Utiliser une SCI pour investir dans l’immobilier est une stratégie régulièrement mise en avant pour sa simplicité mais aussi pour satisfaire une certaine mondanité.

Néanmoins, malgré une simplicité apparente, la réalité n’est pas aussi simple.

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Nous allons aujourd’hui nous pencher sur la question de la plus-value immobilière qui devra être payée à l’occasion, soit de la vente des parts, soit de la vente de l’immeuble, par les associés de la SCI au moment de la vente.

Comme vous le savez, et comme nous vous le détaillons de manière exhaustive dans cette article « Simulateur plus-value immobilière 2018 : Un impôt dégressif selon la durée de détention », la plus-value immobilière imposable est la différence entre un prix de cession et un prix d’acquisition d’un immeuble ou des parts de SCI représentative d’un bien immobilier.

Mais qu’en est il lorsque l’objet de la cession est un bien immobilier inscrit au bilan d’une SCI ? Les associés doivent ils payés la plus value depuis l’origine, c’est à dire depuis le jour ou la SCI est devenue propriétaire de l’immeuble ? ou à partir du jour ou ils sont devenus propriétaires des parts ? Les associés doivent ils payés de l’impôt sur la plus value immobilière sur une plus value réalisée par les anciens associés ?

Voici la situation typique concernée par le propos de l’article. Vous serez probablement nombreux à vous sentir concerné par cette situation.

Notre situation type :

Monsieur et Madame XYZ ont constitué une SCI pour faire l’acquisition d’une partie de leur patrimoine immobilier avec un objectif précis : transmettre peu à peu les parts de la SCI afin de profiter des abattements offerts pour les donations

(100000€ tous les 15ans), tout en conservant la main mise sur la gestion de ce patrimoine (via un statut de gérant).

Ils ont donc procédé à la donation progressive des parts en pleine propriété ou avec réserve d’usufruit afin de conserver la jouissance des revenus générés par l’immeuble.

La SCI a souscrit un crédit immobilier pour acheter le bien immobileir. Les revenus de l’immeuble n’étant pas suffisant pour rembourser le crédit, les parents ont régulièrement alimenté la SCI en trésorerie. Ils se sont constitués un compte courant d’associé au fur et à mesure de leur versement (= la SCI n’ayant pas les moyen de rembourser le crédit, les parents, associés, ont apporté de l’argent dans la SCI. Ce prêt prend la définition de compte courant d’associé).

 



Le calcul de la plus value immobilière lors de la vente de l’immeuble de la SCI

lorsque l’immeuble est vendu par une société civile immobilière soumise à l’impôt sur le revenu, c’est le régime des plus values immobilières des particuliers qui s’applique.

Cela signifie simplement, que la plus value immobilière est fiscalisée au taux de 19% + 17.2%% = 36.20%, après un abattement progressif et une exonération totale d’impôt après 30 ans de détention de l’immeuble par la SCI (Cf pour comprendre le calcul de la plus value immobilière en 2018 : « Simulateur plus-value immobilière 2018 : Un impôt dégressif selon la durée de détention »).

La plus value est donc la différence entre le prix d’acquisition de l’immeuble et son prix de cession.

Le prix de cession est facile à déterminer car il s’agit du prix de vente de l’immeuble.

Le prix d’acquisition est le prix réellement acquitté par le cédant de l’immeuble, tel qu’il a été stipulé dans l’acte.

Dans notre cas précis, le cédant de l’immeuble est la SCI, le prix d’acquisition à retenir pour déterminer l’impôt sur la plus-value immobilière est le prix payé par la SCI, indépendamment des opérations intermédiaires de donations, ou de changement d’associé qui ont pu intervenir dans l’intervalle.

La date d’acquisition à retenir pour le calcul de la plus-value immobilière est la date d’acquisition de l’immeuble, indépendamment des opérations intermédiaires de donations, ou de changement d’associé qui ont pu intervenir dans l’intervalle.

Ainsi, contrairement aux donations traditionnelles, les donations de parts de SCI ne permettent pas de purger l’impôt de plus-value immobilière et les donataires (c’est à dire les bénéficiaires de la donation) devront assumer le paiement d’une plus-value immobilière réalisée lorsque les donateurs étaient propriétaires.

Il s’agit là d’une vrai difficulté pour les donataires, mais ce n’est qu’un début, car lorsque la donation porte sur une donation avec réserve d’usufruit, d’autres difficultés viennent s’ajouter.

 

 

Donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit, compte courant d’associé et plus value immobilière.

L’utilisation de la société civile immobilière (SCI) est souvent couplée avec l’utilisation du démembrement de propriété. En effet, lors de la donation des parts de la SCI, les donateurs décident souvent de conserver l’usufruit des parts afin de conserver pour les donateurs la possibilité de jouir des revenus de l’immeuble tout en assurant la transmission du capital immobilier.

Dans cette hypothèse, les parents sont usufruitiers des parts de SCI et les enfants sont les nus propriétaires.

Lorsque le démembrement est organisé dès le début de la vie de la SCI, alors que cette dernière est endettée, la donation porte sur une valeur très faible : La valeur de la SCI est faible car c’est la différence entre la valeur de l’immeuble et le crédit immobilier qui aura servi à acheter l’immeuble.

 

Retour sur la constitution automatique du compte courant d’associé.

Comme nous vous le présentons de manière exhaustive dans cet article « SCI, transmission du patrimoine et la question du compte courant d’associé », les loyers permettent de rembourser le crédit immobilier, mais pour des raisons comptables, il se constitue progressivement un compte courant d’associé au nom des usufruitiers pendant toute la durée du crédit.

Au terme de la période de remboursement du crédit immobilier, le montant du compte courant d’associé au nom des usufruitiers est égal à la valeur du crédit immobilier.

Explication. Le résultat comptable de la société est égal à la différence entre les produits et les charges, lesquelles comprennent les intérêts d’emprunt qui, en principe, diminuent avec le remboursement du capital qui lui, n’est pas compris dans les charges déductibles.

Ainsi, la société peut réaliser un bénéfice distribuable aux associés sans dégager suffisamment de liquidités pour effectivement distribuer ce bénéfice. Si le dividende ne peut être distribué faute de liquidités, il est affecté en compte courant d’associé. Il s’agit d’un compte courant « papier ». 

Lorsque les parts sociales sont démembrées, le résultat de l’exercice, qui a la nature de fruit civil, revient à l’usufruitier. Le compte courant d’associé est donc automatiquement constitué au profit de l’usufruitier.

Dans ce cas précis, régulièrement rencontré, la valeur du patrimoine des nus propriétaires ne croît pas car la dette bancaire est remplacée par une dette au profit des parents usufruitiers. 

(Ps : Pour éviter ce compte courant papier, il peut être décidé de l’affecter en réserve : SCI : Ne pas distribuer le résultat comptable pour le mettre en réserve. – Il s’agit là d’une stratégie particulièrement efficace pour optimiser la transmission du patrimoine aux nus-propriétaires des parts en cas de démembrement )

 

 

C’est le nu propriétaire qui est imposable sur la plus-value immobilière lors de la vente de l’immeuble par la SCI.

Lorsque les parts de SCI sont démembrées, et à défaut de stipulation contraire dans les statuts :

  • L’usufruitier est imposable à hauteur des bénéfices courants de l’exploitation (revenus fonciers, dividendes, intérêts des titres perçus ….
  • Le nu propriétaire est imposable à hauteur des bénéfices exceptionnels, qui incluent les plus-values de cession de l’actif immobilisé, tel que l’impôt sur la plus-value immobilière provenant de la cession de l’immeuble.

Ainsi, en cas de démembrement des parts sociales, la plus-value immobilière est imposable entre les mains du nu propriétaire.

Dans la situation précédente ou un compte courant d’associé est créé automatiquement au nom des usufruitiers. Les nus propriétaires ne possèdent rien mais ils doivent payer l’impôt sur la plus-value immobilière calculée depuis l’acquisition de l’immeuble par la SCI (et non depuis la date de la donation des parts par exemple).

 

CONCLUSION

Pour faire simple, même si le sujet est complexe :

  1. La plus value immobilière est calculée par la différence entre le prix d’acquisition de l’immeuble par la SCI et son prix de cession.
  2. La date d’acquisition à retenir pour l’abattement puis l’exonération après 30 ans est la date d’acquisition de l’immeuble par la SCI
  3. La donation des parts ou le changement d’associé n’a aucune incidence sur le calcul de la plus value immobilière due par la SCI : les donataires seront imposables sur la plus value réalisée par les donateurs
  4. En cas de donation avec réserve d’usufruit (c’est à dire en cas de donation de la nue propriété des parts de SCI), ce sont les nus propriétaires qui sont imposables sur la plus value immobilière, sauf dispositions contraires dans les statuts. 

Bref, les pièges sont nombreux pour les donataires ….

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37 Comments

  1. Article tout à fait intéressant, notamment sur la constitution automatique d’un compte courant d’associé au profit de l’usufruitier en cas de remboursement d’un prêt, ce qui fait qu’à terme, la donation n’est qu’un coup d’épée dans l’eau, en terme d’économie sur les droits de mutation, sauf à raison de la plus value prise par les éléments d’actifs, alors que le compte courant reste à son montant nominal.
    C’est pourquoi, pour éviter cet inconvénient, il peut être conseillé de constituer la SCI pour un capital égal au montant de l’investissement initial (apports en numéraires + prêt souscrit), capital qui sera libéré chaque année, au fur et à mesure que les résultats seront inscrits au compte courant de l’usufruitier. Le résultat ne fera que transiter par le compte courant avant de remonter à la rubrique « capital libéré ».
    Par contre je ne suis pas d’accord sur le paragraphe « c’est le nu-propriétaire qui est imposable sur la plus-value immobilière, lors de la vente de l’immeuble » En effet le prix de vente n’appartient ni à l’usufruitier, ni au nu-propriétaire, mais à la société. C’est elle qui est redevable de la plus-value ainsi que la loi le prévoit expressément. Elle est d’ailleurs prélevée par le notaire sur le prix, dont le solde est remis à la société, et non aux associés. Qu’ensuite ceux-ci décident de la liquider est un autre problème. Pour que les nus-propriétaires soient mis en cause, il faudrait que l’actif à partager ne permette pas de rembourser les comptes courants, mais cette hypothèse est peu vraisemblable si la cession a généré de la plus value.

    • Bonjour,

      Pourtant c’est bien la répartition de l’impôt entre usufruit et nue propriété.

      Extrait du BOI 4-F-2-99 :

      A. SITUATION DE L’USUFRUITIER

      12.Les dispositions de l’article 8 modifié permettent désormais de prendre en compte les droits financiers détenus par l’usufruitier pour l’assujettir à l’impôt sur le revenu.

      Compte tenu de la nature juridique de l’usufruit qui correspond à ce qui naît de la chose sans en altérer la substance (code civil, art. 578), les droits dans les bénéfices conférés par la qualité d’usufruitier correspondent, en l’absence de convention régulière prévoyant une répartition particulière des résultats entre usufruitier et nu-propriétaire, au bénéfice courant de l’exercice. Cette notion exclut donc les éléments exceptionnels et, notamment, les plus ou moins-values de cession d’éléments de l’actif immobilisé.

      13.A cet égard, certains produits doivent être considérés comme des éléments du résultat courant de l’exercice même s’ils bénéficient du régime des plus-values à long terme. Il en est ainsi du résultat net de la concession de licence d’exploitation de brevets, d’inventions brevetables et de procédés de fabrication industriels (art. 39 terdecies 1). De même, les plus-values de cession de valeurs mobilières de placement, qui ne constituent pas des éléments de l’actif immobilisé, sont imposables au nom de l’usufruitier.

      A l’inverse, les plus-values taxées au taux normal ne sont pas imposables au nom de l’usufruitier si elles procèdent de la cession d’éléments de l’actif immobilisé (cas des biens amortissables).

      B. SITUATION DU NU-PROPRIETAIRE

      14.Sauf convention contraire régulièrement conclue avec l’usufruitier, le nu-propriétaire supporte l’impôt à raison des résultats qui ne sont pas imposés au nom de l’usufruitier, c’est-à-dire, en pratique, à raison des résultats exceptionnels. Il est également fondé à prendre en compte une quote-part des déficits réalisés par la société correspondant à ses droits dès lors qu’en sa qualité d’associé, il est le seul à répondre des dettes de la société.

      I. Eléments exceptionnels

      15.Le nu-propriétaire est imposable sur le résultat net des cessions des éléments composant l’actif immobilisé (plus ou moins-values nettes à long terme ou à court terme), à l’exclusion par conséquent des profits sur cession d’éléments de l’actif circulant (stocks, valeurs mobilières de placement).

    • suite de la réponse précédente.

      De surcroît, la SCI est une société semi transparente… cela induit (Art 8 du code général des impôts) que la société ne paye pas l’impôt. Se sont les associés qui sont redevable de cet impôt.

    • Oui je suis tout à fait d accord mais le problème qui se pose c est en cas de vente du bien immobilier avec l accord de l usufruitier et du nu propriétaire et dans ce cas le bénéfice doit être repartie rentre les deux reste à déterminer la quotepart part de chacun en fonction de la valeur de l usufrit qui sera fonction de l âge
      Mais il faut aussi penser à la sci qui a opte à l si

  2. Saublens Michel says:

    Bonjour à vous,

    Le débat est intéressant.

    L’administration a effectivement prévu, en cas de démembrement portant sur les parts, un partage de l’imposition comme suit (article 8 CGI) :
    Bénéfices courants (ex. résultat foncier) : l’usufruitier
    Profits exceptionnels (ex. plus-value de cession) : le NP
    Pour l’administration, la plus-value (résultat exceptionnel) tire son origine de la cession d’un actif de la SCI (ex. immeuble) essentiel à la réalisation de l’objet social et dès lors, considéré comme la substance du droit du NP (le capital).
    Ce n’est pas le cas du bénéfice ou résultat « courant » qui correspond à la gestion commerciale ou civile des actifs investis (ex. immeuble) = fruits.
    Or, la jurisprudence qualifie les dividendes comme ayant la nature de « fruits » (Cass. Com. 5/10/1999), et l’US a droit aux bénéfices « distribués » et non au bénéfice « distribuable » (donc, tant qu’il n’y a pas de décision d’affectation du bénéfice, le fruit n’existe pas, le résultat appartient alors, en attendant cette décision, à la société – Cass.com. 23/10/1990). Et, ce bénéfice peut être soit distribué, soit mis en réserves ou R.A.N.
    Donc, sont des fruits tout ce qui est distribué par la société à titre de dividendes. Les fruits appartiennent en PP à l’usufruitier. Les droits de l’US étant constitués par la décision de l’AGO, ils reviennent en totalité à celui qui se trouve US ce jour là. Les profits exceptionnels participent du bénéfice de l’exercice, tout comme les résultats courants. L’US des parts a ainsi vocation a appréhender la totalité du bénéfice distribué quelle que soit l’origine de ce dernier.

    On comprend que si l’US affecte la totalité du résultat (courant + plus-value) sous forme de dividendes, cela est pénalisant pour le NP puisque cette distribution appauvrira le NP qui verra la substance de son droit réduit. D’un autre côté, si le dividende distribué à l’US est amputé du résultat exceptionnel, c’est l’US qui sera appauvri.

    C’est pourquoi, ce même article 8 du CGI permet à l’US et le NP de « déroger à cette règle de partage » de l’imposition dès lors que ce choix est prévu dans les statuts (presque toujours le cas) ou dans une convention ayant date certaine (enregistrée) conclue « avant » la clôture de l’exercice.
    Une grande liberté est donc laissée aux associés (NP et US) – à remarquer ici que l’US doit détenir au moins une part en PP !!
    Les parents donateurs de la NP, pourront donc en étant US (s’ils se donnent les pouvoirs dans les statuts avant la donation la donation des parts en NP) décider du « sort » du bénéfice de la SCI.
    Selon le choix de l’US, le bénéfice – tant courant, qu’exceptionnel – peut également être mis en « réserves ».
    Ultérieurement, les réserves peuvent faire l’objet d’une distribution. Il appartient alors à l’AGO de décider si cette distribution ce fait à titre de dividendes ou à titre de distribution de « réserves ».
    C’est alors une autre stratégie !
    Etc…., etc……

    Et le débat est d’actualité…….du moins jusqu’au 1/2/2012 !

    • Merci Michel pour cette analyse de très haut niveau. (Pour mémoire, Michel SAUBLENS, est notre représentant à CARPENTRAS. Il est Conseil en Gestion de Patrimoine Indépendant, diplômé de l’université de Clermont Ferrand et ancien expert comptable.).

      Je ne voulais pas évoquer la différence entre le bénéfice comptable, le bénéfice distribuable et le bénéfice fiscal. Mais vous touchez la une notion indispensable malheureusement trop rarement envisagée.

      Je voudrais simplement ajouter ce point : quelque soit la décision des associés quant à la répartition du bénéfice (exceptionnel ou courant tel que Michel SAUBLENS l’a parfaitement présenté), il faut garder en mémoire qu’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu est fiscalement transparente, se sont les associés qui sont redevables de l’impôt et non la société.

      A ce titre, l’associé qui est redevable de l’impôt, est celui qui perçoit le revenu. Dans la mesure ou les statuts dérogent à la distribution des revenus, l’imposition dérogera également.

      Par contre, et c’est malgré tout souvent le cas, dans la mesure ou l’on admet que le nu propriétaire à vocation à appréhender le bien immobilier ou sa valorisation à terme, c’est ce dernier qui restera redevable de l’impôt sur les plus values immobilières : Si l’usufruitier devient attributaire de la plus valus exceptionnelle (au détriment du nu propriétaire qui voit son patrimoine se réduire comme peau de chagrin), c’est ce dernier qui est redevable de l’impôt ; mais si l’on respecte les droits du nu propriétaire, c’est à dire sa capacité à valoriser son patrimoine au même rythme que la valorisation de l’immeuble, c’est bien le nu propriétaire qui restera redevable de l’impôt sur la plus value immobilière.

      PERCEPTION D’UN REVENU = PAIEMENT D’UN IMPOT
      NON PERCEPTION D’UN REVENU = NON PAIEMENT D’UN IMPOT

      Il n’est pas, à mon sens, envisageable de percevoir un revenu (attribution du bénéfice exceptionnel généré par la plus value immobilière) par le nu propriétaire, et de faire payer l’impôt par l’usufruitier. L’impôt suit le revenu.

      Merci pour l’ensemble de ces réflexions très intéressantes…

    • Mario Sabatier says:

      Bonjour,

      Je reviens sur vos explications concernant le partage du coût fiscal d’une plus value sur cession d’actifs immobilier réalisée par une SCI IR dont les parts sont démembrées. Si le prix de vente (donc y compris la plus value) est conservé au sein de la SCI pour être réinvesti sur un nouvel actif immobilier, peut on selon vous considerer alors la plus value comme un benefice qui est mis en réserve, et ainsi en utilisant le formalisme adéquat déroger à la règle de partage de l’impôt dû sur la plus value ?

      Cordialement

      Mario Sabatier

  3. Une question a se poser est : quand l’usufruit se termine (soit par le décès de l’usufruitier -usufruit viager-, soit par la fin de la période contractualisée -usufruit temporaire), qui devient propriétaire des fonds mis en réserve (ou reporté à nouveau) dans la SCI (fiscalement transparente) ?

    Est-ce le nue-propriétaire, ou les héritiers de l’usufruitier (en cas de décès) ?

  4. Gilles Nectoux says:

    que se passe t-il concernant une sci familiale assujettie
    à l’IS au niveau de la plus value de la vente d’un bien
    immobilier dont les actionnaires ont en partie PP, US et d’autres PP et NP ?

  5. nicolasdupont says:

    Ce qui est dit ci dessus sur les plus value est très interessant mais un peu hermétique pour moi…
    doit on comprendre que si une sci familiale transparente vends un de ses biens soumis à la plus value, les associés NP ou US ne seront pas imposés si la sci conserve (sous quelle forme) le montant de la plus value réalisée lors de la vente ???
    merci de votre éclairage sur le sujet…

    • NON, c’est pourtant simple :

      Soit la SCI est transparente à l’IR, et alors chaque associé est imposé comme une personne physique qui ferait directement une partie (proportionnelle à sa part dans la SCI) des revenus et faisait une partie des PV que la SCI réalise.

      Soit la SCI est à l’IS, et alors, la SCI est une autre personne morale, la SCI paie elle-même l’IS sur ses bénéfices, la SCI paie elle même l’impôt sur les PV qu’elle réalise (selon les règles régissant les PV à court et long terme, des sociétés à l’IS), et les associés paieront l’impôt sur le revenu (et les prélèvements sociaux) sur les dividendes que la SCI leur versera.

      • nicolasdupont says:

        désolé de mon inculture…et merci de la clarté de vos explications car dans une sci familiale c’est pas tous les jours que la question se pose et les multiples évolutions sont parfois difficile à cerner….

  6. Bonjour,
    Précédemment, il me semblait que c’était la date de création de la SCI qui servait de référence, peu importe la date d’acquisition du bien.
    Cela a-t-il été réformé de sorte que ce soit désormais la date d’acquisition du bien par la SCI qui soit prise en compte ?
    Merci.

  7. bonjour
    l etude develloppe ci dessus est tres complete et interressante
    toutefois je souhaiterais connaitre la position fiscale sur les benefices d’une sci ayant opte a l is et non distribue mais mis en reserve
    lors du deces de l usufruitier ces benefices cumules appartiendrons au NP ?? ET POURRONS ETRE INCORPORE AU CAPITAL SANS PENALITES PARTICULIERES ,,???
    EN EFFET PENDANT UNE CERTAINE PERIODE BENEFICIAIRE CES BENEFICES
    CUMULES ONT PERMIS DE CONSTITUER UNE TRESORERIE QUI AURA ETE PRELEVE
    PAR L US en rembousement de son compte courant
    cette methode est elle bonne???
    MERCI MARCEL

  8. Bonjour,

    J’aimerais avoir des éclaircissement sur un point. Que se passe-t-il lorsque la SCI est transparente et qu’il y a eut un démembrement de l’usufruit en faveur d’une société soumise à l’IS. Qui est redevable de l’impôt et si la société usufruitière doit le payer, est il calculé sur les revenus fonciers ou faut-il calculer un résultat de la même façon que pour une société.

    Merci de vos lumières, Antoine

    • Marcelac says:

      Bonjour Antoine,
      C’est la société IS qui est redevable de l’impôt puisque la SCI est transparente.
      Et le résultat de la SCI sera calculé selon les règles BIC et imputé dans la liasse fiscale cerfa 2048A de la société IS usufruitière.

      Cordialement,

  9. CLEVENOT says:

    MERCI DE CES INFOS Mais la question est plus complexe
    en effet le benefice dans la sci ( ayant opte a l is)
    c’est la sci qui paye l IS le BENEFICE RESTANT soit il est
    distribue soit mis en reserve
    si ce benefice est mis en reserve , la tresorerie permettra
    de rembourser le compte courant des usufruitiers sans impot
    supplementaire
    et de ce fait les nus proprietaires lors de l heritage
    n’aurons rien a payer sur les comptes courants qui vont disparaitre
    puisque l on considere qu’un benefice non distribue revient de fait
    au nu proprietaire
    c est complexe mais tres important

    merci de me contredire si je suis a cote
    marcel

  10. nous avons achetés mon compagnon et moi une maison en sci c’est notre rp si demain nous la vendons nous sommes à 50/50 quelle est la plu value nous l’avons achetée en 2000 il n’y à pas de compte courant c’est comme si c’était un achat simple

  11. Bonjour,
    Nous avons créer en 2007 une SCI Familiale (50% avec mon épouse et 25% pour chacun de nos deux enfants)nous l’avons acheté avec un crédit relais qui n’est pas encore réglé en totalité et un crédit amortissable
    Pouvez vous nous confirmer comment cela se passe dans le cas que nous vendons une partie de la maison puisque en tant que parents à ce jour c’est notre résidence principale?

    Merci pour votre aide
    Très Cordialement Nicolas

  12. Oui avec la nouvelle législation fiscale et l évolution de la côté de l immobilier
    30 ans pour être exonéré je pense que nous avons intérêt à opter pour l is si les fonds
    Sont apporté en compte courant
    Ainsi l usufruitier récupéra son compte courant par le jeu de l amortissent annuel fiscal
    Et cela permet de pratiquer le démembrement par donation de la NP pour le franc symbolique
    Au départ donc le NP héritera de la totalité restante non amorti et fera son affaire de la continuation
    C est un avis personnel ? Merci de me contester l intérêt de ce montage

  13. Sébastien says:

    Bonjour,
    J’ai une question au sujet de la répartition de la vente d’un bien d’une SCI familiale démembrée et transparente. Les parents ont donné la pleine propriété de plusieurs biens à une SCI puis ont procédé à une donation de la seule nue-propriété des parts à leurs enfants (l’usufruit étant estimé alors à 20% de la valeur des parts), en se gardant quelques parts en pleine propriété.
    1- Est-ce bien la SCI qui acquittera l’impôt sur la plus value lors de la vente d’un des biens ?
    2- La somme restante pourrait-elle se répartir au prorata du nombre de parts des associés ou doit-elle prendre en compte la valeur des parts (80% NP + 20% usufruit) ? Est-ce que ce pourcentage évolue dans le temps ?
    Merci pour votre éclairage

  14. bonjour
    nous avons une sci immobilière avec mes deux filles depuis 10ans en corse.Mon mari et moi sommes majoritaires nous voudrions la vendre mes filles sont d’accord car nous n’avons plus les moyens de l’entretenir et payer les frais.
    nous sommes domiciliés en region parisienne.
    comment faire mon mari et moi sommes retraites et ne pouvons plus aller en corse pour raison de santé.
    comment faire svp
    cordialement

    • Voir les pourcentage des filles dans la sci et la valeur estime
      Et après il sera possible de proposer un montage. Fiscal

      Réponse à luciani

  15. JEAN ALEXANDRE says:

    Nous avons constitué, il y a 20 ans, une SCI familiale qui a acquis un immeuble de rapport avec un emprunt bancaire In fine sur 10 ans et des apports en comptes courants d’associés. Les parts de cette SCI ont été demembrees et mes 2 enfants sont aujourd’hui nu propriétaires de 93% des parts dont j’ai conservé l’usufruit. Le crédit in fine a été remboursé et remplace par un credit amortissable sur 15 ans qui se terminera en 2015. J’ai aujourd’hui 71 ans.
    Quelle est la meilleure solution pour transmettre a mes enfants la nu propriété des 7% qui restent en ne conservant qu’une part en pleine propriété à côté de 99,9% en usufruit?
    Comment serait traitée fiscalement une cession à titre onéreux?

  16. Bonjour mon propriétaire a construit 2 maisons en SCI … Il parle de les vendre dans le courant de l année .
    Peut il les vendre séparément où il est obligé de vendre les 2 á la même personne ou peut il vendre à chaque locataire qui y réside au moment de la vente. ?
    Merci

  17. bonjour,

    Je detiens les100 parts de la nu proprieté d’un bien ainsi que 50 parts en usufruit et mon ex mari détient 50 part du reste de l’usufruit.
    Le regime fiscale de la sci est celui de la transparence et soumi à l’impot sur le revenu.
    Qui de mon ex mari ou moi doit prendre en charge la TAXE FONCIERE de la sci

    Merci de me répondre c’est urgent

  18. Je dirais 50 – 50

  19. bonjour je possede une sci familiale moi ma femme et mes deux filles mes deux filles veule nous redonner leurs parts que nous nous puission vendre la sci en viager vu nos faible revenu de retraite merci pour votre reponse

    • Pour la donation, c’est une donation à un ascendant comme une autre (avec exonération de droit jusqu’à une certaine valeur par couple « parent,enfant »).

      Pour le viager, la difficulté sera de trouver un acheteur…

  20. Bonjour,
    Ma femme possède une maison et elle va agrandir au dessu pour faire des apparts(4)
    Propriétaire de la sci a 99 % et 1 % à sa mère elle a fait un crédit pour acheter cette maison ,crédit de 200.000€ pour un bien de 400.000€ + 38.000 de frais de notaire
    La construction des 4 apparts coutera 380.000 euros
    La valeur de chaques appartements sera environ de 270.000 euros
    Quelle sera la plus value si elle en vend 2 à ce prix la ?

    Est ce que si un des 2 est notre résidence principale elle est assujéti a la plus value ou pas et 3 eme question si on vend le premier en tant que résidence principale et que nous allons habiter dans le deuxième pouvons nous le vendre également comme résidence principale ?

    Merci de vos conseil

    • Lire http://www.pap.fr/conseils/achat-vente/vendre-un-bien-appartenant-a-une-sci/a6871/la-vente-de-l-immeuble-par-la-sci (par exemple), si la SCI est bien transparente à l’IR.

      Le calcul de l’impôt sur la plus-value dépend aussi de la date d’acquisition de la maison (par la SCI).

      Pour vendre un appartement, il faudra auparavant avoir créé une copropriété (=> divers paperasses + frais)

      Si la SCI vend trop souvent des appartements, vous risquez d’être requalifié en « Marchand de Biens » (ce qui peut couter fort cher).
      Si vous habitez tour à tour les appartements avant de les vendre « comme résidence principale », le fisc pourrait aussi ne pas aimer être pris pour un xxx.
      Tout est affaire de mesure, et personne ne pourra vous indiquer avec certitude où est exactement la ligne jaune à ne pas franchir.

      • Merci de ces précieux conseil
        La maison a été achetee il y a 3 ans et c est notre résidence principale actuellement..

  21. cricri 76 says:

    toto et bessiere merci pour les conseil

  22. Bonjour,

    Je suis en train de ceder de parts d’une SCI soumis a IS.

    Un peau d’histoire:
    Au constitution de la SCI, moi e des amis, il y a 15 ans, avons obtenu des credits (avec caution personnel et solidaire) et nous avons acheté 4 appartements.

    Nous avons fixé 500K euro capital social de la SCI avec chaque action 500 eur. Cette montant était librement fixé et nous avons jamais mit d’argent dans la SCI (sauf dépense de compte courant). Par contre, nous avons utilisé les credits a acheter les appartements. Après nous avons loué les appartements et nous payons (toujours) les mensualité avec les loyer.

    Maintenant, je voudrais vendre mes parts aux un des associés, chaque action pour une prix de 300 eur.

    Question 1: Comment est calculé le prix de acquisition des parts? Est 0 ou 500 eur? Le regime fiscal est plus value mobilier puis la SCI est soumis a IS.

    Question 2: J’ai un compte courant depuis la creation de la SCI (frais de notaires, etc). Est-ce que J’ai le droit de augmenter mon compte courant pour le montant de paiement de chaque mensualité (de la part capital) que nous avons fait avec les loyers? J’ai 25% du SCI.

    Merci infiniment de votre aide.

  23. Mylène says:

    Mon compagnon à constitue une sci .avec moi .il avait 65% et moi 35 %
    C’est lui qui a remboursé Le crédit en partie ,Le reste étant payé par le loyer des locataires successifs. Mon compagnon vient de décéder ,est ce que les héritiers peuvent réclamer ce que leur père a investi pour ma part en cas de vente .

    • Si vous avez une comptabilité rigoureuse pour votre SCI, les apports de votre compagnon figurent au niveau de son « compte courant d’associé »…. et la SCI lui doit effectivement ces sommes (donc les doit à sa succession, ses héritiers après paiement des droits).

      Sinon … c’est le flou intégral, et il faudra sans doute trouver un arrangement à l’amiable.

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