Constituer une SCI c’est bien, mais maîtriser quelques règles de bases est indispensable pour espérer réussir une transmission patrimoniale peu onéreuse fiscalement. L’utilisation de la SCI et les stratégies d’optimisation de la transmission du patrimoine immobilier constituent est l’un des sujets importants traités dans notre livre « Investir dans l’immobilier« .

Je ne reviendrai pas ici sur l’intérêt de constituer une SCI ou encore sur l’utilité de créer une société civile patrimoniale (SC PAT) plutôt qu’une société civile immobilière (SCI). Pour cela, je vous encourage à relire ces articles :

 

 

Dans un arrêt de 2012, la cour de cassation par un arrêt du 18 décembre 2012 n° 11-27745 (Cass. com., 18 décembre 2012, n° 11-27745), valide l’utilisation de la société civile (ou de toutes autres structures sociétaires) pour réaliser la transmission d’un patrimoine dans des conditions fiscales avantageuses.

En synthèse, cet arrêt pourrait être résumé dans ces mots :

En participant à la décision, émanant d’un organe social, de modifier la répartition de la part de chaque associé dans les bénéfices d’une société, des associés ne peuvent avoir consenti une donation ayant pour objet un élément de leur patrimoine.

Les bénéfices réalisés par une société ne participent de la nature des fruits que lors de leur attribution sous forme de dividendes, lesquels n’ont pas d’existence juridique avant la constatation de l’existence de sommes distribuables par l’organe social compétent et la détermination de la part attribuée à chaque associé.

Dès lors, des associés, n’ayant été titulaires d’aucun droit, fût-il affecté d’un terme suspensif, sur les dividendes attribués à leurs enfants, soumis à l’imposition litigieuse, n’ont pu consentir aucune donation ayant ces dividendes pour objet

 



Cet arrêt permet de valider deux stratégies, qui pouvaient parfois laisser circonspect certains praticiens :

 

Une société civile (mais également tout autre structure sociétaire) dispose de sa propre existence. Les décisions d’investissement, la distribution des dividendes ou tout autre acte de gestion est réalisé dans le respect des statuts et surtout avec pour unique objectif de satisfaire à l’objet social de la société. La raison d’existence d’une société civile est la poursuite de son objet social.

Ainsi, toutes les décisions pour pourrait trouver leur justification dans la poursuite de l’objet social de la société ne devrait pas être remise en cause par l’administration fiscale, même si ces décisions doivent avoir pour conséquence de priver l’usufruitier de ses revenus.

Démembrement de propriété et SCI, une combinaison à l’origine d’une transmission réussie.

Cet arrêt permet de valider la pertinence du démembrement des parts de SCI pour une transmission fiscale optimale. De manière simplifiée, le démembrement des parts de SCI permet de distinguer :

  • Le nu-propriétaire des parts de SCI, qui à vocation à devenir plein propriétaire des parts de SCI au décès de l’usufruitier ;
  • L’usufruitier, qui devra percevoir les fruits de la SCI.

Toute la stratégie de transmission repose sur la notion de « fruit de la SCI » et donc sur la nature des revenus qui devront être attribués à l’usufruitier. Bien évidemment, le nu propriétaire ayant vocation à devenir plein propriétaire des parts de SCI, toute distribution de revenus à l’usufruitier viendra réduire le montant transmis au nu propriétaire. Le jeu consistera à utiliser toutes les règles comptables pour réduire le bénéfice distribué aux usufruitiers.

 

Pour cela, reprenons un exemple déjà pris dans un article précédent « SCI, transmission du patrimoine et la question du compte courant d’associé » :

Le schéma le plus fréquent est réalisé en quatre étapes  :

  1. Création de la SCI par Monsieur et Madame. Le capital apporté à la création de la SCI est faible. On peut parler de 1500€ par exemple. Les gérants statutaire de la SCI seront Monsieur, puis madame par exemple.
  2. Acquisition de l’immeuble par la SCI. La SCI fait un crédit pour la totalité de l’achat de l’immeuble de rapport.
  3. Mise en location de l’immeuble. La SCI perçoit les revenus fonciers, qui lui permettent de rembourser le crédit immobilier.
  4. Quelques mois après l’acquisition de l’immeuble, alors que la SCI est très endettée, les parents réalise une donation de la nue propriété des parts de SCI. La SCI étant endettée, la valeur de la donation servant de base au calcul des droits de mutation à titre gratuit est très faible.

 

Au terme de ces quatre premières étapes, les parents sont usufruitiers / gérant des parts de SCI alors que les enfants sont nus propriétaires de ces mêmes parts de SCI.

La valeur de la SCI au jour de la donation est très faible. Pour déterminer la valeur des parts, on calcul l’actif net réévalué de la SCI : Actif (valeur de l’immeuble + liquidité) – Passif (dette bancaire). Les droits de donation porteront donc sur une très faible valeur et les abattements disponibles pour la donation entre parents et enfants ne seront que peu consommés.

Les parents, usufruitiers des parts de SCI, pourront percevoir les revenus distribués par la SCI et leur statut de gérant leur permettra de gérer l’immeuble selon le niveau prédéfini dans les statuts et notamment dans l’objet social de la SCI.

 

Les parents USUFRUITIERS pourront percevoir les revenus distribués par la SCI. Cette distribution est parfaite dans l’hypothèse ou les usufruitiers auraient besoin d’un revenu complémentaire, mais ne pourrions nous pas envisager de laisser les revenus dans la société civile ?

Dès lors que les enfants nus propriétaires ont vocation à devenir plein propriétaire, les revenus non distribués à l’usufruitier viendront augmenter le patrimoine des nus propriétaire.

Cet arrêt du 18 décembre 2012 vient donc confirmer la possibilité de réduire le bénéfice distribué pour favoriser l’accomplissement de l’objet social de la société (et surtout la capitalisation des revenus non distribués à l’usufruitier au profit des nus propriétaires). Trois stratégies peuvent donc être utiliser :

 

N’oubliez pas :

Par cette décision (Cass. com., 18 décembre 2012, n° 11-27745), la Haute juridiction considère :

  • d’une part, que la modification de la répartition de la part de chaque associé dans les bénéfices de la société ne pouvait résulter que d’une décision collective des associés et qu’en participant à cette décision, les usufruitiers ne peuvent consentir à une donation ayant pour objet un élément de leur patrimoine ;
  • d’autre part, que les bénéfices réalisés par une société ne participent de la nature des fruits que lors de leur attribution sous forme de dividendes, lesquels n’ont pas d’existence juridique avant la constatation de l’existence de sommes distribuables par l’organe social compétent et la détermination de la part attribué à chaque associé, de sorte qu’en l’espèce, les usufruitiers, n’ayant été titulaires d’aucun droit, fût-il affecté d’un terme suspensif, sur les dividendes attribués aux nus-propriétaires, n’ont pu consentir aucune donation ayant ces dividendes pour objet.

Toutefois, de telles opérations pourront, le cas échéant, et selon les circonstances propres à chaque affaire, faire l’objet d’une procédure de rectification contradictoire ou d’abus de droit fiscal.

 

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14 Comments

  1. Bravo pour cet article très explicite.

    Les réserves de bénéfices diminue l’IRPP de l’usufruitier mais elles doivent augmenter la valorisation de la SCI et augmenter ainsi l’ISF de l’usufruitier.
    Cette solution est intéressante mais c’est une course en avant constante pour échapper à l’IRPP. Cela peut être difficile à gérer sur le long terme.

    • ALAIN LAMBARD says:

      L’article visait, a priori, une société taxée dans le cadre de l’article 8 du CGI et non une société soumise à l’IS. Dans le cadre d’une Sté art. 8 le bénéfice fiscal courant est taxé entre les mains de l’usufruitier, peu importe l’affectation juridique de ce résultat.

  2. est il possible d’optimiser ce shéma pour l’ISF? exemple transmission des parts en pleine propriété et possibilité de rémunérer la gérance ou les droits sociaux?

  3. Bonjour,

    Dans votre exemple est ce que les parents ont le droit de préter de l’argent à la SCI (plutôt qu’une banque) afin d’optimiser la transmission?

    cdt

  4. divine azzurra says:

    Bonjour, ayant une sci avec ma maman, je voudrais savoir si ma sœur qui ne porte pas le même nom que moi peux hériter des parts de la societe au décès de ma maman. Et ayant un autre frère portant le même nom que moi, est-ce qu’il pourra hériter ? Merci de me répondre car je suis un peu perdue

  5. Bonjour
    Question bête certainement
    Je suppose que les 100 000 € reviennent aux parents (Achat par la SCI du bien aux parents ?)
    Quel intérêt du coup en termes de transmission, réduction ISF…

  6. collange says:

    Nous disposons d’un patrimoine immobilier de +/- 2M € dont 1M 5 en SCI.
    Le solde est au nom propre de mon épouse (héritage)
    Un fils unique.
    Mon épouse 56 ans et moi 61 ans.
    Quelle est la solution la plus optimisée pour transmettre ce gros patrimoine ?
    Bien merci

    • ALAIN LAMBARD says:

      En matière de transmission il est nécessaire, avant de proposer une solution, de répondre aux questions suivantes:
      Quand?
      Combien?
      Comment?
      Pourquoi?
      En règle générale, les parents, souhaitant conserver les revenus de ce patrimoine, transmettront la NP ce qui aura le mérite, par ailleurs, de réduire l’assiette des droits de mutation calculés sur la base de l’article 669 du CGI.
      On pourra, aussi, afin d’éviter l’application de l’article 669, toujours défavorable, malgré la réforme de 2003, apporter la NP à une SCI puis donner la PP de la quasi totalité des parts sociales tout en ayant aménagé les statuts de la SCI en fonction des objectifs.
      On prendra également la précaution de porter à l’actif des éléments frugifères.
      Inconvénient: l’apport étant considéré comme une cession soumise au régime des PV des particuliers (biens détenu < 30 ans)

  7. Roland Garnier says:

    Lors de l’approbation des comptes en fin d’année, peut-on selon le cas :
    – soit mettre le résultat en réserve,
    – soit en compte courant de l’usufruitier
    Autrement dit doit-il y avoir une constante dans l’affectation des résultats
    Mon expert comptable ne semble pas favorable aux changements
    Ceci dans le cadre d’une SCI soumise à l’IR

    • Alain LAMBARD says:

      Quelque soit le régime fiscal de la société l’affecation du résultat résulte d’abord des clauses qui découlent des statuts et ensuite des dispositions des articles 1832 et suivants du Code civil.
      L’affectatIon sera décidée à la majorité prévue par les statuts ou le Code civil.
      Il n’existe donc aucune obligation pour que les décisions soient identiques chaque année; au plan stratégique ce serait d’ailleurs probablement une erreur

  8. Roland Garnier says:

    @Alain LAMBARD
    Merci infiniment pour votre réponse
    En effet les statuts prévoit soit la distribution, soit la mise en réserve
    Je profite de votre savoir par une autre question :
    – en cas de démembrement (c’est le cas) les statuts dans le cadre de bénéfices exceptionnels résultant de la cession d’éléments d’actifs immobilisés autre que valeurs mobilières prévoient entre autre, pouvoir être remis aux nu propriétaires
    C’est donc un montant assez important qui a été mis sur le cpte courant du nu propriétaire
    Dans la mesure où la trésorerie de la SCI le permet le nu propriétaire pourra donc disposer de ces fonds
    Pourrait-il y avoir de la part de l’administration fiscal requalification par l’importance des montants
    (il s’agissait de la plus valu générée par la vente d’un immeuble) ?
    Merci d’avance

    • ALAIN LAMBARD says:

      En matière d’impot sur le revenu, l’article 8 du CGI, issu d’une loi de 1998, prévoit «  En cas de démembrement de la propriété de tout ou partie des parts sociales, l’usufruitier est soumis à l’impôt sur le revenu pour la quote-part correspondant aux droits dans les bénéfices que lui confère sa qualité d’usufruitier. Le nu-propriétaire n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu à raison du résultat imposé au nom de l’usufruitier ». Dans une instruction de 1999 reprise au BOFIP BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-20-20120912, l’administation précise, en résumé, aux N° 100 et suivants:
      Usufruitiers: résultat courant
      Nu-propriétaire : résultat exceptionnel
      Et rajoute que par convention, enregistrée avant la clôture de l’exercice, il est possible de déroger à ces règles.
      Dans, votre situation, en cas de PV imposable si le nu-propriétaire a acquitté l’éventuel impôt sur la PV de cession il est donc conforme aux statuts (et à la position de l’administraction) que cette PV de cession (résultat exceptionnel) lui soit affecté. A priori, les statuts semblent avoir été rédigés dans le de la position de l’administration qui lui est opposable.

  9. Roland Garnier says:

    @Alain LAMBARD
    Une fois encore merci beaucoup de m’avoir répondu
    J’ai bien noté le contenu de votre réponse qui conforte ce que je pensais
    Toutefois ma crainte était qu’un contrôleur zélé éventuellement puisse invoqué une donation déguisée….. L’administration n’ayant perçu aucun droit (même pas de PV imposable, l’immeuble vendu avait été acquit il y a plus de 30 ans)

    • ALAIN LAMBARD says:

      Pour aller plus-loin en matière de démembrement de titres:
      « Démembrement de propriété et ingénièrie sociétaire » par Me Rémy GENTILHOMME, EFE 2016.

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