Vous envisagez d’acheter un bien immobilier à plusieurs ou tout simplement d’organiser la transmission familiale de votre patrimoine immobilier ? La question qui se pose souvent est la suivante : SCI ou indivision ?
Je vous propose d’étudier aujourd’hui ces deux solutions sous l’angle des coûts associés au moment de l’acquisition, à la revente et au décès d’une des parties.
Précisons cependant dès maintenant que la problématique d’un investissement familial entre parents et enfants doit aussi comporter la question du démembrement de propriété qui ne sera pas étudiée dans cet article. Nous aurons l’occasion d’y revenir dans un prochain article.
Les cas les plus fréquemment concernés par le sujet abordé ici seront alors les investissements immobiliers entre concubins, partenaires pacsés, époux mariés sous un régime séparatiste, amis, etc.
Les frais à prévoir lors de l’achat
Bien entendu, lorsque l’on achète un bien immobilier, il y a des frais d’achat à prévoir.
À ces frais d’environ 7 à 8 %, s’ajoutent dans les cas que nous étudions :
- les frais de constitution d’une société ;
- ou de convention d’indivision.
En cas de constitution de SCI
Première question : est-il obligatoire de confier la création de la SCI au notaire ?
La réponse est non.
Vous avez 2 possibilités :
- confier à votre notaire la création de la société en même temps que la signature du compromis de vente ;
- ou créer d’abord votre SCI, puis acheter ensuite un bien immobilier via cette société.
Cependant, je vous conseille dans tous les cas de vous faire assister d’un professionnel pour la création de votre société.
La rédaction de statuts et les formalités de constitution ne s’improvisent pas. Vous pouvez néanmoins vous inspirer des statuts commentés que nous vous avons préparés (Télécharger le modèle de statut commenté)
De plus, l’intervention d’un professionnel vous permettra de bénéficier de conseils personnalisés, indispensables à mon sens. Les économies faites sur les frais de constitution pourront être largement perdues si le montage est mal choisi.
Précision : les actes relatifs aux sociétés réalisés par les notaires ne sont pas tarifés et sont donc soumis à honoraires libres. Les frais peuvent alors varier sensiblement en fonction des Offices notariaux.
Pour mieux comprendre, consultez notre article dédié au tarif des notaires.
Ceci étant dit, combien peut coûter la création d’une SCI ?
Les étapes à prévoir sont les suivantes :
- 1/ Rédaction et signature des statuts de la société (honoraires variables selon les études : demander un devis !),
- 2/ Publication d’une annonce dans un journal d’annonces légales (débours d’environ 300 €),
- 3/ Dépôt du dossier d’immatriculation au guichet unique (débours d’environ 100 €).
Notons que les frais de création d’une société représentent une part minoritaire en comparaison avec les frais totaux d’un achat immobilier.
Pour un bien immobilier d’une valeur de 300 000 €, les frais d’acquisition s’élèvent à environ 23 000 €.
Les frais de constitution d’une SCI représentent un montant compris entre 1500 € et 2000 € le plus souvent lorsque vous confiez la rédaction des statuts à un professionnel. Ceux qui voudraient se lancer dans la constitution de cette SCI sans l’intervention d’un professionnel pourront éviter une grande partie de ces frais (cf. « Mode d’emploi pour constituer une SCI. Quelles sont les formalités et le coût de création d’une SCI ?« )
En cas d’achat immobilier en indivision
L’indivision apparaît parfois comme la solution la plus simple pour acheter un bien à plusieurs, puisque c’est celle qui s’applique par défaut si rien n’est prévu.
En pratique, chaque acquéreur est propriétaire du bien à hauteur de sa contribution financière lors de l’achat.
Mais derrière cette apparente simplicité se cachent de nombreuses difficultés potentielles en cas de désaccord entre les indivisaires.
En cas de survenance d’un désaccord et en l’absence de règles prévues par les parties, la situation peut être totalement bloquée et nécessiter l’intervention du juge.
Pour anticiper ces difficultés, je vous conseille donc vivement :
- de faire correspondre les quotes-parts de chacun au financement réel afin d’éviter les éventuels conflits qui peuvent survenir à la revente ;
- de prévoir des règles de fonctionnement adaptées à votre situation dans une convention d’indivision.
Cette convention doit être établie par écrit, lister les biens indivis et préciser les droits de chaque indivisaire. Dès lors qu’elle porte sur un bien immobilier, elle doit en outre être reçue par un notaire.
Elle fixe les règles de gestion de l’indivision :
- répartition des dépenses,
- nomination et pouvoirs d’un gérant,
- éventuelle indemnité d’occupation (si l’un des indivisaires occupe seul le bien par exemple),
- etc.
Quels sont les frais de conclusion de cette convention d’indivision ?
Taxes :
- Droit fixe d’enregistrement 125 euros
- Contribution Sociale Immobilière (CSI) 0,10 % de la valeur du bien
Rémunération du notaire :
- émoluments fixes 316,94 TTC si la valeur du bien est inférieure à 29 800 € ;
- au-delà de 29 800 € émoluments proportionnels (exemple bien immobilier à 200 000 € = 1187 € TTC d’émoluments)
- émoluments de formalités 407,49 €
Frais complémentaires :
- débours environ 100 €
Soit un total d’environ 2 000 € pour un bien évalué à 200 000 €.
Les coûts éventuels en cas de revente
Lorsque le bien immobilier est revendu, l’indivision cesse ou la SCI n’a plus de raison d’exister. Voyons quels frais peuvent venir s’ajouter en fonction des situations.
En SCI : frais de dissolution
Si la société ne possédait qu’un seul bien immobilier, et qu’aucun rachat n’est envisagé, il conviendra de procéder à la dissolution de la SCI.
Comme lors de la création, le bien ayant été vendu, l’intervention du notaire n’est pas obligatoire. Cependant, vous vous en doutez… Je vous conseille de solliciter un professionnel pour réaliser cette opération.
Les étapes sont les suivantes :
1/ Liquidation pour déterminer l’éventuel boni de liquidation (il s’agit du solde restant à partager entre associés après paiement des dettes) ;
2/ Dissolution.
Les frais a minima sont les suivants :
- Annonces dans un journal d’annonces légales (au minimum x2) 600 € environ
- Formalités de radiation de la société 200 € environ
- Droit de partage 2,5 % du boni de liquidation
- Honoraires du notaire.
Ils dépendront grandement de la valeur du boni de liquidation et du montant des honoraires !
En indivision : frais de partage
L’article 746 du Code général des impôts nous indique que : « Les partages de biens meubles et immeubles entre copropriétaires, cohéritiers et coassociés, à quelque titre que ce soit, pourvu qu’il en soit justifié, sont assujettis à un droit d’enregistrement ou à une taxe de publicité foncière de 2,50 %. Ce taux est ramené à 1,80 % à compter du 1er janvier 2021 et à 1,10 % à compter du 1er janvier 2022, pour les partages des intérêts patrimoniaux consécutifs à une séparation de corps, à un divorce ou à une rupture d’un pacte civil de solidarité. »
En théorie, le partage devrait donc entraîner le versement d’un droit de partage de 2,5 % (ou 1,10 % pour les divorces ou les ruptures de pacs).
En pratique, il n’est jamais payé de droit de partage sur la répartition amiable du prix à la suite de la vente d’un bien immobilier.
Vous signez la vente chez votre notaire. Si vous êtes parfaitement d’accord sur la répartition du prix et qu’elle correspond aux quotes-parts d’acquisition, le notaire vous verse votre part sans frais (hors frais liés à la vente type plus-value immobilière, diagnostics, etc.)
En revanche, s’il y a un désaccord qui doit être tranché par le juge (notamment dans le cas d’un divorce ou d’une rupture de pacs…), le prix de vente est séquestré chez le notaire qui devra régulariser un acte de partage, et ainsi verser le droit de partage au fisc.
Quid de la plus-value immobilière ?
Les règles de calcul de la plus-value immobilière à la revente sont les mêmes qu’il s’agisse d’une SCI ou d’une personne physique.
Ainsi, sauf cas particulier qu’il convient d’étudier en amont avec votre notaire, le montant à payer sera sensiblement le même en SCI ou en indivision.
Parmi les cas particuliers envisageables, je vous invite notamment à lire l’article sur le piège de la plus-value immobilière en SCI.
Les frais de succession en l’absence de démembrement
Si aucun démembrement n’a été constitué du vivant du défunt, nous retrouverons dans la succession :
- soit les parts sociales ;
- soit la quote-part du bien.
(Si un démembrement a été prévu et que le défunt est usufruitier, les parts ou le bien ne se retrouvent pas dans la succession).
En principe, la valeur qui viendra s’ajouter à l’actif de succession sera la même qu’il s’agisse de parts de SCI ou d’un bien immobilier.
Pour bien comprendre, voici rapidement les 2 actes systématiquement reçus par le notaire dans une succession, quelle que soit la composition du patrimoine :
- un acte de notoriété ;
- une déclaration de succession à déposer au service des impôts dans les 6 mois.
Sur ces actes, les frais sont soit fixes (acte de notoriété) soit calculés sur l’actif de succession (déclaration de succession). Ils seront ainsi équivalents en SCI ou en indivision.
La différence résidera cependant dans les frais liés aux actes complémentaires qui devront être reçus en fonction de la nature du bien transmis :
- une attestation de propriété immobilière dans le cas d’une indivision ;
- les formalités de publicité et de modification des statuts en cas de SCI.
Coût de transmission des parts de SCI : modification des statuts
Que se passe-t-il en cas de décès d’un associé ?
L’article 1870 du Code civil prévoit que : « La société n’est pas dissoute par le décès d’un associé, mais continue avec ses héritiers ou légataires, […] ».
En application de la loi, le décès d’un associé entraîne donc simplement la transmission de ses parts à ses héritiers, et la SCI poursuit son activité avec ses nouveaux associés.
S’il y a plusieurs héritiers, chacun acquiert une fraction des parts sociales, à hauteur de sa quote-part dans la succession.
Cependant, les statuts de la SCI peuvent prévoir des règles différentes, notamment dans le cas d’une SCI familiale. (D’où le rappel de l’importance de se faire assister dans la rédaction de ses statuts…)
Ainsi, les statuts peuvent prévoir que le décès d’un associé entraîne :
- la dissolution de la SCI,
- la poursuite de l’activité de la SCI avec répartition des parts de l’associé décédé entre les associés survivants,
- la continuation de l’activité avec les héritiers, sous réserve d’un agrément des associés.
De plus, si l’associé décédé avait également la qualité de gérant, il conviendra de désigner un nouveau gérant.
Les modifications apportées à la SCI du fait du décès d’un associé entraîneront ainsi les formalités suivantes :
1/ Si l’associé était gérant :
- procès-verbal d’assemblée générale (honoraires libres) ;
- modification des statuts (honoraires libres) ;
- annonce dans un journal d’annonces légales (environ 300 €) ;
- frais de mise à jour de l’immatriculation (environ 100 €).
2/ Si l’associé n’était pas gérant :
- modification des statuts (honoraires libres) ;
- frais de mise à jour de l’immatriculation (environ 100 €).
Dans ce cas, les honoraires étant libres, je vous conseille de demander en amont un devis à votre notaire.
Frais complémentaires en cas d’indivision : attestation immobilière
Qu’est-ce qu’une attestation immobilière ?
C’est l’acte authentique permettant de constater la transmission de droits ou biens immobiliers auprès du Service de la Publicité Foncière (SPF). C’est le titre de propriété de l’héritier.
Cet acte est nécessairement reçu par un notaire et le coût est tarifé. Les émoluments sont proportionnels en fonction de la valeur du bien immobilier.
Par exemple, pour un bien immobilier évalué à 100 000 €, les frais d’attestation immobilière s’élèvent à 1729 €.
- Rémunération du notaire :
Émoluments d’acte 704 €
Émoluments de formalités 470 €
- Fiscalité :
Taxe de Publicité Foncière 125 €
CSI 100 €
TVA 235 €.
- Frais complémentaires
Débours 95 €
Source : Guide de la taxe
Pour résumer, il y a nécessairement des coûts associés à la création d’une SCI ou à un achat en indivision à toutes les étapes :
- à l’achat : frais de constitution de société ou frais de convention d’indivision ;
- à la revente : frais de dissolution ou frais de partage ;
- au décès : frais de modification des statuts ou frais d’attestation immobilière.
Ces frais étant variables, il est difficile de les anticiper pleinement au moment du choix entre SCI ou indivision.
Cependant, notons que sur le plan de la rémunération du notaire, la grande différence entre les deux réside dans le fait que les frais liés à une SCI sont libres (honoraires) alors que les frais liés à l’indivision sont tarifés (émoluments).
En cas d’indivision, le coût sera le même, quel que soit le notaire que vous choisissez. En cas de SCI, le coût peut varier du simple au double !
Je vous laisserai ensuite avec la lecture de cet article en complément de nos réflexions du jour : 6 bonnes raisons de ne pas créer une SCI pour investir dans l’immobilier…
