J’ai pleinement conscience que cet article semble anachronique : Alors que les taux sont au plus bas, Alors que l’on anticipe une hausse probable des taux d’intérêt, la question de la nature du taux d’intérêt ne semble pas utile … Erreur.

 

Les crédits à taux fixe sont fonction des taux d’intérêt à long terme.

Nous publions mensuellement notre barème des taux de crédits immobiliers et systématiquement nous faisons référence à l’évolution de l’indice TEC 10 qui est un bon indicateur de l’anticipation des taux des crédits immobiliers.

 

Lorsque l’on superpose l’évolution des taux de crédit immobilier et l’évolution de l’indice TEC 10 (Il correspond donc au taux de rendement d’une Obligation assimilable du trésor français (OAT Française) fictive de maturité exactement égale à 10 ans), on constate une certaine corrélation, avec une capacité d’anticipation de l’indice TEC 10.

 

Les taux fixes sont fixés par le marché financier en fonction des taux long terme et donc  :

  • De la politique monétaire de la banque centrale européenne ;
  • Des anticipations d’inflation sur la période du crédit ;
  • De la prime de risque, liée à la qualité de l’emprunteur ;
  • Et de la durée du crédit.

C’est dans ce contexte que nous vous annonçons, à tort pour le moment, une hausse des taux d’intérêt. Nous vous annonçons surtout une hausse des taux d’intérêt long terme du fait d’une probable résurgence d’inflation ou d’une montée générale des risques de crédit (et donc des primes de risque).

 

 

Les crédits immobiliers à taux variables sont fonction des taux d’intérêt court terme.

A l’opposé, lors de l’obtention d’un crédit immobilier au taux variable, le niveau du crédit est fonction des taux d’intérêt à court terme et non, comme c’est le cas pour le crédit immobilier à taux fixe, des taux d’intérêt à long terme.

C’est sur cette différence qu’il convient de s’attarder : Selon l’anticipation économique réalisée, le crédit à taux variable pourrait bien être préférable au crédit à taux fixe.

L’euribor 3 mois ou l’euribor 12 mois servent souvent de taux de référence pour la fixation du niveau des crédits à taux variable. Le taux Euribor à 3 mois est le taux d’intérêts auquel une sélection de banques européennes s’accordent mutuellement des prêts en euros, les prêts ayant alors une durée de 3 mois.

 

Ainsi, les déterminants du crédit à taux variables ne sont pas les mêmes que les déterminants des taux fixes. Alors que les taux fixes sont déterminés par les marchés en fonction de l’inflation anticipée sur la durée totale du crédit, par la prime de risque du marché, … les crédits immobiliers à taux variable sont principalement fonction de la politique monétaire de la banque centrale européenne et donc des taux de la BCE.

Dans un contexte économique ou les taux d’intérêt de la banque centrale européenne pourraient rester bas longtemps afin de favoriser le retour d’une croissance économique atone, le recours au crédit immobilier à taux variable pourrait être pertinent.

La hausse des taux d’intérêt annoncée depuis de longs mois est principalement une hausse des taux d’intérêt liée à la résurgence des risques de crédit : alors que l’action de prêter était considérée comme sans risque, la crise actuelle à tendance à augmenter ce risque et donc les taux d’intérêt rémunérant le risque.

 

 

Comment choisir entre un crédit à taux variable et un crédit à taux fixe ?

Le choix entre taux fixe et taux variable pour votre crédit immobilier n’est pas simple, mais je crois sincèrement que le recours au prêt à taux variable pourrait être une solution à analyser à condition que l’écart entre le taux variable proposé et le taux fixe soit important.

De surcroît, il est possible de souscrire un crédit immobilier à taux variable capé. Il s’agit d’un plafond que le taux d’intérêt, même s’il est variable, ne pourra pas dépasser.Il peut être de +1% ou +2% par rapport au taux initial.

 

 

Ps : A titre personnel, et pour vous raconter ma vie, je suis endetté à taux variable, Euribor 12 mois, avec un plafond à + 1% – 1%.

 

Mais pour vous aider dans votre recherche et dans votre simulation, nous avons construit un simulateur TAUX FIXE OU TAUX VARIABLE

 

Simulateur taux fixe ou taux variable

 




4 Comments

  1. Je crois que la sagesse, pour un particulier qui emprunte pour son achat de logement, c’est de choisir avant tout la sécurité. C’est à dire du taux fixe ou du taux variable capé.
    Avec un arbitrage entre les deux dépendant de l’écart de taux au moment de l’opération.
    Car les finances personnelles d’un ménage ne peuvent pas se jouer sur un coup de dés d’anticipation du marché des taux où l’on a presque une chance sur deux de se tromper.

  2. Une solution pour un ménage qui pourrait emprunter à taux fixe, est d’emprunter finalement à taux variable, en calquant l’effort d’épargne sur la mensualité du taux fixe.

    Ainsi, tant que la mensualité du taux variable est inférieure à celle qu’ils auraient dû payer sur un taux fixe, il faut qu’ils s’astreignent à placer la différence. En cas de remonté des taux, et donc d’augmentation de la mensualité ou de la durée du prêt, le risque est couvert pour tout ou partie par la réserve constituée.

    N.B. : plus la durée est longue moins l’écart de coût entre un taux fixe et un taux variable bien négocié est importante. Bien entendu il faut un écart de taux cohérent entre le fixe et le variable à la souscription.

  3. bonjour,

    Nous avons un projet immobilier nous avons eu deux offre une cape +1 sur un taux à 2.85 et un taux fixe à 3.60 sur une durée de 25 pour un capital de 178000.

    Que pense vous de l offre cape par rapport à l offre fixé merci de vos réponse.

  4. Bonjour Mr Fonteneau,

    Tout d’abord, je tiens à vous féliciter pour la création de votre blog très intéressant.

    Sur cet article, comparant taux fixes et variables, il serait intéressant de discuter aussi des taux mixtes.

    Plus sécuritaires que les taux variables capés, ils permettent un gain substantiel sur le coût de crédit dans la majeure partie des cas sachant que la durée de détention d’un bien immobilier est bien souvent inférieure à la durée de crédit.

    Pour rappel, ci-dessous la définition du taux mixte:

    « Les taux mixtes essaient de combiner certaines spécificités du taux fixe et du taux variable.
    Constitués d’une première période à taux fixe de 3/5/7/10 ans, ils sont généralement suivis d’une seconde période allant jusque la fin du prêt en taux variable capé.
    Pendant la première période, le taux est inférieur à un taux fixe classique, ce qui permet de diminuer la mensualité de prêt et rembourser plus rapidement le capital restant dû ou alors d’augmenter la capacité d’endettement. Le risque est beaucoup plus réduit que sur les taux variables puisque vous êtes assurés de la stabilité du taux pendant la première période à des conditions préférentielles »

    source : http://www.illikocredit.fr

    Je serai ravi de pouvoir échanger avec vous sur cette thématique Mr Fonteneau. Pour ce faire, vous pouvez me contacter directement sur mon mail.

    Bonne journée

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