Utiliser une SCI pour investir dans l’immobilier est une stratégie régulièrement mise en avant pour sa simplicité mais aussi pour satisfaire une certaine mondanité.
Néanmoins, malgré une simplicité apparente, la réalité n’est pas aussi simple.
Nous allons aujourd’hui nous pencher sur la question de la plus-value immobilière qui devra être payée à l’occasion, soit de la vente des parts, soit de la vente de l’immeuble, par les associés de la SCI au moment de la vente.
Comme vous le savez, et comme nous vous le détaillons de manière exhaustive dans cette article « Simulateur plus-value immobilière 2018 : Un impôt dégressif selon la durée de détention », la plus-value immobilière imposable est la différence entre un prix de cession et un prix d’acquisition d’un immeuble ou des parts de SCI représentative d’un bien immobilier.
Mais qu’en est-il lorsque l’objet de la cession est un bien immobilier inscrit au bilan d’une SCI ? Les associés doivent ils payés la plus-value depuis l’origine, c’est à dire depuis le jour ou la SCI est devenue propriétaire de l’immeuble ? ou à partir du jour où ils sont devenus propriétaires des parts ? Les associés doivent ils payés de l’impôt sur la plus-value immobilière sur une plus-value réalisée par les anciens associés ?
Voici la situation typique concernée par le propos de l’article. Vous serez probablement nombreux à vous sentir concerné par cette situation.
Notre situation type :
Monsieur et Madame XYZ ont constitué une SCI pour faire l’acquisition d’une partie de leur patrimoine immobilier avec un objectif précis : transmettre peu à peu les parts de la SCI afin de profiter des abattements offerts pour les donations
(100000€ tous les 15ans), tout en conservant la main mise sur la gestion de ce patrimoine (via un statut de gérant).
Ils ont donc procédé à la donation progressive des parts en pleine propriété ou avec réserve d’usufruit afin de conserver la jouissance des revenus générés par l’immeuble.
La SCI a souscrit un crédit immobilier pour acheter le bien immobilier. Les revenus de l’immeuble n’étant pas suffisant pour rembourser le crédit, les parents ont régulièrement alimenté la SCI en trésorerie. Ils se sont constitués un compte courant d’associé au fur et à mesure de leur versement (= la SCI n’ayant pas les moyens de rembourser le crédit, les parents, associés, ont apporté de l’argent dans la SCI. Ce prêt prend la définition de compte courant d’associé).
 

Le calcul de la plus-value immobilière lors de la vente de l’immeuble de la SCI

Lorsque l’immeuble est vendu par une société civile immobilière soumise à l’impôt sur le revenu, c’est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s’applique.
Cela signifie simplement, que la plus-value immobilière est fiscalisée au taux de 19% + 17.2%% = 36.20%, après un abattement progressif et une exonération totale d’impôt après 30 ans de détention de l’immeuble par la SCI (Cf pour comprendre le calcul de la plus-value immobilière en 2018 : « Simulateur plus-value immobilière 2018 : Un impôt dégressif selon la durée de détention »).
La plus-value est donc la différence entre le prix d’acquisition de l’immeuble et son prix de cession.
Le prix de cession est facile à déterminer car il s’agit du prix de vente de l’immeuble.
Le prix d’acquisition est le prix réellement acquitté par le cédant de l’immeuble, tel qu’il a été stipulé dans l’acte.
Dans notre cas précis, le cédant de l’immeuble est la SCI, le prix d’acquisition à retenir pour déterminer l’impôt sur la plus-value immobilière est le prix payé par la SCI, indépendamment des opérations intermédiaires de donations, ou de changement d’associé qui ont pu intervenir dans l’intervalle.
La date d’acquisition à retenir pour le calcul de la plus-value immobilière est la date d’acquisition de l’immeuble, indépendamment des opérations intermédiaires de donations, ou de changement d’associé qui ont pu intervenir dans l’intervalle.
Ainsi, contrairement aux donations traditionnelles, les donations de parts de SCI ne permettent pas de purger l’impôt de plus-value immobilière et les donataires (c’est à dire les bénéficiaires de la donation) devront assumer le paiement d’une plus-value immobilière réalisée lorsque les donateurs étaient propriétaires.
Il s’agit là d’une vraie difficulté pour les donataires, mais ce n’est qu’un début, car lorsque la donation porte sur une donation avec réserve d’usufruit, d’autres difficultés viennent s’ajouter.
 
 

Donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit, compte courant d’associé et plus-value immobilière.

L’utilisation de la société civile immobilière (SCI) est souvent couplée avec l’utilisation du démembrement de propriété. En effet, lors de la donation des parts de la SCI, les donateurs décident souvent de conserver l’usufruit des parts afin de conserver pour les donateurs la possibilité de jouir des revenus de l’immeuble tout en assurant la transmission du capital immobilier.
Dans cette hypothèse, les parents sont usufruitiers des parts de SCI et les enfants sont les nus propriétaires.
Lorsque le démembrement est organisé dès le début de la vie de la SCI, alors que cette dernière est endettée, la donation porte sur une valeur très faible : La valeur de la SCI est faible car c’est la différence entre la valeur de l’immeuble et le crédit immobilier qui aura servi à acheter l’immeuble.
 

Retour sur la constitution automatique du compte courant d’associé.

Comme nous vous le présentons de manière exhaustive dans cet article « SCI, transmission du patrimoine et la question du compte courant d’associé », les loyers permettent de rembourser le crédit immobilier, mais pour des raisons comptables, il se constitue progressivement un compte courant d’associé au nom des usufruitiers pendant toute la durée du crédit.
Au terme de la période de remboursement du crédit immobilier, le montant du compte courant d’associé au nom des usufruitiers est égal à la valeur du crédit immobilier.
Explication. Le résultat comptable de la société est égal à la différence entre les produits et les charges, lesquelles comprennent les intérêts d’emprunt qui, en principe, diminuent avec le remboursement du capital qui lui, n’est pas compris dans les charges déductibles.
Ainsi, la société peut réaliser un bénéfice distribuable aux associés sans dégager suffisamment de liquidités pour effectivement distribuer ce bénéfice. Si le dividende ne peut être distribué faute de liquidités, il est affecté en compte courant d’associé. Il s’agit d’un compte courant « papier ». 
Lorsque les parts sociales sont démembrées, le résultat de l’exercice, qui a la nature de fruit civil, revient à l’usufruitier. Le compte courant d’associé est donc automatiquement constitué au profit de l’usufruitier.
Dans ce cas précis, régulièrement rencontré, la valeur du patrimoine des nus propriétaires ne croît pas car la dette bancaire est remplacée par une dette au profit des parents usufruitiers. 
(Ps : Pour éviter ce compte courant papier, il peut être décidé de l’affecter en réserve : SCI : Ne pas distribuer le résultat comptable pour le mettre en réserve. – Il s’agit là d’une stratégie particulièrement efficace pour optimiser la transmission du patrimoine aux nus-propriétaires des parts en cas de démembrement)
 
 

C’est le nu propriétaire qui est imposable sur la plus-value immobilière lors de la vente de l’immeuble par la SCI.

Lorsque les parts de SCI sont démembrées, et à défaut de stipulation contraire dans les statuts :

  • L’usufruitier est imposable à hauteur des bénéfices courants de l’exploitation (revenus fonciers, dividendes, intérêts des titres perçus ….
  • Le nu propriétaire est imposable à hauteur des bénéfices exceptionnels, qui incluent les plus-values de cession de l’actif immobilisé, tel que l’impôt sur la plus-value immobilière provenant de la cession de l’immeuble.

Ainsi, en cas de démembrement des parts sociales, la plus-value immobilière est imposable entre les mains du nu propriétaire.
Dans la situation précédente ou un compte courant d’associé est créé automatiquement au nom des usufruitiers. Les nus propriétaires ne possèdent rien mais ils doivent payer l’impôt sur la plus-value immobilière calculée depuis l’acquisition de l’immeuble par la SCI (et non depuis la date de la donation des parts par exemple).
 

CONCLUSION

Pour faire simple, même si le sujet est complexe :

  1. La plus-value immobilière est calculée par la différence entre le prix d’acquisition de l’immeuble par la SCI et son prix de cession.
  2. La date d’acquisition à retenir pour l’abattement puis l’exonération après 30 ans est la date d’acquisition de l’immeuble par la SCI
  3. La donation des parts ou le changement d’associé n’a aucune incidence sur le calcul de la plus-value immobilière due par la SCI : les donataires seront imposables sur la plus-value réalisée par les donateurs
  4. En cas de donation avec réserve d’usufruit (c’est à dire en cas de donation de la nue-propriété des parts de SCI), ce sont les nus propriétaires qui sont imposables sur la plus-value immobilière, sauf dispositions contraires dans les statuts. 

Bref, les pièges sont nombreux pour les donataires ….

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