Simulateur Loi DUFLOT : Calculer votre réduction d’impôt.

La loi de finance pour 2013 a finalement aboutie à la création d’une nouvelle loi de défiscalisation immobilière : La Loi DUFLOT.
Assez proche de son prédécesseur, la loi SCELLIER, la Loi DUFLOT propose une réduction d’impôt de 18% pour les investisseurs qui se porteront acquéreurs d’un bien immobilier neuf, situé dans une zone en manque de logement (à propos du manque de logement, je vous encourage la lecture de cet article : NON, Il ne manque pas 800 000 logements en France.
Manuel Valls et Sylvia PINEL viennnent d’annoncer une probable réforme de la loi DUFLOT. Le taux de la réduction d’impôt pourrait passer de 18% à 21%. En contrepartie, les propriétaires devront s’engager à louer l’immeuble pendant 12 ans. Nous avons rédigé un article présentant ce projet de réforme. Je vous engage à la lire :Loi DUFLOT Bis à 21% de réduction d’impôt : Notre simulateur.
 
Vous voulez investir dans l’immobilier et avoir les conseils de professionnels de l’investissement immobilier ? Remplissez ce formulaire et vous serez mis en relation avec nos partenaires qui réaliseront une simulation personnalisée.


A ce titre, afin de connaître le marché et comprendre l’intérêt ou non d’investir dans la loi DUFLOT, vous pouvez remplir le formulaire disponible à cette adresse :Demande de documentation et simulation LOI DUFLOT

Les caractéristiques de l’investissement DUFLOT.

Les contribuables domiciliés en France au sens de l’article 4 B qui acquièrent, du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu à condition qu’ils s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans. L’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la déclaration d’ouverture de chantier dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement ou la date de l’obtention du permis de construire dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire. La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable ou, lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, autre qu’une société civile de placement immobilier, avec l’un des associés ou un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant de l’un des associés. La réduction d’impôt n’est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré ou aux logements appartenant à une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, autre qu’une société civile de placement immobilier, dont le droit de propriété des parts est démembré.   La réduction d’impôt s’applique exclusivement aux logements situés dans des communes classées, par arrêté des ministres chargés du budget et du logement, dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant. La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement retenu dans la limite d’un plafond par mètre carré de surface habitable fixé par décret et sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 € par contribuable et pour une même année d’imposition Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 18 %. La réduction d’impôt est répartie sur neuf années. Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition  si elle est postérieure et imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d’un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.   le nouveau dispositif fiscal d’incitation à l’investissement locatif, qui sera inclus dans le plafonnement global des niches, présente les principales caractéristiques suivantes :

• il prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu (IR) de 18 % applicable aux contribuables qui acquièrent ou font construire du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016 des logements neufs ou assimilés qu’ils s’engagent à donner en location nue à usage d’habitation principale du locataire pendant une durée minimale de neuf ans ;

• la réduction d’impôt (RI) s’applique également aux souscriptions de parts de société civile de placement immobilier (SCPI) réalisant les mêmes investissements ;

• la réduction d’impôt est calculée, selon le cas, sur le prix de revient des logements, retenu dans la limite d’un plafond par mètre carré de surface habitable, ou sur 95 % du montant de la souscription, dans la limite d’un montant global annuel de 300 000 € ;

• les investissements ouvrant droit au bénéfice de l’avantage doivent être situés dans des zones limitées, qui présentent un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Toutefois, dans les zones où ces besoins sont localisés (zone B2), la réduction ne s’appliquera qu’aux logements situés dans des communes ayant fait l’objet d’un agrément du Préfet de Région ;

• l’avantage fiscal est réservé exclusivement aux logements respectant la réglementation thermique entrant en vigueur au 1er janvier 2013 (RT 2012), ou bénéficiant du label « BBC 2005 », pour ceux non soumis au respect de cette réglementation, ou, pour les logements rénovés, de ceux justifiant d’un certain niveau de performance énergétique ;

• au titre d’une même année d’imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la RI qu’à raison d’un seul logement, sans préjudice de la possibilité de bénéficier au titre de la même année de cet avantage fiscal au titre également de la souscription de parts de SCPI éligibles dans la limite du plafond global de 300 000 € précité ;

• pendant toute la période couverte par l’engagement de location, les loyers ne doivent pas excéder des plafonds réglementaires qui seront fixés à un niveau intermédiaire entre le parc social et le marché libre, afin de concentrer l’effort de l’Etat sur l’offre de logement en faveur des ménages modestes. Dans cette même logique, les locataires devront satisfaire à certaines conditions de ressources ;

• cette préoccupation sociale s’accompagne de la recherche d’une mixité sociale et de protection de l’investisseur qui passera par la forme d’une limitation du nombre de logements pouvant être éligibles à la réduction d’impôt au sein d’un même immeuble, sanctionnée par une amende à la charge des promoteurs cédant une proportion excessive de logements en vue d’un usage locatif ouvrant droit à l’avantage fiscal ;

• enfin, afin d’adapter au mieux l’offre locative aux caractéristiques locales et de garantir que le bénéfice de l’avantage fiscal s’accompagne du respect de plafonds de loyer véritablement intermédiaires, le Préfet de Région pourra, sur avis du comité régional de l’habitat, minorer les plafonds de loyers.

 
Le dispositif fera l’objet d’une évaluation préalable au dépôt du projet de loi de finances pour 2015 qui déterminera les conditions de son évolution.

Simulateur Loi DUFLOT : mode d’emploi.

Le simulateur Loi DUFLOT que nous avons construit est relativement simple à mettre en œuvre, mais il nécessite tout de même quelques explications. Le taux de réduction d’impôt n’est pas encore fixé. Notre simulateur est basé sur les taux de réduction d’impôt les plus bas (18% et 20% pour respect de la RT 2012 et 22% à 24% pour respect des normes BEPAS 2005 et BEPOS 2005).   L’objectif principal de ce simulateur est de vous aider à comprendre le mécanisme fiscal, mais également de vous permettre de vous faire une opinion sur la pertinence de cet investissement. A ce titre, nous avons construit quatre indicateurs :

• L’effort d’épargne moyen sur une durée de 20 ans, durée normale de détention d’un bien immobilier. Il s’agit, en moyenne de la somme que l’investisseur devra débourser mensuellement pour devenir propriétaire de l’immeuble.

• Le taux de rendement interne de l’investissement Loi DUFLOT. Il s’agit là d’un indicateur essentiel. Nous calculons le taux de rendement réel de votre investissement immobilier, déduction faites des charges, des impôts, des hypothèses de revalorisation de l’immeuble, des hypothèses de revalorisation des loyers et en tenant compte de la réduction d’impôt. C’est le taux de rendement NET NET de l’investissement. Ce taux permet de réaliser une comparaison avec un autre investissement, par exemple, le rendement d’un placement financier tel que le fonds euros d’un contrat d’assurance vie.

• Le différentiel d’enrichissement entre l’investissement DUFLOT et le placement de l’effort d’épargne sur un produit financier basique type « Assurance vie ». En épargnant le même effort d’épargne sur un produit financier dont vous pouvez librement fixer le taux de rendement en remplissant la case « Taux de placement trésorerie (?) ». Cette option permet de matérialiser l’intérêt ou non de réaliser un investissement DUFLOT.

• Le taux de la rentabilité locative de l’immeuble au terme de la simulation. Cet indicateur est essentiel car il permet de valider la conformité des hypothèses. En effet, comme nous vous le présentions dans notre article « Estimer la valeur d’un bien immobilier de rapport ? (Location meublée, LMNP, lmmeuble commercial, location nue)« , l’immobilier de rapport est un investissement dont le niveau rentabilité financière est important. Lorsque vous souhaiterez revendre votre immeuble à un autre investisseur, celui ci sera attentif à la rentabilité locative proposée. Votre immeuble aura alors 20 ans, l’investisseur pourrait rechercher un rendement compris entre 7% et 10% selon la localisation. Ainsi, pour être certain d’avoir retenu des hypothèses (taux de revalorisation du loyer et taux de revalorisation de l’immeuble) cohérente, le taux de rentabilité locative de l’immeuble au terme de la simulation doit être compris entre 7% et 10%. Si ce n’est pas le cas, c’est que vous avez surement sur-estimé l’une des deux hypothèses.

Les plafonds de loyer de la loi DUFLOT

 
Loyer maximum au m²
16,52€
12,27€
9,88€
8,52€

Les plafonds de ressources du locataire pour bénéficier de la loi DUFLOT

 
Zone A bis
Zone A
Zone B1
Zone B2
36 502 €36 502 €29 751 €26 776 €
54 554 €54 554 €39 731 €35 757 €
71 515 €65 579 €47 780 €43 002 €
85 384 €78 550 €57 681 €51 913 €
101 589 €92 989 €67 854 €61 069 €
114 315 €104 642 €76 472 €68 824 €
+ 12 736 €+ 11 659 €+ 8 531 €+ 7 677 €

Simulateur Investissement DUFLOT.