L’IFI, c’est l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) qui va remplacer l’ISF dès l’année 2018. Dans les grandes lignes, il s’agit, et pour reprendre avec précision les termes du ministre de l’économie : « L’IFI concernera les patrimoines immobiliers nets de crédit immobilier supérieurs à 1,3 million d’euros. Rien ne change sur le seuil d’entrée, les taux et les abattements, comme celui de 30 % sur la résidence principaleDe même, l’immobilier affecté à l’exploitation de l’entreprise du contribuable ne sera pas concerné. Enfin, la somme de l’IFI et de l’impôt sur le revenu ne pourra pas excéder 75 % des revenus. « 
 
 

L’IFI un ISF dans lequel les valeurs mobilières, placements et l’assurance-vie sont exonérés

L’IFI ressemble à un ISF allégé puisque toutes les titres de sociétés (parts sociales ou action), obligations, liquidités et placements bancaires, assurance vie sont exonérés. Seuls sont imposables les patrimoines immobiliers net supérieur à 1.30 millions d’euros. 
Il subsiste cependant quelques questions fondamentales autour du traitement des SCPI et des OPCI. S’agit il de placements immobiliers taxables ou de placements financiers exonérés ? Si la SCPI en directe devait être considérée comme un placement immobilier taxable à l’IFI, quel serait le sort des SCPI détenu dans un contrat d’assurance vie ?
Faudrait il considérer que la partie du contrat d’assurance vie placée en SCPI soit taxable à l’IFI ? Et cela même si le souscripteur n’est pas propriétaire des parts mais simplement d’un droit de créance sur la compagnie d’assurance vie ?
Si la SCPI en directe devait être considérée comme un placement financier exonéré, le même sort ne devrait il pas être réservé au SCI dont l’exploitation est très proche des SCPI ?
Peut on envisager un traitement différent entre SCPI et OPCI ? Si la SCPI est uniquement constituée d’immobilier phyique, l’OPCI est constituée d’au moins 40% d’actifs financiers. N’est ce pas un critère d’exonération ? Mais alors que penser des OPCI de Location meublée dont les actifs financiers peuvent être limités à 15 % ?
L’activité de location meublée qui est une activité commerciale doit elle être exonérée d’IFI ?
 
Bref, nous devrons attendre le projet de loi de finance pour 2018 et probablement même les débats parlementaires pour trouver la réponse à ces questions essentielles. 
 
 

La définition de la société à prépondérance immobilière pourrait (re) devenir au cœur des stratégies.

L’un des sujets qui devrait nous animer dans les premiers mois d’application de l’IFI pourrait être la définition de la société à prépondérance immobilière. La société à prépondérance immobilière est une vieille notion du code général des impôts qui permet de caractériser le caractère immobilier ou mobilier d’une société semi-transparente (c’est à dire imposée à l’impôt sur le revenu entre les mains des associés).
Pourquoi pas imaginer la société à prépondérance immobilier imposable à l’IFI alors que la société qui ne serait pas à prépondérance immobilier en soit exonérée.
Définition de la société à prépondérance immobilière : Sont considérés comme sociétés à prépondérance immobilière les sociétés, n’ayant pas opté pour l’impôt sur les sociétés, dont l’actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles ou des droits portant sur des immeubles, non affectés par ces sociétés à leur propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l’exercice d’une profession non commerciale.
 

1- Appréciation de la proportion de 50% d’immeubles ou de droits portant sur des immeubles.

Cette proportion des 50% sera remplie lorsque « la valeur vénale des immeubles non affectés à l’exercice de l’activité commerciale, industrielle, agricole ou non commerciale de la société ou des droits portant sur des immeubles » sera supérieur à 50% de la valeur vénale de la totalité des éléments de l’actif social, y compris les immeubles affectés ou non affectés à l’exploitation.
Il convient de faire le ratio entre :

  • la valeur vénale des immeubles non affectés à l’exercice de l’activité commerciale, industrielle, agricole ou non commerciale de la société ou des droits portant sur des immeubles. Sont également pris en compte les titres de sociétés elles-mêmes à prépondérance immobilière inscrits à l’actif de la société dont les titres sont cédés. Le caractère immobilier prépondérant de la société dont les titres sont inscrits à l’actif de la société dont les titres sont cédés s’apprécie en appliquant les mêmes dispositions. Dès lors que les titres inscrits à l’actif ne se rapportent pas ou plus à une société à prépondérance immobilière, il y a lieu de ne pas retenir leur valeur pour l’appréciation du caractère immobilier prépondérant de la société dont les titres sont cédés ;
  • la valeur vénale de la totalité des éléments de l’actif social, y compris les immeubles affectés ou non affectés à l’exploitation.

 

2- Appréciation de la prépondérance immobilière sur trois exercices.

La proportion des 50% devra être remplie pendant les 3 exercices qui précèdent celui au cours duquel intervient le fait générateur de l’IFI.
Si cette proportion de 50% devait ne pas être respectée au cours d’un seul exercice, la prépondérance immobilière ne sera pas reconnue et les titres de la société conserveront le caractère de bien immobilier (exonéré d’IFI ? ).
 
 

3- Les éléments d’actif à retenir

Les immeubles affectés par la société à sa propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l’exercice d’une profession non commerciale ne sont pas pris en considération. Cette notion d’affectation doit être interprétée strictement.

Les immeubles affectés à l’exploitation s’entendent exclusivement des moyens permanents d’exploitation. Ne sont donc pas visés par cette disposition, notamment :

– les immeubles qui, bien que faisant partie de l’actif immobilisé, correspondent essentiellement au placement de capitaux ;

– les immeubles constituant le stock immobilier des sociétés de construction-vente ou des sociétés qui se livrent à une activité de marchand de biens ;

– les immeubles donnés en location moyennant des redevances calculées d’après le chiffre d’affaires des entreprises locataires ;

– les droits sociaux de sociétés elles-mêmes à prépondérance immobilière.

Demain, la prépondérance immobilière sera elle le critère permettant ou non de l’exonération au titre de l’IFI (Impôt Fortune Immobilière) ?

 
A suivre…

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