Le prix des terrains à bâtir, facteur d’ajustement dans la baisse de l’immobilier.

La baisse des prix de l’immobilier semble bien commencer et nous allons essayer de vous présenter cette baisse possible : quels biens seront les plus concernés ? Quel niveau de baisse attendre ?Dans quelle région la baisse des prix pourrait être la plus importante.

Comment déterminer la valeur d’un bien immobilier de jouissance (Résidence principale, résidence secondaire) ?

De manière très schématique et forcément faisant peu état de certaines spécificités, un bien immobilier de jouissance (résidence principale ou résidence secondaire) peut être valorisé assez facilement.

Un bien immobilier affecté à un usage de jouissance (c’est à dire un bien immobilier non affecté à un usage de rendement / locatif), est simplement la somme :

•  + Du prix du terrain à bâtir
•  + Du prix de la construction neuve de la maison ou de l’immeuble.
• –  Un taux de vétusté ou d’amélioration compte tenu des aménagements ou dégradation de l’immeuble de fait de son usage et de l’évolution des normes de construction.

Une maison, c’est avant tout la valeur d’un terrain sur lequel on construit un bâtiment (valeur de construction d’un bâtiment neuf) desquels on déduit une » vétusté  » liée à l’usage de l’immeuble ou à son obsolescence liée aux changements de normes de construction.

Le prix des terrains à bâtir en France.

Il est très complexe de déterminer la valeur des terrain à bâtir région par région mais, le graphique suivant nous donne un bon indicateur.

Il s’agit de la part du prix du terrain dans le coût total de la construction de l’immeuble. On peut en déduire que plus le prix du terrain à bâtir est important, plus sa part dans le prix d’acquisition total est important.

Évolution des prix des terrains à bâtir en 2000 et 2010

 Le prix du terrain à bâtir n’a pas de valeur intrinsèque : la valeur d’un terrain à bâtir dépend principalement de la demande des futurs constructeur pour construire un immeuble et indirectement de leur capacité à obtenir un financement à crédit.

C’est l’offre et la demande qui détermine le prix des terrains à bâtir :

• La fiscalité sur les plus values immobilières lors de la vente d’un terrain à bâtir a une incidence sur l’offre de terrain. Une fiscalité qui encourage une détention longue pourrait avoir pour conséquence de réduire l’offre de terrain et donc une hausse des prix des terrains à bâtir.  Cette question semble fondamentale pour le gouvernement qui pourrait, à l’instar du gouvernement précédent, être tenté de faire une fiscalité particulière pour les plus-values immobilières des terrains à bâtir. Le débat est ancien et les premières tentatives remontent à 2010 cf article :Plus value Immobilière : une réforme pour augmenter l’impôt et faire baisser les prix des terrains à bâtir.
• La capacité des emprunteurs à obtenir leur financement à crédit est également un élément essentiel dans la détermination du prix des terrains à bâtir. Les acheteurs immobiliers déterminent le prix de leur investissement en fonction de leur capacité d’emprunt et non en fonction des fondamentaux des prix. Plus la banque offre la possibilité d’emprunter un capital important, plus l’acheteur saisira cette occasion pour acheter plus cher. La restriction actuelle des conditions d’octroi de crédit est évidemment une source militant pour une baisse du prix des terrains à bâtir.

Le prix de construction d’un bien immobilier.

Le prix de construction d’une maison est moins dépendant de l’offre et de la demande des acheteurs immobiliers. Le prix de construction d’un immeuble est le fruit du travail des artisans ou des constructeur de maisons individuelles.

Le prix de construction est donc principalement fonction :

• Du prix des matières premières et donc de l’inflation des prix.
• Du coût de la main d’œuvre nécessaires pour construire l’immeuble et donc de l’inflation sur les salaires ;
• De l’augmentation des normes de construction : une abondance de nouvelles normes entraine une augmentation des prix de construction de l’immeuble.

Depuis 1990, on constate que le prix de l’immobilier ne peut pas intégralement être expliqué par une hausse des coût de construction de l’immobilier. L’explication doit donc être trouvée dans l’autre déterminant des prix : le prix du terrain à bâtir et du foncier.

La hausse des prix de l’immobilier constatée depuis la fin des années 90 s’explique principalement par la hausse du prix du foncier et des terrains à bâtir.

Si on devait se projeter, la baisse des prix de l’immobilier ne viendra vraisemblablement pas par une baisse des coût de construction et ce pourrait même être l’inverse. Les prix de l’immobilier pourrait être soutenu par l’inflation des nouvelles normes de construction et par une résurgence d’inflation sur les matières premières. La baisse des prix de l’immobilier pourrait donc venir de la baisse du prix des terrains à bâtir, seconde composante permet de déterminer le prix de l’immobilier.

Une obsolescence plus rapide des biens immobiliers

Enfin ,troisième composante dans la détermination des prix de l’immobilier, l’inflation des nouvelles normes de construction à pour conséquence une obsolescence de plus en plus rapide des bâtiments anciens.

L’émergence des nouvelles  normes de construction rend les immeubles anciens rapidement obsolète et moins recherché par les investisseurs. Une décote de plus en plus importante pourrait être appliquée afin de tenir de l’évolution du marché.

Pour approfondir le sujet, vous pouvez relire cet article : Anticiper les normes « énergétiques » RT2012 et RT 2020 pour réussir son investissement immobilier locatif.

Quelle niveau de  baisse des prix de l’immobilier ?

Ainsi, les prix de l’immobilier sont déterminés par trois facteurs :

1. Le prix des terrains à bâtir.
2. Le prix de construction des immeubles
3. L’obsolescence accélérée des immeubles anciens liée aux normes de construction.

Dans un marché en baisse structurelle (pour comprendre les raisons explicatives de la baisse des prix de l’immobilier, vous pouvez relire cet article : Quelles perspectives pour les prix de l’immobilier ?.), le facteur d’ajustement viendra principalement du prix des terrains à bâtir qui est le seul facteur dont la valeur est fixée en fonction de l’offre et de la demande. De manière naturelle, les régions dont les prix des terrains à bâtir ont le plus augmentés devraient connaître les plus forte baisse des prix de l’immobilier.

Par exemple, lorsque le prix du terrain représente 50% du prix total de la construction, une baisse de 30% du prix du terrain entraîne une baisse de 15% du prix de l’immeuble.

Dans le même sens, lorsque le prix du terrain représente 25% du prix total de la construction, une baisse de 30%, entraine une baisse de 7,5% du prix de l’immeuble.

Le coût de construction devrait continuer de croître avec l’inflation des nouvelles normes de construction.

Les bâtiments anciens dépassés par l’émergence de ces nouvelles normes devraient également voir leur valeur baisser.