Depuis Août 2011, il ne fait vraiment pas bon d’être vendeur d’un bien immobilier. Outre, le ralentissement manifeste du marché de l’immobilier (cf article : Prix de l’immobilier : une baisse comprise entre -30% et -40% selon Primeview ), la fiscalité entourant la plus value immobilière est pleine d’incertitude.
 

Février 2012, allongement de la durée de détention pour prétendre à une exonération de la plus-value immobilière.

Tout commence à partir de Février 2012. Jusque là le propriétaire immobilier pouvait prétendre à une exonération de sa plus-value immobilière dès lors qu’il détenait son immeuble depuis plus de 15 ans. Sous l’impulsion du gouvernement de François FILLON, augmente passablement à 30 ans.
Dorénavant, l’abattement sur la plus-value est :

  • 2% entre 6 ans et 17 ans de détention de l’immeuble.
  • 4% entre 18 ans et 24 ans de détention.
  • 8% au delà de 25 ans de détention de l’immeuble.

Après 30 ans de détention de l’immeuble, la plus-value est totalement exonérée. Mais, l’abattement commence à être significatif qu’à partir de la 25 ième année avec un abattement de 8%, soit un abattement de 40% de la plus value sur les 5 dernières années.
 
 

Plus value immobilière 2013 : Quel taux d’imposition ?

Dans la loi de finance pour 2013, le gouvernement de Jean Marc AYRAULT, revient partiellement sur la fiscalité des plus-value immobilière et modifie notamment le taux d’imposition de ces plus-values immobilières :
Le taux de base de l’impôt sur les plus-values immobilière est de 19% + CSG/CRDS à 15.5% = 34.50% (pas de changement en 2013 par rapport à la fiscalité applicable depuis février 2012).
Mais à ce taux de base, le gouvernement vient d’insérer via la loi de finance pour 2013, une surtaxe dont le montant sera fonction de l’importance de la plus value immobilière.
Cette surtaxe applicable aux plus values immobilières jusqu’au 31 / 12/2015 s’applique comme suit aux plus values immobilières supérieures à 50 000€ :

MONTANT DE LA PLUS-VALUE
imposable MONTANT DE LA TAXE
De 50 001 à 60 000 2 % PV – (60 000 – PV) × 1/20
De 60 001 à 100 000 2 % PV
De 100 001 à 110 000 3 % PV – (110 000 – PV) × 1/10
De 110 001 à 150 000 3 % PV
De 150 001 à 160 000 4 % PV – (160 000 – PV) × 15/100
De 160 001 à 200 000 4 % PV
De 200 001 à 210 000 5 % PV – (210 000 – PV) × 20/100
De 210 001 à 250 000 5 % PV
De 250 001 à 260 000 6 % PV – (260 000 – PV) × 25/100
Supérieur à 260 000 6 % PV
(PV = montant de la plus-value imposable)

 
Ainsi, pour les plus values importantes le taux d’imposition de la plus value immobilière peut rapidement grimper à des niveaux très élevés : Une plus value supérieure à 260 000€ sera taxée à 34.5% +6% = 40,5%.
 
Attention, les terrains à bâtir ne sont pas concernés par cette surtaxe.
 
 

Comment calculer la plus value immobilière ?

De manière très pragmatique, même s’il convient de consulter votre notaire afin de valider votre calcul, une plus value immobilière c’est la différence entre :
– Le prix de cession de l’immeuble (prix de vente)
– Le prix d’acquisition de l’immeuble (= prix d’achat ou valeur retenue dans l’acte de donation ou succession lorsque le contribuable à reçu le bien immobilier par donation ou succession).
Cette différence est la plus value brute. Ensuite, afin de déterminer le montant de la plus value imposable, il est réalisé un abattement dont le montant est fonction de la durée de détention de l’immeuble.

Déterminer le prix d’acquisition de l’immeuble.

Le prix d’acquisition à retenir est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte (CGI, I de l’article 150 VB). En cas d’acquisition à titre onéreux, le prix d’acquisition à retenir est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte. En cas d’acquisition à titre gratuit, le prix d’acquisition s’entend de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit. Lorsque l’acte ne mentionne aucun prix d’acquisition ou à défaut de valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit, le prix d’acquisition s’entend de la valeur vénale à la date d’entrée dans le patrimoine du cédant d’après une déclaration détaillée et estimative des parties.

Majoration du prix d’acquisition des travaux réalisés.

Le prix d’acquisition de l’immeuble est majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration. Ces dépenses sont prises en compte soit :

  • soit pour leur montant réel, lorsqu’elles sont supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, qu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Les dépenses d’entretien, de réparation, ou d’amélioration, déductibles des revenus fonciers ne sont pas prises en compte ;
  • soit forfaitairement pour un montant égal à 15 % du prix d’acquisition, à la condition que le contribuable cède l’immeuble plus de cinq ans après son acquisition.

Détermination du prix de cession de l’immeuble.

Le prix de cession de l’immeuble est le prix de vente de l’immeuble tel qu’établi dans l’acte à titre onéreux.

Abattement de la plus value immobilière pour durée de détention

La plus-value brute de cession de biens ou droits immobiliers est réduite d’un abattement pour chaque année de détention au-delà de la cinquième. Le nouvel abattement pour durée de détention est de :

  • 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième ;
  • 4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième ;
  • 8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième.

Au total, l’exonération est désormais acquise au-delà d’un délai de détention de trente ans On obtient donc le tableau d’abattement suivant :

Moins de 6 ans0%
Entre 6 et 7 ans2%
Entre 7 et 8 ans4%
Entre 8 et 9 ans6%
Entre 9 et 10 ans8%
Entre 10 et 11 ans10%
Entre 11 et 12 ans12%
Entre 12 et 13 ans14%
Entre 13 et 14 ans16%
Entre 14 et 15 ans18%
Entre 15 et 16 ans20%
Entre 16 et 17 ans22%
Entre 17 et 18 ans24%
Entre 18 et 19 ans28%
Entre 19 et 20 ans32%
Entre 20 et 21 ans36%
Entre 21 et 22 ans40%
Entre 22 et 23 ans44%
Entre 23 et 24 ans48%
Entre 24 et 25 ans52%
Entre 25 et 26 ans60%
Entre 26 et 27 ans68%
Entre 27 et 28 ans76%
Entre 28 et 29 ans84%
Entre 29 et 30 ans92%
Plus de 30 ans100%

Des régimes d’exonération de la plus value immobilière

La plus value sur la vente de la résidence principale est exonérée

La plus value réalisée à l’occasion de la cession de la résidence principale est exonérée. Il s’agit de la vente de la résidence principale au moment de la vente. Pour plus de détail, je vous encourage à lire cet article : Plus value sur résidence principale : quels délais pour vendre et bénéficier de l’exonération ?

Notion de résidence principale pour bénéficier de l’exonération

: Sont considérés comme des résidences principales, les immeubles ou les parties d’immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire. Ainsi, la résidence principale s’entend d’une manière générale du logement où résident habituellement pendant la majeure partie de l’année et effectivement les membres du foyer fiscal et où se situe le centre de leurs intérêts professionnels et matériels. Il s’agit d’une question de fait qu’il appartient à l’administration d’apprécier sous le contrôle du juge de l’impôt. Dans le cas où le contribuable réside six mois de l’année dans un endroit et six mois dans un autre, la résidence principale est celle pour laquelle l’intéressé bénéficie des abattements en matière de taxe d’habitation.

Quid du terrain à bâtir détaché au moment de la vente de la résidence principale

Parfois, il est réalisé un détachement de lot au moment de la vente de la résidence principale. La maison est vendu d’un côté et un morceau du terrain initial est vendu séparément. L’administration fiscale considère qu’il n’y a pas lieu d’appliquer l’exonération au titre de la résidence principale dans de tel montage : La notion de dépendances immédiates et nécessaires s’apprécie différemment selon la nature du terrain. Ainsi, lorsque le terrain, qui constitue une dépendance de la résidence principale, est vendu comme terrain à bâtir, l’exonération prévue au 3° du II de l’article 150 U du CGI ne peut s’appliquer, à l’exception des dépendances qui constituent des locaux et aires de stationnement utilisés par le propriétaire comme annexes à son habitation (garage, parking, remise, maison de gardien) ainsi que des cours, des passages et, en général, de tous les terrains servant de voies d’accès à l’habitation et à ses annexes (voir sur ce point le D de la section 1 de la fiche n° 2 de l’instruction administrative du 14 janvier 2004 publiée au Bulletin officiel des impôts sous la référence 8 M-1-04). En effet, l’exclusion de telles cessions tient à la nature des terrains concernés, soit des terrains à bâtir, qui ne peuvent pas, en toute hypothèse, être considérés comme des dépendances immédiates et nécessaires.

La vente d’un immeuble pour l’acquisition d’une résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus value.

Les plus-values résultant de la première cession d’un logement, autre que la résidence principale, sous condition de remploi par le cédant de tout ou partie du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à son habitation principale, sont exonérées. Nous avons déjà consacré un article à cette thématique : Plus value immobilière : exonération pour les vendeurs locataires de leur résidence principale.
Plusieurs conditions doivent donc être respectée pour pouvoir prétendre à l’exonération :

  • L’exonération est subordonnée à la condition que le cédant, ou l’associé personne physique d’une société ou d’un groupement qui relève des articles 8 à 8 ter du CGI, n’ait pas été, directement ou par personne interposée, propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession. Dès lors que le cédant est propriétaire de sa résidence principale au jour de la cession, y compris par l’intermédiaire d’une société dotée de la transparence fiscale régie par les dispositions de l’article 1655 ter du CGI, ou l’a été à un moment quelconque au cours des quatre années qui précèdent la cession, l’exonération n’est pas applicable.
  • L’exonération s’applique aux seules cessions de logements ou de droits réels démembrés portant sur un logement (usufruit, nue-propriété). Un logement s’entend d’un immeuble ou d’une fraction d’immeuble bâti à usage d’habitation au sens des articles R. 111-1 à R. 111-17 du code de la construction et de l’habitation.
  • Il doit s’agir de la première cession d’un logement intervenue depuis le 1er février 2012, les ventes de logements ayant eu lieu avant cette date n’étant pas prises en considération. Ainsi, l’exonération ne peut s’appliquer qu’une seule fois. Dès lors que l’exonération est conditionnée à un remploi effectif à l’acquisition ou la construction d’un logement dans un certain délai et à l’affectation par le cédant de ce logement à sa résidence principale, l’exonération est applicable même si antérieurement le cédant a vendu un ou plusieurs logements qui, faute de remplir les conditions d’application de l’exonération ou faute pour l’intéressé d’avoir demandé l’exonération à raison desdits logements, n’ont pas ouvert droit à l’exonération. En revanche, à la suite du bénéfice de l’exonération, les cessions ultérieures d’autres logements, réalisées par le même cédant, dans des conditions permettant de prétendre aux dispositions du 1° bis du II de l’article 150 U du CGI ne peuvent plus bénéficier de cette exonération.
  • Le contribuable est tenu de remployer, dans un délai de vingt-quatre mois, tout ou partie du prix de cession du logement à l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte à sa résidence principale.

Les réformes censurée par le conseil constitutionnel

Finalement, à part la surtaxe pour les plus values immobilière, la version 2013 de l’imposition des plus values immobilières est très proche de la version 2012. Le conseil constitutionnel a censuré une partie importante dont :
 
– La suppression du mécanisme de l’abattement pour durée de détention pour les terrains à bâtir.
– La suppression d’un abattement exceptionnel de 20% pour les plus value immobilière (hors terrain à bâtir)
– L’imposition à l’impôt sur le revenu des plus values immobilière sur terrain à bâtir (suppression du taux d’imposition de 19% pour le remplacer par une déclaration à l’impôt sur le revenu).
 
Mais prudence, car nous ne sommes pas à l’abri d’une nouvelle réforme dans le courant de l’année, mais maintenant, nous connaissons les objectifs de Bercy.
 
 

Simulateur plus value immobilière applicable après le 01 Janvier 2013


 
 

Une nouvelle réforme dans la loi de finance pour 2014 : retour vers une exonération après 22 ans.

Une nouvelle réforme devrait voir le jour dans le cadre de la loi de finance pour 2014. Il s’agit d’un retour à la fiscalité appliqué jusqu’en 2004 et une exonération de la plus value immobilière après 22 ans de détention de l’immeuble.
Vous pouvez lire l’intégralité du détail de cette nouvelle réforme dans cet article : Plus value immobiliere : Une exonération après 22 ans de détention en 2014.

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