Les banques refusent de plus en plus de financer les SCI à l’IS et autres SARL de famille. Les banques considèrent que le crédit accordé aux SCI à l’IS et encore aux SARL de famille sont des financements professionnels et non des crédits immobiliers.

Comme me le confiait récemment Fabienne, experte en crédit immobilier au sein de notre service de courtier en crédit immobilier, c’est là une bien mauvaise nouvelle pour les candidats à l’investissement immobilier qui se voient refermer certains accès au crédit immobilier.

En effet, alors que vous êtes de plus en plus nombreux à vouloir investir dans l’immobilier locatif par l’intermédiaire de ces structures sociétaires, les banques deviennent de plus en plus fermées sur l’analyse du dossier de financement.

Dans le meilleur des cas, les conseillers bancaires ou les courtiers orientent les candidats investisseurs vers les conseillers professionnels afin d’envisager un crédit professionnel ;

Dans le pire des cas, les services prêts des banques refusent tout simplement d’étudier les dossiers de prêt et expliquent simplement qu’ils ne financement pas les SCI à l’IS et les SARL de famille.

Cette rigueur retrouvée de la part des banques se justifient par une lecture attentive de l’article L-313-2 du code de la consommation. En effet, au terme de cet article, sont exclus de qualificatif de crédit immobilier :

  • Les crédits destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance ;

Ainsi, les SCI à l’IS, les SARL de famille, mais également le financement de l’activité de location meublée professionnelle (LMP) devraient être financées à l’aide d’un crédit professionnel et devraient ne pas pouvoir être éligibles à la qualification de crédit immobilier.

Pourtant, jusqu’à maintenant, un certain laxisme était la norme et chaque banque appliquait la réglementation de manière très disparate.

Jusqu’à maintenant, l’impôt sur les sociétés ou le recours à une structure sociétaire commerciale (SARL de famille) n’était pas systématiquement synonyme de crédit professionnel.

Il semblerait que ce temps soit révolu.

Bref, la situation se tend et n’est pas favorable à l’emprunteur immobilier tend le crédit professionnel est souvent moins compétitifs que le crédit immobilier. Un crédit professionnel, c’est :

  • Un crédit d’un durée maximale de 15 ans (parfois, exceptionnellement jusqu’à 20 ans),
  • Un taux de crédit nettement plus élevé car non contraint par les limites imposées par le taux d’usure ; Le taux du crédit professionnel est très variable d’un crédit à l’autre ; Il s’agit avant tout d’une question de négociation et de rémunération du risque pour la banque.
  • Des pénalités de remboursement anticipé de 5% du montant du crédit.

Dans un premier temps, l’analyse risque pourrait paraître plus favorable à l’emprunteur puisque l’utilisation des SCI IS et des SARL de famille permet de dépasser la question du taux d’endettement plafonné à 33% et plus généralement des règles imposées par le HCSF. La solvabilité de la structure sociétaire et donc le calcul différentiel sera systématiquement appliqué contrairement aux règles applicables pour le crédit immobilier.

Ces règles édictée par le HCSF ne s’appliquent pas au crédit professionnel, seuls les crédits immobiliers sont concernés.

Mais attention, il ne faut pas trop se réjouir, car derrière cette bonne nouvelle apparente, il faut comprendre que les critères d’octroi d’un crédit professionnel sont moins favorables que pour un crédit immobilier.

L’activité d’investissement immobilier locatif est alors analysée comme une véritable activité professionnelle et ce sont ses critères d’analyse comptable comme la capacité d’autofinancement, excédent brut d’exploitation et parfois même les solde intermédiaires de gestion qui permettront ou non d’obtenir un accord de financement.

Et là, c’est une autre histoire car les amortissements ne sont plus considérés comme des flux de trésorerie qui entrent dans la poche de l’investisseur, mais comme une véritable charges qui affectent la rentabilité de la structure.

A suivre.

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