L’investissement immobilier est une source de valorisation patrimoniale à la portée de tous. En effet, au delà de la dynamique du marché qu’il est impossible d’anticiper, tant à la hausse qu’à la baisse, investir dans un bien immobilier c’est surtout acheter un actif dans lequel vous pourrez vous investir personnellement et ainsi le valoriser.
Réussir son investissement immobilier, c’est bien négocier son achat et chercher à se porter acquéreur d’un bien immobilier dont la valeur est dégradée par le marché.
Le marché immobilier, c’est la confrontation entre une demande et une offre.
Plus la demande est forte, plus le prix sera élevé. Au contraire plus la demande est faible, plus le prix sera faible. C’est la loi classique du marché.
Ainsi, et c’est une stratégie que nous détaillons dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , celui qui veut investir dans l’immobilier et se donner les moyens de valoriser son investissement indépendamment de l’évolution des prix, devra :
 

1 – Se porter acquéreur d’un bien immobilier peu apprécié par la majorité des candidats à l’investissement immobilier.

Pour réussir votre investissement, vous devez vous porter acquéreur d’un bien immobilier dégradé par le marché, c’est à dire un bien immobilier qui n’est pas recherché par les candidats à l’achat à cause d’un ou plusieurs défauts que vous aurez identifiés comme réparables. L’emplacement étant par ailleurs une qualité sur laquelle il ne faudra jamais renier.

 

2- Réparer le ou les défauts identifiés. L’emplacement est un défaut irréparable, tout le reste pourra être amélioré.

Identifier le défaut qui explique la décote de votre bien immobilier est fondamental avant d’investir. Il pourra s’agir d’un défaut d’isolation, d’huisseries vieillissantes, d’une décoration hors d’âge, d’une cuisine et d’une salle de bains peu attrayantes ou tout autres défauts immobilier que le candidat à l’investissement pourra réparer en s’investissant personnellement dans les travaux. Il ne s’agit pas nécessairement de les réaliser soi-même, mais d’orchestrer les travaux afin de réparer le défaut et donc modifier la qualité du logement pour le mettre en accord avec la demande du marché.

Le candidat à l’investissement immobilier décoté devra être capable de se projeter dans les travaux et dans les améliorations qui devront être apportées. Il devra également être capable de chiffrer les travaux afin de s’assurer que le montant de l’acquisition + travaux ne dépasseront pas le prix de revente prévisible. Investir dans un bien immobilier décoté requiert un minimum d’expérience dans les travaux immobilier de second œuvre au risque d’être rapidement dépassé par le coût des travaux.

Le bricoleur pourra réaliser lui-même ces travaux qui permettront de réparer les défauts du bien immobilier, mais cela requiert du temps et de l’énergie qui ne sont malheureusement pas infinis.

En revanche, faire intervenir des artisans pourra rapidement donner l’impression d’un puit sans fond. Faire intervenir un artisan, c’est accepter de payer -+ 400 à 500€ / jour / ouvrier de frais de main d’œuvre sans compter la marchandise. Bref, cela peut rapidement devenir très onéreux si vous n’êtes pas capable de gérer vous même une partie des travaux.

Dans cet article « Immobilier locatif : Ces travaux d’entretien qui vous coutent cher et réduisent le rendement locatif ! », nous chiffrions à 500€ / m² les travaux de remise en état l’aménagement intérieur obsolète (peinture, sol, cuisine, salle de bain) et jusqu’à 800€/ m² s’il faut ajouter les travaux de rénovation énergétique (chauffage, huisserie, isolation) pour atteindre 1000€ à 1300€ s’il faut ajouter l’extérieur et le gros œuvre (toiture, ravalement, …).

 

3- Utiliser le bien immobilier pour soi-même ou le mettre en location à un niveau de qualité amélioré grâce à la réparation des défauts identifiés.

Néanmoins, l’usage du logement, mais aussi l’amélioration permanente de nos critères d’appréciation de la qualité seront à l’origine d’une obsolescence immobilière. Il faudra repeindre le logement tous les 10 ans pour conserver un logement propre qui permettra de conserver les locataires, refaire la cuisine et la salle de bain tous les 20 ans, mais également envisager le changement des huisseries tous les 20 ans, sans oublier le ravalement et l’entretien régulier des extérieurs.

On doit pouvoir estimer ces travaux d’entretien à 500€ / m² tous les 10 à 15 ans.

 
Au boulot !

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