La hausse violente des taux d’emprunt de l’état Français, et plus généralement de tous les taux d’intérêt, est de nature à remettre en question le prix de nombreux actifs de rendement, et notamment les SCPI.
Ce n’est nouveau. Les SCPI sont un placement financier dont le prix est particulièrement dépendant du niveau général des taux d’intérêt (tout comme l’immobilier d’habitation Parisien par exemple).
Ainsi, la baisse continue des taux d’intérêt depuis de nombreuses années a porté le prix de l’immobilier d’entreprise à des sommets, et cela malgré une remise en cause certaine des usages liée au télétravail par exemple.
Dès 2018, bien avant la mode du télétravail depuis la pandémie, nous écrivions cet article qui apparaît aujourd’hui comme totalement à propos : « SCPI de bureaux : Le risque d’obsolescence immobilière caché par des taux d’intérêt trop bas ?«
A l’époque nous expliquions
Investir dans l’immobilier de bureaux via une SCPI par exemple, c’est investir dans un actif qui vit une mutation profonde, une véritable remise en question de son usage et donc de sa valeur intrinsèque.
La mutation est profonde et ne concerne pas seulement l’obsolescence technique de construction liée aux normes de construction (RT 2012 … et prochainement RT 2020), mais également la mutation des usages et de la demande des occupants. La révolution numérique et de la manière de travailler modifie en profondeur l’usage de l’immobilier de bureaux.
On parle co-working, nomadisme d’entreprise (l’émergence de nouveau mode de travail), télé-travail, internet mobile, cloud, … Pourtant, l’immobilier d’entreprise et plus spécifiquement l’immobilier de bureaux affiche un niveau de valorisation tellement élevé que nous évoquons régulièrement l’idée d’une bulle spéculative.
Quel paradoxe !
Un actif dont la valeur par l’usage est remis en cause affiche des valorisations historiquement élevées.
Faut il y voir une valorisation dont les excès seraient caché par le niveau extrêmement bas des taux d’intérêt ? L’euphorie de la chasse au rendement rend t’il aveugle les investisseurs face à ces mutations d’usage ?
La baisse des taux d’intérêt explique une valorisation très élevée de l’immobilier d’entreprise et spécialement des SCPI du bureaux. Mais le risque d’obsolescence immobilière lié à la mutation des usages ne semble pas valorisé. Cette absence de prise en compte n’aggrave t’il pas cet excès de valorisation ?
La bulle serait elle plus forte qu’on veut bien le croire ?
Source : SCPI de bureaux : Le risque d’obsolescence immobilière caché par des taux d’intérêt trop bas ?
Aujourd’hui, 3 années plus tard, l’obsolescence immobilière et la remise en cause des usages des actifs de bureaux apparaît comme incontestable.
Cela ne fait plus aucun doute; L’adoption massive du flex-office et du télétravail oblige les propriétaires d’immeubles de bureaux à engager de lourds travaux pour s’adapter aux nouveaux usages et continuer d’attirer les entreprises locataires (Cf. « L’immobilier de bureau bouleversé par le « flex office » publié dans Le monde en ce début de semaine).
Le bureau n’est évidement pas mort, mais le tsunami du télétravail est en train de réduire la demande et surtout les propriétaires vont devoir massivement investir pour s’adapter aux nouvelles manières de travailler.
Pourtant, le prix de l’immobilier de bureaux n’a pas chuté ; Certaines SCPI ont même annoncé des revalorisation du prix de leur part. Surprenant comme nous vous l’avons détaillé dans cet article « Classement 2022 des SCPI selon les taux de distribution 2021. Une étonnante résilience !«
Cette étonnante résilience doit pouvoir s’expliquer par l’excessive faiblesse des taux d’intérêt et même la forte baisse des taux d’intérêt depuis le début de la pandémie jusqu’au début de la guerre en Ukraine, et cela malgré la mutation incontestable des usages.
Au début de l’année 2021, les experts de Corum exprimait cette idée à l’occasion d’une interview sur le regain d’inflation sous le titre « L’inflation rognera-t-elle le rendement de votre investissement ?«
Extrait :
« Qu’en est-il de l’impact (de l’inflation) sur les SCPI, sur la valeur de l’immeuble ?
Philippe Cervesi
Un des points clés sur l’immobilier est celui-là, Frédéric a totalement raison. Quand il y a une inflation, telle quelle elle n’a pas vraiment d’impact, puisque les loyers sont indexés.
En revanche s’il y a hausse des taux d’intérêt – et nous pouvons penser qu’il y aura – là les investisseurs et les asset managers doivent se préparer et se prémunir. Parce que le problème est que vous avez une seule protection en fait contre l’inflation : c’est la valeur d’achat.
Soit vous avez bien acheté, vous avez acheté sur un taux de rendement qui est plutôt élevé, et votre valeur ne va pas trop bouger.
En revanche, si demain nous avons des taux d’intérêt, aujourd’hui inférieurs à 1 %, qui prennent ne serait-ce que 100 points de base… Imaginons qu’ils passent à 2 %, l’investisseur qui a acheté dans le centre-ville de Paris dans le quartier des affaires à 3 %, il y a un risque que la valeur de son actif qui était à 3 % hier devienne 4 % demain – et là ça veut dire qu’il perd 25 % de la valeur.
Frédéric
Il faut expliquer pourquoi : si vous achetez ce qui s’appelle une obligation d’État, vous achetez un emprunt d’État qui vous ramène 1. Vous achetez de l’immobilier à 3, vous visez la prime de risque de l’immobilier (qui n’est pas à capital garanti).
Si les taux directeurs montent, c’est-à-dire que si l’État décide pour juguler l’inflation de passer les taux directeurs à 2, vous allez acheter 5, vous gardez la même prime de risque, le même écart de rentabilité – et là vous avez un problème.
C’est-à-dire que ce que vous avez acheté à 4, demain matin cela vaut 5 en capitalisation. Ce que vous allez acheter 100 va perdre de la valeur. C’est-à-dire que pour avoir le même rendement, il faut acheter le même actif 8. Vous allez comprendre, c’est assez simple : si le revenu ne bouge pas, vous avez un revenu qui reste à 4 quand vous avez acheté à 100. Si maintenant vous attendez par exemple 5, vous allez pouvoir acheter à 80 parce que 5 au taux de 80, vous allez trouver le rendement vous aviez au départ.
source : L’inflation rognera-t-elle le rendement de votre investissement ?
Aujourd’hui, 4 mois plus tard, le taux d’emprunt de l’OAT 10 ans (TEC10) est à 1.66% alors même qu’il était à 0 au début de l’année.
Nous sommes pleinement dans le scénario exprimé ci avant par les gérants de Corum. Bref, en trois mots, accrochez vos ceintures.
Hausse des taux + mutation des usages = Baisse du prix des parts de SCPI ?
A suivre.
77 commentaires
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Le bureau n’est pas mort mais il doit s’adapter au télétravail
https://www.bfmtv.com/immobilier/bureau-commerce/le-bureau-n-est-pas-mort-mais-il-doit-s-adapter-au-teletravail_AV-202205100246.html
Non, le bureau n’est pas mort mais qu’il va massivement s’adapter à l’essor du télétravail. C’est ce qui ressort du nouveau baromètre de l’Association des directeurs immobiliers et d’EY concernant le bureau et que vous dévoile BFM Business ce mardi. La crise sanitaire n’aura donc pas tué le bureau mais elle l’aura profondément bouleversé. Car il doit d’abord s’adapter au télétravail. En moyenne, les collaborateurs ne seront présents que 2,8 jours par semaine. L’enjeu pour les entreprises est donc d’abord de rationnaliser ce qui reste leur 2ème poste de dépenses derrière les salaires.
Ainsi 51% d’entre elles prévoient une baisse de leurs surfaces, allant jusqu’à 30%. Avec le télétravail, on rationnalise d’un côté donc et on modernise de l’autre. Car il faut aussi redonner envie aux salariés de revenir au bureau en proposant des services collectifs inaccessibles à domicile, restauration haut de gamme et évènements par exemple.
Réponse à Guillaume Fonteneau,
Ce n’est pas sur le terrain des SCPI que nous serons d’accord .
Vous affirmez dans cet article :
« Les SCPI sont un placement financier dont le prix est particulièrement dépendant du niveau général des taux d’intérêt. »
Tout d’abord, les SCPI ne sont pas un placement financier comme leur nom l’indique.
Selon vous, les prix de l’immobilier d’entreprise ont été » portés à des sommets par la baisse continue des taux d’intérêt comme pour l’immobilier résidentiel notamment parisien » .
C’est FAUX comme l’explique Guy MARTY
L’immobilier pris en otage ? By Guy Marty (article datant du début de la crise du Covid)
« Avant de vous donner la réponse, laissez-moi vous expliquer le contexte.
Jusqu’à présent, je vous ai toujours dit que l’immobilier était bien orienté à long terme, ……………
Je me suis déjà longuement expliqué là-dessus, je ne vais pas y revenir.
Mais voilà, il n’y a pas que le long terme. Que dire s’il y a momentanément une hausse excessive puis une chute pour la corriger ? Autrement dit, même si la tendance est bonne pour les dix ou vingt prochaines années, sommes-nous à la veille d’une correction des prix ? Pire, vaudrait-il mieux attendre cette correction avant d’investir ?
Sur ces questions importantes, je ne savais pas quoi penser. La bonne nouvelle, c’est que je viens de découvrir une étude de l’IEIF, plus exactement de l’un de ses chercheurs associés Pierre Schoeffler, qui répond exactement à la question du niveau actuel des prix : alors, trop haut ou pas trop haut ?
Voici l’explication. Les banques centrales, avec leurs politiques d’inondation monétaire et de taux très bas, ont pris en otage l’ensemble des marchés. Les obligations se sont calées sur les taux bas. Les actions se sont valorisées avec les taux pour référence. Mais curieusement, étrangement, singulièrement, l’immobilier ne s’est pas laissé prendre à ce jeu !
Comment peut-on le voir ? Vous savez, il y a ce qu’on appelle la prime de risque : on prend d’un côté le rendement (autrement dit le loyer rapporté au prix) plus l’inflation et de l’autre on retire le taux des emprunts d’État. Pour les bureaux dans les QCA – les quartiers centraux d’affaires – cette prime de risque est aujourd’hui de 4 %. Or, elle devrait être à 3 %. C’est son niveau structurel. Cela veut dire que le rendement des bureaux fait comme si les taux étaient de 1% plus élevés qu’ils ne le sont.
Autre façon de le dire, si l’immobilier avait réagi comme les actions ou les obligations à la baisse des taux, les prix seraient à un certain niveau. Or les prix d’aujourd’hui sont 25 % inférieurs à ce niveau ! Voilà, l’immobilier, lui, ne s’est pas laissé prendre en otage par les dernières baisses des taux. Il n’en a pas tenu compte.
Cela veut dire que les prix de l’immobilier d’entreprise n’ont pas dérapé, que globalement il n’y a pas de hausse anormale, qu’il n’y a donc pas d’accident à attendre ».
Après avoir il y a quelques années consacré un article à dénigrer les SCPI de CORUM jugées risquées, qualifiant son PDG Frédéric Puzin d’aventurier, faisant flèche de tout bois pour justifier vos malédictions (démenties) concernant les SCPI CORUM, vous rapportez aujourd’hui, de façon approximative, biaisée et incompréhensible une interview de Frederic Puzin PDG de CORUM . J’ai assisté il y a peu à un webinaire de Corum beaucoup plus nuancé !
Dans le contexte d’incertitudes actuel, on peut se livrer à ce jeu de massacre pour n’importe quelle classe d’actif .
Quand il s’agit d’ACTIONS, la création de valeur sur long terme est selon vous garantie …..
Quand il s’agit d’immobilier d’entreprise, ce serait au contraire catastrophique …
Je crois que sur long terme , dans l’un et l’autre cas, une stratégie de capitalisation avec réinvestissement des revenus permettant de lisser les points d’entrée est porteuse de gain.
En particulier pour les SCPI, il est possible de gagner , que les prix soient à la hausse( plus-values de cession) ou à la baisse ( prix d’acquisition bas permettant un taux de revenu à la hausse)
Mais je ne possède le SAVOIR-FAIRE que pour l’immobilier, ce qui m’évite d’avoir à subir les affres de la volatilité extrême des actions. A chacun ses goûts et son domaine de compétence !
Toutes les informations qui émanent des sociétés de gestion au vu des résultats du 1er trimestre 2022 conduisent à des prévisions de performances 2022 comparables à celles excellentes de 2021 …….
Le tsunami que vous continuez d’annoncer, qui est pourtant par sa nature un phénomène d’une grande célérité , se fait toujours attendre et la résilience qui se confirme devrait vous conduire à vous interroger sur vos idées fixes comme postulats et sur votre mode de raisonnement par déduction univoque …..
Un tsunami n’est destructeur qu’en raison de sa rapidité et de l’impossibilité de s’adapter.
De même que les gestionnaires de SCPI n’ont pas attendu pour adapter leur parc immobilier aux évolutions, de même les gérants de portefeuille de SCPI dont je suis, ont-ils réduit leur exposition aux bureaux et accentué la diversification de leur portefeuille en terme de typologie d’actifs et de localisation …..d’où une dilution bénéfique du risque .
Quant à l’immobilier en direct, ne voyez-vous pas les gros nuages noirs dans le ciel ?
Juste une INFO de dernière minute :
La résolution 1.7 du projet d’AG de la SCPI PF Grand Paris ( dominante bureaux) vise à autoriser la distribution partielle ou totale d’une plus-value de cession de divers actifs à hauteur de 4 152 918 euros.
Le TRI 5 ans de cette SCPI est de 7.76% !
Quel intérêt d’aller chercher des « véhicules » volatiles comme les actions si c’est pour avoir un TRI du même ordre ?
Chouette, je l’ai, et j’ai misé dessus depuis le début.
Rappelons tout de même que les résultats passés ne présagent en rien du futur (pas d’effet cliquet sur les prix des parts). Etonnant que cette jeune SCPI soit déjà en train de faire des cessions, cela ne vous interloque pas ?
C’est une vieille SCPI qui s’est « renommée » pour surfer sur le grand paris en réalité.
Réponse à fgprod et amaury
PF Grand Paris, ex PFO1 (je crois) est la plus ancienne SCPI du marché gérée par une des plus ancienne société de gestion PERIAL.
Son patrimoine à 96% bureaux, situé pour 21% sur Paris intra-muros et 70% sur ce que l’on appelle aujourd’hui Grand Paris a conduit logiquement PERIAL à rebaptiser cette SCPI pour surfer comme vous dites sur cette dynamique porteuse ( effet marketing).
A contrario, le développement du télétravail si cher à GF est bien sûr un facteur négatif pour les bureaux de la couronne , ce qui oblige PERIAL comme toute les sociétés de gestion à GERER de façon ACTIVE et non passive avec les bras croisés le patrimoine immobilier des SCPI, pour adapter leurs SCPI à ce contexte complexe, favorable d’un côté, défavorable de l’autre.
Concernant l’autre facteur contraignant pour l’immobilier tertiaire , les exigences en matière d’économies d’énergie qui auront un impact négatif sur les performances à court terme,il se trouve que PERIAL est une pionnière en la matière , pas seulement avec PFO2 .
RESULTAT : les bureaux de Périal ont en général été « verdis » du fait de programmes de travaux d’économie d’énergie des années passées, et de ce fait ils sont porteurs de plus-values compte tenu des prix en région parisienne.
Cela permet donc à PERIAL, comme à d’autres stés de gestion sérieuses, d’adapter le parc immobilier aux exigences du jour et à venir, et de procéder à des arbitrages dégageant des plus-values qui sont, ou bien distribuées aux associés, ou bien mises en réserve pour alimenter le RAN ou le fonds travaux.
La revalorisation du patrimoine « parisien » de PF Grand Paris permet donc
– à la fois des revalorisations de parts tous les ans depuis 2017, passant par 5 paliers ,d’un prix d’acquisition de 469 euros à 544 euros , soit une revalorisation de 16% sur 5 ans ….en plus des revenus distribués autour de 4.5% par an , ce qui explique le TRI 5 ans élevé de 7.76% .
– à la fois des distributions de revenu exceptionnel (PV)
Ainsi, le TRI est de 9.47 % depuis l’origine ….proche de 10% ce qui n’est pas pas mal et fait de PF GP une SCPI dite « patrimoniale » !
Qu’en sera-t-il demain, de l’impact du TLT, des exigences énergétiques, de l’inflation, de l’évolution du PIB sur les SCPI ?
Les Cassandre prédisent l’apocalypse …..
Je suis au contraire confiant ( la CONFIANCE, préalable à tout investissement !) et « roule ma boule de neige » en réinvestissant tous les 6 mois les revenus des deux derniers trimestres, convaincu de la « puissance » de la formule des intérêts composés vantée par Einstein.
Les SCPI sont le véhicule idéal pour une telle stratégie de CAPITALISATION de LONG TERME par réinvestissement des revenus, plus éventuellement versements programmés/ échelonnés complémentaires pour doper le processus d' »enrichissement.
Moyennant quoi, sur très long terme , l’actualité et ses aleas font figure de clapotis ….
A noter que les Stés de gestion de bonne notoriété ont des politiques voisines de PERIAL ; a contrario, CORUM a une stratégie « disruptive » qui consiste à donner une part plus importante aux PLUS-VALUES .
CORUM est donc plus « opportuniste » , cherchant à acheter pas cher et à vendre cher plus souvent en exploitant notamment les différences de maturité des marchés selon les typologies d’actifs et les pays .
Cela mériterait d’en dire davantage …
Pour le plaisir d’échanger.
Attention avec ce TRI fabuleux. Vendre du rêve c’est bien, expliquer le pourquoi et le comment, c’est mieux.
PF Grand Paris – qui s’appelait PF1 – était une SCPI à capital fermé qui a subit une terrible ‘traversée du déset’ il y a 8-9 ans. Le prix de la part était tombé très bas, 30% en desous de la valeur de reconstitution. Je m’atais penché sur le dossier il y a 6 ans. Je m’étais laissé dire à l’époque (j’avais mené ma petite enquête: un investissement à prix cassé, ça peut être soit l’affaire de la décennie, soit le nanard de la décennie) que des ventes massives de parts, de la part d’investisseurs pris à la gorge par des montages financiers proposés par des CGP rhône-alpins à base de crédit gagés sur le cours du franc suisse (dont le cours traditionnellement très stable avait explosé), avaient provoqué un effondrement du prix sur le marché secondaire. J’avais vers 2015 acquis quelques parts (pas assez, rétrospectivement !) au creux de la vague, vers 380€ (en ce moment, on doit êtr autour de 540€). Perial a entrepris de redynamiser cette SCPI, et a ma foi fort bien réussi. Elle a passée la SCPI en capital variable, laquelle y a gagné au passage un nouveau nom (PF Grand Paris) et une augmentation de prix d’environ 20% (pas si mal). J’en ai alors repris, en nue-propriété cette fois (pas assez, encore une fois 😉 ). Depuis, le prix de la part a été revalorisé plusieurs fois. Alors certes en 5-6 ans le TRI est assez bluffant, mais il faut aussi avertir que c’est ce que j’appelle un (beau) ‘coup de fusil’: c’est exceptionnel, c’est dû à un concours de circonstances rares, et concernant cette SCPI ça ne se reproduira pas de sitôt, en tout cas pas pour ceux qui souhaiteraient y investir maintenant. Cela dit, c’est une SCPI plutôt bien gérée.
Par contre, concernant la résolution 1.7, j’ai évidemment voté CONTRE: d’une part parce que les nu-propriétaires (dont je fait partie) sont volés: le démembrement est un contrat clair, les loyers reviennent aux usufruitiers, tout ce qui concerne les bâtiments (l’usus), notamment les éventuelles PV, revient au nu-propriétaire. Cette résolution est d’ailleurs une énormité juridique: consciente que beaucoup de contrats de démembrements spécifient que les PV vont logiquement au nu-propriétaire, elle dispose que ‘dans ce cas, il reviendra à l’usufruitier de reverses ces PV au nu-propriétaire’, sur la base du volontariat: ben voyons, mon colon, combien vont le faire ? Et ceux qui ne le feront pas, il faudra aller en justice ? D’autre part, de manière générale, je suis contre la distribution de PV de cession: cela appauvri la SCPI, les PV ont vocation à être réinvesties (sinon on diminue la valeur du patrimoine et on floue les associées et notamment nu-propriétaires, encore une fois).
[+1 de réalisme]
Réponse à Anticrédule-Réaliste
Ma réponse à Polaris s’est logée tout en bas.
Tout à fait d’accord avec Polaris pour ces compléments d’info
Se dirige-t-on vers une réduction drastique des surfaces immobilières occupées par les entreprises ?
La réponse est « oui », pour 51% des dirigeants interrogés dans le cadre de la 2e édition du Baromètre des implantations tertiaires en France, dont les résultats sont dévoilés ce jour par l’Association des directeurs immobiliers (ADI) et le cabinet EY. Cette réduction pourrait même atteindre 30% dans les trois prochaines années…
Si l’hyperactivité du secteur tertiaire a persisté en 2021, avec 1 386 implantations ou extensions de sièges, de centres R&D, de back-offices ou d’agences commerciales, la crise sanitaire « a éclairé sous un nouveau jour les enjeux et transformations des espaces de bureaux », soulignent Marc Lhermitte, associé EY et auteur de l’étude, et Jacques Perpère, secrétaire général de l’ADI. Et les intéressés d’ajouter, dans leur édito : « La rationalisation des espaces, l’hybridation des lieux, la recherche accrue de flexibilité sont au cœur des bouleversements qui bousculent le contrat social entre les entreprises et les salariés, transforment les bureaux et les activités de services. »
https://www.adi-france.fr/business-immo-quels-sont-les-nouveaux-criteres-dimplantation-des-bureaux-apres-la-crise-sanitaire%e2%80%af/
« L’installation durable du télétravail et la digitalisation des services font progressivement éclater les organisations tertiaires, qui passent d’une logique d’unité de temps et de lieu à une logique de fragmentation des espaces et des temporalités de travail », indique EY et l’ADI.
• 2020 a vu reculer de 10 % le nombre d’implantations tertiaires mais en 2021 le secteur a connu un rebond de 26 %, avec 1 386 implantations ou extensions de sièges, de centres R&D, de back-offices ou agences commerciales.
• Le surcroît d’activité tertiaire en 2021 résulte des projets immobiliers portés par de grands groupes (40 % des emplois et 44 % des surfaces occupées). Les PME et ETI dominent en nombre d’implantations (73 % au total) « du fait de leur forte présence en régions ».
• Compétences des salariés, performances financières et exigences environnementales sont prioritaires pour les dirigeants dans le choix des implantations de bureaux.
• 74 % des acteurs interrogés estiment que la montée en puissance du télétravail bouleversera les décisions d’implantation.
• Le bail ferme 3/6/9 apparaît trop rigide et les solutions alternatives (sous location, bail précaire) sont en croissance.
• 41 % des dirigeants affirment que la recherche accrue de flexibilité des baux et modes d’occupation va bouleverser les décisions d’implantation tertiaire dans les prochaines années.
• 51 % des dirigeants interrogés disent que leurs surfaces immobilières pourraient se réduire jusqu’à 30 % dans les 3 prochaines années. « Cette évolution s’observe déjà dans les prises à bail des grands utilisateurs en Île-de-France ».
https://www.adi-france.fr/depeche-news-tank-cities-bureaux-un-eclatement-progressif-des-organisations-tertiaires-se-profile-2e-barometre-adi-ey/
Réponse à Guillaume Fonteneau,
A la question :
Que vous inspire le monde d’aujourd’hui ?
Le romancier Sylvain Tesson interviewé dans PARIS MATCH répond :
» Nous sommes en train de vivre une rupture inédite dans l’histoire de l’humanité.
La première révolution a été l’apparition de l’homo sapiens , lorsque le cortex s’est développé chez l’homme.
La seconde , c’est l’apparition de la révolution numérique. C’est trop récent pour que l’on puisse savoir où cela va nous mener. Certains y voient un salut, j’y vois la pire nouvelle pour l’humanité . Cette révolution prend le dessus de notre vieille intelligence historique et anthropologique, c’est la perfusion du virtuel dans le réel, la soumission à des systèmes et l’utilisation de la technique non plus comme un outil mais comme un système qui repense le monde… »
Ce n’est pas possible qu’il n’y ait pas éveil des consciences !
Même Elon MUSK pourtant pas passéiste réalise que le télétravail n’est pas l’avenir !
« Dans des mails envoyés aux équipes de Tesla, Elon Musk demande à ses salariés de venir au bureau « au minimum » 40 heures par semaine, sous peine de devoir quitter l’entreprise. Son ton est assez étonnant.
Le code du travail n’est définitivement pas le même en France qu’aux États-Unis. On vous rassure tout de même, le message envoyé par Elon Musk aux employés de Tesla est loin de faire l’unanimité, y compris outre-Atlantique. Sur Reddit et sur les réseaux sociaux, beaucoup dénoncent la fermeté d’Elon Musk vis à vis du télétravail. Pour le milliardaire « Toute personne qui souhaite travailler à distance doit être dans le bureau pour un minimum (et je veux bien dire un « minimum ») de 40 heures par semaine ou partir de chez Tesla. C’est moins que ce que nous demandons aux ouvriers des usines. ». Il s’agit de l’introduction d’un mail dont l’objet est « le télétravail n’est plus acceptable ».
Elon Musk met en avant l’égalité entre les salariés
Sur le papier, l’argument mis en avant par Elon Musk est tout à fait recevable. Les ouvriers, eux, sont obligés de venir sur place. Au nom de l’égalité du temps de travail, il juge que personne ne devrait être autorisé à télétravailler. Seules les personnes qui ont passé au moins 40 heures sur place peuvent continuer de travailler à la maison, afin, supposément, de ne pas créer d’écart avec les ouvriers. Une vision absolutiste, dans la lignée de ses autres opinions (sur la liberté d’expression par exemple).
Bien sûr, il est difficile de ne pas y voir une certaine hypocrisie. Dans toutes les entreprises, tous les métiers ne sont pas soumis aux mêmes contraintes horaires et géographiques. Cette vision anti-télétravail n’est pas vraiment en phase avec la modernité de Tesla, mais est conforme avec celles d’autres grands groupes (Apple, par exemple, qui souhaiterait que ses employés reviennent). Elon Musk, même s’il est connu pour son travail acharné, est quelqu’un qui voyage beaucoup et qui gère plusieurs entreprises. Lui aussi ne peut pas être tous les jours au bureau.
Dans un autre mail (avec pour objet « pour être très clair », histoire d’en rajouter une couche), Elon Musk qualifie le télétravail de « pseudo bureau » et dit que les entreprise qui le pratiquent n’ont pas sorti de bons produits pendant longtemps. « C’est pour ça que j’ai tant vécu dans l’usine — pour que ceux qui travaillent sur la ligne puissent me voir travailler à leurs côtés. Si je n’avais pas fait cela, Tesla aurait fait faillite depuis longtemps », ajoute le milliardaire ».
Merci pour cette analyse qui comporte de la justesse.
C’est oublier en revanche que les SCPI se sont massivement diversifiées ces dernières années. Santé, petite enfance, entrepôts, commerce, services …
Le poids des bureaux dans le patrimoine des SCPI a beaucoup baissé.
C’est oublier aussi, la hausse des prix de l’immobilier observé en régions, et à l’étranger, offre des perspectives qui compensent l’éventuelle perte de valeur du bureau à cause des taux.
Preneur de votre retour sur ces points @Guillaume Fonteneau
La sensibilité aux taux d’intérêt concerne l’ensemble des actifs.
En revanche la question de la mutation des usages concerne principalement les bureaux.
Comment résoudre ce dilemme alors :
– L’inflation oblige à investir dans des actifs, car le cash perd de la valeur => il faut investir
– La hausse des taux entraîne une baisse de la valeur des actifs => il faut se méfier de l’investissement
?
OR et argent métal… 5000 ans d’histoire.
Je vous invite à écouter le webinaire de meilleur taux placement dédié aux solutions pour se protéger de l’inflation : youtube .com/watch?v=KHiAcTKL_fE
Marc FIORENTINO qui n’est pas connu pour être un fan de l’immobilier cite les SCPI comme l’une des meilleures solutions …
Il y a information et désinformation !
Evidemment. Meilleurtaux est un vendeur de SCPI.
Demander à un commercial si le produit qui vous vend est bon ?
Quelle drôle d’idée. On connaît la réponse avant de poser la question.
Argument lamentable.
En quoi le fait d’être cofondateur de Meilleur taux Placement discréditerait l’analyse de Marc Fiorentino portant sur la problématique de l’inflation et des solutions pour s’en protéger.
Votre phobie obsessionnelle fait que le fait d’entendre les SCPI citées parmi les solutions génère un réflexe pavlovien de rejet .
Vous êtes de mauvaise foi car, vous savez très bien que Marc Fiorentino fait par ailleurs des émissions sur des sujets divers (et non pour vendre des cravates ou je ne sais quoi)
De plus, vous savez comme moi que c’est un fan des marchés financiers et non de l’immobilier(physique ou papier) et que Meilleur Taux Placements fait l’essentiel de son chiffre d’affaire avec l’assurance-vie .
Si ne pas avoir de produits de placement à vendre était la condition de l’OBJECTIVITE, vous seriez champion selon votre dialectique CGP / CIF caricaturale.
Sur ce coup là, je rejoins Guillaume. Il est difficile d’être parti et juge (objectif).
Anticredule,
Pourquoi voir le mal, la cupidité partout ?
Vous n’avez pas écouté le webinaire pour vous méprendre à ce point et nourrir une telle suspicion malveillante !
Les diverses classes d’actif sont passées en revue , et une appréciation en TOUTE OBJECTIVITE, hors de toute considération commerciale, est portée au regard d’un contexte inflationniste POINT !
Il est dit par exemple que les actions d’entreprise ayant un price power sont à privilégier ….diable, il n’y a pas là d’ objectif bassement commercial ….pareil pour les SCPI !
Pourquoi ce réflexe pavlovien de défiance ?
Au demeurant , je vous signale une autre vidéo sur BFM Business dans laquelle Marie-Christne SONKIN, rédactrice en chef des ECHOS PATRIMOINE – elle est donc crédible selon votre préjugé puiqu’elle n’a rien à vendre ….!!!!
commente le PALMARES DES PLACEMENTS LES PLUS RENTABLES (dans le contexte inflationniste actuel) à paraître le 27 mai prochain.
Que dit-elle ? En gros la même chose que Marc Fiorentino
Les actions OK
L’immobilier OK
Les SCPI spécialisée entrepôts … OK
Le crowfunding OK à condition d’accepter un risque notable
Marc Fiorentino qui est très fan de la bourse est très prudent sur les actions !
De grâce, élevez le débat !
Gilbert,
Je vous lis depuis relativement longtemps sur ce blog et est plutôt en phase avec vous notamment sur les SCPI qui est semble t-il votre principal cheval de bataille.
Mais je travaille (investis avec) aussi avec MeilleurTaux Placement (qui a racheté / fusionné avec Monfinancier en 2019) depuis plus de 10 ans.
Il est clair que depuis cette date du rachat, la politique du groupe a bien changé comparée à celle que pratiquait Monfinancier, entreprise plus « familiale » et proche de ses clients. Le profit est désormais le seul objectif, peu importe (je caricature un peu mais juste un peu seulement!) le support pourvu que ça rapporte à tel point que plusieurs personnes dont un fondateur prénommé JF, sont partis lors de la fusion pour cause de différence de points de vue (j’euphémise) avec le nouvel acheteur
Donc tout pour dire que Fiorentino et les autres la jouent dans le même sens de façon habile il faut l’admettre et aussi pour dire que si je m’appelle Réaliste c’est que j’ai quelques arguments, désolé de vous décevoir.
Je continuerai néanmoins à travailler avec ce groupe mais avec une pointe de méfiance et n ‘hésiterais pas à changer si je prends l’un de ses représentants en défaut d’objectivité, de flou voire d’inefficacité dans les conseils.
Monsieur Le Réaliste !
Je suis passé une seule fois par Meilleur Taux Placement pour une offre promotionnelle sur une petite somme
10 000 euros de SCPI GMA Essentialis (commerces essentiels) sans délai de jouissance et 400 euros versés par Meilleur Taux .
Je ne ferai plus rien à l’avenir avec eux : peu efficace, paperasse, mauvais suivi …
C’est pour l’anecdote , ce qui n’empêche que j’écoute et lis avec plaisir Marc Fiorentino qui a un certain carisme et une bonne humeur communicative !
Tenez justement, un article tout chaud sorti du four !
A noter qu’à l’IS et avec un portefeuille bien choisi, malgré 4.8% d’inflation, je suis toujours positif et en réinvestissant les revenus, la boule de neige ( nombre de lignes du portefeuille ) augmente indépendamment de la valorisation dont je me contrebalance sur CT / MT
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Les SCPI et PER, meilleurs placements pour résister à l’inflation ?
Auteur:Rédaction meilleurtaux Placement Le 24 mai 2022
En avril, l’inflation a atteint 4,8%. Cette situation est inquiétante pour de nombreux épargnants qui se retrouvent en difficulté pour protéger leurs placements et maintenir leur pouvoir d’achat face à la hausse des prix.
Sur un an, l’inflation grimpe à 4,8% en avril, selon l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee), soit son niveau le plus élevé depuis novembre 1985. La tendance ne devrait pas s’inverser de sitôt et la hausse des prix pourrait monter jusqu’à 5,4% sur un an, d’ici juin prochain. Une situation compliquée pour les épargnants qui voient dans le même temps leur pouvoir d’achat baisser.
« Le problème, c’est qu’après prise en compte de l’inflation, la plupart des produits d’épargne classiques servent actuellement un rendement négatif. Par exemple : si vous placez 100 euros à 3%, vous aurez 103 euros un an plus tard. Mais serez-vous plus riche pour autant ? Pas nécessairement. Car si dans le même temps les prix augmentent de 4%, votre pouvoir d’achat aura diminué », explique le site d’actualité MoneyVox.
Pour savoir quel placement (livrets d’épargne, assurance vie, PER ou SCPI) vous permet de gagner le plus en pouvoir d’achat, il est nécessaire de calculer le rendement réel, c’est-à-dire le taux de rendement corrigé, net d’inflation. Certains placements vous permettent en effet plus que d’autres, de contrebalancer la hausse des prix. En se basant sur les derniers chiffres de l’inflation disponibles, soient +4,8% en avril, MoneyVox constate que le plan d’épargne salariale (PER) ou encore les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) tirent le mieux leur épingle du jeu.
-0,3% de rendement réel pour les SCPI
Selon l’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier et l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF), les SCPI ont collecté 7,4 milliards d’euros en 2021, soit 20% de plus que l’année précédente. Si elles ont obtenu une telle performance, c’est avant tout grâce au rendement moyen : 4,5 % (nets de frais) en 2021. Mais avec l’inflation, les SCPI présentent un rendement réel de -0,3% avant impôts ce qui en fait l’un des placements qui résiste le mieux à l’inflation. En revanche, les SCPI sont fortement taxées, car outre les prélèvements sociaux (17,2%), s’ajoute le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Le taux de rendement du PER étant impossible à déterminer précisément au vu de l’horizon lointain d’investissement, on peut éventuellement donner un ordre d’idée approximatif. Si l’on se fie à l’étude de l’Association française de la gestion financière (AFG), il offre actuellement un rendement réel compris entre 1,7% à 5,3% annuellement. Dans le meilleur des cas, vous pourriez donc espérer être légèrement au-dessus de l’inflation à 4,8%. Et cela avant même la prise en compte de la fiscalité.
La situation est bien plus délicate pour l’épargne réglementée. Pour le livret A et le LDDS, tous deux rémunéré à 1% net d’impôt, leur rendement réel est de –3,8%. Pour le livret d’épargne populaire (LEP) et son taux actuel de 2,2%, le rendement réel est de –2,6%. Mais c’est pire encore pour les livrets bancaires dont le rendement réel est de – 4,5%.
Enfin, pour les fonds euros de l’assurance vie dont la rémunération brute moyenne était de 1,3% en 2020 et en 2021, les intérêts des contrats récents ne sont que de 1,08%, déduction faite des cotisations sociales, sachant que les gains peuvent aussi être soumis à l’impôt sur le revenu. En retirant la hausse des prix, le rendement réel des fonds en euros est de –3,5%.
Coté paperasse, je confirme c’est « déroutant » mais paraît-il que c’est l’administration qui impose !!!
Pour le reste et Marc Fiorentino, il est effectivement intéressant parfois mais pas toujours. Sur certains sujets il manque d’objectivité et est guidé par ses propres opinions politiques et idéologiques, faisant fi des situations réelles et cela me gêne !
Par ailleurs il n’est pas le seul à expliquer le marché de l’immobilier et papier.
L’autre Marc par exemple a aussi un discours intéressant et à priori rien à vendre à part un livre.
https://www.youtube.com/watch?v=Z8AKNnZ7IJc
Seconde vidéo à suivre très intéressante aussi avec Bertrand Lamielle.
Réponse à GF à propos de CORUM,
Vous faites flèche de tout bois !
Mais, alors que les SCPI sont des « produits » de rendement et accessoirement de plus-value, CORUM est la seule société de gestion dont la stratégie s’écarte notablement de ce schéma .
CORUM cherche à acheter peu cher ses immeubles et à les revendre assez rapidement avec plus-value.
La rapidité relative de rotation des actifs explique le problème que pose à Corum l’inflation, alors que dans les stratégies classiques de conservation des immeubles avec des arbitrages peu fréquent, le problème est totalement différent.
Votre argumentation est fallacieuse.
Il est intéressant de se référer aux périodes passées à forte inflation pour voir comment les SCPI qui à l’époque conservaient très longtemps leur immeuble, les revendant rarement, supportaient l’inflation, et c’est plutôt rassurant !
De toute façon, pour vous, inflation ou pas, c’est pareil, les SCPI c’est la catastrophe assurée….c’est le tsunami qui arrive quoi qu’il en soit !
Réponse Guillaume Fonteneau,
Vous dites : » la sensibilité à l’inflation concerne l’ensemble des actifs ». C’est FAUX !
S’agissant des ACTIONS, l’inflation est plutôt une catastrophe : suite au choc pétrolier de 1974, entre 1973 et 1982, le CAC 40 a progressé de seulement 5.60% tandis que l’inflation a été de +190% ; dans le même temps, l’immobilier ancien au contraire a progressé de 235% !
Pour ce qui concerne le comportement de l’immobilier et des SCPI en période d’inflation, voici un article publié sur pierre-papier.fr
SCPI et le retour de l’inflation
Cet article a été écrit par Jean-Francois Valicon Publiée le : 28 septembre 2021
Le retour de l’inflation est un thème majeur post-Covid. L’inflation est en particulier préoccupante aux Etats-Unis où les derniers chiffres publiés montrent une hausse des prix supérieure à 5% sur un an. La question aujourd’hui est de savoir s’il s’agit seulement d’un phénomène temporaire lié au redémarrage des économies après la crise sanitaire, ou si l’on se dirige vers une période de forte inflation structurelle comme dans les années 1970. Comment peuvent réagir les SCPI à cette nouvelle donne potentielle ?
L’inflation est l’alliée de l’immobilier
Tout d’abord, rappelons les fondamentaux de l’immobilier. Contrairement aux actifs financiers de type livrets, fonds euros d’assurance vie ou obligations, tous très dépendants de la valeur de la monnaie et donc fortement à risque en cas d’érosion monétaire liée à l’inflation, les biens immobiliers sont des actifs tangibles qui gardent une valeur intrinsèque d’usage quelle que soit la politique monétaire du pays dans lequel ils sont situés.
Comme produits de placement (ou de rapport comme on dit souvent pour cette classe d’actifs), ils génèrent des loyers dont le niveau est lié aux fondamentaux économiques réels : salaires, prix des biens de première nécessité, chiffres d’affaires des entreprises… En cas de forte inflation, les loyers perçus sur les biens immobiliers sont donc amenés à augmenter en parallèle de la progression nominale de ces agrégats macroéconomiques. Il existe d’ailleurs des indices de loyers officiels et réglementaires pour permettre aux détenteurs de ces biens d’intégrer la progression des loyers dans leurs contrats de location.
Par le même mécanisme, les prix des biens immobiliers évoluent sur longue période en fonction de l’inflation, comme on a pu le constater par exemple durant la décennie 1970 sur les logements en France : le prix des logements français a été multiplié par 3,3 entre 1970 et 1980 (2,9 à Paris), et dans le même temps les prix des biens de consommation ont progressé d’un facteur 2,6, avec certaines années comme 1974 ou 1975 qui ont connu des taux d’inflation à 2 chiffres après le 1er choc pétrolier de 1973.
L’histoire montre donc que les actifs immobiliers préservent le pouvoir d’achat des épargnants, que ce soit en termes de valorisations ou en termes de niveaux de loyers, et ceci reste valable dans des périodes d’inflation élevée.
Les SCPI pendant les décennies 1970 et 1980, dernières périodes de forte inflation
Les données historiques disponibles sur les SCPI remontent au début des années 1970, peu après la création de ce marché à la fin des années 1960. Si l’on observe le rendement global des SCPI (dividendes + revalorisations des prix de parts) depuis la première année où ces données ont été enregistrées (1973) jusqu’en 1990, toutes les performances annuelles sont à deux chiffres avec une moyenne de 12,7%. Sur cette période historique, le taux d’inflation annuel moyen est de 8,4%. Les SCPI procurent donc un surcroit de rendement de 4,3% par rapport à l’inflation sur cette période intéressante à étudier car correspondant au dernier cycle inflationniste en France. En termes de distribution des SCPI, le taux moyen observé sur cette même période est de 7,9%, très proche de l’inflation moyenne. L’essentiel du « spread » de performance des SCPI est donc procuré par la revalorisation des prix.
Sans présumer de l’avenir, on peut donc être rassuré par le comportement des SCPI observé au cours des décennies 1970 et 1980 de forte inflation. Même si la situation actuelle n’est en rien comparable à celle d’il y a 40 ou 50 ans, puisque l’on sort d’une période assez longue d’inflation très faible (voire de déflation). Les derniers chiffres d’inflation en France sont d’ailleurs très modérés (+1,9% sur 12 mois en août 2021) à la fois par rapport aux Etats-Unis (+5,4% en rythme annuel en juillet 2021) et par rapport aux périodes historiques mentionnées précédemment (9,1% d’inflation annuelle en moyenne en France sur la décennie 1970 et 7,4% sur la décennie 1980).
MA CONCLUSION : On met le ratio de bureau que l’on veut dans un portefeuille de SCPI selon sa croyance (religieuse) dans le développement du télétravail et son impact , moyennant quoi avec un portefeuille diversifié on peut aborder la période inflationniste qui est devant nous de façon sereine, surtout dans une stratégie de capitalisation de long terme sans revente, où les revenus sont réinvestis pour développer le portefeuille .
Eléments factuels en direction de Guillaume Fonteneau
concernant l’impact de l’inflation sur les SCPI .
Outre le fait qu’au 1er avril, la SCPI NOVAPIERRE ALLEMAGNE (locaux commerciaux) revalorisait son prix de souscription de 7.69%, voici un extrait du Bulletin trimestriel T1 2022 signé du gérant de cette SCPI:
PERSPECTIVES ET STRATEGIES DE VOTRE SCPI
» Le taux d’inflation élevé en Allemagne depuis plusieurs mois a eu pour conséquence positive une indexation plus rapide que prévue d’une partie des loyers de nos locataires, les baux du portefeuille étant en quasi-totalité indexés directement sur l’inflation, avec un système de seuils à franchir pour déclencher un certain pourcentage d’augmentation. Les loyers ont ainsi augmenté de plus de 5% ce trimestre, représentant quasiment 2/3 de l’augmentation totale observée sur toute l’année 2021 .
La qualité et la solidité de nos locataires nous permettent d’être confiants dans l’absorption de cette hausse par les différentes enseignes. Le taux de recouvrement et le taux d’occupation financier se maintiennent à des niveaux élevés de 97 % …… »
Vos croyances sont tenaces, mais les faits sont têtus !
Autre exemple concernant cette fois la SCPI PRIMOPIERRE, SCPI dont le patrimoine est constitué à 99.4 % de BUREAUX situés pour 62.9% en région parisienne et 24.8% à Paris intra-muros, dont la capitalisation qui atteint 3.6 Mds € en fait l’une des plus importante SCPI dites patrimoniales après EPARGNE FONCIERE.
Comme ses grandes soeurs, PRIMOPIERRE s’adapte aux évolutions de la demande et procède à la fois à des travaux et à des arbitrages.
C’est ainsi que j’ai la surprise de constater sur le compte bancaire de ma SCI qui détient la Nue-propriété des parts ( et ne perçois donc pas les revenus courants ) un versement de dividende exceptionnel correspondant à des plus-values de cession d’immeubles représentant 0.5% de la valeur des parts détenues et donc environ 10% des revenus d’exploitation qui seront distribués sur l’année ; soit une majoration d’environ 10% des revenus 2022 à ce stade !
La situation n’est donc pas celle catastrophique à laquelle conduit votre raisonnement déductif à partir du seul facteur de développement du télétravail,;
L’inflation est plutôt un facteur favorable pour l’immobilier en général et l’immobilier tertiaire en particulier, aussi bien en terme de valorisation que de rendement. (cf les années 70)
Vous serez encore étonné début 2023 que le tsunami n’ait pas tout balayé sur son passage …
Je ne puis vous laisser dire des contre-vérités qui trompent vos lecteurs, sans réagir sur ce sujet !
Cordialement
Essayons d’être précis. Je crois qu’il faut distinguer : Hausse de l’inflation et hausse des taux.
Mon sujet est la hausse des taux.
Guillaume Fonteneau,
Vous avez raison, inflation et hausse des taux sont deux choses différentes; pour autant, elles sont très directement liées, l’une entraînant l’autre de sorte que vous ne pouvez les dissociez .
Lorsque vous évoquez l’interview de CORUM , c’est bien d’inflation dont il est question
En ce qui concerne la hausse des taux , les SCPI ont peu recours à l’emprunt (statutairement limité) et par conséquent ne sont guère gênées pour l’acquisition des immeubles.
Quant à l’acquisition des parts à crédit, c’est plus une fiction qu’une réalité car il y a si peu de banques qui financent les SCPI que la proportion de SCPI acquises à crédit , c’est « pinuts » .
Donc la hausse des taux d’intérêts n’a guère d’impact pour les SCPI qui sont par ailleurs un « bon placement pour résister à l’inflation » .
Bruno Le Maire a affirmé que la crise énergétique actuelle était comparable en intensité, en brutalité, au choc pétrolier de 1973 , année charnière qui signa la fin des Trente Glorieuses , faut-il le rappeler …..avec la boucle prix, salaires, augmentation des taux d’intérêts à plus de 10%, ralentissement de la croissance et pour finir chômage de masse……
Pour autant , c’est des années 70 que date l’expression « valeur refuge » pour qualifier l’investissement dans la pierre, car si l’inflation a été très forte et a entraîné dans son sillage des taux d’intérêts à deux chiffres sur la période, la pierre a suivi .
En effet, si l’augmentation des taux d’intérêt a pu refroidir certains projets, les prix de l’immobilier ne se sont pas effondrés, au contraire, et la demande est restée soutenue malgré deux phases de hausse importante des crédits en 1972-1973 et 1975-1977 jusqu’à 14% .
En réalité, il n’y a rien de surprenant à cela puisque les taux augmentent moins que l’inflation; autrement dit, les taux réels demeurent faibles, voire négatifs en 1974. Ce n’est donc pas dans ces périodes que les gens qui s’endettent font de mauvaises affaires, au contraire . De plus, le remboursement se fait de plus en plus facilement …..
L’économiste Jacques Friggit, chargé de mission pour l’environnement et le développement durable (dont vous appréciez les belles courbes) soulignait ainsi dans une note de 2010 que l’inflation élevée compensait le niveau élevé des taux d’intérêt sur le pouvoir d’achat des ménages ….
L’historique de l’évolution du prix de l’immobilier de 1970 à 2021 sous l’angle de l’inflation et des taux d’intérêts , mais aussi des autres paramètres, serait très instructive .
Elle éclaire notamment la crise des années 1988-1998 qui a affecté en particulier les SCPI, notamment la courbe de l’indice IEIF -EDHEC de l’immobilier tertiaire, dont vous faites un outil de propagande anti-SCPI
Suis-je précis …..et constructif ?
Critique certainement…Macron dirait que je suis « un gaulois réfractaire » !
Mais plus que jamais en ces temps de manipulation médiatique, il ne faut tenir pour vrai une affirmation sans l’avoir passée au crible de l’analyse rationnelle et contradictoire, épurée tant que possible de tout affect !
Cordialement
La hausse des taux est tout autant un danger pour l’immobilier locatif que pour l’immobilier professionnel. Et en ce qui concerne l’inflation, une limitation drastique par les pouvoirs publics de la hausse des loyers du logement (via une manipulation administrative de l’IRL), sous une forme ou une autre, est assez probable dans les mois qui viennent: le gouvernement n’y échappera pas, les pressions politiques sont trop fortes. Les loyers commerciaux n’obéissent pas aux mêmes règles d’indexation et, surtout, les locataires étant des entreprises, sont beaucoup moins exposés à ce genre de mesure médiatique et ‘populaire’ (même si sur le fond la problématique reste analogue, c’est vrai).
Réponse à Polaris,
En phase avec vos deux réactions précédentes .
Mais pas en ce qui concerne la hausse de l’inflation et de celle corrélative des taux qui selon vous aurait les mêmes impacts sur l’immobilier résidentiel et sur l’immobilier tertiaire.
L’immobilier résidentiel est franco-français et donc exposé aux caprices du pouvoir politique ( baux réglementés, encadrement des loyers, contraintes législatives et réglementaires de toutes sortes …)
L’immobilier tertiaire est devenu transfrontalier (SCPI européennes) et la règlementation des baux commerciaux ( France ou étranger ) comporte une indexation systématique sur l’inflation .
Voir l’exemple de la SCPI NOVAPIERRE ALLEMAGNE que je cite dans un commentaire.
La question du pouvoir d’achat des locataires amputé par l’inflation ne se pose guère pour les entreprises industrielles ou commerciales .
C’est de façon indirecte, ralentissement économique, stagflation qu’il peut y avoir un impact ; tel ne fut pas le cas dans les années 70 ( voir article du site pierre-papier reproduit dans un de mes commentaires)
Cordialement
Réponse à Guillaume Fonteneau concernant plus précisément la référence à CORUM
Je crois que je vais devoir écrire un petit livre sur les SCPI .
Reste à en choisir le titre : j’hésite entre :
– Le bonheur est dans les SCPI (et non dans les prés !)
– Les SCPI pour les nuls .
Concernant CORUM, dans le bulletin trimestriel du T1 2022 , appelé LE FIL D’ACTUALITE , Frédéric PUZIN écrit en introduction :
BIEN VENDRE…..COMMENCE PAR BIEN ACHETER !
« Pour bien revendre un immeuble….il faut déjà l’avoir bien acheté! C’est la condition pour dégager une plus-value et vous distribuer le cas échéant un dividende exceptionnel. Mais une bonne vente ne fait sens que si l’on peut bien réinvestir…dans la perspective d’une future cession ! »
………………………………………..
« Cette distribution de plus-value est au coeur de notre stratégie ……………..
Au cours de l’année 2021, nous avons revendu neuf immeubles …..occasion de vous partager une plus-value de 27.5 millions d’euros …..il fallait ensuite réinvestir rapidement le capital provenant de ces ventes …..car sans loyer pas de dividende …… »
Voilà donc résumée la stratégie de CORUM, qui n’est absolument pas celle de la très grande majorité des autres SCPI qui misent avant tout sur le rendement (les loyers) et conservent les immeubles longtemps, avec simplement quelques arbitrages.
Le taux d’inflation impacte donc la stratégie de CORUM, car en contexte inflationniste, vendre avec PV est une chose, mais il faut ensuite sortir plus d’argent pour acheter les nouveaux immeubles (compris frais d’acquisition) sans être sûr d’améliorer le niveau de loyer (déjà élevé) lors du changement de locataire …….
La grande majorité des SCPI conservent au contraire longtemps leurs immeubles et n’ont donc pas le problème de CORUM …..
Par exemple, pour SOFIDY, stratégie classique : le maître mot est EMPLACEMENT car avec un immeuble bien placé, on va pouvoir le relouer facilement et le conserver longtemps avec un bon niveau de loyer (et sans frais de revente / réinvestissement)
Par conséquent : CORUM MAUVAIS EXEMPLE non représentatif des SCPI en général !
Cordialement
La hausse des taux d’intérêt va-t-elle faire baisser la valeur des SCPI ?
tel est le titre de l’article.
La réponse est plutôt non , du moins pour l’instant ; en effet :
L’excellente SCPI VENDOME REGIONS a augmenté le prix d’acquisition de sa part de 2.3% le 2 mai
La SCPI étrangère CORUM XL vient d’augmenter le prix d’acquisition de sa part de 3.2%
après diverse autres hausses significatives depuis le début de l’année .
A noter que ces deux SCPI sont pourtant à dominante bureaux ….
Sachant qu’une hausse du prix de la part se traduit par une baisse mécanique du taux de distribution , on peut penser que les sociétés de gestion sont plus que prudentes dans les augmentations de prix des parts et que si elles augmentent le prix de la part, ce n’est pas pour le baisser dans un an …!!
Donc, la baisse n’est pas d’actualité !
La valorisation des scpi est une vaste blague. Elles sont non cotées donc pas de prix de marche défini.
La vraie cote de l’immobilier d’entreprise ce sont les foncières
Elles sont expertises chaque année par des organismes independants. Leur valeur est donc une base solide.
Au contraire, la valorisation des foncières cotées est sujette à la vie des marchés et aux émotions des investisseurs. Donc leur valeur est toute relative.
Le marché a toujours raison à moyen terme. En revanche l’évaluation par un organisme indépendant à autant de valeur que les évaluations des agences de notation de la dette Grecque ou des subprimes 🙂
Réponse à Laurent,
Vous avez fumé la moquette ?
Si une valorisation est à prendre avec circonspection, c’est bien celle au jour le jour de l’immobilier coté quand on sait qu’une simple rumeur, une fake news peut créer des mouvements totalement disproportionnés en Bourse .
La valorisation du non coté se fait au contraire au calme, avec du recul (en fin d’année civile) et est le résultat de travaux d’Experts de haut niveau ayant des formations spécialisées (Charter surveyors ).
Tout ceci se fait en conformité et sous contrôle de l’AMF à l’écart du brouhaha, de l’agitation et des émotions du moment .
De plus, les règles de fonctionnement des SCPI stipulant que la répercution des conclusions de l’Expertise est à la discrétion du gestionnaire dans les limites d’un écart de + – 10% entre le cours actuel (prix d’acquisition d’une part) et la valeur de reconstitution résultant de l’expertise, il en résulte un effet d’AMORTISSEUR contribuant à la faible VOLATILITE des SCPI, qualité à mes yeux particulièrement appréciable en terme de TRANQUILLITE .
Il faut rappeler que les SCPI ont pour vocation d’assurer des revenus sur longue durée et non d’être des actifs destinés à des aller et retours visant à faire des plus-value . La valorisation des parts n’est pas essentielle contrairement aux foncières cotées ….
SCPI et foncères cotées sont toutes deux de la pierre-papier ou de l’immobilier titrisé, mais là s’arrête les points communs …tout les différencie par ailleurs !
Oui la valeur des actifs SCPI risque de baisser. Mais qui achète des SCPI pour la valeur de parts ? Ce n’est qu’une cerise sur le gâteau, à long terme (plus de 20 ans pour échapper aux taxes sur les PV). Ceux qui investissent dans les SCPI le font pour toucher des loyers, qui sont indexés sur l’IRL. De même que l’investisseur en actions à long terme n’a que faire de l’évolution des cours, car il s’intéresse aux dividendes annuels.
Donc inutile de parler de la valeur des parts pour des SCPI, l’horizon de temps n’est absolument pas compatible.
Drôle de position.
Acheter des actions au plus fort en ce disant, c’est pas grave si demain le cours baisse me semble être une drôle de stratégie.
A titre personnel, j’aime à essayer d’acheter ces belles entreprises dans les périodes ou leur cours est au plus bas. Idem pour les SCPI. Acheter un bien immobilier au plus cher en me disant, c’est trop cher, le prix va baisser, mais ce n’est pas grave me semble étonnant.
A titre personnel, je préfère essayer de me positionner sur un investissement capable de saisir l’opportunité d’une baisse des prix.
Je ne comprends pas: vous conseillez pourtant à vos clients d’investir dans l’immobilier locatif, alors que ses prix sont eux aussi au plafond, la rentabilité faible, et qu’il est massivement menacé d’obsolescence énergétique… ?
Il a une « haine » viscérale des SCPI et n’en démordra jamais ! Toujours des arguments à charge en ignorant à séries d ‘articles les arguments à décharge !!!
Manque d’objectivité évident sur ce produit en particulier!
N’est-ce pas Gilbert !
Réponse à Anticrédule-Réaliste
« Il a une haine viscérale et n’en démordra jamais »
Tout à fait. En d’autres termes GF souffre d’un biais cognitif doublé d’un biais de confirmation qui conduit, comme vous dites, à sélectionner tout ce qui va dans le sens désiré et à éliminer tout le reste comme dans un procès à charge.
Alors que la qualité première d’un CGP doit être l’OBJECTIVITE et l’écoute des attentes et objectifs de l’autre, le prospect, et non ses sentiments personnels.
Un tel aveuglement conduit à une multitude d’erreurs et de méprises qui émaillent cet article (que je pourrais énumérer et rectifier) et les raisonnements univoques qui en résultent, sont stupéfiants ….
A la base, le tsunami du télétravail qui va déferler sur l’immobilier de bureaux, véritable fixation obsessionnelle incurable chez GF….ce qui inévitablement conduit à de mauvaises analyses et à de mauvais conseils .
Il n’y a pas que des bureaux dans les SCPI, de plus il y a bureau et bureau , les stés gèrent et adaptent en permanence leur parc immobilier et les détenteurs de portefeuille de SCPI de même.
Si vous ne détenez que 30% de bureaux au travers de votre portefeuille, si baisse de rendement ou de valorisation de 10% il y a, cela se traduit par une baisse de 3% , qui n’a rien de définitif et qui a de forte chance d’être compensée par des hausses sur d’autres typologies.
Si au pire c’était – 30%, l’impact sur le portefeuille serait d’à peine 10% à court/moyen terme .
Contrairement à du PINEL où tout le risque est concentré, sur un bien, la diversification des actifs (cycliques / acycliques) et la dilution du risque constituent une formidable protection .
Investir c’est , partant d’un point A, se projeter vers un point B ; tout « véhicule » possède des avantages et des inconvénients.
Ceci dit, il y a ceux qui, sans ignorer les inconvénients et risques, ont compris :
– les avantages des SCPI ( diversification et mutualisation des risques, faible volatilité du non coté, prix unitaire faible ) – et surtout que les inconvénients (frais) ou les risques ( baisse de valeur, liquidité) dont se gargarisent les Cassandre, n’en sont guère dans les stratégies de détention de (très) long terme, en particulier en vue d’une transmission.
Partant, avec de l’imagination, ce qui fait tellement défaut ici, on peut faire avec des SCPI un outil patrimonial formidable, comme avec une boite de meccano de mon/notre enfance !
D’autre part, comparer de manière aussi abrupte immobilier et actions, c’est tout de même passablement perturbant de la part d’un professionnel de l’investissement…
Vous n’avez pas bien lu, je ne dis absolument pas qu’il faut acheter des actions au plus haut, et d’ailleur personne ne peut savoir si elles sont au plus haut. Des investissements réguliers sur des entreprises à forts dividendes sont suffisants, avec des renforcements en périodes de forts replis.
Le principe que vous ne comprenez pas est le suivant: si le « loyer » que vous percevez vous permet d’en vivre, pourquoi le prix des actifs sous jacent aurait une importance ? De toute façon il évolue de la même façon pour tout le monde, et l’enrichissement ou la perte ne sont donc que relatifs. Les spéculateurs perdent.
Exact, il ne s’agit pas d’y aller « all in » mais de faire du « cost averaging ».
Parfaitement exact, bien compris !
Réponse à gde et Julien Case
Je constate avec plaisir que vous faites partie de ceux qui ont compris les atouts des SCPI et le bon mode d’emploi qui permet d’en éviter les désavantages / risques potentiels.
Guillaume Fonteneau,
« Drôle de position ; vous savez pourtant que l’on ne sait jamais quand les prix sont bas puisque l’on ne sait rien de l’avenir.
De même que le Dieu de la mer est NEPTUNE, le dieu de l’amour EROS, le Dieu de l’avenir est SURPRISE .
Vous êtes dans l’illusion en pensant savoir quand c’est bas : par rapport au passé, oui on sait, mais pas par rapport à l’avenir.
gde qui visiblement a très bien intégré le comportement spécifique des SCPI, a mille fois raison.
Sa vision est tout à fait pertinente concernant la primauté de l’aspect rendement et l’aspect secondaire de la valeur des parts dans les stratégies de détention de long terme qui s’imposent pour les SCPI,
Sur 20 ans , 30 ans, il y aura revalorisation des parts mais c’est secondaire : les SCPI sont avant tout des valeurs de rendement !
Le chef d’entreprise qui a une entreprise qui marche bien, se préoccupe du chiffre d’affaire et du bénéfice, mais pas de la valeur de son entreprise.
Ou bien il distribue les revenus , ou bien il les réinvestit .
Mais il ne lève pas le matin en se demandant combien vaut mon entreprise !
Vous avez vraiment du mal à vous mettre dans la peau du gestionnaire de portefeuille de SCPI qui est comme l’entrepreneur .
Les SCPI sont un « véhicule » dont vous n’avez visiblement pas l’expérience pratique, que vous ne « sentez pas » , ce qui explique selon moi vos erreurs d’appréciation …..
Cordialement .
A mon sens si la prime de risque monte elle sera au moins en partie absorbée par l’indexation des loyers. Les indices augmentent fortement. Après cela dépend aussi de la qualité / typologie des actifs. Si ils sont vacants/obsolètes, bien placés ou non… Après vu la période toutes les classes d’actifs vont/doivent dégonfler…
C’est ce qui prouve que la valeur des SCPI est une blague qui ne tient que parce qu’il n’y a pas de marché fluide, et visible. Une foncière de TRES grande qualité telle que Gecina a pris -16% depuis le 1 er janvier. Alors peut être que le chiffre n’est peut être finalement que de 10 % parce que le marché est volatile mais peu importe, elle a marqué une nette inflexion dans son cours au gré des annonces sur les taux et du télétravail . J’en ai et j’ai perdu environ 8 % mais en fait j’ai plutot le sourire car c’est grosso modo ce que j’aurai perdu en frais sur une SCPI donc je touche mes dividendes et yala.
La valeur des actifs d’une SCPI est réévaluée chaque année, cela ne reste qu’une évaluation, peu transparente d’ailleurs. Cela fait toujours plaisir quand le prix des parts augmentent, gommant les frais d’entrée. Mais comme tout système et notamment immobilier, c’est à la sortie que l’on a le vrai prix, et il ne faut pas que tout le monde sorte en même temps. Les SCPI hotellerie ont souffert pendant le confinement. Les SCPI bureaux risquent aussi de souffrir avec le télétravail. Mais comme je l’ai déjà signalé, les SCPI ne sont pas faites pour être revendues (elles sont souvent transmises en héritage), sauf besoin urgent de trésorerie. On est sur un placement long terme, ou le taux de vacance faible et la mutualisation du risque permettent de faire rentrer sereinement des loyers indexés sur l’inflation. Et surtout sans les soucis de gestion de l’immobilier locatif.
1 – Les frais scpi entrée sont exhorbitants
2 – Les frais de gestion également
3 – La valeur de revente c’est une décote de 15%
4 – Les loyers indexes sur l’inflation ? Le calcul de l’inflation est une blague
Bref, l’investisseur perd à tous les coups et beaucoup …..
Réponse à Laurent,
Vous dites n’importe quoi, vous n’êtes pas sérieux !
Il n’y a pas frais d’entrée + décote à la sortie , c’est FAUX
Les loyers des baux commerciaux sont toujours indexés sur l’inflation .
Les frais ( frais de gestion, frais d’acquisition/ vente d’immeubles, frais de suivi de travaux ec..) , c’est dans la comptabilité de la SCPI que cela intervient; l’associé il perçoit sa part de bénéfice frais déduits, c’est ce qu’il perçoit qui compte .
Il faut bien rémunérer le gestionnaire, vous ne travaillez pas pour rien , ne soyez pas démagogue …!
Comme chaque année, le très sérieux Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière (IEIF) a publié son étude sur la performance des placements sur 10 et 20 ans .
Voici les conclusions résumées sur un graphique à barres donnant la valeur du TRI sur 20 ans de 2001 à 2021 :
locaux commerciaux France 17.6%
foncières cotées 12.3%
logistique france : 10.4%
bureaux france : 10.3%
logement france 10.1%
logement Paris : 9.4%
SCPI : 8.5% ( sans aucun tracas de gestion, c’est à souligner !)
Or : 8.1%
OPCI : 7.4%
Actions : 5.7% ( période incluant la crise financière de 2008 )
obligations 2.8%
assurance-vie : 3.2%
livret A : 1.8%
inflation : 1.4%
monétaire : 1.0%
Malgré tous les défauts incriminés, le TRI des SCPI sur 20 ans de 2011 à 2021 a été de 8.5% alors qu’il n’a été que de 5.7% pour les actions !
A noter certes, que (pour être parfaitement honnête), selon la même étude, sur 10 ans de 2011à 2021 les TRI sont :
actions : 12.4%
SCPI : 5.0%
Selon la période, le classement change ….
L’affect nuit à l’objectivité et à la pertinence du commentaire !
Réponse à gde
Vous faites partie des rares personnes qui ont compris le mode d’emploi des SCPI .
Les SCPI, c’est du (très) long terme de sorte que l’on s’affranchit ainsi des inconvénients potentiels répétés à l’envi par les Cassandres du Blog que sont:
– les variations de rendement et de valeur de parts (amortis pour le non coté)
– les frais correspondants à l’acquisitions par la SCPI des immeubles qui se traduisent à la sortie par la décote entre prix d’acquisition et prix de retrait d’une part de scpi
– le risque d’illiquidité
L’idéal est la transmission des parts sans passer par la case revente .
C’est comme avec un marteau, si on ne sait pas s’en servir, on a les inconvénients !
C’est pour cela que l’on entend les Cassandre crier si fort !
+ 1. A moyen et long terme, seule la bourse donne le prix des actifs.
Donc les foncières voient leur valeur diminuer.
Aucune raison que les SCPI ne soient pas dans cette même tendance
A suivre
POUR INFO
SCPI, un marché toujours aussi dynamique…
By Frédéric Tixier 9 mai 2022
Une dizaine de nouvelles SCPI ont vu le jour en 2021. Et déjà deux de plus depuis le début de l’année. Le marché, tiré par une forte collecte, est toujours aussi dynamique. Il est animé par les gestionnaires historiques. Mais aussi par de nouveaux entrants. Etat des lieux.
Le millésime 2021 est dans la lignée des millésimes précédents. L’an dernier, ce sont encore une dizaine de nouvelles SCPI qui sont venues s’ajouter aux quelque 200 véhicules existants. Quasiment comme en 2020, année pourtant marquée par la pandémie, où 9 produits ont vu le jour. Et en 2019, où 11 SCPI ont été lancées sur le marché.
Cinq SCPI « diversifiées » ont été lancées en 2021
Alors que les « spécialisées » avaient le vent en poupe en 2020, ce sont les SCPI « diversifiées » qui ont constitué la majorité des créations l’an dernier. Elles représentent plus de la moitié des lancements 2021. On trouve dans cette catégorie la SCPI Cristal Life, commercialisée depuis avril 2021 par Inter Gestion. Son crédo : les actifs immobiliers « essentiels à la vie de la personne ». Trois autres nouveaux véhicules visent quant à eux les marchés européens. Cœur Europe, chez Sogenial Immobilier, et Sofidy Europe Invest, chez Sofidy, ont vocation à répartir leurs investissements sur plusieurs pays de la zone. Sofidy Europe Invest investit sur plusieurs segments de l’immobilier tertiaire. « Des bureaux, des commerces, de l’hôtellerie et des loisirs, de la logistique et des locaux d’activité, de la santé et du résidentiel », précise la plaquette de la SCPI.
Plusieurs véhicules dédiés à l’Europe ont vu le jour
Cœur d’Europe a quant à elle vocation à constituer « un portefeuille diversifié de bureaux, commerces et locaux d’activités dans différents pays européens ». AEW Diversification Allemagne, autre SCPI européenne lancée par AEW Patrimoine, ne cible en revanche que des actifs situés en Allemagne. Mais, à la différence d’autres véhicules dédiés à ce pays, elle s’intéresse à l’ensemble des secteurs immobiliers d’outre-Rhin. Notamment aux secteurs des bureaux, du résidentiel (dont les résidences gérées), à celui de la logistique et des locaux d’activités. Ainsi qu’à ceux du commerce (toutes typologies de commerces confondues, du pied d’immeuble aux centres commerciaux ), et de l’hôtellerie. La dernière SCPI diversifiée lancée l’an dernier, Epsilon 360, est quant à elle totalement opportuniste.
Les secteurs santé et résidentiel également représentés
Gérée par un nouvel acteur, Epsilon Capital, elle ne se fixe pas d’allocation sectorielle cible. Afin de pouvoir sélectionner à tout moment les actifs qui présentent « le profil optimal en matière de risque, de rendement et de valorisation ». Indépendamment « des effets de mode et des rotations sectorielles du marché », précisent les gérants. L’année 2021 a aussi été marquée par le lancement d’un nouveau véhicule dédié au secteur très prisé de la santé. LF Avenir Santé, gérée par La Française REM, a pour objectif de « répondre aux nouvelles attentes sociétales du secteur médico-social ». Et plus particulièrement « en cœur de ville ». Enfin, le secteur résidentiel continue d’intéresser les gestionnaires. Deux SCPI fiscales ont vu le jour l’an dernier. Une dédiée au dispositif Malraux, Urban Prestigimmo n°5, chez Urban Premium. Et une dédiée au dispositif Denormandie, Kyaneos Denormandie 2, chez Kyaneos AM.
Déjà deux nouvelles SCPI en 2022
Immovalor Gestion, pour sa part, a mis sur le marché une SCPI résidentielle non fiscale, Allianz Home. Un créneau qu’occupe également désormais une ancienne SCPI fiscale. Pierre Capitalisation, SCPI de déficit foncier gérée par Inter Gestion, s’est en effet transformée en février 2021. Pour devenir une SCPI à capital variable sous la nouvelle dénomination de Grand Paris Résidentiel. Ce qui porte à 7 le nombre de véhicules spécialisés sur le secteur résidentiel non fiscal. Ajoutons que depuis le début de l’année 2022, deux autres SCPI ont vu le jour. GMA Essentialis, SCPI dédiée au commerce alimentaire lancée par un nouveau gestionnaire, Greenman Arth. Et Remake Live, véhicule sans droit d’entrée géré lui aussi par un nouvel entrant, Remake AM. Une nouvelle SCPI devrait être en outre lancée prochainement par Arkéa REIM. L’année 2022 promet donc elle aussi d’être fertile en créations de produi
POUR INFO
Tsunami suite…… !!!
Les SCPI ont distribué plus au 1er trimestre 2022
By Frédéric Tixier20 mai 2022
Les dividendes versés par les SCPI au 1er trimestre 2022 ont progressé de 2,4% par rapport au 1er trimestre 2021. 48% d’entre elles ont augmenté leurs acomptes. Autre critère d’appréciation de leurs performances : 19% ont revalorisé le prix de leurs parts. Statistiques…
Le dernier communiqué de l’ASPIM, publié le 17 mai, fait pour la première fois, le point sur les performances trimestrielles des SCPI. Selon l’association, les dividendes qu’elles ont versés au titre du 1er trimestre 2022 ont progressé. De +2,4%, en moyenne pondérée par les capitalisations, par rapport à ceux distribués au 1T 2021. L’ASPIM précise en outre la répartition entre les bons et les mauvais élèves en matière de distribution…
48% des SCPI ont versé un dividende en hausse au 1T 2022
Les bons, logiquement, sont clairement majoritaires. 48% des SCPI affichent en effet des dividendes en hausse. Leur progression, toujours en moyenne pondérée, ressort à 13%. Les SCPI qui n’ont pas augmenté leurs dividendes représentent un tiers de l’échantillon (30%). Les mauvais élèves (22% de l’échantillon) affichent quant à eux des dividendes en baisse de 9%. Les chiffres de l’ASPIM corroborent peu ou prou l’analyse du courtier France SCPI, publiée quant à elle le 5 mai dernier. France SCPI estimait alors le Taux de Distribution[1] annualisé 2022 des SCPI – sur la base des distributions du 1er trimestre – à «un très humble 4,25%». Humble, car inférieur au TD 2021, finalement fixé à 4,49%. Mais un taux néanmoins, lui aussi, supérieur à l’estimation établie par France SCPI au titre du 1er trimestre 2021 (3,98%).
La performance globale des SCPI ressort à +1,41% sur le 1er trimestre
Pour France SCPI, en revanche, les SCPI ont fait preuve de « leur prudence habituelle » sur ce premier trimestre. Face à une situation économique et géopolitique incertaine, et fortes des expériences passées, elles ont préféré servir un « dividende minimum ». Cette stratégie, selon le courtier, pourrait perdurer. Au moins jusqu’à la fin du 3etrimestre. Un rééquilibrage, positif, devrait toutefois intervenir en fin d’année, estime le courtier. Toujours est-il que, pour l’heure, le rendement courant des SCPI, mesuré par l’indice EDHEC IEIF immobilier d’entreprise France[2], ressort à 1,06% sur le 1er trimestre. Ce dernier, qui dissocie rendement et valorisation, estime également que les parts des SCPI se sont revalorisées de 0,35% au 1T 2022. Portant donc la performance globale des SCPI à 1,41% sur les trois premiers mois de l’année. Contre + 0,86% sur le premier trimestre 2021[3].
Augmentation du prix des parts pour 19% des SCPI
Mais, là encore, il y a des bons et des mauvais élèves parmi les SCPI. Selon les données fournies par l’indice EDHEC IEIF, 76% des SCPI n’ont pas connu de modification de la valeur de leurs parts sur le 1T 2022. Mais 5% ont enregistré une baisse de prix. Et pas des moindres. Puisque le recul, en moyenne pondérée, s’établit à 2,4%. Les SCPI « haussières » l’emportent néanmoins. 19% de l’échantillon enregistrent en effet une augmentation de prix. De +1,6%, en moyenne pondérée…
Tsunami suite
POUR INFO contre la désinformation
Sans doute les effets du tsunami annoncé (vague qui fait monter le niveau de la mer) :
le niveau des valorisation des parts de certaines SCPI monte au 1er trimestre 2022 !
Ces SCPI qui ont revalorisé leur prix de souscription en 2022…
By Frédéric Tixier23 mai 2022
Une dizaine de SCPI ont révisé, à la hausse, leur prix de souscription depuis le début de l’année.
Jusqu’à +7,69% pour la mieux disant. Le signe que leurs patrimoines immobiliers se sont revalorisés l’an dernier. Focus sur les opérations annoncées.
Au premier trimestre, selon les données communiquées par l’ASPIM-IEIF, 19% des SCPI ont enregistré une revalorisation du prix de leurs parts. De +1,6%, en moyenne pondérée. D’autres sont venues les rejoindre depuis le 1er avril dernier. Bonne nouvelle pour les associés de ces véhicules, qui bénéficient ainsi d’une appréciation de leur capital. Et preuve que les patrimoines immobiliers se sont revalorisés l’an dernier.
Hausses constatées chez Norma Capital et Corum en avril et mai
La dernière opération en date est celle de Vendôme Régions, chez Norma Capital. Le prix de souscription de la SCPI dédiée à l’investissement régional est passé de 655 € à 670 € le 2 mai dernier. Soit une hausse de 2,29%. Quelques semaines plus tôt, c’était la SCPI Corum Origin qui procédait à la 7e revalorisation du prix de ses parts. En dix ans, ces dernières sont passées de 1 000 € à 1 135 €. Soit « une augmentation de 13,5% », soulignait alors Corum l’Epargne, le gestionnaire de Corum Origin. Une hausse incluant la revalorisation menée le 1er avril, de +4,1%.
Trois revalorisations chez Paref Gestion
Toujours en avril, Paref Gestion annonçait de son côté la hausse du prix de trois de ses SCPI. Les prix de souscription des SCPI Novapierre Allemagne (l’historique), Novapierre Allemagne 2, et Novapierre Résidentiel ont alors été augmentés de respectivement +7,69%, +4% et +4,31%. Novapierre Allemagne «1 », le premier véhicule à s’être intéressé exclusivement aux marchés immobiliers d’outre Rhin, n’avait pas procédé à de revalorisation depuis octobre 2018. Ce qui n’avait pas empêché son patrimoine de continuer de s’apprécier depuis cette date. Notamment en 2021, où sa valeur a progressé de 10,4%, à périmètre constant. Ce qui explique cette hausse particulièrement exceptionnelle de son prix de souscription. Passé, donc, de 260 € à 280 € le 1er avril dernier.
Opus Real, chez BNP Paribas REIM, accroît sa valeur
Date à laquelle est également intervenue la révision à la hausse du prix d’Opus Real, chez BNP Paribas REIM. La SCPI dédiée aux marchés immobiliers allemands avait déjà connu une hausse en mai 2021, de + 1,02%. L’opération menée en avril est encore plus significative. Le prix de la part est passé de 1 980 € à 2 040 €. Soit une progression de +3,03%. Au cours du premier trimestre 2022, trois autres gestionnaires ont également communiqué sur la revalorisation du prix des parts d’une ou de plusieurs de leurs SCPI.
Tir groupé de revalorisations pour les SCPI de La Française
La Française REM, notamment, annonçait le 1er mars la hausse de la valeur de trois de ses véhicules sous gestion. Dont le fonds « paquebot » Epargne Foncière. Les valeurs d’expertise de cette SCPI, devenue la plus importante capitalisation du marché depuis les opérations de fusion menées début 2021, ont été favorablement orientées en fin d’année dernière. Conséquence, son prix de souscription a été réévalué de +0,97%. Mieux qu’une autre des SCPI gérées par La Française REM, Sélectinvest 1 (+0,79%). Mais moins bien que LF Opportunité Immo (+1,5%). Qui bénéficie quant à elle de son positionnement sur le secteur de la logistique.
Prix revalorisés également chez Fiducial Gérance et Amundi Immobilier
Revalorisation également du côté de Fiducial Gérance. Avec le 7e réajustement du prix de souscription de Sélectipierre 2 – Paris depuis octobre 2017, date de sa transformation en SCPI à capital variable. La valeur des parts de la SCPI, qui capitalise donc pleinement sur son positionnement parisien, a progressé de presque 17% sur la période. Dont +3,2% sur 2022, grâce aux deux revalorisations successives menées en janvier et mars derniers. Enfin, Amundi Immobilier annonçait, dès le 1er janvier, la hausse de la valeur des parts de sa SCPI Rivoli Avenir Patrimoine. Celle-ci est passée de 304 € à 306 €. Soit une progression de 0,66%. Moins importante que celles opérées au cours des années précédentes. Où les hausses oscillaient entre 2,88% (2017) et 2,01% (2020). Mais hausse quand même…
Il est clair que les capitaux affluent sur ce secteur des SCPI qui offre pour le moment des rendements intéressants, surtout dans une enveloppe fiscale comme l’assurance vie. Mais ne pas oublier qu’il faut amortir les frais d’entrée (2 à 3 ans pour commencer à réellement toucher le rendement affiché), et que ces afflux de capitaux obligent les scpi à acheter de l’immobilier aux prix actuels, qui devraient baisser dans les prochaines années. Ce n’est peut être pas le meilleur point d’entrée actuellement, même si rappelons le c’est une placement qui s’envisage sur 15 ans minimum.
Réponse à fgprod,
En toute courtoisie, permettez-moi de vous dire que vous vous méprenez sur deux points.
A/ Frais d’entrée :
Il faut tordre le cou à cette croyance selon laquelle il y aurait des frais d’entrée dans une SCPI .
Les frais auxquels vous faites allusion sont supportés à la SORTIE.
Je m’explique.
Supposons que vous vouliez investir 100 000 euros dans l’immobilier .
a) Option 1 : vous achetez un bien immobilier en direct, qui rapporte 5% de loyers
Avec vos 100 000 euros, compte tenu des fris de notaire (7% à 8%) et des frais d’agence ( 3 à 5%)
vous allez pouvoir financer un studio à 90 000 euros et payer à l’ENTREE 10 000 euros représentant les 11 % de frais de notaire + agence
Vos revenus annuels seront de 5% x 90 000 euros = 4 500 euros
b) Option 2 : vous achetez des SCPI .
Supposons que le « prix d’acquisition » d’une part soit de 2 000 euros, vous allez acheter 50 parts x 2 000 euros ,
soit 100 000 euros investis et ces 100 000 euros vont vous rapporter :
100 000 x 5% = 5 000 euros net, sans tracas de gestion …ce qui est mieux que 4 500 euros avec tous les tracas !
Vos 100 000 euros sont intégralement investis et productifs !
En réalité vous ne payez pas de frais à l’entrée, vous les supporterez à la SORTIE puisque le prix que vous récupérerez sera basé sur la valeur de retrait d’une part multiplié par le nombre de parts, soit 50 parts .
Deux cas sont possibles :
1/ Les parts ne se sont pas revalorisées parce que vous les revendez rapidement au bout de 3 ou 4 ans
La différence entre prix d’acquisition et valeur de retrait d’une part est d’environ 10 à 12%.
Le prix d’acquisition étant de 2 000 euros/ part , la valeur de retrait sera d’environ 2 000 -200 = 1 800 euros ,
de sorte que vous récupérerez 50 x 1 800 = 90 000 euros euros au lieu de 100 000 euros
Par conséquent, les frais supportés à la SORTIE seront de 10 000 euros
2/ Vous conservez longtemps vos parts, disons 20 ans et celles-ci se sont revalorisées d’environ 1% par an , soit de
20% sur 20 ans .
Le prix d’acquisition en vigueur au moment de la revente sera 2 400 euros la parts
La valeur de retrait d’environ 10 % inférieure, soit d’environ 2 400 – 240 = 2 160 euros
de sorte que vous récupérerez 50 x 2 160 = 108 000 euros .
L’augmentation de valeur des parts sur longue durée paie les frais d’entrée et peut de plus laisser subsister une plus-
value à la revente .
CONCLUSION : on supporte les frais d’entrée à la SORTIE et si on garde suffisamment longtemps les parts, la revalorisation éponge les frais d’entrée !
B) Durée de détention des SCPI
On dit aux acquéreurs qu’il faut garder les SCPI 8 à 10 ans minimum.
Selon les stés de gestion, les associés gardent en moyenne leur parts plus de 20 ans et souvent les transmettent à leurs héritiers. Pas de revente, donc pas de frais d’entrée à supporter !!!
On ne le dira jamais assez : les SCPI sont un placement de TRES LONG TERME !!!!
Je dis personnellement : si vous achetez des SCPI avec l’idée de les revendre, faites autre chose .
Les SCPI sont un produit de rendement assurant des revenus complémentaires (dépensés ou réinvestis p
Dans une stratégie de (très) long terme, le point d’entrée n’a guère d’importance , d’autant qu’actuellement l’immobilier tertiaire, contrairement au logement, n’est pas surcoté ( voir article de Guy MARTY du site pierre-papier .fr cité plus haut dans mes commentaires).
Quant à une baisse, peut-être sur les bureaux ….et encore, car avec l’inflation les actifs immobiliers dont les loyers sont indexés voient leur valeur suivre l’inflation (voir un article que j’ai reproduit dans un autre commentaire)
Bien cordialement
Gilbert, votre réponse est d’une précision technique rare, j’observe que vous avez étudié le sujet très sérieusement, c’est donc un plaisir de discuter avec vous et merci d’avoir pris le temps de rentrer dans ces détails (le diable s’y cache comme chacun le sait).
Vous avez entièrement raison sur les frais d’entrée qui ne sont en fait qu’une décôte sur le prix de la part dans le cas où vous sortiriez tout de suite. J’ai voulu simplifier, tout dépend du référentiel par lequel on observe ce placement. Donc je m’autocorrige, le rendement servi est effectivement tout de suite le bon, et sur le long terme il sera non affecté si vous attendez que le prix de la part rattrape votre prix réel d’achat (j’ai déjà donné mon avis plus haut là-dessus, les SCPI ne sont pas faîtes pour être revendues sauf besoin vital).
Sur vos simulations, la fiscalité vient jouer les trouble-fête. La flat tax n’existe pas sur les SCPI. Le sujet mériterait une page entière ! Mais vous avez parfaitement raison concernant le rendement.
Cordialement
Réponse à fgprod
Sur la flat tax, bien sûr cela ne concerne pas les revenus des SCPI détenues en direct puisque cela concerne les RVM et non les revenus fonciers.
Mais si les revenus des SCPI sont encaissés par une SCI à l’IS, vous n’avez que 2 solutions pour les appréhender :
a) Ou bien vous vous distribuez un dividende (de sté à l’IS) , et c’est alors un RVM relevant de la flat tax
b) Ou bien, vous procédez sans distribution de dividende par retrait en COMPTE COURANT d’ASSOCIE , auquel cas c’est zéro impôt ….d’où l’importance de financer l’acquisition des actifs des SCI à l’IS par apport en compte courant.
Remarque : on ne peut pas , ou c’est exceptionnel, être un très bon violoniste et un très bon pianiste en matière de musique …..
En gestion de patrimoine, je me cantonne à ce que je maîtrise bien, à savoir l’immobilier en général, les SCPI en particulier, dans le cadre de techniques sociétaires d’ingénierie patrimoniale permettant une optimisation fiscale poussée …!
A contrario, je ne connais pas bien la bourse et les produits financiers, ce n’est pas ma tasse de thé, et je me tiens à l’écart ….c’est un autre débat !
En tant qu’ingénieur TP de formation, je suis un « bâtisseur » de patrimoine, j’aime construire sur des terrains stables, la volatilité de la bourse avec ses secousses m’indispose !
FISCALITE et MODE DE DETENTION
La détention de SCPI dans un contrat d’AV est une autre solution qui ne m’enthousiasme pas, car il y a plus performant !
Personnellement , je crée une « enveloppe de détention faite maison « , c’est à dire que je détiens mes SCPI dans une SCI à l’IS pour l’usufruit , et dans une SCI à l’IR pour la nue-propriété, ce qui fait que je n’ai ni frais de gestion ni impôt …. C’est de l’OPTIMISATION FISCALE qui suppose un portefeuille de SCPI de plusieurs centaines de milliers d’euros pour amortir les frais de comptabilité ….
Moyennant quoi, le revenu net après impôt sur les sociétés (IS nul ou pinuts ) est quasiment égal au revenu brut servi par les SCPI, soit environ 5% net .
Espérant suggérer votre intérêt
Cordialement
En ce qui concerne la VALEUR DES PARTS, que vous évoquez, ce n’est pas le problème, du moins c’est secondaire.
Les SCPI vous assurent un REVENU, une RENTE que vous consommez ou que vous réinvestissez pour faire boule de neige ….cad pour rajouter des lignes supplémentaires à votre portefeuille qui grossit d’année en année ….et assure d’année en année plus de revenu ……(cf formule des intérêts composés) C’est le principe de la CAPITALISATION , mais mieux que l’ASSURANCE-VIE où vous dépendez d’un assureur qui prend des frais et qui peut faire faillite !
Entièrement d’accord !
Très intéressant, ce sont ces détails qui ont une importance capitale. Certains contrats d’assurance vie (je ne ferai pas de pubs) reversent les rendements à 100%, mais il reste quand même 0,5% à 0,7% de frais de gestion qui sont imputés. La fiscalité au bout de 8 ans est intéressante, puisqu’elle tombe à 7,5% jusqu’à un plafond de retrait confortable (suffisant pour profiter des « loyers »). Le tout avec un avantage rassurant: l’assureur s’engage sur la liquidité à la sortie, si jamais vous avez besoin de revendre vos parts.
Je vais étudier votre montage fiscal via SCI.
Cordialement
Réponse à jgprod
Pour alimenter votre réflexion, des pistes d’OPTIMISATION FISCALE :
– Si vous donner la nue-propriété des parts de la SCI à l’IR à vos héritiers, avant qu’elles n’acquière les biens, vous aurez pinuts de droits de donation, et ils hériteront du portefeuille de SCPI sans droits de mutation au décès des parents .
– Pendant la durée de l’usufruit temporaire portant sur les parts de SCPI ( 10 à 15 ans, je pratique 12 ans) détenu par la SCI à l’IS ( valeur US = 1/3 PP env) , vous allez amortir cet usufruit qui constitue une charge non décaissée gommant une grosse partie des revenus (loyers) constituant le résultat COMPTABLE
– le must : si environ 40% des revenus des SCPI sont de source étrangère ( loyers d’immeubles situés en Europe détenus par des SCPI dites européennes) , ceux-ci n’étant pas imposables en France , vous les extournerez du résultat comptable de sorte que le résultat FISCAL et donc l’IS à payer sera pratiquement pinuts .
En matière d’optimisation fiscale, c’est le must !! En effet :
a) Au niveau du résultat COMPTABLE , déduction de l’amortissement portant sur les usufruits de parts de SCPI (sur les revenus des immeubles france et étranger)
b) au niveau du résultat FISCAL , revenus de source étrangère extournés de façon extra-comptable du résultat comptable et donc résultat soumis à l’IS égal à pinuts !
D’où « zéro impôt la tête à toto » comme on disait à l’école primaire de mon temps quand un copain avait un zéro » .
– Si on veut appréhender la trésorerie disponible (non amputée par l’impôt au niveau de la société) il faut se distribuer des dividendes et là, aïe, impôt à la FLAT TAX de 30% .
MAIS, le « bon usage » de la SCI en régime IS , c’est de faire des APPORTS EN COMPTE COURANT D’ASSOCIE pour financer l’usufruit des parts de SCPI (et surtout pas d’apport en capital ni de recours à l’emprunt) .
Moyennant quoi, vous pouvez vous « servir dans la caisse » de la SCI à l’IS par retrait en compte courant d’associé sans aucune imposition .
Tout ceci en toute légalité dans la stricte application des textes (au plan juridique, comptable et fiscal )!!
Une boite de LEGO ( environ 200 SCPI ), des TECHNIQUES d’INGENIERIE FINANCIERE ( SCI, régimes fiscaux IR et IS, DEMEMBREMENT, gestion des COMPTES COURANTS D’ASSOCIES, dosage revenu de source française / étrangère) cela fait merveille puisque cela fonctionne à impôt zéro pour les revenus et pour la transmission à condition de s’inscrire dans des STRATEGIES de (très) long terme : on ne créée pas deux SCI pour 3 ou 4 ans !!! En gardant les SCPI, pas de frais d’entrée à supporter et pas d’impôt de plus-value !
Deux options possibles :
– retirer des revenus (rente)
-capitaliser les revenus en les réinvestissant ‘effet boule de neige)
– ou les deux
Voilà matière à réflexion pour un jour pluvieux !
On peut poursuivre la réflexion : solutions d’optimisation à adopter une fois le portefeuille détenu en pleine propriété par la SCI à l’IR et donc avec revenus soumis au régime confiscatoire des revenus fonciers
Au plaisir d’échanger .
Cordialement
Réponse à fgprod
Sur la FLAT TAX , bien sûr cela ne concerne pas les revenus des SCPI détenues en direct puisque cela concerne les RVM et non les revenus fonciers.
Mais si les revenus des SCPI sont encaissés par une SCI à l’IS, ils appartiennent à la sté et vous n’avez que 2 solutions pour les appréhender :
a) Ou bien vous vous distribuez un dividende (de sté à l’IS) , et c’est alors un RVM relevant de la FLAT TAX
b) Ou bien, vous procédez sans distribution de dividende par retrait en COMPTE COURANT d’ASSOCIE , auquel cas c’est zéro impôt ….d’où l’importance capitale de financer l’acquisition des actifs des SCI à l’IS par apport en compte courant.
Remarque : on ne peut pas , ou c’est exceptionnel, être un très bon violoniste et un très bon pianiste en matière de musique …..
En gestion de patrimoine, je me cantonne à ce que je maîtrise bien, à savoir l’immobilier en général, les SCPI en particulier, dans le cadre de techniques sociétaires d’ingénierie patrimoniale permettant une optimisation fiscale poussée …!
A contrario, je ne connais pas bien la bourse et les produits financiers, ce n’est pas ma tasse de thé, et je me tiens à l’écart ….c’est un autre débat !
En tant qu’ingénieur TP de formation, je suis un « bâtisseur » de patrimoine, j’aime construire sur des terrains stables, la volatilité de la bourse avec ses secousses m’indispose !
Bien cordialement
Réponse à Polaris,
Je ne suis pas remonté si loin que vous dans l’historique de PF Grand Paris issue de PF1 avec, non seulement un changement de nom « opportuniste », mais surtout, fait essentiel, passage en capital variable .
Les indications historiques que vous apportez, issues de votre expérience vécue, sont très intéressantes.
J’en profite pour souligner que lorsque l’on ne possède pas une connaissance large tirée de l’expérience, lorsque l’on n’a pas été confronté aux réalités, il faut être très prudent et se garder de déductions hâtives …..et cela s’applique à tous les domaines .
Le fait que ce fût une SCPI à capital fixe, les conditions de commercialisations de l’époque sont des faits essentiels à connaître pour bien comprendre .
Totalement d’accord avec vous concernant le fait que ces revalorisations ne se reproduiront sans doute pas.
Donc retenir un caractère plutôt exceptionnel de ces revalorisations ……
Concernant les plus-values générées par des cessions d’actifs, on peut parler à cet égard de « revenus exceptionnels » comme au sens strictement fiscal du terme.
Par conséquent, vous avez totalement raison de souligner le fait que, en cas de démembrement des parts, si distribution de dividende exceptionnel il y a, ce doit être au regard du Code civil et du droit fiscal ( doctrine et jurisprudence) au bénéfice du nu-propriétaire et non de l’usufruitier .
Comme j’ai pu le constater, c’est au demeurant ce qu’ont fait en 2021 d’autres sociétés de gestion :
– CORUM en 2021 pour CORUM Origin et Corum XL,
– PRIMONIAL pour PROMOPIERRE et PRIMOVIE notamment .
C’est à ma SCI à l’IR qui détient la NP des parts de ces SCPI qu’a été versé le dividende exceptionnel et non à la SCI à l’IS qui détient l’US.
Quant à l’opportunité de distribuer ces revenus exceptionnels, je partage totalement votre avis : il serait plus sage de les mettre en réserve et de les affecter en fonds pour travaux , compte tenu de l’adaptation des immeubles aux nouveaux usages ( cela va faire plaisir à GF ! ) et aux économies d’énergie qui vont être nécessaires.
Fourmis plutôt que cigale !
Merci pour la qualité de cet échange .
Beaucoup de monde parle des SCPI, peu de monde connaît le sujet comme vous !
Bulletin trimestriel Novapierre Allemagne:
Capitalisation: 520 M€
Associés: 7979
Prix de souscription: 260€ –> 280 au 1/04/22 (250€ à l’origine en 2015)
Prix de retrait jusqu’au 1/04/2022: 234€ –>252€ au 1/04/22
Valeur du patrimoine: 661,4 M€
TRI: 4.84% au 31/12/2021
Taux d’occupation: 97.20% Idem TOF(nouveau)
62 immeubles, 425 634 m² gérés, 356 baux, durée moyennes:5.7 ans, 40 988 032 € de loyers gérés, 69% de commerces essentiel, ….
Cf. Paref Gestion, Novapierre Allemagne
mot du président: Une année 2022 qui démarre positivement pour la SCPI …. malgré le tsunami – LoL
Ce n’est plus un espace commentaire mais la tribune personnelle de Gilbert 😉
Les frais de souscription sont bien des frais d’entrée, le fait que le rendement soit indiqué net de ces frais ne change pas cette réalité. Les sociétés de gestion (et les CGP ;)) n’attendant pas 20 ans avant de toucher leur commission. Au passage chez beaucoup de société de gestion leur rémunération vient en majorité de la commission de souscription plutôt que de celle de gestion. Voilà pourquoi ils cherchent à collecter toujours plus, et une SCPI qui ne collecte pas sera vite délaissée par son gestionnaire car peu rentable pour lui.
La commission de souscription ne correspond pas aux frais d’acquisitions des immeubles. Les frais d’acquisitions des immeubles sont payés en plus et directement par la SCPI.
Il y a encore beaucoup de pédagogie à faire ! 😉
Mais je m’arrête là !
« Ce n’est plus un espace commentaire mais la tribune personnelle de Gilbert 😉 »
Pour une fois qu’un commentateur connaît parfaitement le sujet pourquoi s’en priver !
Libre ensuite à chacun de lire ou pas et d’agir à sa guise.
Pour mon cas personnel, merci Gilbert de toutes ces infos. 👍