Constituer une SCI c’est bien, mais maîtriser quelques règles de bases est indispensable pour espérer réussir une transmission patrimoniale peu onéreuse fiscalement. L’utilisation de la SCI et les stratégies d’optimisation de la transmission du patrimoine immobilier constituent est l’un des sujets importants traités dans notre livre « Investir dans l’immobilier« .
Je ne reviendrai pas ici sur l’intérêt de constituer une SCI ou encore sur l’utilité de créer une société civile patrimoniale (SC PAT) plutôt qu’une société civile immobilière (SCI). Pour cela, je vous encourage à relire ces articles :

 
 
Dans un arrêt de 2012, la cour de cassation par un arrêt du 18 décembre 2012 n° 11-27745 (Cass. com., 18 décembre 2012, n° 11-27745), valide l’utilisation de la société civile (ou de toutes autres structures sociétaires) pour réaliser la transmission d’un patrimoine dans des conditions fiscales avantageuses.
En synthèse, cet arrêt pourrait être résumé dans ces mots :
En participant à la décision, émanant d’un organe social, de modifier la répartition de la part de chaque associé dans les bénéfices d’une société, des associés ne peuvent avoir consenti une donation ayant pour objet un élément de leur patrimoine.
Les bénéfices réalisés par une société ne participent de la nature des fruits que lors de leur attribution sous forme de dividendes, lesquels n’ont pas d’existence juridique avant la constatation de l’existence de sommes distribuables par l’organe social compétent et la détermination de la part attribuée à chaque associé.
Dès lors, des associés, n’ayant été titulaires d’aucun droit, fût-il affecté d’un terme suspensif, sur les dividendes attribués à leurs enfants, soumis à l’imposition litigieuse, n’ont pu consentir aucune donation ayant ces dividendes pour objet
 
Cet arrêt permet de valider deux stratégies, qui pouvaient parfois laisser circonspect certains praticiens :

 
Une société civile (mais également tout autre structure sociétaire) dispose de sa propre existence. Les décisions d’investissement, la distribution des dividendes ou tout autre acte de gestion est réalisé dans le respect des statuts et surtout avec pour unique objectif de satisfaire à l’objet social de la société. La raison d’existence d’une société civile est la poursuite de son objet social.
Ainsi, toutes les décisions pour pourrait trouver leur justification dans la poursuite de l’objet social de la société ne devrait pas être remise en cause par l’administration fiscale, même si ces décisions doivent avoir pour conséquence de priver l’usufruitier de ses revenus.
 
Démembrement de propriété et SCI, une combinaison à l’origine d’une transmission réussie.
Cet arrêt permet de valider la pertinence du démembrement des parts de SCI pour une transmission fiscale optimale. De manière simplifiée, le démembrement des parts de SCI permet de distinguer :

  • Le nu-propriétaire des parts de SCI, qui a vocation à devenir plein propriétaire des parts de SCI au décès de l’usufruitier ;
  • L’usufruitier, qui devra percevoir les fruits de la SCI.

Toute la stratégie de transmission repose sur la notion de « fruit de la SCI » et donc sur la nature des revenus qui devront être attribués à l’usufruitier. Bien évidemment, le nu propriétaire ayant vocation à devenir plein propriétaire des parts de SCI, toute distribution de revenus à l’usufruitier viendra réduire le montant transmis au nu propriétaire. Le jeu consistera à utiliser toutes les règles comptables pour réduire le bénéfice distribué aux usufruitiers.
 
Pour cela, reprenons un exemple déjà pris dans un article précédent « SCI, transmission du patrimoine et la question du compte courant d’associé » :
Le schéma le plus fréquent est réalisé en quatre étapes :

  1. Création de la SCI par Monsieur et Madame. Le capital apporté à la création de la SCI est faible. On peut parler de 1500€ par exemple. Les gérants statutaires de la SCI seront Monsieur, puis madame par exemple.
  2. Acquisition de l’immeuble par la SCI. La SCI fait un crédit pour la totalité de l’achat de l’immeuble de rapport.
  3. Mise en location de l’immeuble. La SCI perçoit les revenus fonciers, qui lui permettent de rembourser le crédit immobilier.
  4. Quelques mois après l’acquisition de l’immeuble, alors que la SCI est très endettée, les parents réalisent une donation de la nue-propriété des parts de SCI. La SCI étant endettée, la valeur de la donation servant de base au calcul des droits de mutation à titre gratuit est très faible.


Au terme de ces quatre premières étapes, les parents sont usufruitiers / gérant des parts de SCI alors que les enfants sont nus propriétaires de ces mêmes parts de SCI.
La valeur de la SCI au jour de la donation est très faible. Pour déterminer la valeur des parts, on calcul l’actif net réévalué de la SCI : Actif (valeur de l’immeuble + liquidité) – Passif (dette bancaire). Les droits de donation porteront donc sur une très faible valeur et les abattements disponibles pour la donation entre parents et enfants ne seront que peu consommés.
Les parents, usufruitiers des parts de SCI, pourront percevoir les revenus distribués par la SCI et leur statut de gérant leur permettra de gérer l’immeuble selon le niveau prédéfini dans les statuts et notamment dans l’objet social de la SCI.
 
Les parents USUFRUITIERS pourront percevoir les revenus distribués par la SCI. Cette distribution est parfaite dans l’hypothèse où les usufruitiers auraient besoin d’un revenu complémentaire, mais ne pourrions-nous pas envisager de laisser les revenus dans la société civile ?
Dès lors que les enfants nus propriétaires ont vocation à devenir plein propriétaire, les revenus non distribués à l’usufruitier viendront augmenter le patrimoine des nus propriétaire.
Cet arrêt du 18 décembre 2012 vient donc confirmer la possibilité de réduire le bénéfice distribué pour favoriser l’accomplissement de l’objet social de la société (et surtout la capitalisation des revenus non distribués à l’usufruitier au profit des nus propriétaires). Trois stratégies peuvent donc être utiliser :

 
N’oubliez pas :
Par cette décision (Cass. com., 18 décembre 2012, n° 11-27745), la Haute juridiction considère :

  • D’une part, que la modification de la répartition de la part de chaque associé dans les bénéfices de la société ne pouvait résulter que d’une décision collective des associés et qu’en participant à cette décision, les usufruitiers ne peuvent consentir à une donation ayant pour objet un élément de leur patrimoine ;
  • d’autre part, que les bénéfices réalisés par une société ne participent de la nature des fruits que lors de leur attribution sous forme de dividendes, lesquels n’ont pas d’existence juridique avant la constatation de l’existence de sommes distribuables par l’organe social compétent et la détermination de la part attribué à chaque associé, de sorte qu’en l’espèce, les usufruitiers, n’ayant été titulaires d’aucun droit, faut-il affecté d’un terme suspensif, sur les dividendes attribués aux nus-propriétaires, n’ont pu consentir aucune donation ayant ces dividendes pour objet.

Toutefois, de telles opérations pourront, le cas échéant, et selon les circonstances propres à chaque affaire, faire l’objet d’une procédure de rectification contradictoire ou d’abus de droit fiscal.
 
 

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