Une SCPI est une société civile de placement dans l’immobilier. Il s’agit d’une forme de placement qui existe depuis le début des années 60, mais qui après une longue période de ronronnement semble attirer de plus en plus d’investisseur particulier.
La SCPI est un placement relativement simple qui consiste en l’achat de parts d’une société civil dont l’objet est l’acquisition et la gestion d’un parc immobilier. Selon les caractéristiques de la SCPI, les investissements immobiliers réalisés par la SCPI peuvent être :
- L’investissement dans des bureaux (activité tertiaire et siège sociaux principalement) ;
- L’investissement dans des entrepôts (industrie) ;
- L’investissement dans des commerces (centre commerciaux, Petit commerce en pied d’immeuble, … ) ;
- … Bref, l’investissement dans les immeubles qui peuvent accueillir une activité professionnelle.
La SCPI est la propriété de ses associés mais elle est gérée par une société de gestion. C’est l’expertise et la qualité du gestionnaire de la SCPI qui déterminera la qualité de la SCPI et le rendement attendu par l’investisseur.
Le gestionnaire décide de l’acquisition des immeubles, des travaux à réaliser, de la signature des baux … Il ne s’agit pas d’acheter des immeubles pour faire une bonne SCPI. La gestion dans le temps sera déterminante.
Quel rendement pour les SCPI ?
L’investissement en SCPI a deux moteurs de performances :
- La valorisation du capital et de la valeur des parts de SCPI.En fonction de l’évolution du marché de l’immobilier (pour les SCPI à capital variable) ou en fonction de la offre / demande de parts de SCPI (Pour les SCPI à capital fixe). Pour appronfondir cette notion de SCPI à capital fixe ou SCPI à capital variable, vous pouvez lire cet article : SCPI à capital fixe ou SCPI à capital variable : quelles différences ?
- Le rendement locatif.En tant qu’associé de la SCPI, vous percevez une quote part des loyers compte tenu de votre quote part dans la SCPI. Après déduction des charges de fonctionnement, frais d’entretien et provision, la société de gestion verse le loyer net de charges et de frais à l’épargnant. Le rendement moyen des SCPI est compris entre 5,5% et 6%.
Historique de performance des SCPI depuis 1988
Après la très forte crise du début des années 90, la valeur des parts de SCPI retrouve tout juste les valeur atteinte.
Évolution du rendement des parts de SCPI.
Les rendements 2011 des SCPI en fonction de la nature des SCPI
| Catégorie | Rendement | Évolution des prix de part |
Performance globale |
| Classiques diversifiées Régionales Internationalement diversifiées Murs de magasins SCPI de rendement SCPI de plus-values |
5,14% 5,70% 5,29% 5,30% 5,20 % 1,65 % |
-1,52% 4,21% 0,00% 0,87% -0,85 % 17,37 % |
3,62% 9,91% 5,29% 6,17% 4,35 % 19,03 % |
| Ensemble des SCPI (Non fiscales) |
5,16 % |
-0,65 % |
4,51 % |
La liste des principales SCPI
| SCPI | Groupe | ||
| Capitalisation en € au 31.12.11 | Collecte nette en € en 2011 | ||
| PFO 2 | Perial | 308 330 354 | 219 006 216 |
| IMMORENTE | Sofidy SA | 1 414 338 120 | 195 247 238 |
| PRIMOPIERRE | Primonial | 269 021 590 | 171 356 605 |
| NOTAPIERRE | Unofi | 1 130 833 550 | 168 907 200 |
| ACCIMMO-PIERRE | Groupe BNP Paribas | 268 748 575 | 161 626 360 |
| ELYSEES PIERRE | HSBC | 992 601 350 | 120 601 350 |
| PIERRE PLUS | Ciloger | 206 687 010 | 97 978 750 |
| EPARGNE FONCIERE | La Française AM | 822 124 500 | 94 991 250 |
| RIVOLI AVENIR PATRIMOINE | Amundi | 464 959 040 | 91 000 332 |
| EFIMMO 1 | Sofidy SA | 526 623 300 | 88 706 925 |
| SELECTINVEST 1 | La Française AM | 1 515 608 475 | 83 855 560 |
| EDISSIMMO | Amundi | 1 178 804 943 | 73 663 880 |
| ACTIPIERRE EUROPE | Ciloger | 88 960 320 | 53 684 736 |
| NOVAPIERRE 1 | Paref | 130 175 232 | 53 363 970 |
| ATLANTIQUE MUR REGIONS | Banque Populaire Atlantique | 385 150 768 | 50 145 416 |
| U.F.G. PIERRE | La Française AM | 679 988 050 | 42 037 625 |
| BUROBOUTIC | Fiducial | 302 654 996 | 38 161 830 |
| MULTIMMOBILIER 2 | La Française AM | 157 982 412 | 35 103 354 |
| LAFFITTE PIERRE | Natixis | 393 699 057 | 33 221 745 |
| PIERRE PRIVILEGE | La Française AM | 80 661 060 | 31 242 860 |
| FRUCTIPIERRE | Natixis | 530 249 117 | 30 216 440 |
| IMMOFONDS 4 | La Française AM | 236 155 302 | 29 088 117 |
| PIERRE SELECTION | Groupe BNP Paribas | 85 584 146 | 21 383 313 |
| FICOMA | UFFI | 177 610 160 | 20 329 645 |
| CREDIT MUTUEL PIERRE 1 | La Française AM | 928 571 895 | 14 059 620 |
| FRUCTIFONDS IMMOBILIER | Natixis | 201 609 000 | 11 731 500 |
| ACTIPIERRE 3 | Ciloger | 145 176 408 | 11 111 064 |
| PLACEMENT CILOGER 3 | Ciloger | 127 502 250 | 10 999 750 |
| FONCIA PIERRE RENDEMENT | Foncia | 182 228 100 | 10 027 200 |
| PIERRE 48 | Paref | 258 043 385 | 9 681 188 |
| SOFIPIERRE | Sofidy SA | 45 535 360 | 8 374 270 |
| PIERREVENUS | Foncia | 116 179 844 | 8 206 545 |
| IMMORENTE 2 | Sofidy SA | 8 112 000 | 7 200 000 |
| EUROFONCIERE 2 | La Française AM | 154 408 968 | 5 850 936 |
| CIFOCOMA 4 | UFFI | 43 684 920 | 4 873 230 |
| PATRIMMO COMMERCE | Primonial | 4 907 172 | 3 999 922 |
| FONCIERE REMUSAT | Cabinet Voisin | 34 662 000 | 3 985 920 |
| SG PIERRE ENTREPRISE | Amundi | 39 154 596 | 3 101 332 |
| INTERPIERRE | Paref | 19 668 600 | 2 420 825 |
| CIFOCOMA 3 | UFFI | 263 944 965 | 688 215 |
| CRISTAL RENTE | Inter Gestion | 1 363 000 | 513 000 |
| UFFI PERFORMANCES ENERGETIQUES | UFFI | 1 114 500 | 244 500 |
| ACCES VALEUR PIERRE | Groupe BNP Paribas | 1 279 476 638 | 0 |
| ALLIANZ PIERRE | Immovalor Gestion (Groupe Allianz) | 611 180 224 | 0 |
| FRANCE INVESTIPIERRE | Groupe BNP Paribas | 382 573 476 | 0 |
| PARTICIPATION FONCIERE OPPORTUNITE | Perial | 324 696 307 | 0 |
| VALEUR PIERRE UNION | Groupe BNP Paribas | 322 297 464 | 0 |
| PARTICIPATION FONCIERE 1 | Perial | 318 146 303 | 0 |
| ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION | Ciloger | 292 332 493 | 0 |
| UFIFRANCE IMMOBILIER | Primonial | 271 600 350 | 0 |
| ACCES PIERRE | Groupe BNP Paribas | 264 505 701 | 0 |
| OPERA RENDEMENT | Groupe BNP Paribas | 258 404 300 | 0 |
| GENEPIERRE | Amundi | 238 224 679 | 0 |
| PARTICIPATION FONCIERE 2 | Perial | 226 870 949 | 0 |
| UNIDELTA | Caisses Régionales du Crédit Agricole | 218 556 288 | 0 |
| LION SCPI | Amundi | 197 439 027 | 0 |
| FRUCTIREGIONS | Natixis | 174 821 643 | 0 |
| SLIVIMO | Amundi | 147 347 500 | 0 |
| SELECTIPIERRE 2 | UFFI | 123 442 415 | 0 |
| ACTIPIERRE 2 | Ciloger | 120 822 657 | 0 |
| LE PATRIMOINE FONCIER | Foncia | 109 872 000 | 0 |
| PLACEMENT PIERRE SELECT 1 | Foncia | 96 494 553 | 0 |
| IMMO PLACEMENT | Cabinet Voisin | 93 886 002 | 0 |
| UFG PIxEL 1 | La Française AM | 81 730 000 | 0 |
| IMMOBILIERE PRIVEE – FRANCE PIERRE | Groupe BNP Paribas | 79 172 776 | 0 |
| ROCHER PIERRE 1 | Foncia | 76 107 701 | 0 |
| SELECTIPIERRE 1 | UFFI | 75 987 635 | 0 |
| ACTIPIERRE 1 | Ciloger | 74 512 530 | 0 |
| ATLANTIQUE PIERRE 1 | UFFI | 74 403 225 | 0 |
| CM-CIC PIERRE INVESTISSEMENT | Crédit Industriel de l’Ouest | 68 503 275 | 0 |
| FININPIERRE | Foncia | 67 142 500 | 0 |
| SOPRORENTE | Groupe BNP Paribas | 66 738 371 | 0 |
| BTP IMMOBILIER | UFFI | 63 750 000 | 0 |
| GENE-ENTREPRISE | Amundi | 57 680 090 | 0 |
| CAPIFORCE PIERRE | Groupe BNP Paribas | 55 099 043 | 0 |
| LOGIPIERRE 3 | UFFI | 53 515 402 | 0 |
| CROISSANCE IMMO | UFFI | 50 918 014 | 0 |
| EIRAM | Cabinet Voisin | 42 877 185 | 0 |
| PIERRE EXPANSION | UFFI | 41 262 473 | 0 |
| DAUPHI PIERRE | Cabinet Voisin | 37 135 150 | 0 |
| L’OUSTAL DES AVEYRONNAIS | Amundi | 28 139 966 | 0 |
| IMMAUVERGNE | Cabinet Voisin | 22 816 948 | 0 |
| CIFOCOMA 2 | Sofidy SA | 17 967 765 | 0 |
| CIFOCOMA | Sofidy SA | 14 235 113 | 0 |
| UNICEP FRANCE 2 | Foncière et Immobilière de Paris | 6 726 000 | 0 |
| MULTICOMMERCE | La Française AM | 184 366 620 | -1 208 832 |
| MULTIMMOBILIER 1 | La Française AM | 220 324 050 | -2 999 594 |
Comment choisir la SCPI dans laquelle investir ?
Une fausse bonne idée : Les performances passées.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. C’est une phrase connue de tout investisseur et qu’il ne faut surtout pas oublier actuellement.
L’investissement en SCPI est avant tout un investissement immobilier et l’épargnant devra donc réaliser une véritable analyse du marché afin de réussir son investissement :
- Quelles sont les conséquences de la crise économique sur la valeur des loyers commerciaux ?
- Internet, quel impact pour les commerces ?
- Quid des normes de construction environnementales sur la valeur des immeubles ?
- Qui paie les travaux de mise aux normes ?
- …
Le monde est en train de changer et les sources de performance passée, ne préjugent pas forcément des performances futures.
La nécessaire prise en compte des nouvelles normes de construction environnementales
Comme nous vous le présentions dans notre article , Anticiper les normes « énergétiques » RT2012 et RT 2020 pour réussir son investissement immobilier locatif, l’investissement en SCPI devra être réalisé avec rigueur et tenir compte des nouvelles exigences des locataires.
Il est important de noter que dans un délai de 8 ans à partir du premier Janvier 2012 (C’est à dire jusqu’en 2020), les bâtiments devront également se conformer aux nouvelles normes environnementales, via un mécanisme d’obligation de travaux (nous attendons toujours le décret d’application).
Afin de satisfaire cette exigence, nous vous préconisons d’investir dans des SCPI de création récente. L’évolution récente de ces normes (depuis 2007) y seront parfaitement intégré contrairement aux « vieilles » SCPI qui pourraient subir une obsolescence annoncée de leur patrimoine immobilier.
Face à ce changement de normes, deux solutions sont envisageables pour les vieilles SCPI :
- Mettre en œuvre les travaux nécessaires. Ces travaux auront pour conséquence de baisser le rendement locatif et donc les revenus distribués par la SCPI ;
- Ne rien faire, et attendre que la patrimoine immobilier perde sa valeur faute d’adéquation ;
- Vendre les immeubles soufrant d’obsolescence programmée pour acquérir un parc moins énergivore. Mais quel investisseur acceptera de payer très cher un immeuble rapidement obsolète.
Comment investir en SCPI ?
Plusieurs solutions sont envisageables :
- L’investissement en direct, soit en cash ou à crédit.Notons seulement que l’effet de levier du crédit est actuellement réduit. L’intérêt de souscrire un crédit pour l’achat de parts de SCPI est très limité. Pour comprendre notre analyse, vous pouvez lire cet article : L’effet de levier du crédit est il toujours d’actualité avec la hausse récente des taux de crédits immobilier ?
- L’acquisition de la seule nue propriété de parts de SCPI, afin de profiter d’un investissement non imposable à l’ISF tout en s’assurant un rendement minimum de 4,55%, indépendamment de l’évolution du marché de l’immobilier.Cf article : SCPI et démembrement (Nue propriété / Usufruit) : Une stratégie d’investissement pertinente ?
- l’acquisition de l’usufruit de parts de SCPI, pour rechercher un complément de revenu important. Convient particulièrement aux contribuables très faiblement fiscalisés (< 14%) et surtout aux entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés. Cf article : Achat de l’usufruit de parts de SCPI : intérêt et simulation d’investissement.
- L’acquisition de parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie afin de profiter du rendement attrayant des SCPI sans subir la fiscalité punitive des revenus fonciers. Cf article : SCPI et contrat d’assurance vie : une combinaison pleine d’atouts … fiscaux et patrimoniaux
Simulation d’investissement en SCPI
Pour vous aider dans vos réflexions, il est essentiel de réaliser des simulations d’investissement.
Pour cela, nous mettons à votre disposition gratuitement un outil de simulation via notre application « MON PATRIMOINE »
