important qui gère 27 SCI et en crée une nouvelle pour le premier trimestre 2012. L’avantage est l’acquisition de locaux neufs ou récents procurant un rrendement supérieur du fait de la perception de frais moindre.

  2. Bonjour à tous,
    Article très intéressant mais j’ai une objection pour cette présentation.
    l’indicateur clé dans les sociétés immobilières est l’ANR ainsi que l’actif (typologie, localisation, etc)
    les SCPI à dominante commerciale présentent une surcôté sur ANR alors que l’immobilier en bourse pour l’immobilier commercial (Unibail, Klépierre) s’achètent avec une décôte sur ANR de 20% à 30% ce qui veut dire qu’il y’a bien là un problème en terme de valorisation des produits!!!!!
    sans oublier les droits d’entrées de 3 à 4% ce qui n’est pas du tout le cas pour des fonds immobiliers.
    il est vrai que l’effet de levier crée un effet d’aubaine en pensant que l’investissement immobilier est garantie à ce rythme là on comprend mieux que le système va mal et ne peut qu’imploser au vol.
    S’endetter à 4% pour un rendement estimé à 5%, j’ai beaucoup de mal à comprendre encore une fois.
    A bon entendeur,

  3. roquette011 says:

    Bonjour,

    Article très complet qui répertorie parfaitement les options possibles pour acquérir des parts de SCPI. Pour aller plus loin je serais interessé pour savoir d’une part quels sont les taux actuellement pratiqués (fixes et variables) pour l’achat de SCPI sachant que la plupart des banques refusent de les financer, et d’autre part, quelles sont aujourd’hui les opportunités les plus prometteuses en termes de SCPI?
    Pour ma part, j’ai acheté il y a un an environ des parts de SCPI avec un crédit variable sur 15 ans à 2,65% capé 1,5 après de la BPE.Je ne sais pas si cette offre est encore d’actualité.

    • Les taux sont toujours supérieurs aux conditions traditionnelles liées aux crédit immobilier résidence principale.

      Le taux que vous évoquez là, n’est plus envisageable.

      Pour obtenir les conditions de financement, n’hésitez pas à nous contacter.

  4. Bonsoir,

    si elles refusent de les financer c’est vraiment une très bonne chose que j’apprends!!! les arbres ne vont pas jusqu’au ciel comme on dit!!!
    On devrait demander minimum 30 à 40% ca permettrait de reguler ce marché immobilier qui va si mal!!!

    • Attention, il faut faire la distinction entre l’immobilier d’habitation et l’immobilier d’entreprise.

      Les SCPI dont nous parlons sont uniquement des SCPI de rendement ( c’est à dire que l’objectif est d’obtenir un revenu fort, sans recherche spécifique de plus value).

      Vous pouvez lire cet article pour comprendre les perspectives 2012 : https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/quelles-perspectives-pour-les-scpi-en-2012.html

      • Bonsoir Guillaume,
        J’apprécie beaucoup votre site internet qui est d’une grande qualité.
        La SCPI est bien présenté en terme marketing et si je me rapelle dans certaines de vos articles vous parliez que le rendement de l’immobilier devrait être autour de 7% pour du rendement et moins si on compte sur de la plus value pour avoir un bon taux de rendement interne.
        Une SCPI fait au maximum en ce moment du 5.5% auquel il faut déduire la fiscalité.
        L’immobilier commercial étant beaucoup plus contraignant (indemnité d’éviction etc), le rendement doit être plus élévé que 7%.
        Unibail fait un rendement de 6.5% vu le portefeuille diversifié ou même Gecina
        Vendre de la scpi est vraiment de la daubasse en ce moment vu le peu de potentiel de plus value et des rendements plutôt bas.
        Bien à vous,

        • Merci SAMUEL pour ce commentaire et cette analyse contradictoire…

          Vous avez tout à fait raison, l’investissement immobilier doit à long terme permettre d’obtenir un rendement global de 7% à 8%.

          Ce rendement est obtenu par addition d’un revenu locatif et de la plus value.
          Dans un contexte ou rechercher une plus value n’est pas raisonnable, le rendement locatif est primordiale.

          D’où la nécessité d’investir dans un bien immobilier dont la valeur est acquise grâce au rendement locatif

          Ce raisonnement est valable pour l’investissement en immobilier d’habitation mais également dans l’immobilier d’entreprise.

          Enfin, lorsqu’une SCPI propose un rendement net de 5,5%, cela signifie qu’il a investi l’épargne de ses associés dans des immeubles dont les rendements sont compris entre 7% à 9% selon les biens.

          La différence entre le rendement de l’immeuble et le rendement proposé aux associés contient les frais d’entretien, les taxes, la vacance des locataires, ….

          Historiquement, la valeur de l’immobilier d’entreprise est fonction du rendement locatif. Un immeuble d’entreprise se valorise entre 8 à 12 fois le montant du loyer annuel.

          Donc, en préconisant l’investissement dans certaines SCPI, je reste constant et fidèle à mon analyse de fonds.

          PAR CONTRE, toutes les SCPI ne se valent pas. Il faut actuellement être TRES TRES TRES TRES sélectif.
          Deux articles pour expliquer cela :

          Quelles perspectives pour les SCPI en 2012 ?

          et

          SCPI : Prudence … les performances passées ne préjugent pas des performances futures !!

          • Bonsoir,
            Trés intéressant d’échanger avec vous sur ces sujets qui me passionnent. Sur long terme l’immobilier rapporte autant que l’inflation hormis depuis 10 ans ou le pic explose ce qui veut parfaitement dire que nous sommes dans une bulle.
            Le seul avantage des francais c’est leur capacité d’épargne qui viennent aider à investir dans l’immobilier ( je parle des francais aisés)
            Pensez vous que les loyers peuvent tenir quand toute une partie de la population ne peut plus vivre à une distance acceptable de son lieu de travail? Encore plus et ca m’a totalement attristé peut on trouver normal que des personnes avec deux ou trois enfants vivent dans un deux pièces quand le couple travaille?
            Les loyers sont devenus indécents pour les gens moyens.Je fais partie d’une classe plutôt favorisée étant salarié d’un grand groupe avec beaucoup d’avantages mais je ne veux pas rentrer dans cette indifférence généralisée qui serait « après moi le déluge ».
            La vocation de l’immobilier est d’héberger des actifs qui vont créer de la richesse pas dépouiller du peu de revenus la classe moyenne qui doit verser 30 a 40% des revenus.
            Ceci est juste un message d’optimisme pour cette année.

  5. Je voulais dire 30% d’apport.

  6. CA se finance toujours 100% dans les derniers dossiers fait, sans aucun problème

  7. C’est le serpent qui se mord la queue. La banque finance, j’achète n’importe quoi à n’importe quel prix que je refinance en achetant encore une fois n’importe quoi à n’importe quel prix et ca s’apelle une bulle immobilière sauf que le particulier oublie totalement qu’il prend le risque!!!! la banque finance une scpi qui lui appartient ou une SCPI qui appartient à une société de gestion elle prend des interets( prime de risque) elle se gave sur les droits d’entrées facilement 4% à 5%, les frais annuels de gestion 11.9ht des loyers encaissés. Tant que l’immobilier monte tout va dans le meilleur des mondes mais après tout le monde oublie qu’une forte correction est certaine.
    Sur long terme, l’immobilier rapporte autant que l’inflation mais la une génération de vieux profite d’une rente de situation face aux primo accédants et à la génération jeune qui devra financer la retraite de nos vieux!!!!!
    Le vrai déséquilibre est que cette génération qui veut sa retraite au plus vite et qui laisse la génération d’après vivre comme des précaires. Voila le mal francais qui tuera le système.

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