La crise du coronavirus et adoption massive du télétravail dans les entreprises, est en train de révéler la fragilité du marché de l’immobilier de bureaux sur lequel investissent les SCPI. Au regard d’une récente analyse de Deloitte, les perspectives ne semblent pas réjouissantes pour les investisseurs et les épargnants propriétaires de parts de SCPI tant les mutations à venir et la crise en cours devraient remettre en question la pertinence de cet investissement.
Cette analyse confirme totalement ce que nous vous expliquons ici depuis des années et dans notre livre « Investir dans l’immobilier« . L’investissement en SCPI n’était vraiment pas une bonne idée ! Les épargnants croyaient réaliser un placement sans risque qui traverse les crises… ils vont se rendre compte qu’il n’en est rien, bien au contraire.
Deloitte vient donc de publier une étude intéressante sous le titre « Quels impacts structurels de la transformation des modes de travail (« Future of Work ») sur le marché de l’immobilier tertiaire à long terme ? » au terme de laquelle, les auteurs essaient d’anticiper les conséquences de la crise du coronavirus sur l’immobilier de bureau.
Voici quelques extraits qui illustrent parfaitement l’idée générale de l’analyse de Deloitte :

– Quoi qu’il en soit, le monde de demain sera différent. Le confinement éprouvé durant deux mois environ et le déploiement du télétravail à grande échelle pour un grand nombre de salariés, phénomène totalement inédit, apportent un éclairage nouveau sur les nouvelles méthodes de travail. Il en est question depuis quelque temps déjà : nomadisme, travail virtuel, new ways of working, etc […]

– L’après-Covid-19 verra se généraliser l’hybridation des modes de travail, au bureau, dans des tiers lieux, à la maison, etc. Ce phénomène sera accompagné par une nouvelle façon de concevoir les espaces de travail. Les raisons de se rendre au bureau seront motivées par certaines nécessités.

– De nombreux salariés vont inventer et exiger une nouvelle expérience dans le rapport au travail : moins de déplacements inutiles, plus d’efficacité et de confort psychologique pour les temps de réflexion qui peuvent se faire à la maison, un meilleur accueil au bureau dans des espaces pensés pour encourager le lien, l’intelligence collective et la créativité.

– Face à l’augmentation des coûts immobiliers ces cinq dernières années (liée principalement à l’évolution des loyers en Île-de-France), la « sous-occupation » des postes de travail est l’une des préoccupations des entreprises. Les entreprises peuvent-elles encore accepter d’avoir des postes de travail avec un taux d’occupation compris entre 50 et 70 % ?

L’organisation du télétravail avec desk sharing (Bureau partagé), pour une entreprise qui abrite 625 salariés et qui compte autant de postes de travail, soit environ 10 000 m² de surface utile brute locative avant le déploiement en desk sharing, pourrait permettre des économies de surfaces pouvant aller jusqu’à 40 %, selon la variation du taux de desk sharing (entre 10 et 50 % dans l’exemple)

Quels rôles les espaces de coworking vont-ils jouer dans ce repositionnement, notamment au moment où les utilisateurs changent leurs manières de consommer des espaces de bureaux ? Le télétravail sera une véritable alternative aux centres de coworking ; cependant, ils pourraient être complémentaires. Ils répondent en effet à un véritable besoin de la part d’une catégorie de salariés et d’entreprises en mode start-up.

– Ces espaces de co-working ont contribué à la raréfaction de l’offre notamment dans le QCA (Quartier central des affaires) à Paris où le taux de vacance avoisinait les 2 % du parc à fin 2019 […] Il est probable que certains centres de coworking soient amenés à revoir drastiquement les conditions locatives avec leurs bailleurs (c’est le cas de WeWork aux États-Unis) pour gagner en compétitivité et devenir rentables. Dans d’autres cas, des centres devront tout simplement fermer. Tout cela pourrait contribuer à la mise sur le marché de surfaces complémentaires dans les quartiers les plus prisés de la capitale.

Le résultat de la dépression de la demande placée sera un ajustement à la baisse des valeurs locatives des surfaces de bureaux ; il est trop tôt pour en prévoir l’amplitude et la temporalité. On peut s’attendre à ce que les actifs prime situés dans les quartiers centraux d’affaires soient les moins atteints et que, à l’inverse, les marchés de la périphérie redeviennent suroffreurs avec une baisse des valeurs locatives accentuée.

– Les entreprises pourraient également être tentées de sortir du jacobinisme et déconcentrer des équipes parisiennes dans les métropoles régionales. Cela pourrait faire partie d’un plan de gestion des risques, mais aussi un moyen d’offrir aux collaborateurs une meilleure qualité de vie en optimisant leurs coûts immobiliers ;

– La valorisation à la juste valeur des actifs immobiliers devra être assurée en toute objectivité par les évaluateurs externes, intégrant à la fois les ajustements des périodes de commercialisation, des valeurs locatives voire des taux de rendement.

– Postdéconfinement et phase de transition, les organisations et les modes de travail vont connaître une forte accélération dans leur transformation ; les attentes des entreprises et des salariés seront différentes. Les entreprises qui occupent des espaces tertiaires prendront des orientations nouvelles face à des besoins renforcés en termes de flexibilité, espaces variés, optimisation, localisations multiples, faible empreinte carbone, etc

 
Bref, il ne fait pas bon détenir des parts de SCPI !  Cela fait des années que nous vous expliquons ces mutations qui accélèrent. Rien de nouveau, juste des confirmations, mais probablement de fortes déconvenues pour les épargnants qui croyaient investir dans un actif immobilier sans risque.
A suivre…

Pour aller plus loin :
Conseil personnalisé 
Assistance patrimoniale
Bilan patrimonial
Accompagnement patrimonial
Livres / Formations 
Investir dans l'immobilier
Crédit immobilier 
Comparateur de crédit immobilier
Comparateur d'assurance de prêt
Expertise comptable 
Expert-comptable spécialiste
en location meublée et SCI

89 commentaires