Voici un article d’actualité alors même que nous sommes au terme de la période de déclaration des revenus 2023 et d’IFI 2024 : Comment déclarer à l’IFI les biens immobiliers exploités en Location Meublée Professionnelle ? Dans quels cas pouvez-vous êtres exonérés ? Et pourquoi, il y a peu de chance que vous puissiez prétendre à cette exonération ?
Malheureusement, comme vous allez le constater dans l’article ci-dessous, vous allez devoir payer l’IFI sur les biens immobiliers exploités en location meublée.
Explications.
L’IFI, c’est l’impôt sur la fortune immobilière, une taxation du patrimoine immobilier non professionnel, c’est à dire une taxation du patrimoine immobilier qui ne serait pas affecté à l’activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale du contribuable.
Deux mots sont ici importants :
- Activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ;
- Activité principale du contribuable ;
Pour pouvoir prétendre à l’exonération IFI des biens immobiliers professionnels, il faut remplir ces deux conditions cumulatives.
La location meublée est-elle une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ?
La réponse est donnée par les articles 975 du code général des impôts.
L’article 975 du CGI fixe deux conditions cumulatives pour prétendre à cette qualification d’activité commerciale qui pourrait ensuite éventuellement permettre l’exonération au titre des biens professionnels.
Ainsi, est considérée comme une activité commerciale pour prétendre à l’exonération IFI, l’exercice d’une activité de location de locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés par un contribuable qui
- réalise plus de 23 000 € de recettes annuelles (recette = chiffre d’affaires).
ET
- retire de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 ; (= Le revenu imposable à l’impôt sur le revenu de l’activité location meublée est supérieur au autres revenus professionnels, hors revenus fonciers).
Ainsi, selon le niveau des recettes et le niveau des revenus imposables, l’activité de location meublée sera, selon les cas, considérée comme une activité commerciale.
Mais attention, ces deux conditions ne sont pas suffisantes pour prétendre à l’exonération d’IFI. L’exonération suppose deux conditions cumulatives : Activité commerciale & activité principale.
Ces deux critères (>23000€ de recettes et > aux autres revenus imposables) ne fait que définir le caractère commercial (vs gestion de son patrimoine personnel) de l’activité de location meublée.
Il faut encore satisfaire le critère d’activité principale pour pouvoir espérer bénéficier de l’exonération IFI.
L’activité de location meublée est-elle la profession principale du contribuable ?
Deuxième condition indispensable pour prétendre à l’exonération IFI de l’activité de location meublée, l’activité de location meublée doit être l’activité principale du contribuable, le bofip précise même que cette activité doit correspondre à l’exercice d’une véritable profession.
L’exercice d’une véritable profession…
C’est le cœur du sujet. l’exploitation d’une location meublée relève t’elle de l’exercice d’une véritable profession ou s’agit t’il simplement des actes nécessaires à la gestion de son patrimoine personnel ?
Seul le contribuable qui exercerait une véritable profession de loueur en meublé pourrait prétendre à cette exonération IFI. Le contribuable qui ne ferait que gérer son patrimoine immobilier ne serait pas exonéré d’IFI sur ces biens exploités en location meublée.
La doctrine fiscale définit l’exercice d’une profession comme « l’exercice, à titre habituel et constant, d’une activité de nature à procurer à celui qui l’exerce le moyen de satisfaire aux besoins de l’existence«
D’une façon générale, la profession consiste dans l’exercice, à titre habituel et constant, d’une activité de nature à procurer à celui qui l’exerce le moyen de satisfaire aux besoins de l’existence.
Bien entendu, cette profession doit être effectivement exercée, ce qui suppose que le redevable accomplisse des actes précis et des diligences réelles caractérisant, au sens courant du terme, la pratique d’une profession mais dont la nature dépend de la taille de l’exploitation, des secteurs d’activité et des usages : présence sur le lieu de travail, réception et démarchage de la clientèle, participation directe à la conception et à l’élaboration des produits, contacts avec les fournisseurs, déplacements professionnels, participation aux décisions engageant l’exploitation, établissement de factures ou de notes, relance des débiteurs défaillants, etc.
Néanmoins, si elle est nécessaire, cette condition n’est pas suffisante : outre ces actes et diligences, le caractère professionnel d’une activité est apprécié en fonction d’un faisceau d’indices, tels notamment :
- l’inscription au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers en ce qui concerne certaines professions industrielles, commerciales ou artisanales ;
- l’inscription à un organisme professionnel (ordres et syndicats notamment) ;
- le caractère habituel de l’activité : tel est le cas lorsque les actes qui caractérisent l’activité sont effectués de manière répétitive et constante ;
- l’exercice de l’activité dans un but lucratif de telle façon que celle-ci procure ou contribue à fournir au redevable des ressources lui permettant de faire face aux besoins de l’existence ;
- l’exercice de l’activité pour son propre compte ;
- l’existence d’une organisation destinée à réaliser les opérations commerciales (ensemble de moyens -personnel, matériel, locaux spécialisés et aménagés- servant à leur réalisation) ;
- l’existence d’une clientèle ;
- l’existence d’une qualification professionnelle (possession obligatoire de certains diplômes, etc.) ;
- l’affiliation au régime obligatoire d’assurance maladie des non-salariés des professions non agricoles, ou, s’agissant des professions agricoles, de l’assurance maladie, invalidité, maternité du régime des non salariés agricoles (AMEXA).
La question de l’exercice d’une véritable profession est un sujet insurmontable pour la grande majorité des loueurs en meublé qui sont en réalité dans la gestion de leur patrimoine personnel et non dans l’exercice d’une véritable profession de nature à procurer à celui qui l’exerce le moyen de satisfaire aux besoins de l’existence ;
Les LMNP ne pourront jamais passer cette appréciation et ne pourront donc jamais prétendre à l’exonération IFI au titre des logements exploités en location meublée.
Quant aux LMP, ils seront bien peu nombreux à démontrer qu’il ne se contente pas d’une simple gestion de leur patrimoine immobilier personnel et qu’ils sont dans une véritable dynamique entrepreneuriale en y exerçant une véritable profession.
Les loueurs en meublé de résidence service (EHPAD, Tourisme, …) ne pourront jamais y prétendre, quant aux autres, ils seront bien peu nombreux à pouvoir le démontrer tant il s’agit bien souvent d’une activité de gestion de patrimoine personnel bien loin de l’exercice d’une profession lucrative quiprocure ou contribue à fournir au redevable des ressources lui permettant de faire face aux besoins de l’existence.
Idem pour loueurs en meublé professionnel (LMP) qui exploite des logements en location longue durée. L’activité n’est pas assez intense pour pouvoir jsutifier l’exercice d’une véritable profession.
En revanche, les exploitants de locations saisonnières pourraient réussir à démontrer l’exercice d’une véritable profession tant l’activité est parfois chronophage et intense. Mais, attention, sans certitude, tout cela n’est qu’une question de fait et de situation personnelle (ne me faites pas dire, ce que je n’ai pas écrit).
Une profession exercée à titre principal.
En application du premier alinéa du I de l’article 975 du code général des impôts (CGI), l’exonération des actifs professionnels est subordonnée à la condition que l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale soit exercée à titre principal par le redevable.
Pour l’application de ce critère, il y a lieu de tenir compte de l’ensemble des activités professionnelles exercées par le redevable, y compris les professions salariées.
Au sein de cet ensemble, la profession qui, constituant l’essentiel des activités économiques du redevable, apparaît comme exercée à titre principal ne peut être déterminée que par un examen attentif de chaque cas particulier. À titre de faisceau d’indices, on s’attachera à des éléments comme le temps passé dans chaque activité, l’importance des responsabilités exercées et des difficultés rencontrées, la taille des diverses exploitations, etc.
Par ailleurs, lorsqu’un loueur en meublé professionnel exerce une activité salariée ou une autre profession à plein temps, l’activité de location ne peut pas en général être considérée comme la profession principale, même si elle procure des revenus supérieurs aux autres revenus de l’intéressé.
Bref, Non, les biens immobiliers exploités en location meublée ne sont pas exonérés d’IFI.
Ou alors dans de très rares situations qui pourraient être celle d’un retraité qui exploite des locations saisonnières de manière intensive et active (et non seulement quelques semaines/mois dans l’année pour amortir les coûts d’une résidence secondaire).
A suivre.
