La hausse violente des taux d’emprunt de l’état Français, et plus généralement de tous les taux d’intérêt, est de nature à remettre en question le prix de nombreux actifs de rendement, et notamment les SCPI.
Ce n’est nouveau. Les SCPI sont un placement financier dont le prix est particulièrement dépendant du niveau général des taux d’intérêt (tout comme l’immobilier d’habitation Parisien par exemple).
Ainsi, la baisse continue des taux d’intérêt depuis de nombreuses années a porté le prix de l’immobilier d’entreprise à des sommets, et cela malgré une remise en cause certaine des usages liée au télétravail par exemple.
Dès 2018, bien avant la mode du télétravail depuis la pandémie, nous écrivions cet article qui apparaît aujourd’hui comme totalement à propos : « SCPI de bureaux : Le risque d’obsolescence immobilière caché par des taux d’intérêt trop bas ?«
A l’époque nous expliquions
Investir dans l’immobilier de bureaux via une SCPI par exemple, c’est investir dans un actif qui vit une mutation profonde, une véritable remise en question de son usage et donc de sa valeur intrinsèque.
La mutation est profonde et ne concerne pas seulement l’obsolescence technique de construction liée aux normes de construction (RT 2012 … et prochainement RT 2020), mais également la mutation des usages et de la demande des occupants. La révolution numérique et de la manière de travailler modifie en profondeur l’usage de l’immobilier de bureaux.
On parle co-working, nomadisme d’entreprise (l’émergence de nouveau mode de travail), télé-travail, internet mobile, cloud, … Pourtant, l’immobilier d’entreprise et plus spécifiquement l’immobilier de bureaux affiche un niveau de valorisation tellement élevé que nous évoquons régulièrement l’idée d’une bulle spéculative.
Quel paradoxe !
Un actif dont la valeur par l’usage est remis en cause affiche des valorisations historiquement élevées.
Faut il y voir une valorisation dont les excès seraient caché par le niveau extrêmement bas des taux d’intérêt ? L’euphorie de la chasse au rendement rend t’il aveugle les investisseurs face à ces mutations d’usage ?
La baisse des taux d’intérêt explique une valorisation très élevée de l’immobilier d’entreprise et spécialement des SCPI du bureaux. Mais le risque d’obsolescence immobilière lié à la mutation des usages ne semble pas valorisé. Cette absence de prise en compte n’aggrave t’il pas cet excès de valorisation ?
La bulle serait elle plus forte qu’on veut bien le croire ?
Source : SCPI de bureaux : Le risque d’obsolescence immobilière caché par des taux d’intérêt trop bas ?
Aujourd’hui, 3 années plus tard, l’obsolescence immobilière et la remise en cause des usages des actifs de bureaux apparaît comme incontestable.
Cela ne fait plus aucun doute; L’adoption massive du flex-office et du télétravail oblige les propriétaires d’immeubles de bureaux à engager de lourds travaux pour s’adapter aux nouveaux usages et continuer d’attirer les entreprises locataires (Cf. « L’immobilier de bureau bouleversé par le « flex office » publié dans Le monde en ce début de semaine).
Le bureau n’est évidement pas mort, mais le tsunami du télétravail est en train de réduire la demande et surtout les propriétaires vont devoir massivement investir pour s’adapter aux nouvelles manières de travailler.
Pourtant, le prix de l’immobilier de bureaux n’a pas chuté ; Certaines SCPI ont même annoncé des revalorisation du prix de leur part. Surprenant comme nous vous l’avons détaillé dans cet article « Classement 2022 des SCPI selon les taux de distribution 2021. Une étonnante résilience !«
Cette étonnante résilience doit pouvoir s’expliquer par l’excessive faiblesse des taux d’intérêt et même la forte baisse des taux d’intérêt depuis le début de la pandémie jusqu’au début de la guerre en Ukraine, et cela malgré la mutation incontestable des usages.
Au début de l’année 2021, les experts de Corum exprimait cette idée à l’occasion d’une interview sur le regain d’inflation sous le titre « L’inflation rognera-t-elle le rendement de votre investissement ?«
Extrait :
« Qu’en est-il de l’impact (de l’inflation) sur les SCPI, sur la valeur de l’immeuble ?
Philippe Cervesi
Un des points clés sur l’immobilier est celui-là, Frédéric a totalement raison. Quand il y a une inflation, telle quelle elle n’a pas vraiment d’impact, puisque les loyers sont indexés.
En revanche s’il y a hausse des taux d’intérêt – et nous pouvons penser qu’il y aura – là les investisseurs et les asset managers doivent se préparer et se prémunir. Parce que le problème est que vous avez une seule protection en fait contre l’inflation : c’est la valeur d’achat.
Soit vous avez bien acheté, vous avez acheté sur un taux de rendement qui est plutôt élevé, et votre valeur ne va pas trop bouger.
En revanche, si demain nous avons des taux d’intérêt, aujourd’hui inférieurs à 1 %, qui prennent ne serait-ce que 100 points de base… Imaginons qu’ils passent à 2 %, l’investisseur qui a acheté dans le centre-ville de Paris dans le quartier des affaires à 3 %, il y a un risque que la valeur de son actif qui était à 3 % hier devienne 4 % demain – et là ça veut dire qu’il perd 25 % de la valeur.
Frédéric
Il faut expliquer pourquoi : si vous achetez ce qui s’appelle une obligation d’État, vous achetez un emprunt d’État qui vous ramène 1. Vous achetez de l’immobilier à 3, vous visez la prime de risque de l’immobilier (qui n’est pas à capital garanti).
Si les taux directeurs montent, c’est-à-dire que si l’État décide pour juguler l’inflation de passer les taux directeurs à 2, vous allez acheter 5, vous gardez la même prime de risque, le même écart de rentabilité – et là vous avez un problème.
C’est-à-dire que ce que vous avez acheté à 4, demain matin cela vaut 5 en capitalisation. Ce que vous allez acheter 100 va perdre de la valeur. C’est-à-dire que pour avoir le même rendement, il faut acheter le même actif 8. Vous allez comprendre, c’est assez simple : si le revenu ne bouge pas, vous avez un revenu qui reste à 4 quand vous avez acheté à 100. Si maintenant vous attendez par exemple 5, vous allez pouvoir acheter à 80 parce que 5 au taux de 80, vous allez trouver le rendement vous aviez au départ.
source : L’inflation rognera-t-elle le rendement de votre investissement ?
Aujourd’hui, 4 mois plus tard, le taux d’emprunt de l’OAT 10 ans (TEC10) est à 1.66% alors même qu’il était à 0 au début de l’année.
Nous sommes pleinement dans le scénario exprimé ci avant par les gérants de Corum. Bref, en trois mots, accrochez vos ceintures.
Hausse des taux + mutation des usages = Baisse du prix des parts de SCPI ?
A suivre.
Le bureau n’est pas mort mais il doit s’adapter au télétravail
https://www.bfmtv.com/immobilier/bureau-commerce/le-bureau-n-est-pas-mort-mais-il-doit-s-adapter-au-teletravail_AV-202205100246.html
Non, le bureau n’est pas mort mais qu’il va massivement s’adapter à l’essor du télétravail. C’est ce qui ressort du nouveau baromètre de l’Association des directeurs immobiliers et d’EY concernant le bureau et que vous dévoile BFM Business ce mardi. La crise sanitaire n’aura donc pas tué le bureau mais elle l’aura profondément bouleversé. Car il doit d’abord s’adapter au télétravail. En moyenne, les collaborateurs ne seront présents que 2,8 jours par semaine. L’enjeu pour les entreprises est donc d’abord de rationnaliser ce qui reste leur 2ème poste de dépenses derrière les salaires.
Ainsi 51% d’entre elles prévoient une baisse de leurs surfaces, allant jusqu’à 30%. Avec le télétravail, on rationnalise d’un côté donc et on modernise de l’autre. Car il faut aussi redonner envie aux salariés de revenir au bureau en proposant des services collectifs inaccessibles à domicile, restauration haut de gamme et évènements par exemple.
Se dirige-t-on vers une réduction drastique des surfaces immobilières occupées par les entreprises ?
La réponse est « oui », pour 51% des dirigeants interrogés dans le cadre de la 2e édition du Baromètre des implantations tertiaires en France, dont les résultats sont dévoilés ce jour par l’Association des directeurs immobiliers (ADI) et le cabinet EY. Cette réduction pourrait même atteindre 30% dans les trois prochaines années…
Si l’hyperactivité du secteur tertiaire a persisté en 2021, avec 1 386 implantations ou extensions de sièges, de centres R&D, de back-offices ou d’agences commerciales, la crise sanitaire « a éclairé sous un nouveau jour les enjeux et transformations des espaces de bureaux », soulignent Marc Lhermitte, associé EY et auteur de l’étude, et Jacques Perpère, secrétaire général de l’ADI. Et les intéressés d’ajouter, dans leur édito : « La rationalisation des espaces, l’hybridation des lieux, la recherche accrue de flexibilité sont au cœur des bouleversements qui bousculent le contrat social entre les entreprises et les salariés, transforment les bureaux et les activités de services. »
https://www.adi-france.fr/business-immo-quels-sont-les-nouveaux-criteres-dimplantation-des-bureaux-apres-la-crise-sanitaire%e2%80%af/
« L’installation durable du télétravail et la digitalisation des services font progressivement éclater les organisations tertiaires, qui passent d’une logique d’unité de temps et de lieu à une logique de fragmentation des espaces et des temporalités de travail », indique EY et l’ADI.
• 2020 a vu reculer de 10 % le nombre d’implantations tertiaires mais en 2021 le secteur a connu un rebond de 26 %, avec 1 386 implantations ou extensions de sièges, de centres R&D, de back-offices ou agences commerciales.
• Le surcroît d’activité tertiaire en 2021 résulte des projets immobiliers portés par de grands groupes (40 % des emplois et 44 % des surfaces occupées). Les PME et ETI dominent en nombre d’implantations (73 % au total) « du fait de leur forte présence en régions ».
• Compétences des salariés, performances financières et exigences environnementales sont prioritaires pour les dirigeants dans le choix des implantations de bureaux.
• 74 % des acteurs interrogés estiment que la montée en puissance du télétravail bouleversera les décisions d’implantation.
• Le bail ferme 3/6/9 apparaît trop rigide et les solutions alternatives (sous location, bail précaire) sont en croissance.
• 41 % des dirigeants affirment que la recherche accrue de flexibilité des baux et modes d’occupation va bouleverser les décisions d’implantation tertiaire dans les prochaines années.
• 51 % des dirigeants interrogés disent que leurs surfaces immobilières pourraient se réduire jusqu’à 30 % dans les 3 prochaines années. « Cette évolution s’observe déjà dans les prises à bail des grands utilisateurs en Île-de-France ».
https://www.adi-france.fr/depeche-news-tank-cities-bureaux-un-eclatement-progressif-des-organisations-tertiaires-se-profile-2e-barometre-adi-ey/
Merci pour cette analyse qui comporte de la justesse.
C’est oublier en revanche que les SCPI se sont massivement diversifiées ces dernières années. Santé, petite enfance, entrepôts, commerce, services …
Le poids des bureaux dans le patrimoine des SCPI a beaucoup baissé.
C’est oublier aussi, la hausse des prix de l’immobilier observé en régions, et à l’étranger, offre des perspectives qui compensent l’éventuelle perte de valeur du bureau à cause des taux.
Preneur de votre retour sur ces points @Guillaume Fonteneau
La sensibilité aux taux d’intérêt concerne l’ensemble des actifs.
En revanche la question de la mutation des usages concerne principalement les bureaux.
Comment résoudre ce dilemme alors :
– L’inflation oblige à investir dans des actifs, car le cash perd de la valeur => il faut investir
– La hausse des taux entraîne une baisse de la valeur des actifs => il faut se méfier de l’investissement
?
OR et argent métal… 5000 ans d’histoire.
La valorisation des scpi est une vaste blague. Elles sont non cotées donc pas de prix de marche défini.
La vraie cote de l’immobilier d’entreprise ce sont les foncières
Elles sont expertises chaque année par des organismes independants. Leur valeur est donc une base solide.
Au contraire, la valorisation des foncières cotées est sujette à la vie des marchés et aux émotions des investisseurs. Donc leur valeur est toute relative.
Le marché a toujours raison à moyen terme. En revanche l’évaluation par un organisme indépendant à autant de valeur que les évaluations des agences de notation de la dette Grecque ou des subprimes 🙂
Oui la valeur des actifs SCPI risque de baisser. Mais qui achète des SCPI pour la valeur de parts ? Ce n’est qu’une cerise sur le gâteau, à long terme (plus de 20 ans pour échapper aux taxes sur les PV). Ceux qui investissent dans les SCPI le font pour toucher des loyers, qui sont indexés sur l’IRL. De même que l’investisseur en actions à long terme n’a que faire de l’évolution des cours, car il s’intéresse aux dividendes annuels.
Donc inutile de parler de la valeur des parts pour des SCPI, l’horizon de temps n’est absolument pas compatible.
Drôle de position.
Acheter des actions au plus fort en ce disant, c’est pas grave si demain le cours baisse me semble être une drôle de stratégie.
A titre personnel, j’aime à essayer d’acheter ces belles entreprises dans les périodes ou leur cours est au plus bas. Idem pour les SCPI. Acheter un bien immobilier au plus cher en me disant, c’est trop cher, le prix va baisser, mais ce n’est pas grave me semble étonnant.
A titre personnel, je préfère essayer de me positionner sur un investissement capable de saisir l’opportunité d’une baisse des prix.
Je ne comprends pas: vous conseillez pourtant à vos clients d’investir dans l’immobilier locatif, alors que ses prix sont eux aussi au plafond, la rentabilité faible, et qu’il est massivement menacé d’obsolescence énergétique… ?
Il a une « haine » viscérale des SCPI et n’en démordra jamais ! Toujours des arguments à charge en ignorant à séries d ‘articles les arguments à décharge !!!
Manque d’objectivité évident sur ce produit en particulier!
N’est-ce pas Gilbert !
D’autre part, comparer de manière aussi abrupte immobilier et actions, c’est tout de même passablement perturbant de la part d’un professionnel de l’investissement…
Vous n’avez pas bien lu, je ne dis absolument pas qu’il faut acheter des actions au plus haut, et d’ailleur personne ne peut savoir si elles sont au plus haut. Des investissements réguliers sur des entreprises à forts dividendes sont suffisants, avec des renforcements en périodes de forts replis.
Le principe que vous ne comprenez pas est le suivant: si le « loyer » que vous percevez vous permet d’en vivre, pourquoi le prix des actifs sous jacent aurait une importance ? De toute façon il évolue de la même façon pour tout le monde, et l’enrichissement ou la perte ne sont donc que relatifs. Les spéculateurs perdent.
Exact, il ne s’agit pas d’y aller « all in » mais de faire du « cost averaging ».
A mon sens si la prime de risque monte elle sera au moins en partie absorbée par l’indexation des loyers. Les indices augmentent fortement. Après cela dépend aussi de la qualité / typologie des actifs. Si ils sont vacants/obsolètes, bien placés ou non… Après vu la période toutes les classes d’actifs vont/doivent dégonfler…
C’est ce qui prouve que la valeur des SCPI est une blague qui ne tient que parce qu’il n’y a pas de marché fluide, et visible. Une foncière de TRES grande qualité telle que Gecina a pris -16% depuis le 1 er janvier. Alors peut être que le chiffre n’est peut être finalement que de 10 % parce que le marché est volatile mais peu importe, elle a marqué une nette inflexion dans son cours au gré des annonces sur les taux et du télétravail . J’en ai et j’ai perdu environ 8 % mais en fait j’ai plutot le sourire car c’est grosso modo ce que j’aurai perdu en frais sur une SCPI donc je touche mes dividendes et yala.
La valeur des actifs d’une SCPI est réévaluée chaque année, cela ne reste qu’une évaluation, peu transparente d’ailleurs. Cela fait toujours plaisir quand le prix des parts augmentent, gommant les frais d’entrée. Mais comme tout système et notamment immobilier, c’est à la sortie que l’on a le vrai prix, et il ne faut pas que tout le monde sorte en même temps. Les SCPI hotellerie ont souffert pendant le confinement. Les SCPI bureaux risquent aussi de souffrir avec le télétravail. Mais comme je l’ai déjà signalé, les SCPI ne sont pas faites pour être revendues (elles sont souvent transmises en héritage), sauf besoin urgent de trésorerie. On est sur un placement long terme, ou le taux de vacance faible et la mutualisation du risque permettent de faire rentrer sereinement des loyers indexés sur l’inflation. Et surtout sans les soucis de gestion de l’immobilier locatif.
1 – Les frais scpi entrée sont exhorbitants
2 – Les frais de gestion également
3 – La valeur de revente c’est une décote de 15%
4 – Les loyers indexes sur l’inflation ? Le calcul de l’inflation est une blague
Bref, l’investisseur perd à tous les coups et beaucoup …..
+ 1. A moyen et long terme, seule la bourse donne le prix des actifs.
Donc les foncières voient leur valeur diminuer.
Aucune raison que les SCPI ne soient pas dans cette même tendance
A suivre