Dans le prolongement de nos deux précédents articles consacrés au nouveau dispositif fiscal d’incitation à l’investissement immobilier locatif DENORMANDIE, je vous propose un nouveau simulateur. Ce simulateur du dispositif DENORMANDIE vous permettra de comprendre l’intérêt ou non de cet investissement immobilier.
Pour mémoire, la loi DENORMANDIE permet à l’investisseur immobilier dans l’ancien avec travaux de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21% du prix de revient total de l’opération (prix d’acquisition + travaux).
Le bien immobilier devra être situé dans l’une des 222 villes éligibles (cf « liste des villes dans cet article mis en lien ci dessous »).
Il s’agit là, pour certaines villes éligibles, d’un investissement immobilier qui pourrait tout à fait correspondre aux critères de sélectivité que nous vous présentons dans notre livre « Investir dans l’immobilier« .
 
Pour approfondir le sujet, je vous encourage à relire ces deux articles :

 
Un lecteur me propose l’analyse de son projet actuel. Analysons ensemble le rendement qu’il peut attendre.
Voici la simulation de LAURENT.

j’ai fais une simulation pour l’achat d’un plateau de 95m² (1 579€m²) permettant de sortir 3 appartements de 26/32 et 28m².
Achat sans travaux: 150 000€
Travaux TTC: 50 000€ soit bien 25% du total achat + travaux (150 + 50)
Notaire: 12 150€
Cout total opération: 212 150€
Crédit d’impôt sur 12 ans: 44 552€
Loyer total plafonné à 8€82: 758.52€
Pour un prêt sur 15 ans avec 60 000€ d’apport (30%) la mensualité est de 970€/mois.
Donc un taux d’effort mensuel de 211.48€
Annuel de 2537.76€
Sur 15 ans (durée du prêt) 38 066.40€
Pour un crédit d’impôt de 44 552€
Avec un cout à 1500€/m² à l’achat, soit très raisonnable, je ne retrouve toujours pas un intérêt a l’opération. Je ne parle même pas de la vacance de location (quoi qu’au prix plafonnée…) ni même des travaux de remise en état après chaque changement de locataire)
Vous en pensez quoi, je me trompe?

 
Après avoir indiqué toutes ces données dans le simulateur DENORMANDIE avec des hypothèses prudentes :

 
Au terme de cette simulation, le TRI (Taux de rendement interne) de cette investissement DENORMANDIE ressort à 5.46%.
Mais attention, en modifiant le projet de Laurent et notamment en proposant un financement à 100% de son investissement DENORMANDIE par le crédit immobilier, le taux de rendement interne pourrait monter à 8.70%.
 

TRI de l’investissement immobilier avec un apport personnel


 

TRI de l’investissement immobilier sans apport personnel et financement à 110%


 
 

Simulateur loi DENORMANDIE : Calculer le rendement de votre investissement immobilier locatif.

Pour aller plus loin :
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