La question de la valorisation des parts de sociétés civiles immobilières (SCI) à l’occasion de la déclaration de l’ISF ou de la déclaration de succession est délicate et fait débat malgré une apparente évidence de la valeur vénale.
La doctrine fiscale est en effet très simple : la valeur à retenir dans la déclaration d’ISF ou dans une déclaration de succession est la valeur vénale des parts de la société civile au jour du fait générateur de l’impôt (au 01 janvier de l’année pour l’ISF ou à la date du décès pour les droits de succession).
La valeur vénale, c’est le prix auquel ce bien pourrait ou aurait pu normalement se négocier à l’époque considérée, c’est à dire, le prix normal qu’eût accepté de payer un acquéreur quelconque. 
 

La valeur vénale d’un immeuble, une notion aisée à comprendre.

Valoriser un immeuble est finalement assez simple à comprendre : il s’agit de la valeur de marché de l’immeuble au jour du fait générateur de l’impôt. Ainsi, comme nous vous l’expliquions dans cet article « ISF : Quels abattements possibles sur l’immobilier (locatif, Parts SCI, Résidence principale) ? » :
La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30% pour la détermination de l’assiette de l’ISF ;
La valeur vénale réelle de l’immeuble constituant au jour du décès la résidence principale du défunt bénéficie d’un abattement de 20% pour la détermination des droits de succession ; 
Un abattement spécifique compris entre 10% et 20% peut être appliqué aux immeubles locatifs afin de tenir compte de la moindre liquidité et de la difficulté à vendre un immeuble occupé par un locataire sous bail à usage d’habitation ; Mais attention, il s’agit là d’une tolérance de l’administration fiscale et aucunement d’un texte de loi.
 
 

La valeur vénale des parts d’une Société Civile Immobilière (SCI), une estimation plus délicate qui doit tenir compte des contraintes attachées à la structure sociétaire.

 

La valeur des parts d’une SCI semi-transparente imposée à l’impôt sur le revenu.

Le raisonnement suivi par l’administration fiscale est identique : Les SCI qui ont pour objet l’achat ou la construction d’immeubles pour la location à des tiers ou à des associés ou la mise à disposition des associés doivent être valorisées comme les autres titres non cotés en fonction de tous les éléments dont l’ensemble permet d’obtenir un chiffre aussi proche que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande.
Aucune exception ou particularité n’est prévue en faveur des parts de sociétés civiles immobilières. Les parts de SCI doivent être valorisées au même titre que les autres titres non cotés, selon la valeur des immeubles et des actifs propriétés de la société civile. Il s’agit d’estimer la valeur des immeubles au jour du fait générateur de l’impôt.
Néanmoins, la détention indirecte via une structure sociétaire n’est pas sans contrainte et la valeur vénale des parts de SCI doit en tenir compte. A ce titre, les parts de SCI peuvent bénéficier de deux décotes qui permettent de tenir compte la valeur réelle des parts :
D’un abattement pour non liquidité. Dès lors que la décision de vendre l’immeuble doit respecter les statuts en termes de prise de décision (cf. pouvoir du gérant de la SCI, assemblée général, droit de vote, …), la vente de l’immeuble est plus complexe. L’administration fiscale admet un abattement de 10% destiné à prendre en compte l’absence de liquidité des biens immobiliers détenus au travers d’une SCI. Cet abattement attaché à la non liquidité des biens immobiliers détenus par une SCI est cumulable avec la tolérance de l’abattement de 10% à 20% sur la valeur de l’immeuble admis par l’administration fiscale lorsque l’immeuble est loué ou occupé par l’associé (cf. précédemment).
D’un abattement pour détention minoritaire. L’associé minoritaire d’une SCI pourrait se voir imposer une restriction dans la disposition de ses parts de SCI, à cause, par exemple, d’une clause d’agrément. Dans une telle situation, un abattement de 10% pour tenir compte de ces contraintes juridiques et contractuelles doit pouvoir être envisagé (mais uniquement pour les participations minoritaires ou pour les situations dans lesquelles l’unanimité est requise pour lever ces contraintes juridiques et contractuelles – Un associé majoritaire pouvant lever seul ces contraintes, ne pourrait pas bénéficier de cet abattement).
L’impossible prise en compte de la « fiscalité latente ». Malheureusement, il n’est pas possible de tenir compte de la fiscalité latente sur les plus-values immobilières « cachées » dans la Société Civile Immobilière et payable lors de la vente de l’immeuble par cette dernière (cf »SCI : le piège de la plus value immobilière) et cela en application de la jurisprudence QUEMENER (arrêt n° 133296, SA Ets Quémener).
Néanmoins, comme nous vous en faisions part dans cet article « ISF : Gilles CARREZ a t’il fait une erreur en ne déclarant pas l’ISF ? Pas certain ! » que nous avions rédigé à l’occasion d’un redressement fiscal de M CARREZ, l’abattement de 30% ou 20% applicable sur la résidence principale n’est pas applicable lorsque cette dernière est logée dans une SCI. 
 
 

La valeur des parts d’une SCI imposée à l’impôt sur les sociétés (SCI IS).

Les parts de Société Civile Immobilière imposée à l’impôt sur les sociétés sont valorisées de manière identique aux parts de SCI imposées à l’impôt sur le revenu, sauf qu’il doit être possible de tenir compte de la « fiscalité latente » payable la SCI à l’occasion de la vente de l’immeuble. Cette fiscalité latente est spécifique aux sociétés imposées à l’impôt sur les sociétés et est la conséquence de l’amortissement de l’immeuble.
 

La prise en compte de la « fiscalité latente » liée à l’amortissement de l’immeuble et l’imposition des plus-values professionnelles ?

En effet, et cela contrairement à la situation des SCI imposées à l’impôt sur le revenu, la vente de l’immeuble par la SCI à l’impôt sur les sociétés sera le fait générateur de la plus-value professionnelle à court terme dont le montant est égal aux amortissements réalisés antérieurement (cf. « La SCI à l’impôt sur les sociétés (IS), analyse et détails de cette opportunité fiscale).
La vente des parts de SCI imposées à l’IS est constitutive d’un transfert de fiscalité latente du cédant vers l’acquéreur de la société.
Cette plus-value latente représente une véritable contrainte et la valeur vénale des parts de SCI en sera impactée : L’acquéreur de parts de SCI imposée à l’impôt sur les sociétés exigera une décote afin de tenir compte de cet impôt dont la société sera redevable lors de la vente de l’immeuble, mais également afin de tenir compte d’un moindre amortissement à venir (les biens déjà amortis, ne pourront l’être à nouveau et la fiscalité induite sera augmentée).
En théorie, il pourrait être effectué une décote d’un montant maximum correspondant au montant de l’impôt à payer, c’est à dire 15% jusqu’à 38120€ puis 33.33% au-delà du montant de la plus-value représentative de l’écart de réévaluation entre la valeur comptable et la valeur de l’immeuble.
Néanmoins, prudence, car l’administration n’accepte pas toujours la prise en compte de cette décote supplémentaire dans la mesure ou l’objet social de la société civile de gestion ou location n’est pas de vendre lesdits biens immobiliers. L’objet social devra être adapté pour envisager la possibilité de réaliser une activité de marchand de bien pour espérer bénéficier de la prise en compte de la « fiscalité latente » dans la valorisation des parts de SCI imposées à l’impôt sur les sociétés.
Cette ambiguïté de l’administration fiscale est complexe à justifier car contraire aux principes fondateurs attachés à la valeur vénale des parts de SCI. Il est incontestable que la valeur vénale des parts de SCI imposée à l’IS est affectée par la fiscalité latente.

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