Dans le prolongement de nos publications sur le thème de l’investissement en SCPI, faisons le point sur la différence entre les SCPI à capital variable et les SCPI à capital fixe. Il est essentiel de bien comprendre cette nuance afin d’optimiser votre investissement en SCPI.
 

Les SCPI à capital Fixe : Rendement de l’immobilier et spéculation sur le marché des parts de SCPI

Une SCPI à capital fixe est une société civile de placement immobilier dont le montant des souscriptions (valeur du capital) est fixé dès l’origine. Une fois le montant du capital fixe atteint, la SCPI pourra procéder à des augmentations de capital régulières, mais c’est une décision unilatérale de la société, selon des critères propres.
Entre deux augmentations de capital, l’investisseur ne pourra pas souscrire des parts nouvelles et devra donc acquérir des parts sur le marché secondaire : En l’absence de nouvelles parts, c’est un marché d’offre et de demande qui se met en place.
Comme pour le marché action, le prix des parts peut varier de manière importante selon la détermination ou non des investisseurs à se porter acquéreur, mais vous l’aurez compris, ces évolutions ne reflètent pas l’évolution de la valeur des immeubles détenus par la SCPI.
 
Investir dans des parts de SCPI à capital fixe peut donc s’avérer très fructueux pour celui qui réalise cet investissement alors que le marché comporte peu d’acquéreur et une large offre. Lorsque la demande des parts de SCPI est faible et que l’offre est grande, les prix peuvent baisser de manière importante, indépendamment des prix réels de l’actif immobilier sous-jacent. En cas de retournement de cycle, les plus-values peuvent être conséquentes.
 
Par prendre un exemple concret, l’achat de SCPI à prix cassé a été la stratégie de la compagnie d’assurance vie « SPIRICA » ex « AXERIA VIE ». En 2008, en pleine débâcle boursière ils ont acquis des SCPI à faible prix pour optimiser le rendement de leur fonds euros.
 
 

Les SCPI à capital variable, recherche de rendement en « bon père de famille ».

A l’opposé les SCPI à capital variable ne permettent pas cette spéculation autour de l’offre et de la demande de parts de SCPI. La valeur des parts est fixée par la société gestionnaire des parts de SCPI selon la valeur réelle du parc immobilier, même si on peut parfois observer des manipulations commerciales (cf »SCPI : Comment est fixé le prix de souscription ? Le gestionnaire le fixe t’il toujours dans l’intérêt des associés ? »).
Le marché secondaire est assuré directement par la société gestionnaire et l’investisseur, en cas de vente de ses parts, n’a pas à rechercher un autre investisseur, il n’est pas dépendant du marché des parts.
L’évolution de la valeur des parts est fonction de la valeur de l’immobilier, indépendamment de l’engouement des investisseurs autour de l’investissement en SCPI. Le prix des parts n’évolue pas selon le demande ! Seuls le prix de l’immobilier sous-jacent détermine la valeur des parts de SCPI.
Il s’agit là d’un investissement en bon père de famille dont l’objectif principal est de tirer profit du rendement intrinsèque de l’immobilier d’entreprise. L’investisseur ne peut spéculer sur la différence entre le prix de vente des parts de SCPI (fruit de la confrontation de l’offre et de la demande de parts) et la valeur du parc immobilier, estimé par des experts immobilier.
Néanmoins, contrairement à la SCPI à capital fixe, le gestionnaire ne pourra pas maîtriser le flux des nouveaux capitaux, et donc devra investir à tout prix, et parfois en dépit des opportunités d’investissement. Dans une période ou l’épargne est abondante et les prix très élevés, cela peut constituer un véritable problème pour la qualité de la SCPI à long terme (cf « SCPI, une collecte massive dans un marché peu porteur détruit le rendement futur de la SCPI »).
 

Synthèse.

SCPI à Capital Variable

SCPI à Capital fixe


Période d’augmentation de capital Marché secondaire (Gré à gré)
Disponibilité Toute l’année Périodique (déterminée par la société de gestion Toute l’année, fréquence organisée régulièrement
Prix Prix de souscription fixe déterminé par la société de gestion (selon la valeur du patrimoine +- 10%) Prix de souscription fixe déterminé par la société de gestion Prix de souscription variable (résultat de l’offre et de la demande).
Droit d’enregistrement NON NON OUI

 
 

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