Immobilier : Entre relocalisation industrielle et télétravail, l’avenir est-il aux villes moyennes ?

Nous vivons un moment de mutation industrielle qui voit la remise en cause de la globalisation du cycle de production au profit d’une régionalisation de la production, d’un rapprochement entre les usines et les consommateurs grâce à la robotisation forte, l’intelligence artificielle et une connectivité puissante grâce à la 5G et au bénéfice de consommateurs qui veulent toujours plus de produits personnalisés.

Cette idée, c’est la théorie développée dans un excellent ouvrage « La (re)localisation du monde » que je vous encourage à lire si vous voulez essayer de comprendre le monde qui est en train de se construire devant nos yeux.

Nous avons tendance à n’entendre que le bruit des arbres qui tombent ; Avec ce livre, vous pourrez entendre le bruit de la forêt qui pousse.

Voici un extrait du 4ième de couverture :

« Et si le monde d’après-Covid était en gestation depuis plusieurs années déjà ? Si le phénomène actuel de relocalisation ne datait pas de mars 2020, mais plutôt des années 2010 ? C’est la thèse de cet essai original et accessible, qui décrit le monde qui vient et ses acteurs, en s’appuyant sur une riche infographie et cartographie.

Car notre monde globalisé est en train de s’éteindre au profit d’un monde localisé, suscité par trois révolutions. La première est industrielle : la robotique et le numérique sont entrés dans nos usines, les rendant capables de produire à la demande et à des coûts similaires à ceux des pays émergents. La deuxième est énergétique : l’essor exponentiel des renouvelables multiplie les sources locales d’énergie. La troisième concerne les ressources : de plus en plus réemployées, elles offrent des matières premières de proximité.

Ce monde plus durable, fondé sur des grandes aires de production régionales, redessine les rapports de force économiques et géopolitiques, faisant apparaître de nouveaux maîtres du jeu. En se basant sur des données économiques internationales et de nombreux entretiens, Cyrille P. Coutansais rend compte de cette fascinante mutation de nos systèmes productifs, de nos modes de vie et de consommation.

La (re)localisation du monde

Une relocalisation qui pourrait redessiner la géographie des bassins d’emploi … et donc de la dynamique des marchés immobiliers ?

Ainsi, la robotisation forte des usines permet une relocalisation de la production industrielle au plus près des consommateurs. Si vous êtes attentif aux actualités économiques, nous entendons de plus en plus cette petite musique de cette relocalisation justifiée par la nécessité d’être plus proche du consommateur :

• Les Mulliez vont relocaliser dans le Nord pour produire des jeans made in France “accessibles” ;
• Lunii rapatrie en France la fabrication de sa boîte à histoires pour enfants ;
• Les deux projets d’usines de batteries en France de Renault combinent relocalisation et baisse des émissions de CO2
• … Bref, une petite musique plutôt agréable qui pourrait être le signe d’un retour de l’emploi industriel en France, une nouvelle espérance qui devrait permettre aux #giletsjaunes, victime de la désindustrialisation des 30 dernières années, de retrouver l’espoir dans un avenir porteur d’espoir.

Une relocalisation des sites industriels qui pourrait en priorité profiter aux villes moyennes ?

Un fois n’est pas coutume, je vous propose l’extrait de cet excellent lire « Relocalisation du monde » cité plus haut.

Tout y est. Il n’y a rien à ajouter. Peut être suis-je victime d’un biais de confirmation en trouvant cette analyse formidable car elle s’intègre parfaitement dans ma lecture du moment.

Peut-être. On verra dans 15 ans.

Extrait (c’est un peu long, mais prenez le temps de lire, c’est particulièrement inspirant) :

« Notre nouveau monde se présente en effet sous des atours radicalement différents de celui dans lequel nous avons vécu, avec.des chaines de production distinctes, régionales, centrées sur des marchés, Américains, européens et chinois au premier chef. C’est la fin de l’atelier du monde qui voyait l’empire du Milieu absorber les composants venus de tous les confins du globe pour les assembler avant de réexporter les produits finis aux États-Unis, en Europe ou ailleurs. C’est la fin du made in monde remplacé par le made in local.

Une production localisée et pas spécifiquement relocalisée. Elle le sera, certes, pour les pays développés mais cela ne signifie pas qu’elle va déserter les pays émergents : elle y sera simplement tournée vers leurs consommateur. On en discerne les prémices en Chine ou les marques locales ne cessent de gagner du terrain, que ce soit dans la téléphonie avec Huawei, Oppo, Vivo ou Xiaomi qui trustent les ventes, dans l’automobile ou les constructeurs nationaux approchent les 50 % de parts de marche ou même dans le sportswear qui voit les Anta et autres Li Ning devenir de sérieux concurrents de Nike ou Adidas. Ce succès tient à des progrès qualitatifs mais aussi à un système productif localise in situ, moyen de réagir en un tournemain aux humeurs du consommateur, aux nouvelles tendances.

C’est ce type de structuration que l’on voit se dessiner un peu partout dans le monde, la Conférence des Nations unies sur le commerce et le développement (CNUCED) notant par exemple qu’une part de plus en plus faible de biens produits fait l’objet d’un commerce transfrontalier.
Entre 2007 et 2017, leurs exportations sont passées de 28,1 % à 22,5 % de la production brute, les chaines de valeur dédiées, en particulier celles qui sont liées aux industries automobile, informatique et électronique, se concentrant de plus en plus au niveau régional afin de se rapprocher de la demande et des marches de consommation. Ce mouvement concerne de la même façon les pays développés qui parient sur des chaînes d’assemblage robotisées, automatisées au plus près de leurs marchés. Et, quand la production ne se prête pas à une telle montée en gamme, pour des raisons de couts ou de matières, ils la centrent sur des pays à bas couts, mais à proximité de leur marché.

La reconfiguration des sites industriels du groupe PSA est très éclairante de ce point de vue avec des capacités de production modernisées pour les modèles à forte valeur ajoutée et une délocalisation au plus proche pour ceux sur lesquels la marge est plus faible. Ainsi, l’usine de Rennes-La-Janais, dédiée aux SUV, a été en mesure de diviser le prix de revient par deux grâce a une reconfiguration totale, basée sur un outil de production plus compact passe de 240 à 160 hectares avec un objectif de 80, moyen d’accueillir sur le site ses équipementiers, auprès desquels un ballet de 300 AGV (véhicules à guidage automatique) vient chercher les pièces, composants, pour les déposer aux différentes étapes d’assemblage que parcourt, sur une plateforme autonome, le véhicule en cours du montage. A l’inverse, les petits modèles – C3, 208… – sont majoritaire¬ment issus de l’étranger proche, le groupe pouvant compter sur ses sites de Vigo, en Espagne, de Trnava en Slovaquie et sa toute nouvelle usine de Kenitra, au Maroc. Il ne fait en cela que suivre le mouvement général d ses concurrents européens, Renault produisant !’ensemble des Twingo destinées au Vieux Continent à Novo Mesto, en Slovenie, qui se charge aussi de 13 % des volumes de la Clio, le solde provenant pour l’essentiel de. Bursa,en Turquie. Les firmes allemandes se partagent quant à elles entre la Pologne – Volkswagen, Daimler ou Opel-, la Hongrie – Opel, Audi, Mercedes-Benz et bient6t BMW-, la Slovaquie – Volkswagen – et pro¬chainement la Serbie dont les couts apparaissent très attractifs.

Et quand il s’agit d’exporter, là encore, le choix se tourne de plus en plus vers !’implantation de sites industriels. A dire vrai, le mouvement était bien lancé avec la multiplication des exigences de compensations industrielles ou offset, aussi bien dans les pays émergents que développés.
Ainsi, dans le domaine de la Défense, on a vu l’Inde et l’Australie exiger de Dassault et Naval Group une part de production locale, le premier étant même contraint de réinvestir dans le pays 50% de la valeur de son contrat. Mais ces impératifs de transferts de capacités ne se limitent pas aux seuls marchés publics.

Dans les secteurs moins stratégiques ,un investisseur étranger peut aussi se trouver dans !’obligation de s’associer à une entreprise locale comme cela s’est longtemps pratique en Chine dans !’automobile et qui demeure dans une quarantaine d’autres secteurs.
S’ajoutent à ces contraintes réglementaires des barrières douanières qui, par leurs tarifs exorbitants, poussent d’autant plus à produire sur place. On peut bien entendu chercher à les contourner : On se souvient notamment des parades trouvées par Hong Kong pour faire fi des sys¬tèmes de quotas mis en place par le GATT, puis son successeur l’OMC, dans le secteur du textile.

Acteur dominant à l’époque, la colonie britannique sut bien entendu jouer sur la délocalisation en implantant ses ateliers sur l’ile Maurice qui, comme toutes les anciennes colonies euro¬péennes, bénéficiait des accords de Lome de 1975, moyen d’exporter sans taxes ni contingentement vers ce qui était alors la Communauté euro¬péenne. Mais elle eut recours en outre à une certaine forme de malice en lançant une mode qui, à l’époque, fit fureur: celle du blouson aux manches zippées. Ce vêtement sans manches échappant à la définition du blouson version GATT et, par conséquent aux quotas, il suffisait d’en exporter en nombre aux États-Unis comme sur le Vieux Continent, d’y expédier les manches par un autre canal puis de les réassembler sur place. Cette vieille recette fut reprise par la Chine dans son ensemble qui, pour contourner les barrières anti-dumping de l’Union européenne sur le marché du vélo, a expédié ses petites reines en pièces détachées pour Ies assembler sur le Vieux Continent.

Mais ces parades n’ont qu’un temps, singulièrement dans un contexte où les barrières douanières ont tendance à se renforcer, portées par des motifs de développement – plan« Make in India» de Narendra Modi en 2014 -, de relocalisation – le « Buy America» de Donald Trump-, de zones de libre-echange régionales – le Partenariat régional économique global (RCEP) signe entre quinze pays d’ Asie et du Pacifique- voire de lutte contre le réchauffement climatique – projet de taxe carbone soutenu par certains membres de l’Union européenne… Les firmes multinationales ont donc tout intérêt à produire sur place.

A produire et même à concevoir sur place, mouvement particulièrement frappant dans les activités de R&D et qui tient à deux phénomènes. La volonté tout d’abord des donneurs d’ordre de diminuer leurs couts fixes en externalisant un certain nombre d’activités jugées non stratégiques auprès de prestataires qui, soumis à une pression sur leurs tarifs, iront chercher des ingénieurs dans des pays à bas couts. L’autre paramètre, plus novateur mais aussi plus structurant, est lié à la volonté de se caler au marche et explique, par exemple, que le développement de la Renault Kwid ait été en grande partie réalisé en Inde, son marche de destination. Au sein du groupe français, on trouve le même phénomène pour les Dacia roumaines, majoritairement conçues par des ingénieurs locaux.

Cette tendance à la localisation de la production comme de la conception de biens manufactures ne signifie pas pour autant la fin de la globalisation qui, concernant ses autres composantes, était toujours en plein essor avant la pandémie de SARS-CoV-2. Elle l’était concernant les investissements directs à l’étranger (IDE) – dont l’objectif est précisément d’accéder aux marchés pour vendre sur place biens et services – et, plus globalement, pour l’ensemble des flux financiers internationaux – finance et capitaux à courts termes compris – qui étaient repartis à une allure triomphante depuis les années 2010 . Pas de motifs, nous l’avons vu, d’imaginer une évolution structurelle de ce point de vue. Idem sur le volet des biens intermédiaires, dont les échanges, exprimés en volume, devraient continuer de progresser sur leur erre : les matières premières, l’uranium ou le blé par exemple, peuvent difficilement être extraites ou produites dans quelque pays que ce soit, tandis que les semi-produits, les composants électriques ou électroniques, ceux issus de la chimie de base, de la sidérurgie, etc., proviennent d’une poignée de contrées dont les entreprises ont su réuni

r capitaux, technologies et main-d’oeuvre pour régner en maitres sur leur secteur à l’image du taiwanais TSMC qui fabrique plus de la moitie des semi-conducteurs mondiaux.

Sur ces semi-produits, le mouvement de reinternalisation à l’œuvre dans la plupart des secteurs est cependant à surveiller. On le voit chez Apple, dont la puce M1, conçue en interne sur la base de!’architecture de celles de l’iPhone 12 et de l’ipad air équipe d’ores et déjà ses trois nouveaux. modèles de Mac, comme chez amazon dont l’inferentia, conçue spécifiquement pour accélérer les calculs de deep learning, est déployé dans ses centres de données. On l’observe aussi dans !’automobile où Tesla a fait le choix, dès l’origine, d’un modèle industriel extrêmement intégré à base d’une production maison de la majorité des composants des de ses véhicules, des batteries à l’écran du tableau de bord en passant par les logiciels. Et c’est la même logique qui guide Volkswagen et son investissement de 25 milliards d’euros dans la construction de six gigafactory sur le Vieux Continent afin d’alimenter en batteries « maison » ses véhicules électriques.

Ce made in local, par-delà la régionalisation de la production, ne sera pas sans incidence non plus sur les territoires.

En premier lieu du fait d’une désindustrialisation tendancielle et globale des métropoles. Quasiment achevé dans les pays développés, ce mouvement s’amorce ailleurs, au fur et à mesure que les émergents atteignent un certain degré de prospérité. Les motifs sont partout les mêmes : un foncier de plus en plus onéreux, des normes de protection de l’environnement de plus en plus drastique, le tout couplé à une congestion des transports, point particulièrement problématique dans un schéma de production à flux tendu. Quittant le cœur des agglomérations, les sites industriels se sont redistribués le long des grandes voies de transport de manière à optimiser leurs flux logistiques : on les trouve désormais sur le littoral, le long des fleuves, des voies ferroviaires, des nœuds autoroutiers, arbitrant selon les avantages géographiques de tel ou tel pays.

En Chine par exemple, la façade maritime est privilégiée quand l’Allemagne est structurée autour du Rhin. La France quant à elle s’articule autour de ses routes et auto-routes, l’essentiel de ses flux de transport de marchandises -plus de 80 % s’effectuant par camions.

Ce dernier pays offre une image saisissante de la recomposition en cours, 65 % des sites industriels se trouvant désormais dans des villes de moins de 20 000 habitants. Non, du fait de la seule désindustrialisation mais bien, à parts égales, d’un mouvement d’in¬dustrialisation à l’image de la Ferte-Bernard, tout juste 9 ooo habitants, qui, depuis 1975, a vu la part de ses emplois industriels passer de 32 a 42 %. La commune sarthoise bénéficie ici de son foncier abordable, abondant, et de sa situation favorable, située sur l’An, a égale distance du grand Ouest et de Paris.

Un deuxième facteur tend à redessiner la carte des territoires, lie aux mouvements de population. La révolution industrielle se caractérise en effet, depuis ses origines, par un exode rural qui, après s’être manifesté pour l’essentiel dans les pays développés, touche désormais l’ensemble du globe avec pour corolaire la constitution de gigantesques mégalopoles sur tous les continents. Des mégalopoles un brin anarchiques à dire vrai, mélange d’un coeur historique, de quartiers modernes et d’une grande part d’habitat informel, les résidents des bidonvilles représentant le quart de la population urbaine dans les pays en voie de développement, et près de la moitié sur le continent africain. S’il y a peu de risques de voir une inflexion dans ce mouvement d’urbanisation et plus largement de métropolisation qui innerve ces pays, des interrogations se font jour concernant leurs alter-ego développés.

Abritant en moyenne plus de 80 % de leurs habitants dans les villes, connaissant encore une croissance urbaine de o,6 %, ces derniers voient des mouvements structurants les parcourir, mouvements qui pourraient recomposer en profondeur leurs territoires.

La désindustrialisation des métropoles que nous avons soulignée, l’implantation des fabriques, usines le long des grands axes logistiques tracent la voie des lieux d’épanouissement du made in local, de l’industrie 4-0 et, par conséquent des nouveaux espaces d’implantation des populations.

Elles les tracent d’autant plus qu’elles rencontrent le désir d’habitants des contrées développées rêvant de quitter les mégalopoles et leurs périphéries à l’image, en France, des deux Français sur dix seulement qui souhaitent y résider.

L’essentiel de la population préférerait les fuir mais est assigné à résidence du fait de la concentration des emplois dans ces zones. Pour le moment, du moins. Car avec le made in local et l’expansion du télétravail, les choses pourraient changer.

Sur ce dernier point, la pandémie de SARS¬ CoV-2 et sa période de confinement a agi comme un révélateur en démontrant que le fonctionnement des entreprises, services, administrations ne souffraient pas d’un travail à distance. Cela n’a pas toujours été le cas, le télétravail ayant longtemps pâti de débits insuffisants, de réseaux fermés et d’outils numériques insuffisamment démocratisés ou accessibles.

Les entreprises l’ont bien compris, à !’image du groupe PSA qui a décidé que le télétravail serait désormais le mode de fonctionnement ordinaire au siège ou d’ AXA, chez qui 40 % des salariés travaillent selon ce modèle, et gageons que les employés sauront revoir leurs lieux de résidence pour s’y adapter. Car ce type d’organisation du travail requiert de l’espace à domicile mais aussi des lignes de transport a même d’assurer accès aux réseaux numériques comme aux réseaux de transport.

Avec la fibre, le cloud, la progressive conversion aux outils numériques des populations et l’apparition de solutions numériques bon marché à même de permettre l’organisation de visioconférences facilement, de travailler en commun sur tel ou tel texte, ou contribution, ce temps-là est révolu.

Elles le seront d’autant plus qu’elles ont tous les atouts, de nos jours, pour voir leur centre-ville s’éveiller de nouveau, accueillir commerces et activités. Car les vastes zones de chalandises qui triomphaient encore en périphérie des villes dans les années 1980 se caractérisent aujourd’hui par un essoufflement, voire un délitement.

Aux États-Unis, le mouvement a débuté aux prémices des années 1990, sonnant le glas de plus de trois cents malls, et ses effets commencent désormais à toucher l’Europe. Ce mouvement est le symptôme du vieillissement de populations aux besoins plus restreints mais aussi des changements induits par le numérique avec un consommateur qui va – et de plus en plus – se tourner vers l’achat en ligne pour le tout-venant, l’ordinaire et avoir recours au magasin physique quand il sera en recherche de conseils ou pour l’achat plaisir.

C’est la raison pour laquelle on observe une rénovation à marche forcée des boutiques, qui se doivent de proposer la fameuse « experience», offrir un écrin destine à magnifier l’achat, et une évolution des grandes surfaces vers de plus petits magasins, de proximité.

Nous pourrions aussi assister, dans une sorte de retour vers le futur, à la remise au goût du jour du concept de « grands magasins » qui accueilleraient en de multiples corners une série d’enseignes extérieures, spécialisées dans électroménager, le bricolage, le sport ou autres.

Autant d’évolutions qui ont pour point commun de rendre de nouveau attractifs les centres-villes.

La revitalisation des villes moyennes semble donc être en marche, avec une moindre concentration des activités dans les métropoles, toutes choses qui ne pourraient être que bénéfiques pour un développement plus durable.

Tout cela reste bien entendu à écrire et tient pour une bonne part a qui donnera le la dans ce nouveau monde, qui en sera le maitre et par conséquent à même d’en dessiner le visage, les grands équilibres. Une civilisation matérielle n’a pas d’idéologie, de biais, de pensées, de présupposés: ce sont les hommes qui la façonnent utilisant ici l’intelligence artificielle dans un but de soin, médical, là d’encadrement policier, de contrôle des populations, ailleurs encore de marchandisation voire, le plus souvent, en mêlant les trois, le degré seul différant. «