Troisième épisode d’un feuilleton que l’on pourrait croire interminable ? ultime rebondissement ? On n’ose plus y croire, chaque jour sa nouvelle version de la réforme des plus values immobilières.
Vous êtes un peu perdu ? faisons le point sur l’historique de cette réforme des plus values immobilières et analysons ensemble la nouvelle réforme discutée ce jour à l’assemblée nationale.
Revenons sur l’historique de la réforme des plus values immobilières.
Tout commence le 24 Août 2011, François FILLON annonce une réforme des plus values au journal de 20H. Le projet du gouvernement est simple : Suppression de l’abattement pour durée de détention.
En effet, depuis 2004, la plus value immobilière, déterminée par différence entre le prix de cession de l’immeuble et son prix d’acquisition est soumise à un taux d’imposition de 32,5% après prise en compte d’un abattement dont le niveau dépend de la durée de détention de l’immeuble.
Le gouvernement propose donc simplement la suppression de cet abattement pour durée de détention au profit d’une simple prise en compte de l’inflation.
Cette proposition très efficace semble trop brutale pour de nombreux électeurs qui tapent à la porte de leur député pour les inciter à revoir cette disposition. La levée de bouclier des contribuables concernés est générale dans un quasi silence médiatique.
Résultat, la commission des finances de l’assemblée nationale, par la voix de son rapporteur gilles Carrez, propose quelques amendements à ce projet de loi du gouvernement. L’amendement principal repose sur le rétablissement de l’abattement pour durée de détention mais dans une moindre mesure.
Gilles carrez propose alors un abattement de 5% par an après la cinquième année, soit une exonération après 25 ans contre un abattement actuel de 10% par an après la cinquième année, soit une exonération actuelle après 15 ans de détention de l’immeuble.
La difficulté principale de cette proposition de la commission des finances réside dans son coût par rapport à la réforme initiale envisagée par le gouvernement. Le manque à gagner est estimé à environ 1 milliard d’euros.
Une nouvelle version de la réforme : Un abattement pour durée de détention progressif et exonération de la plus value immobilière après 30 ans de détention de l’immeuble.
Devant le coût de la réforme proposée par Gilles CARREZ, mais aussi afin de satisfaire les députés et contribuables, le gouvernement et la commission des finances de l’assemblée ont trouvés un accord qui pourrait être perçu comme un compromis.
Le projet prévoit dorénavant que la plus value immobilière, toujours déterminée par différence entre le prix d’acquisition et le prix de cession de l’immeuble, soit taxée au taux de 32,5% après un abattement pour durée de détention. Cet abattement sera très progressif et devrait conduire à une exonération totale de l’impôt sur la plus value après 30 ans de détention de l’immeuble.
Le taux d’abattement sera :
- De 2% par an entre la 6 ième et la 17 ième année de détention de l’immeuble.
- De 4% par an entre la 18 ième et la 24 ième année de détention de l’immeuble.
- De 8% par an entre la 25 ième et la 30 ième année de détention de l’immeuble.
Ainsi, au terme de 30 ans de détention de l’immeuble, la plus value serait totalement exonérée d’impôt.
Vous pouvez télécharger l’amendement du gouvernement en cliquant ICI
Une réforme des plus value immobilière applicable à compter du 01 Février 2012.
La réforme s’appliquerait aux cessions faisant l’objet d’un acte authentique à compter du 1er février 2012. Il s’agit en effet d’une part, d’assurer la sécurité juridique des contribuables et, d’autre part, d’inciter les propriétaires à mettre des biens en vente et ainsi d’augmenter l’offre de logements.
Afin d’éviter que le report de la date d’application du nouveau régime de taxation des plus-values immobilières conduise à une optimisation fiscale, l’amendement propose que l’application des nouvelles dispositions soit au 25 août 2011 pour les apports d’immeubles ou de droits sociaux à des SCI familiales.
Un simulateur de plus value immobilière.
Vous commencez à en avoir l’habitude maintenant, nous avons réalisé un ultime simulateur afin d’estimer le montant de votre impôt sur la plus value à la suite de cette réforme.
Le taux d’abattement pour durée de détention serait donc très progressif
Vous pourrez consulter dans le tableau ci contre le niveau de plus value applicable selon la durée de détention de votre bien.
| Durée de détention | Taux d’abattement |
| 0 | 0 |
| 1 | 0% |
| 2 | 0% |
| 3 | 0% |
| 4 | 0% |
| 5 | 0% |
| 6 | 2% |
| 7 | 4% |
| 8 | 6% |
| 9 | 8% |
| 10 | 10% |
| 11 | 12% |
| 12 | 14% |
| 13 | 16% |
| 14 | 18% |
| 15 | 20% |
| 16 | 22% |
| 17 | 24% |
| 18 | 28% |
| 19 | 32% |
| 20 | 36% |
| 21 | 40% |
| 22 | 44% |
| 23 | 48% |
| 24 | 52% |
| 25 | 60% |
| 26 | 68% |
| 27 | 76% |
| 28 | 84% |
| 29 | 92% |
| 30 | 100% |
[…] Plus value immobilière : Abattement de 2%, 3% puis 10% et exonération après 30 ans ? […]
[…] Plus value immobilière : Abattement de 2%, 3% puis 10% et exonération après 30 ans ? […]
Bonsoir,
Donc si vente est signee, conclue avant le 1 fevrier 2012, on reste sur l’abattement actuel ??
Concernant les sci familiales, doit-on comprendre seulement l’apport du bien immobilier ou bien également la vente à la sci de l’immeuble.
Et dans ce dernier cas, pour la soumission au nouveau régime postérieurement au 25 août, la date à prendre en considération serait elle celle de la signature de l’acte ou-bien celle du compromis ?
Bonjour Berty,
Voici un extrait de l’amendement proposé par le gouvernement.Vous y trouverez la réponse à vos questions.
Maintenant, je ne sais pas si l’amendement concernant les SCI faamiliales a déjà été adopté par les députés.
à suivre……
Enfin, la réforme s’appliquerait aux cessions faisant l’objet d’un acte authentique à compter du 1er février 2012. Il s’agit en effet d’une part, d’assurer la sécurité juridique des contribuables et, d’autre part, d’inciter les propriétaires à mettre des biens en vente et ainsi d’augmenter l’offre de logements.
Afin d’éviter que le report de la date d’application du nouveau régime de taxation des plus-values immobilières conduise à une optimisation fiscale, l’amendement propose que l’application des nouvelles dispositions soit au 25 août 2011 pour les apports d’immeubles ou de droits sociaux à des SCI familiales
bonjour
cette nouvelle loi est moins pire que ce qu’ils voulaient au départ mais c’est de la poudre aux yeux et ça va qu’en même faire fuir les investisseurs et décourager les vendeurs de résidences secondaires car 30 ans c’est très long, une vie en matiere immobilier.
Qu’en est-il des ventes inférieures à 15000 €?
Quelqu’un peut il nous dire ce qu’il en est dans les pays europeens?
il faut vite signer un compromis maintenant et faire la vente avant le 1er fev 2012.
Qu’en est il dans les pays européens.
Bien évidemment, cela dépend du pays !
Mais en général, les impositions sur les plus values deviennent nulles bien plus rapidement qu’en France.
Dans certains pays européens, la « mentalité fiscale » est de taxer assez fortement les plus values à court-terme (donc spéculatives), et d’adoucir le système pour les épargnants à moyen et long terme. Dans ces pays, on encourage l’épargne, et donc l’investissement, alors qu’en France, on a tendance à penser surtout consommation lorsque l’on parle d’économie…
Les conventions fiscales attribuent habituellement au pays de localisation du bien immobilier la responsabilité de lever les éventuelles taxes sur les plus values immobilières (vérifier pour chaque cas la convention fiscale applicable…).
la prise en comte de l’inflation des prix hors tabac est passée à la trappe?
Bonjour,
Je vais réajuster aujourd’hui, mais voilà un extrait de ce que je postais hier.
« Enfin, je trouve la suppression de l’abattement de 10% par an sur les plus-values immobilières en cas de vente d’une résidence secondaire abusive à plusieurs titres : son effet immédiat (24 Août 2011) mais aussi le fait qu’on taxerait ainsi la vente d’une résidence secondaire, sans distinguer celui qui n’a que cela. J’ai exprimé la même chose s’agissant de l’ISF, avec l’abattement de 30%. Ne pas être propriétaire de sa résidence principale n’est pas un choix, surtout dans une grande ville ou pour les familles nombreuses. Par contre des familles peuvent avoir l’opportunité de l’achat d’une résidence secondaire. Par ailleurs, taxer de la même manière, qui plus est en situation de crise, une vente de 3.000.000€ et de 150.000€ ne m’apparaît pas juste. Pas plus que de ne pas pondérer des travaux qui ont pu y être faits et permettre cette plus value ».
http://dominiquebaudeurl.hautetfort.com/
Bonjour,
Je suis tout à fait d’accord avec vous Dominique.
Car mon cas me pénalise. En effetj’ai acheté depuis maintenant 16 ans une petite maison très vétuste, inhabitable en l’état pour en faire ma résidence principale cause rapprochement de mon travail qui avait déménagé son siège social.
Hélas, des problèmes de séparation et de budget ont fait que je n’ai pu pendant de nombreuses années où je payais le crédit, y habiter. Je n’ai pas voulu la mettre à la vente car j’aimais l’endroit et espérais toujours qu’à la fin de mon crédit j’aurais les moyens de la réhabiliter. Finalement, étant maintenant à la retraite et n’ayant pas trouvé ces moyens, j’ai commencé à prospecter pour la vendre et vlam ! je me trouve devant la nouvelle imposition de plus-value.
Je souhaiterais savoir si l’acheteur accepte de signer avant le 1er Février l’acte définitif, je pourrai y échapper, sachant que quelqu’un m’a dit que la promesse de vente devait être signée avant le 24 Août.
et que maintenant c’est trop tard. Je ne comprends pas car ce qui compte c’est l’acte définitif n’est-ce-pas ?
Merci pour vos infos.
Cordialement,
J’ai oublié de vous dire que je suis locataire du lieu où j’habite.
Josefa, Bonjour,
Vous avez acheté il y a 16 ans.
Si vous réussissez à signer l’acte définitif de vente chez le notaire avant le 1er février 2012 (l’acte authentique, pas le compromis de vente ou la promesse de vente qui sont à signer de toute urgence), vous échapperez à la réforme de taxation des plus-values.
Pressez-vous car il reste peu de temps pour y parvenir !
Au départ, la réforme devait s’appliquer avec effet rétroactif (fin août), mais le texte voté par les Députés permet de bénéficier de l’abattement de 10 % par an au-delà de 5 ans si vous signez l’acte authentique de vente avant le 1er février 2012.
Je vous invite à consulter également ce lien qui donne d’énormes précisions :
https://www.leblogpatrimoine.com/impot/simulateur-de-plus-value-immobiliere-apres-le-01-fevrier-2012.html
Très cordialement,
Michel.
Josefa,
Je viens seulement de lire que vous êtes locataire de votre résidence principale, ce qui ne change rien à votre situation.
Essayez de boucler définitivement votre vente avant le 1er février 2012, date d’application de cette mauvaise réforme.
Michel.
Bonjour Josefa et Michel,
Comme Josefa est locataire de sa résidence principale, elle pourra peut-être être exonérée de l’impôt sur la plus-value lors de la vente de son terrain.
En effet dans le cadre de la loi de finances 2012, il est prévu d’exonérer d’impôt sur la plus-value la première vente d’une résidence secondaire ou locative à la condition de ne pas être propriétaire de sa résidence principale.
Cet amendement a été voté par les députés en première lecture et devrait bientôt revenir à l’assemblée pour la seconde lecture après un passage au sénat.
Il faudra surveiller le vote final de cet amendement par les députés pour connaître les conditions exactes pour pouvoir en bénéficier.
Il devrait être applicable le 1er janvier 2012.
Bien cordialement.
Andy 91 et Josefa, Bonsoir,
C’est vrai qu’il existe ce projet d’exonération en cours, je lis notamment ce qui suit :
« C’est aujourd’hui mardi 25 octobre que les « députés vont voter le premier volet du « Projet de loi de finances 2012. Ces derniers « jours des amendements sont venus « adoucir » « le projet initial relatif aux plus values « immobilières qui prévoyait que seuls les « propriétaires depuis plus de trente ans « soient exonérés de la taxe sur les plus « values immobilière de leur résidence « secondaire (contrairement à quinze ans « aujourd’hui).
« Ce possible « adoucissement » a été introduit « par les députés Gilles Carrez et Michel « Bouvard, qui souhaiteraient faire sortir de « ce nouveau dispositif, les propriétaires de « résidence secondaire qui louent leur « résidence principale. Cet amendement « viserait donc à exonérer de plus-values la « première cession à compter du 1er février « 2012 d’un logement autre que la résidence « principale (logement loué, logement occupé à « titre de résidence secondaire, logement « vacant…) lorsque le cédant n’est pas « propriétaire de sa résidence principale « directement ou par personne interposée.
« »Une exonération possible qui comporterait 2 « conditions :
« – la cession devra être réalisée au moins « cinq ans après l’acquisition.
« – la cession n’intervient pas dans les deux « ans de celle de la résidence principale, le « cas échéant.
« Des délais qui toutefois, ne pourront pas « être invoqués en cas de cession pour « événements concernant la situation « familiale, personnelle ou professionnelle du « contribuable dont la liste sera fixée par « décret. »
Dans l’attente de la publication de la loi de finances pour 2012 (début janvier 2012) et dans l’incertitude actuelle, j’aurais tendance à conseiller à Josefa de vendre avant le 1er février 2012 s’il en est encore temps (un tiens vaut mieux que deux tu l’auras!).
La maison de Josefa qui était très vétuste a-t-elle été améliorée et devenue habitable ? Pourra-t-elle être considérée comme une véritable « résidence secondaire » ou un logement vacant assujetti à la taxe d’habitation et aux taxes foncières bâties, si le projet de loi ci-dessus aboutit ?
Très cordialement,
Michel.
Bonsoir Michel,
Merci pour ces précisions.
Comme vous, je pense qu’il vaudrait mieux vendre maintenant et signer l’acte authentique avant le 1er février 2012 et ainsi avoir la certitude d’être exonéré d’impôt sur la plus-value…..mais il faudra maintenant faire très vite !
Très cordialement.
Andy.
Bonjour
le problème c’est qu’il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale durant les 4 dernières années.
Hallucinant.
La loi finalement adoptée est encore plus défavorable que le projet initial, pour la très grande majorité des propriétaires concernés : ceux qui détiennent leur bien depuis 0 à 24 ans.
Pas de prise en compte de l’érosion monétaire ? Pour 15 ans de détention, c’est un abattement de seulement 20 %, contre 24 % dans le texte initial.
A l’unanimité, les médias présentent pourtant la loi votée par les députés comme un adoucissement, voire une reculade du gouvernement, par rapport au projet annoncé le 24 août.
Bien sûr, cette nouvelle donne sera durcie par le prochain gouvernement socialiste, avant que à son tour… etc.
L’investissement locatif est mort en France ce soir.
Jusqu’à sa réincarnation en Dieu sait quoi, quand et où.
Quand à l’idée selon laquelle les propriétaires vont se ruer à la vente avant le 1er février, faisant chuter les prix pour le bonheur des acquéreurs…
Il faut environ 3 mois entre un compromis de vente et un acte de vente devant notaire.
La fenêtre de tir n’est donc ouverte que jusqu’au 1er novembre 2011.
Sans parler des locataires en cours de bail, que l’on ne va heureusement pas virer pour vendre avant la date couperet.
Ensuite : maintien des prix immobiliers à un niveau élevé (récession et hausse des taux – raréfaction des biens en vente et des constructions = statu quo, à peu près).
Perte sèche pour les collectivités locales sur les « droits de notaire » : considérable.
La droite la plus bête du monde a frappé. La gauche frappera encore plus fort.
Le marché reconnaîtra les siens et ramassera les victimes.
Trop tard. Bien trop tard.
Je vous rejoins pleinement dans votre analyse. Les médias et autres commentateurs semblent persuadé que le gouvernement à reculé devant la levée de bouclier mais à la vérité ce n’est pas tout à fait la vérité…
Belle analyse. Merci.
Rectitude,
Bravo,
Hélas, je suis contraint de partager totalement votre analyse… !
Bonjour Messieurs
Etant à l’étranger ces dernières semaines, je n’ai pas pu suivre de très près les différentes étapes ni la totalité du texte voté sur les + values immobilières. Pourriez-vous SVP me donner l’information suivante :
cette nouvelle loi du 6 septembre 2011 concerne t’elle les vente d’immeubles des loueurs en meublé professionnel ( LMP) qui jusqu’au 6 Septembre 2011 étaient totalement éxonérés de + values immobilières ?
Merci de bien vouloir m’indiquer si le texte voté prévoit un alinéa particulier sur ce point
recevez, mes salutations
[…] Plus value immobilière : Abattement de 2%, 4% puis 8% et exonération après 30 ans ? […]
Bonjour,
qu’en est’il de la majoration du prix d’achat de 15% pour travaux (après 5 ans) et de l’abattement de 1000 € ?
merci de votre réponse
un propriétaire bailleur depuis 11 ans, qui voit l’abattement passer de 60 % à 12 % 🙁
je devrai dire, un futur-ex propriétaire bailleur !!!
Bonjour à Tous,
Les débats ont lieu actuellement au Sénat, sur LCP 13.
[…] Plus value immobilière : Abattement de 2%, 4% puis 8% et exonération après 30 ans ? […]
Bonjour,
Il me semble que la loi est encore en train d’évoluer pour les non propriétaires de leur résidence principal. Sous conditions ils pourraient vendre leur résidence secondaire sans être imposé sur l’éventuel plus value mais à condition de ré investir cette plus value dans l’achat d’une résidence principale. Cela devient très compliqué je trouve et injuste en plus pour les personnes ne pouvant acheter leur résidence principale !!!!!
Le fait qu’une mesure soit réellement juste ou injuste (très subjectif d’ailleurs) n’est pas le souci des politiciens. Ce qui compte, c’est l’apparence. Comment elle passera dans les médias.
Les personnes qui sont dans le cas que vous citez sont très peu nombreuses. Et toute mesure qui est défavorable à un propriétaire de résidence secondaire reçoit les applaudissements de ceux qui n’en ont pas. Les français sont ainsi faits. D’une jalousie exacerbée, et toujours prompts à penser que les autres doivent payer pour soi.
C’est probablement le calcul des gouvernants actuels. Diviser pour atteindre les objectifs. Mais avec la cohorte de taxations étranges et diverses, il mécontente tour à tour les uns, puis les autres. Finalement, il réussit à se mettre à dos presque tout le monde !
La réforme sur la taxation des plus-values va faire beaucoup de mal pour tous ceux qui ne pourront signer l’acte définitif avant le 1er février 2012 ; elle aura inévitablement des conséquences.
Pourquoi n’a-t-on pas taxé plus lourdement que 3 ou 4 % les hauts revenus annuels alors que les plus-values sont taxées à 32,50 % ?
Oui, mais il est facile de faire passer ces propriétaires immobiliers pour des privilégiés.
En raison de la proximité, les français sont plus souvent jaloux de leur voisin du dessus que des très riches qui paraissent si loin…
Prendre quelques mesures générales simples et efficaces (hausse de la TVA, très efficace, tranche supplémentaire pour les hauts revenus, moins efficace, mais politiquement nécessaire) était difficile après la forte baisse de l’ISF. Mais cela aurait pu être gérable…
Pour des raisons de facilité, les gouvernants ont choisi de saupoudrer. Mais cela a été fait dans un désordre relevant de l’amateurisme. Résultat : une multitude de mécontents dans les classes moyennes.
Les derniers sondages le confirment…
Dans le cas d’une propriété acquise en 1990 en couple. Le couple a divorcé en 2008, l’épouse occupe la maison avec les enfants depuis et l’ex-mari loue son habitation principale. Le notaire me dit qu’à la vente de la maison le mari va être taxé sur sa part au motif que son adresse fiscale correspond à son habitation principale et que la maison achetée et payée en commun en 1990 est devenu sa résidence secondaire. Quelqu’un peut-il me donner son avis à propos de ce raisonnement ?
KIKI, Bonjour,
Suite au divorce de 2008, l’habitation principale de l’ex-mari est celle qu’il a en location. La maison achetée en 1990 (occupée par l’ex épouse et ses enfants) ne constitue pas pour autant « la résidence secondaire » de l’ex-mari.
Mais si la vente définitive se signe avant le 1er février 2012 (ce qui semble votre cas ?), l’ex-mari n’aura pas d’impôt sur la plus value comme étant propriétaire depuis plus de 15 ans. D’où l’intérêt de signer l’acte authentique avant le 1er février 2012 pour échapper aux méfaits de la réforme…
Cordialement.
la maison est mise en vente mais on était pas pressé donc pas d’acheteur potentiel à ce jour. Mais d’après ce que je vois il faut qu’elle soit vendue avant le 1er février sinon mon ex-mari va être imposé sur les plus values. On n’avait pas raisonné comme ça du fait qu’on est tous les 2 propriétaires et qu’on a payé la maison à deux. On aurait dû vendre juste après le divorce.
Bonjour MICHEL et KIKI,
Vous avez tout à fait raison Michel, mais il existe peut-être un moyen pour que l’ex-mari de Kiki et sous certaines conditions ne soit pas imposé lors de la vente de la propriété.
Le notaire considère la propriété comme résidence secondaire de l’ex-mari de Kiki.
Partant de ce principe on pourra invoquer la nouvelle loi qui permettra au propriétaire d’une résidence secondaire de na pas être imposé au moment de sa vente à la condition de ne pas être propriétaire de sa résidence principale.
Cette règle ne s’appliquera que pour la première vente de résidence secondaire.
Maintenant, je ne sais pas si cette loi a déjà été votée, ni sa date d’application.
Qu’en pensez-vous Michel ?
Bien cordialement.
Andy 91 et Kiki,
Dans la situation exposée, le notaire ne pourra pas considérer que la maison, résidence principale de Madame, constitue une résidence secondaire pour Monsieur.
La résidence secondaire a sa propre définition. il faut pouvoir l’occuper privativement et en avoir les clés ! ce qui n’est pas le cas.
Première solution : les intéressés se marient et la maison redevient la résidence principale des deux (je plaisante, Kiki),
Deuxième solution qui mérite des précautions : Monsieur vend sa part à Madame (vente à titre de licitation faisant cesser l’indivision ou partage attribuant à Madame la totalité de la maison ; Madame devient débitrice d’un prix de licitation ou d’une soulte qui peut être stipulée payable comptant (si Madame en a les moyens) ou payable pour une partie comptant et pour le surplus dans un délai maximum de 1 an par exemple, avec ou sans intérêts). Dans ce cas, Monsieur échappe à la taxation de la plus-value ; mais Madame prend le risque de devoir payer Monsieur à l’échéance fixée, qu’elle ait vendu la maison et qu’elle n’ait pas réussi à trouver un acheteur.
D’autre part, il ne faut pas que les deux opérations soient simultanées ou très rapprochées car M. l’Inspecteur des Impôts va souhaiter requalifier « l’opération » et prétendre que la cession à Madame n’avait d’autre but que d’échapper à l’impôt !
Quelqu’un voit-il une troisième solution ou une quatrième ?
Et
MICHEL et KIKI,
Il est exact que l’ex-mari de Kiki ne profite pas de la propriété comme si c’était sa résidence secondaire.
Néanmoins, une partie de la propriété appartient toujours à l’ex-mari de Kiki.
Dans ce cas et sauf erreur de ma part, les services fiscaux considèrent le bien de Monsieur comme un bien locatif ou comme une résidence secondaire.
Le notaire considérant le bien de Monsieur comme une résidence secondaire, je pense qu’on devrait explorer cette voie, cela ne coûte rien d’essayer.
Bien cordialement.
Complément à mon commentaire ci-dessus :
Je viens de vérifier sur internet.
Cette exonération devrait être votée dans le cadre de la loi de finances 2012 mais l’une des conditions pour en bénéficier serait de vendre une résidence secondaire détenue durant moins de 5 ans!
Comme la propriété est détenue partiellement par l’ex-mari de Kiki en résidence secondaire depuis 2008, donc moins de 5 ans, on pourrait penser qu’il devrait être exonéré de l’impôt sur la plus-value.
Cependant, il ne faut pas oublier que l’ex-mari de Kiki en avait déjà été propriétaire en résidence principale avec Kiki de 1990 à 2008, donc plus de 5 ans au total.
Je crois qu’il faut exposer cette situation à votre notaire qui devrait déjà en possession du projet diffusé par la chambre des notaires et dont l’application avec d’éventuels amendements devrait être effective à partir du 1er janvier 2012.
Bien cordialement.
il a raison !
Bonne nouvelle : il bénéficie de l’exo de plus value, si vous vendez avant le 1 février 2012 (signature chez le notaire), vu que vous en êtes propriétaire depuis 21 ans.
Solution : vous lui rachetez sa part de suite (avant le 1fevrier) et après vous pourrez vendre votre maison en exo au titre de la résidence principale.
Attention a conserver la maison un minimun de temps entre les 2opérations pour ne pas risquer la recalification de la 1ere vente.
Opération à faire avec l’avis de votre conseiller fiscale !
on se demandait si c’était possible de faire ça mais il faut garder la maison combien de temps entre les 2 ventes ?
Demander l’avis de votre conseiller fiscale (notaire, expert comptable, conseiller en gestion de patrimoine,…)
Ne surtout pas demander l’avis du centre des impots 😉
Kiki : aucun texte ne peut vous préciser combien de temps il convient d’attendre pour réaliser la deuxième opération (la vente par vous seule de la maison).
C’est soumis à « l’appréciation » du Fisc qui n’est pas un Père Noël !
Il me semble qu’un délai de 6 mois à un an serait un minimum pour mettre Monsieur à l’abri d’un retour de manivelle.
je vous remercie des pistes que vous me proposez, je vais voir avec les notaires. Merci encore
Kiki et Tous,
Le cas de Kiki est loin d’être unique et se rencontre assez souvent en pratique.
Une particularité mérite sans doute d’être précisée pour l’information de Tous, bien qu’elle ne trouve pas à s’appliquer pour l’ex-mari de KIKI (divorce remontant à 2008).
Elle résulte de l’instruction 8 M-1-04 n° 7 du 14 janvier 2004 de la Direction Générale des Impôts, Fiche n° 2, Résidence principale, n° 27 et 28 :
Immeuble cédé par des époux séparés ou divorcés :
b) immeuble qui constituait la résidence principale des époux lors de la séparation :
27. la condition tenant à l’occupation du logement à titre d’habitation principale au jour de la cession n’est pas toujours satisfaite en cas de séparation ou de divorce, notamment lorsque l’un des conjoints a été contraint de quitter le logement qui constituait alors sa résidence principale.
28. Toutefois, il est admis, dans cette situation, que l’exonération prévue en faveur des résidences principales peut s’appliquer. Deux conditions doivent être SIMULTANEMENT réunies :
-Le logement constituait la résidence principale des époux lors de la séparation. Il est précisé que la circonstance que le contribuable est propriétaire du logement qu’il occupe à la date de la cession de l’ancienne résidence commune des époux n’est pas de nature à écarter le bénéfice de l’exonération,
-la cession du logement est motivée par leur rupture et intervient DANS UN DELAI NORMAL après leur séparation.(voir sur cette dernière notion n° 22).
Sous le n° 22, il est précisé que, dans la majorité des cas, un délai d’UNE ANNEE doit constituer le délai maximal.
Bien sûr, l’ex-mari de Kiki ne peut se prévaloir de cet assouplissement puisque leur séparation remonte au moins à 2008.
Mais dans certains cas et après certains divorces, il faut penser à cette mesure assez intéressante, bien que le délai normal soit seulement d’une année à compter de la séparation.
Cordialement,
Michel.
J ai signe un compromis de vente le 13 juillet 2011 pour la vente d un terrain et je dois signer l acte definitif chez le notaire le 6 fevrier 2012, Je voudrais savoir si je suis concerné par la plue value devant s appliquer a compter du 1 fevrier 2012. Merci pour la reponse
Jacky, Bonjour,
Je réponds de mon lieu de vacances.
Si vous signez l’acte définitif chez le notaire le 6 février 2012, vous subissez la réforme sur la taxation des plus-values qui s’applique à compter du 1er février 2012, quelle que soit la date du compromis de vente !
Pour y échapper, pouvez-vous intervenir auprès de vos acquéreurs et du notaire pour avancer la date du rendez-vous, car l’impôt sur la plus-value ne sera pas le même… Demandez au notaire de vous faire le compte dans chacune des situations (avant ou après le 1er février 2012, pour persuader tout le monde qu’il faut impérativement signer avant le 1er février 2012.
vos calculs ne tiennent pas compte des cas d’exonération en cas de propriétaire qui vend pour la première fois un bien de residence secondaire et n’est pas propriétaire de sa résidence principale
s’il achete une résidence principale en ne réinvestissant que partiellement la somme reçue de sa vente, comment calculer l’exonération?
mp, Bonjour,
Conformément aux engagements pris par la ministre du Budget lors de la discussion de la réforme des plus-values immobilières au Parlement, l’article 5.-1 de la loi du 28 décembre 2011 atténue les effets de cette réforme pour les cessions de biens immobiliers réalisées par des contribuables qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale.
Ces contribuables peuvent ainsi bénéficier, sur demande, d’une exonération au titre de la plus-value réalisée lors de la première cession d’un logement sous deux conditions CUMULATIVES :
-d’une part, de ne pas avoir été propriétaires de leur résidence principale au cours des QUATRE années précédant la cession ;
-D’autre part, remployer, dans les VINGT QUATRE MOIS suivant la cession, tout ou partie du prix dans l’acquisition ou la construction d’un logement qu’ils affecteront à leur habitation principale.
Si le remploi ne porte que sur une PARTIE du prix de cession, la plus-value est exonérée uniquement dans la même proportion que représente le remploi du prix de cession.
EXEMPLE : un logement est vendu au prix de 1.000.000 d’euros ; plus-value réalisée : 600.000 euros.
Le cédant remploie uniquement 250.000 euros pour acquérir sa résidence principale.
Calcul de la fraction de la plus-value EXONEREE :
600.000 x 250.000 : 1.000.000 = 150.000 euros.
Cordialement,
Michel.
merci! mais pouvez vous me faire le calcul sur la base des chiffres suivants :
un logement vendu 448 000 euros, une résidence principale achetée pour la première fois 145 000 euros
dans le cas du logement vendu celui ci avait fait l’objet d’une donation partage et était détenu depuis avril 1999(valeur en 1999 : 225 000 euros), la vente doit avoir lieu le 2 mars 2012
merci!
mpc