La mise en oeuvre du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu s’annonce complexe pour les investisseurs en immobilier locatif et notamment ceux qui ont prévu de réaliser des travaux dans leurs immeubles.
Le sujet est très complexe. Ainsi, dans le prolongement de notre article de présentation « Prélèvement à la source sur revenus fonciers : Faut il faire des travaux en 2018, 2019 ou 2020 ? » publié au début du mois de Février, je vous propose un simulateur.
Au terme de ce simulateur, vous pourrez calculer le montant des travaux qui seront effectivement déductibles en 2018, 2019 ou 2020. Vous pourrez ainsi savoir si vous devez vous lancer dans votre opération de déficit foncier ou de travaux.
 

Le déficit foncier repose sur la déductibilité fiscale des travaux d’entretien, réparation et rénovation…

Comme vous le savez tous, certains travaux réalisés dans un immeuble locatif sont déductibles du revenu foncier imposable du propriétaire lorsque le propriétaire bailleur perçoit des revenus fonciers, c’est à dire des loyers imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
En application de l’article 31 du code général des impôts, seuls les travaux d’entretien, réparation et rénovation seront déductibles. Les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement et les travaux de réparation et rénovation indissociables des ces travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne seront pas déductibles des revenus fonciers.  Nous avons détaillé l’ensemble des travaux déductibles dans cet article « Revenu foncier : Quels sont les travaux déductibles pour calculer l’impôt sur le revenu ? ».
 

Mais la mise en place du prélèvement à la source complique la donne et pourrait conduire les investisseurs à renoncer à investir en 2018 pour privilégier un investissement en 2019 ou 2020.

Deux notions doivent être prises en considération : La date de réalisation des travaux déductibles en 2018, 2019 ou 2020 ET la date d’acquisition de l’immeuble dans lequel sont réalisé les travaux déductibles des revenus fonciers.
Dans  cet article « Prélèvement à la source sur revenus fonciers : Faut il faire des travaux en 2018, 2019 ou 2020 ? », nous vous avons expliqué :
Pour 2018 :

  • Que les travaux réalisés en 2018 seraient intégralement déductibles en 2018, mais du fait de l’année blanche, c’est à dire de la non imposition des revenus fonciers perçus en 2018, leur déductibilité n’aurait aucun impact fiscal sur le montant de votre impôt sur le revenu sauf pour la partie des travaux qui auraient pour conséquence de générer un déficit supérieur à 10700€. Ces derniers étant imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
  • Que les travaux réalisés en 2018 seraient également déductibles en 2019 à hauteur de 50% de leur montant.

Au final, pour 2018, il peut être très intéressant d’engager des travaux mais uniquement si le montant des travaux est suffisamment important. Nous n’avons pas réussi à déterminer une formule de calcul simple, vous devez utiliser notre simulateur pour réaliser vos calculs. Cédric, lecteur assidu et expert du sujet, à réussi à trouver la formule magique : 2 x (résultat foncier 2018 avant travaux + 10.700 €).
En deçà, leur prise en compte fiscale sera inférieure à 100% ; au-delà, elle sera supérieure à 100% (sous réserve, toutefois, de ne pas réaliser un montant de travaux disproportionné qui aboutirait à un montant de déficit foncier reportable supérieur aux revenus fonciers des 10 années suivantes sur lesquels s’imputer.
 
 
Pour 2019 :

  • Que les travaux réalisés en 2019 seraient déductibles en 2019 à hauteur de 50% de leur montant.
  • Que les travaux réalisés en 2018 seraient déductibles en 2019 à hauteur de 50% de leur montant.
  •  Mais attention, pour les immeubles acquis en 2019, les travaux réalisés en 2019 seraient intégralement déductibles en 2019. 

 
Pour 2020 :

  • Que les travaux réalisés en 2020 seraient intégralement déductibles en 2020. C’est le retour à la normale.

 
 

Simulateur : Quel sera la déductibilité de vos travaux sur votre immobilier locatif réalisés en 2018, 2019 ou 2020 ?

Parce que le sujet est d’une incroyable complexité, nous venons de finaliser un simulateur (simple) au terme duquel vous pourrez calculer le montant exact des travaux déductibles de vos revenus fonciers.

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