Vous le savez depuis 2011, le régime d’imposition des plus values immobilières subit réforme sur réforme poussant la durée de détention minimum pour espérer être exonéré de la plus value immobilière à 22 ans, puis 30 ans, puis 22 ans … Cette réforme des plus values immobilières a été un véritable feuilleton que nous vous avons fait vivre au fil des nouvelles annonces gouvernementales.
PS : Réforme, qui d’ailleurs est toujours en suspens concernant l’imposition des terrains à bâtir : Nous sommes toujours dans l’attente d’un nouveau texte depuis la censure du conseil constitutionnel (cf article « Plus value des terrains à bâtir : Pas d’exonération après 22 ans !, seulement après 30 ans).
La multiplication des réformes précipitées et peu anticipées sont à l’origine d’une niche fiscale assez extraordinaire qui pourrait ne pas perdurer très longtemps encore :
- Les entreprises individuelles (qui aurait leur bien immobilier inscrite au bilan) et plus généralement
- Les entreprises imposées à l’impôt sur le revenu (des sociétés en nom collectif ; des sociétés civiles en règle générale ; des sociétés en commandite simple pour la part de bénéfices revenant aux commandités ; des sociétés en participation (ou des sociétés créées de fait) à raison des droits des associés indéfiniment responsables et dont les noms et adresses ont été communiqués à l’administration ; des entreprises unipersonnelles à responsabilité limitée lorsque l’associé unique est une personne physique (EURL) ; des SARL de famille ; des groupements d’intérêt économique (GIE))
peuvent toujours bénéficier d’une exonération de leur plus value immobilière après 15 ans de détention de l’immeuble inscrit au bilan.
C’est l’article 151 Septies B du code général des impôts, antérieurement ajusté sur la durée de détention applicable aux plus-values des particuliers, qui n’a jamais été rectifié. Profitez en ! Cela pourrait ne pas durer éternellement.
I.-Les plus-values à long terme soumises au régime des articles 39 duodecies à 39 quindecies réalisées dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, sont imposées après application d’un abattement de 10 % pour chaque année de détention échue au titre de l’exercice de réalisation de la plus-value au-delà de la cinquième lorsque ces plus-values portent sur :
1° Des biens immobiliers bâtis ou non bâtis qui sont affectés par l’entreprise à sa propre exploitation ;
2° Des droits ou parts de sociétés dont l’actif est principalement constitué de biens immobiliers bâtis ou non bâtis qui sont affectés par l’entreprise à sa propre exploitation ou de droits ou parts de sociétés dont l’actif est principalement constitué des mêmes biens, droits ou parts.
II.-Pour l’application des dispositions du I :
1° Les droits afférents à un contrat de crédit-bail conclu dans les conditions prévues au 2 de l’article L. 313-7 du code monétaire et financier sont assimilés à des éléments de l’actif ;
2° Les biens mentionnés au I du A de l’article 1594-0 G ne sont pas considérés comme affectés à l’exploitation de l’activité.
III.-Les dispositions du présent article s’appliquent aux plus-values réalisées à compter du 1er janvier 2006.
Comment profiter de cette niche fiscale permettant de bénéficier d’une exonération des plus values immobilières après 15 ans de détention de l’immeuble ?
Les entreprises peuvent donc profiter de cette niche fiscale, peut être oubliée par le législateur, afin de remettre à zéro le compteur des plus value immobilière et revaloriser gratuitement la valeur fiscale des immeubles.
Pour les sociétés soumis à l’impôt sur le revenu, compte tenu de la personnalité morale de la société, la société pourrait décider de la vente de l’immeuble (à l’associé par exemple). Cette vente supportera les frais d’enregistrements et l’entreprise deviendra locataire de l’immeuble dont elle était précédemment propriétaire. La vente est la solution la plus efficace pour purger les plus values latentes et profiter de ce régime fiscal incroyablement favorable.
Pour l’entreprise individuelle, compte tenu de la confusion des patrimoines entre le privé et l’entreprise et de l’absence de personnalité morale, la vente (et donc le paiement des frais d’enregistrement) n’est pas obligatoire. L’entrepreneur individuel peut tout à fait prendre la décision de sortir l’immobilier d’exploitation de l’actif du bilan et de verser un loyer.
Extrait de la documentation fiscale :
Les dispositions de l’article 38-1 du CGI selon lesquelles le bénéfice net de l’entreprise est déterminé en tenant compte, notamment, des cessions d’éléments quelconques de l’actif, soit en cours, soit en fin d’exploitation, sont applicables non seulement au cas où il est procédé à la cession à un tiers d’un bien compris jusqu’alors dans les éléments composant l’actif de l’entreprise et dont la valeur figurait dans la comptabilité commerciale, mais aussi dans le cas du retrait dudit élément de l’actif de l’entreprise en vue de son incorporation au patrimoine privé de l’exploitant.
La sortie d’élément d’actif est le fait générateur de l’impôt sur la plus value immobilière. L’entreprise individuelle détenant l’actif immobilier depuis plus de 15 ans, aucune plus value ne sera à payer. La personne physique constatera l’entrée de l’immeuble dans son patrimoine pour une valeur réévaluée.
Lors d’une vente ultérieure de l’immeuble par la personne physique, la plus value sera la différence entre le prix de cession de l’immeuble et son prix d’acquisition par le particulier (c’est à dire la valeur actualisée lors de la sortie d’élément d’actif).
