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La hausse violente des taux d’emprunt de l’état Français, et plus généralement de tous les taux d’intérêt, est de nature à remettre en question le prix de nombreux actifs de rendement, et notamment les SCPI.

Ce n’est nouveau. Les SCPI sont un placement financier dont le prix est particulièrement dépendant du niveau général des taux d’intérêt (tout comme l’immobilier d’habitation Parisien par exemple).

Ainsi, la baisse continue des taux d’intérêt depuis de nombreuses années a porté le prix de l’immobilier d’entreprise à des sommets, et cela malgré une remise en cause certaine des usages liée au télétravail par exemple.

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Dès 2018, bien avant la mode du télétravail depuis la pandémie, nous écrivions cet article qui apparaît aujourd’hui comme totalement à propos : « SCPI de bureaux : Le risque d’obsolescence immobilière caché par des taux d’intérêt trop bas ?« 

A l’époque nous expliquions

Investir dans l’immobilier de bureaux via une SCPI par exemple, c’est investir dans un actif qui vit une mutation profonde, une véritable remise en question de son usage et donc de sa valeur intrinsèque.

La mutation est profonde et ne concerne pas seulement l’obsolescence technique de construction liée aux normes de construction (RT 2012 … et prochainement RT 2020), mais également la mutation des usages et de la demande des occupants. La révolution numérique et de la manière de travailler modifie en profondeur l’usage de l’immobilier de bureaux.

On parle co-working, nomadisme d’entreprise (l’émergence de nouveau mode de travail), télé-travail, internet mobile, cloud, … Pourtant, l’immobilier d’entreprise et plus spécifiquement l’immobilier de bureaux affiche un niveau de valorisation tellement élevé que nous évoquons régulièrement l’idée d’une bulle spéculative.

Quel paradoxe !

Un actif dont la valeur par l’usage est remis en cause affiche des valorisations historiquement élevées. 

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Faut il y voir une valorisation dont les excès seraient caché par le niveau extrêmement bas des taux d’intérêt ? L’euphorie de la chasse au rendement rend t’il aveugle les investisseurs face à ces mutations d’usage ?

La baisse des taux d’intérêt explique une valorisation très élevée de l’immobilier d’entreprise et spécialement des SCPI du bureaux. Mais le risque d’obsolescence immobilière lié à la mutation des usages ne semble pas valorisé. Cette absence de prise en compte n’aggrave t’il pas cet excès de valorisation ?

La bulle serait elle plus forte qu’on veut bien le croire ?

Source : SCPI de bureaux : Le risque d’obsolescence immobilière caché par des taux d’intérêt trop bas ?

Aujourd’hui, 3 années plus tard, l’obsolescence immobilière et la remise en cause des usages des actifs de bureaux apparaît comme incontestable.

Cela ne fait plus aucun doute; L’adoption massive du flex-office et du télétravail oblige les propriétaires d’immeubles de bureaux à engager de lourds travaux pour s’adapter aux nouveaux usages et continuer d’attirer les entreprises locataires (Cf. « L’immobilier de bureau bouleversé par le « flex office » publié dans Le monde en ce début de semaine).

Le bureau n’est évidement pas mort, mais le tsunami du télétravail est en train de réduire la demande et surtout les propriétaires vont devoir massivement investir pour s’adapter aux nouvelles manières de travailler.

Pourtant, le prix de l’immobilier de bureaux n’a pas chuté ; Certaines SCPI ont même annoncé des revalorisation du prix de leur part. Surprenant comme nous vous l’avons détaillé dans cet article « Classement 2022 des SCPI selon les taux de distribution 2021. Une étonnante résilience !« 

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Cette étonnante résilience doit pouvoir s’expliquer par l’excessive faiblesse des taux d’intérêt et même la forte baisse des taux d’intérêt depuis le début de la pandémie jusqu’au début de la guerre en Ukraine, et cela malgré la mutation incontestable des usages.

Au début de l’année 2021, les experts de Corum exprimait cette idée à l’occasion d’une interview sur le regain d’inflation sous le titre « L’inflation rognera-t-elle le rendement de votre investissement ?« 

Extrait :

« Qu’en est-il de l’impact (de l’inflation) sur les SCPI, sur la valeur de l’immeuble ?

Philippe Cervesi

Un des points clés sur l’immobilier est celui-là, Frédéric a totalement raison. Quand il y a une inflation, telle quelle elle n’a pas vraiment d’impact, puisque les loyers sont indexés.

En revanche s’il y a hausse des taux d’intérêt – et nous pouvons penser qu’il y aura – là les investisseurs et les asset managers doivent se préparer et se prémunir. Parce que le problème est que vous avez une seule protection en fait contre l’inflation : c’est la valeur d’achat.

Soit vous avez bien acheté, vous avez acheté sur un taux de rendement qui est plutôt élevé, et votre valeur ne va pas trop bouger.

En revanche, si demain nous avons des taux d’intérêt, aujourd’hui inférieurs à 1 %, qui prennent ne serait-ce que 100 points de base… Imaginons qu’ils passent à 2 %, l’investisseur qui a acheté dans le centre-ville de Paris dans le quartier des affaires à 3 %, il y a un risque que la valeur de son actif qui était à 3 % hier devienne 4 % demain – et là ça veut dire qu’il perd 25 % de la valeur. 

Frédéric

Il faut expliquer pourquoi : si vous achetez ce qui s’appelle une obligation d’État, vous achetez un emprunt d’État qui vous ramène 1. Vous achetez de l’immobilier à 3, vous visez la prime de risque de l’immobilier (qui n’est pas à capital garanti).

Si les taux directeurs montent, c’est-à-dire que si l’État décide pour juguler l’inflation de passer les taux directeurs à 2, vous allez acheter 5, vous gardez la même prime de risque, le même écart de rentabilité – et là vous avez un problème.

C’est-à-dire que ce que vous avez acheté à 4, demain matin cela vaut 5 en capitalisation. Ce que vous allez acheter 100 va perdre de la valeur. C’est-à-dire que pour avoir le même rendement, il faut acheter le même actif 8. Vous allez comprendre, c’est assez simple : si le revenu ne bouge pas, vous avez un revenu qui reste à 4 quand vous avez acheté à 100. Si maintenant vous attendez par exemple 5, vous allez pouvoir acheter à 80 parce que 5 au taux de 80, vous allez trouver le rendement vous aviez au départ.   

source : L’inflation rognera-t-elle le rendement de votre investissement ?

Aujourd’hui, 4 mois plus tard, le taux d’emprunt de l’OAT 10 ans (TEC10) est à 1.66% alors même qu’il était à 0 au début de l’année.

Nous sommes pleinement dans le scénario exprimé ci avant par les gérants de Corum. Bref, en trois mots, accrochez vos ceintures.

Hausse des taux + mutation des usages = Baisse du prix des parts de SCPI ?

A suivre.

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