Est il une erreur d’investir massivement dans l’immobilier ou simplement dans quelques actions aux dépens d’une diversification qui protégerait votre patrimoine des aléas ? Cette question m’est directement inspirée par la situation d’une cliente que j’ai accompagné lors d’un rendez vous d’assistance patrimoniale (cf »« Assistance patrimoniale » : Un véritable succès pour une nouvelle gestion de patrimoine !« ).

Elle lira probablement cet article, devrait se reconnaître et devrait lire vos commentaires avec beaucoup d’intérêt.

Cette cliente, d’une petite soixantaine d’année, avait besoin de conseils pour mieux organiser son patrimoine. Elle dispose d’un patrimoine immobilier locatif estimé à 5 millions d’euros principalement composé d’immeuble locatif à usage d’habitation principalement, et quelques locaux commerciaux. Ce patrimoine, c’est le fruit de 30 ans d’investissement personnel, 30 ans de travail, mais surtout 30 ans de passion pour l’immobilier ! L’investissement immobilier est devenu son métier !

Aujourd’hui, après un rendez vous avec des conseillers en gestion de patrimoine indépendants, elle ne sait plus ce qu’elle doit faire :

  • Le premier conseiller lui a fait un bilan de son patrimoine au terme duquel il pointe l’absence de diversification (ce qu’elle sait déjà) et donc les risques théoriques d’un patrimoine concentré sur un seul actif : l’immobilier. Le conseil de ce premier conseil est donc de trouver le moyen de se diversifier ou de se créer des liquidités ;
  • Le second, lui suggère de tout vendre pour investir dans des SCPI afin de continuer à investir dans l’immobilier mais de manière plus diversifiée et sans contrainte de gestion.

Cette cliente est perdue. Elle ne sait plus si elle à raison de continuer à investir. Avoir un patrimoine exposé sur un seul actif est il une erreur qu’il faut tenter de réparer rapidement ?

Essayons de réfléchir ensemble à cette question. La théorie de la diversification des portefeuilles s’applique t’elle à la gestion de patrimoine ? Est il important de veiller à se construire un patrimoine diversifié exposé à toutes les classes d’actif ? Faut il un patrimoine équitablement réparti entre :

– 1/3 pour l’investissement en action d’entreprises cotées ou non cotées ;

– 1/3 pour l’investissement en immobilier de rendement et de plus-value ;

– 1/3 pour l’épargne dans des produits de taux d’intérêt comme le fonds euros du contrat d’assurance vie par exemple.

 

Si cette théorie de la diversification patrimoniale est rassurante car elle donne un cadre intellectuel qui évite de se poser trop de question, elle me semble totalement inadaptée à la réalité de la gestion d’un patrimoine à long terme. 

En effet, gérer un patrimoine nécessite un investissement personnel et donc une capacité à comprendre la nature de ses investissements pour espérer être capable d’en optimiser la détention.

Saviez vous que les chefs d’entreprises et plus globalement toutes les personnes qui ont fait fortune ont un patrimoine qui ne satisfait jamais aux critères de cette théorie.

Pour se créer un patrimoine important, il faut s’investir massivement dans l’activité dans laquelle vous serez le meilleur :

 

Certains vont s’investir massivement dans leur activité professionnelle, salariée ou non salariée, et pourront ainsi se constituer leur patrimoine grâce les hauts revenus générés par cette activité professionnelle ;

D’autres préféreront miser sur la création d’un entreprise afin d’augmenter encore leur création patrimoniale avec la valorisation de l’entreprise qu’ils auront créée et dans laquelle ils auront consacré leur talent et leur savoir-faire ; Il pourra s’agir d’une entreprise commerciale, mais également d’une entreprise immobilière comme c’est manifestement le cas pour la cliente accompagnée dans le cadre de l’assistance patrimoniale.

 

Les personnes qui entrent dans ces deux premières catégories ont un point commun : Elles mettent tout ce qu’elles ont dans leur activité professionnelle ou entrepreneuriale, et n’ont plus d’énergie ou de temps pour investir dans la gestion de leur patrimoine privé.

Ces personnes ont rarement un « temps de cerveau disponible » suffisant pour « se prendre la tête » à en faire toujours plus dans leur vie privée et dans la gestion de leur patrimoine privé.

Elles pourront alors prendre des décisions qui pourraient paraître absurdes pour beaucoup qui ne sont pas dans cette dynamique. Il pourrait s’agir de gaspiller leur train de vie dans l’achat d’une résidence principale ou secondaire qui ne seront jamais des investissements rentables ; De laisser des sommes très importantes sur leur compte courant ou des sommes qui s’accumulent sans rémunération et surtout sans volonté d’en améliorer le rendement, non par plaisir, mais par manque d’intérêt ; de ne pas profiter pleinement de leur période d’activité pour s’endetter et maximiser leur effet de levier du crédit ; …

Ces personnes ont compris que ce n’est pas la gestion de leur patrimoine qui leur permettra d’être riche, mais c’est leur activité professionnelle ou entrepreneuriale. Elle ne se laissent pas distraire, gaspiller leur temps à gagner des « clopinettes » en investissant leur épargne car elles préfèrent se concentrer leur activité professionnelle qui est véritablement rentable !

Parfois, il faut avoir le sens des priorités et de l’optimisation de son temps ! Gérer son patrimoine c’est aussi ne pas perdre son temps et son énergie dans une activité dont la rentabilité sera moindre. Ces personnes ne s’intéressent au rendement de leur patrimoine que lorsqu’elles ont retrouvé du temps de cerveau disponible, c’est à dire lorsqu’elle arrête leur activité professionnelle.

Elles n’y auront néanmoins qu’un intérêt limité et pourront chercher à simplement conserver l’acquis sans aucune recherche de valorisation. Elle pourrait alors s’intéresser à cette théorie de la diversification patrimoniale avec volonté de ne pas s’encombrer la vie avec ses sujets secondaires que sont la gestion et la valorisation d’un patrimoine.

 

D’autres, conscientes que les revenus ou gain tirés de leur activité professionnelle seront vite plafonnés et qu’ils ne leur permettront pas de véritablement s’enrichir, profitent de leurs revenus, limités mais sécurisés grâce à leur CDI, pour devenir de véritable entrepreneur de leur patrimoine et s’investir pleinement dans leur création patrimoniale. On parle ici principalement des cadres moyens dont le salaire est suffisamment élevé pour leur permettre d’investir, mais insuffisant pour espérer s’enrichir par la simple thésaurisation.

Ces personnes ne s’investissent donc pas pleinement dans leur activité professionnelle afin de conserver du temps de cerveau disponible pour leur seconde vie patrimoniale. Ils se comporteront avec leur patrimoine comme de véritables entrepreneurs tant par volonté d’enrichissement que par goût. Ces personnes seront les rois et reines de l’optimisation patrimoniale et de l’investissement optimisé. L’effet de levier sera optimisé, le rendement patrimonial maximisé, la prise de risque bien supérieur à celle acceptée par la catégorie précédente.

Ces personnes ont compris qu’elles ne pourront jamais s’enrichir grâce à leur activité professionnelle et décident d’investir leur temps de cerveau dans la valorisation de leur patrimoine. L’investissement immobilier est souvent particulièrement recherché par ces personnes dans la création de valeur est pour celui capable de s’y investir ! L’investissement en action est passif ; Alors que l’investissement immobilier est actif.

Au final, ces personnes investissent massivement dans une classe d’actif, le plus souvent l’immobilier. Elles se retrouvent alors à la tête d’un patrimoine immobilier non diversifié porteur de risque théorique comme évoqué précédemment. Mais comment le critiquer ? N’est ce pas simplement le fruit de leur enrichissement ? S’enrichir suppose de s’investir massivement dans ce que l’on sait faire… et cela suppose donc une faible diversification.

De surcroît, ces personnes auront le même manque d’intérêt pour la gestion passive de leur patrimoine et ne trouveront aucun intérêt à valoriser leur patrimoine autre que leur patrimoine de cœur. Les investisseurs immobiliers ne trouveront aucun intérêt dans l’investissement en actions et les investisseurs en actions ne trouveront aucun intérêt dans l’investissement immobilier.

 

– Enfin, il y a les autres, c’est à dire la grande masse de ceux qui ne trouvent qu’un intérêt limité à la gestion d’un patrimoine et à l’objectif d’enrichissement (ou qui n’en ont pas les moyens intellectuels ou financiers). Ce sont les épargnants, ceux qui se contentent de « mettre de l’argent » de côté tous les mois, modestement au gré de leur capacité. Ces derniers n’ont pas compris qu’ils devaient s’investir personnellement dans leur patrimoine pour espérer le valoriser et se limiteront aux propositions commerciales de leur banquier, assureur ou encore conseiller en gestion de patrimoine distributeur indépendant de produit d’épargne ou immobilier.

Pour ces derniers, la théorie de la diversification du patrimoine sera une donnée importante qu’ils essaieront de suivre avec attention comme s’il s’agissait d’un précepte important. Malheureusement, ils seront les victimes d’un système financier qui recherche leur argent pour faire ses marges ! Même l’épargnant passif qui cherche la simplicité devra s’investir personnellement dans son patrimoine pour espérer en tirer un profit, même minime.

C’est la raison pour laquelle dans un monde ou personne n’en sait rien, et encore moins ceux qui disent savoir, vous devez impérativement être capable de vous faire une opinion, une analyse avant d’investir et ne jamais suivre des conseils ou propositions commerciales avec lesquels vous n’êtes pas en parfait accord ou en totale compréhension.

N’est ce pas là un argument qui empêche une parfaite diversification ? Sommes nous capable d’avoir une conviction égale dans tous les actifs ?

 

A suivre …

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43 Comments

  1. Bonjour GF, vous écrivez : »L’investissement en action est passif ; Alors que l’investissement immobilier est actif. »

    En êtes-vous si sûr ?
    Je ne suis pas ATistes moi-même, mais j’en ai connu qui passaient leurs soirées éclairés à la seule lumière de leur écran et des chandeliers japonais. D’autres sur des bilans d’entreprises…

    • Est ce l’investissement ou de la spéculation ? J’ai un ami qui passe ses journées au bistrot à jouer au PMU ? Est un investisseur ?

      • On ne va pas refaire le débat. Je maintiens qu’investir en bourse demande autant de temps, ou aussi peu de temps, que dans l’immobilier, et que spéculer dans l’immobilier demande autant de temps qu’en bourse.

        D’ailleurs, si on s’en tient aux différentes définitions, celui qui met tous ses oeufs dans le même panier est un spéculateur, l’investisseur cherchant la sécurité dans la diversification.

        Mais bref, pour en revenir à : « L’investissement en action est passif ; Alors que l’investissement immobilier est actif. », voilà qui devrait convaincre la plupart de revendre son immobilier et d’investir en bourse.

        • On n’investit pas en bourse. On utilise la bourse pour investir à long terme dans le capital d’une entreprise.

          On spécule en bourse ! Un marché ne peut être un lieu d’investissement, ce n’est que le lieu d’échange entre des acheteurs et des vendeurs. Spéculer sur la bourse, c’est spéculer sur la quantité et la qualité de l’offre et de la demande indépendamment de la qualité des entreprises sous jacente. C’est ne pas faire la différence entre le prix et la valeur.

          • Si vous voulez.
            On spécule en bourse et on investit dans des entreprises. Comme on investit dans un appartement et qu’on spécule sur le marché immobilier.

            De mon point de vue d’investisseur immobilier et boursier, le résultat est le même : je dépense une certaine quantité d’argent avec un espoir de gain maximal. D’un côté, j’ai une plus ou moins value immobilière et des loyers, de l’autre une plus ou moins value mobilière, et des dividendes.

            Ensuite, on peut tenir compte des espoirs de gains, de la fiscalité, des évolutions politiques, sociales, sociétales à venir, du temps nécessaire à la gestion de l’un ou de l’autre…pour faire son choix.

            D’ailleurs, pourquoi s’en tenir au marché immo vs le marché boursier…

  2. Nicolas Dutreige says:

    Cette analyse est pertinente. Notamment le fait que les personnes qui se sont enrichis l’ont fait souvent par un seul biais, celui dans lequel ils se sentent le plus à l’aise, celui dans lequel ils possèdent ou développent leurs meilleures compétences.

    Concernant le cas de cette cliente, l’approche dépend également de ses objectifs, conscients ou inconscients.
    Aujourd’hui, elle parait perdue par le fait de n’avoir que de l’immobilier et s’inquiète apparemment des possibles risques que l’absence de diversification engendreraient. Vu le montant global de son patrimoine immobilier, au regard du nombre que je suppose élevé de biens immobiliers est-il vraiment utile ou important d’exercer des arbitrages ?
    Oui, peut être. Si cette cliente a par exemple la volonté de faciliter la transmission de son patrimoine, ou de procéder à des donations (quelle est la composition de sa famille ?) ne serait-il pas bénéfique de procéder à une vente de quelques actifs pour dégager quelques liquidités à donner/placer sur une assurance vie ?

    • Tout à fait d’accord avec votre analyse pour cette dame. J’ajouterai : qu’a-t-elle prévu pour le jour où elle n’aura plus la capacité ou la volonté de gérer elle-même ce patrimoine ou si elle décède brutalement ? Ses héritiers / curateurs auront-ils les moyens (temps, argent, compétences…) et l’envie pour cette tâche ? La réponse à ces questions devrait dicter sa stratégie, une stratégie qui comportera, si ce n’est pas déjà le cas, un volet formation / répartition des tâches ou des biens pour les futurs chargés de la gestion de ce patrimoine.
      Il peut aussi être prudent de peu à peu laisser la gestion à d’autres (en ayant un gérant de SCI salarié ?) pour se contenter de percevoir des revenus et anticiper le jour, où, ses facultés déclineront. En effet, le déclin des facultés cognitives est bien souvent insidieux et avant un placement sous protection, la personne peut commettre, sans qu’on puisse l’en empêcher, de graves erreurs de gestion/transmission, réduisant à néant ou presque les efforts de sa vie tout en mettant les autres (héritiers, locataires, entreprises…) dans des situations embarrassantes.

      • « La réponse à ces questions devrait dicter sa stratégie, une stratégie qui comportera, si ce n’est pas déjà le cas, un volet formation / répartition des tâches ou des biens pour les futurs chargés de la gestion de ce patrimoine. »

        C’est effectivement le sens de la réponse apportée : Ce n’est pas grave d’avoir un patrimoine exposé et non diversifié dès lors qu’on est en capacité à le gérer. Elle doit donc activement « former » ses héritiers à cette activité et probablement leur simplifier la gestion et arbitrer au profit d’actifs qui pourraient être plus simple à gérer.

        Si ces héritiers ne sont pas en capacité à prendre la suite, elle devra effectivement se résoudre à vendre une partie de l’actif au gré des opportunités et dans le temps. La gestion du timing est là importante et préférable à une vente « rapide » suite au décès.

        En tout état de cause, il convient d’anticiper la transmission (mise en place de stratégie de transmission) et donner aux enfants les moyens de payer les droits.

    • A 60 ans, votre espérance de vie est encore de 25 ans ! Quel rendement attendre pour les 25 prochaines années sur le fonds euros ? N’est ce pas un intérêt fiscal bien onéreux ?

      Quant à l’investissement en UC, rares sont les investisseurs immobiliers qui sont capables d’accepter le risque des UC et plus globalement la volatilité des marchés.

      • Bien d’accord avec vous sur vos deux derniers commentaires et ceux de Miss Tip, je rajouterais une phase intermédiaire durant laquelle votre cliente pourrait réfléchir au futur de son patrimoine en le donnant à gérer au quotidien par une agence sérieuse. Cela lui dégagerait une partie de son cerveau pour agir dans le sens de votre commentaire. Sans vouloir donner un conseil, à un certain âge même si on n’est pas vieux ni physiquement ni dans sa tête, la probabilité de la survenue d’un problème augmente malheureusement et son investissement actif dans son patrimoine immobilier devient tout à coup très difficile( j’ai mon exemple comme preuve). C’est pourquoi je pense que votre cliente devrait suivre votre conseil.

  3. A l’aube de ses 70 ans, faut-il toujours investir dans l’assurance-vie?
    Si oui, en fonds euro ou en unités de compte
    Si non, dans quoi invertir pour préparer sa succession
    Merci

    • Charlotte2 says:

      Bonjour,
      J’ai exactement la même question que LE MAREC, de plus coté préparation de ma succession , j’ai déjà procédé à des dons à mes enfants tant et si bien que je suis devant la même interrogation .
      Merci

    • Question délicate. A 70 ans, votre espérance de vie est de 10 à 15 ans. Faut il bloquer votre épargne dans un actif mal rémunéré pour espérer économiser d’éventuels droits de succession au taux de 20% ?

      Trois questions :

      – A votre décès, quel sera le taux des droits de succession que devront payer vos enfants ? En deux mots : Est ce que l’assurance vie est utile fiscalement ?

      – Si elle est utile pour réduire les droits de succession, rester sur le fonds euros, c’est prendre le risque d’un appauvrissement relatif à cause d’un rendement trop faible, mais diversifier sur les unités de compte c’est accepter une volatilité, un risque sur l’évolution du capital ; Si vous ne voulez ni l’un, ni l’autre, vous n’avez pas d’autres choix que de sortir de l’assurance vie pour dépenser votre argent ou le donner à vos enfants dès maintenant …

      • Plus vous vieillissez plus votre espérance de vie vous amène à un âge plus important donc le contraire de ce que vous avez écrit ! Puisque vous donnez 25 ans de plus à 60 ans et seulement 10 à 15 ans à 70 ans.

      • charlotte2 says:

        Merci, Guillaume,
        Je vois que vous trouvez également que la question est délicate pour les plus de 70 ans . Pour le moment je reste confrontée aux 3 questions que vous évoquez , comme je l’ai dit les dons aux enfants sont faits et dépenser , je le fait ….un peu , mais on ne devient pas un « panier perçé » en ayant toute sa vie tout fait pour se faire un petit patrimoine.

  4. J’ai eu le même problème que la cliente de Guillaume. Au final et au vu des taxes et impôts toujours plus importants, je me suis concentré sur la transmission de mon patrimoine et je l’ai simplifié en revendant les immeubles qui me prenaient le plus de temps même s’ils étaient très rentables (beaucoup moins après impôts).
    Quand cela sera terminé, mon but est de dépenser l’argent et de commencer à profiter de la vie. Car un investissement personnel et sérieux dans un gros patrimoine immobilier ne laisse pas à son propriétaire le temps de vivre sereinement.

    • « je l’ai simplifié en revendant les immeubles qui me prenaient le plus de temps même s’ils étaient très rentables (beaucoup moins après impôts). »

      Effectivement, si vos enfants ne sont pas en capacité à reprendre le flambeau, vous n’avez pas le choix, vous devez vous séparer des actifs les plus chronophages (qui sont souvent malheureusement les plus rentables).

      Il serait un cadeau empoisonné de leur transmettre un patrimoine lourd à gérer s’ils n’ont pas l’envie et les compétences pour le gérer.

  5. julien bonnetouche says:

    Bonjour,

    A 60 ans, avant de faire un bilan patrimonial, on doit d’abord faire le bilan de sa propre vie :
    Bilan de santé, physique et psychologique. Bilan de ses attentes et de ses besoins présents et futurs.
    Et puis besoins de ses enfants ou du conjoint.

    Dans la cas présent, je ne vois pas pourquoi la cliente changerait quoi que ce soit à ce qui lui a réussi jusque là, et à ce qu’elle aime et sait faire.

    Si son investissement immobilier est bien placé, il se revalorise régulièrement, et le rendement lui génère suffisamment de revenus pour en vivre. Et puis elle est habituée à le gérer.

    ( entre nous, celui qui lui conseille de vendre et d’acheter des SCPI ne plaide que pour lui même et sa commission !!!)

    la seule raison qui pourrait la pousser à en vendre un petit bout serait de donner de l’argent à ses enfants.
    Elle peut aussi faire une donation partage partielle ou non.

  6. La fameuse règle des 3 tiers et sa logique implacable mais bien souvent irréalisable pour toutes les bonnes raisons de situations que vous mettez en avant !

    Pour votre cliente, difficile pour moi de donner un avis avec si peu d’éléments.
    Visiblement elle est passionnée d’immobilier depuis 30 ans et c’est devenu son métier
    On peut penser qu’elle a envie de prendre sa retraite, qu’elle aimerait récupérer le fruit de son travail à savoir des liquidités et s’il ne faut pas qu’elle continue à investir pour ne pas se faire matraquer par les impôts ?
    A l’approche de 60 ans, on peut penser qu’elle a remboursé tous les prêts de ses acquisitions ou presque. Donc maintenant peut se poser la question du reste à vivre net en percevant une retraite ?

    La diversification j’aurais tendance à dire non, à 60 ans on ne s’embarque pas sur des terres inconnues !
    Vous ne mentionnez pas la résidence principale, alors qu’à 60 ans, elle est bien souvent trop grande et représente des charges importantes qui imputent le reste à vivre !

    Mon conseil serait donc de diminuer les charges en vendant la résidence principale et opter pour un logement plus adapté à d’éventuels problèmes de santé. Elle pourrait ainsi profiter de liquidités immédiatement et faire plaisir à ses enfants.
    Quant-à son patrimoine de 5M€, je lui conseillerais de ne garder que le meilleur et vendre tout ce qui pourrait être source d’ennuis pour ses enfants, en cas de succession !
    Elle pourrait également faire des donations, payer les frais de succession et se garder l’usu-fruit !

  7. Je me reconnais pleinement dans la deuxième catégorie. Mes revenus du travail sont corrects mais plafonnés. Je suis passionné par l’investissement. Pour ma part j’essaie de bien me diversifier (je garde de la bande passante pour m’investir à la fois dans l’immo et dans la bourse – de plus en plus en bourse, le patrimoine ayant atteint un certain seuil).

    • Je suis dans la même situation! Peu de perspectives sur les revenus du travail du à une répartition de la richesse travail/capital très défavorable même pour un cadre. Spoliation des couvertures sociales avec les lois Macron. Il ne reste plus qu’à se diversifier avec l’investissement dans un but de revenus complémentaires voir le Graal que serait la liberté financière.
      Comme souligné par Guillaume, il faut louvoyer au milieu des marchands de de fisc et margoulins de tout poils prêts à vendre n’importe quoi pour s’assurer leur commission.
      L’immo reste un fondamental du fait de l’effet de levier du crédit. La bourse est un complément à développer pour garder des liquidités sous le coude. Diversification et répartition dans le temps sont la clé pour s’affranchir des fluctuations inévitables.

  8. « Saviez vous que les chefs d’entreprises et plus globalement toutes les personnes qui ont fait fortune ont un patrimoine qui ne satisfait jamais aux critères de cette théorie. »
    LOL évidemment, la diversification sert à protéger et pas créer un patrimoine…
    On pourrait dire aussi « Saviez vous que les chefs d’entreprises et plus globalement toutes les personnes qui ont fait faillite ont un patrimoine qui ne satisfait jamais aux critères de cette théorie. »

  9. Voyons voir ce qui est dit.
    La question c’est : est-il important de diversifier son patrimoine?
    La réponse est oui et non.
    En réalité, tout dépend des circonstances et de vos objectifs. Les circonstances vous ppoussent-elles à diversifier? Avez-vous des enfants? Avez-vous déjà fait des donations? Votre patrimoine est-il professionnel ou privé?
    Certains investissements ne se font pas sur une promesse de rendement, mais se font purement dans une optique de gestion et d’optimisation de votre patrimoine.
    Les dangers financiers théoriques honnêtement on s’en fout et faire un bilan pour en parler c’est jeter de l’argent par les fenêtres. La cliente connaît déjà les dangers de ses investissements et elle a choisi de prendre le risque.
    Dans ce cas là diversification ne doit pas se faire sur des critères financiers.
    Tout ce qui compte c’est la nécessité et les objectifs de la cliente.
    Exemple, si votre cliente souhaite obtenir de meilleurs rendements que ce qu’elle a actuellement, elle a comme possibilités : les actions à dividendes, les obligations à coupon, les SCPI…
    Diversifier pour diversifier ne sert à rien. Même dans la construction d’un portefeuille la diversification doit avoir un sens.

  10. « rares sont les investisseurs immobiliers qui sont capables d’accepter le risque des UC et plus globalement la volatilité des marchés. ».

    Pas de risque, pas de rendement.

  11. On peut nuancer et dire beaucoup de choses sur ces 2 phrases entre <>.

    L’achat d’ une résidence principale peut devenir un investissement très rentable si on le fait avec une optique de raisonnement de « marchand de biens » en lui apportant une valeur ajoutée sur plusieurs années en sélectionnant le lieu en fonction de la demande, et l’ évolution du marché ; certains faisant des achats reventes de leur RP tous les 5 ans et bien sur en totale exonération d impôt sur la plus value….

    L investissement en action peut devenir passif si on se contente juste d un ETF SP500 qui fera mieux que 95% des gérants sur 10 ans. Pour un trading actif avec un risque un minimum élevé, faire 58.50% annuel permet dans l absolu de faire X100 sur 10 ans en intérêts composés… Si en plus, vous faites du trading à travers un PEA, c est encore plus intéressant fiscalement bien sur.

    Au final, il revient à chacun en fonction de sa situation, de son ambition, de ses objectifs, de son aversion au risque de choisir ses investissements

  12. Riche&Célèbre says:

    Conseiller de convertir un patrimoine immobilier physique en SCPI est assez simpliste. En cas de baisse du marché, la pierre papier est la première à voir son marché de la revente se figer, perdant durablement toute liquidité. Les SCPI c’est le bon outil pour constituer un patrimoine, à crédit avec effet de levier, sans s’en occuper, mais pas pour remployer un pécule déjà constitué.

    • Disons qu’à 80 ans, elle n’aura peut-être plus envie de gérer ses comptes, ses locataires, ses pb de LMNP ou autres, voire de traiter des pb avec son gestionnaire immo (validation des devis de remise en état entre deux locataires, suivi des TF,…) et qu’elle préférera des revenus réguliers de SCPI, même plus faibles. Quant à la liquidité et l’éventuelle revente, si c’est du long terme, elle laissera ce choix à ses enfants.

  13. « Il pourrait s’agir de gaspiller leur train de vie dans l’achat d’une résidence principale ou secondaire qui ne seront jamais des investissements rentables »

    Chacun de mes trois achats de RP s’est soldé par une revente avec PV. Pour le premier, c’était le hasard qui faisait (très) bien les choses, pour les deux autres, l’achat a été calculé entre autres avec un objectif de revente avec PV. (http://asi77.free.fr/). La question est plutôt : est-ce plus ou moins rentable que de louer et d’investir par ailleurs ?

  14. Bonjour,
    Je suis un fidèle lecteur de votre blog qui ne donne pas toujours »la solution  » mais nous invite à réfléchir, à penser , a avoir un esprit critique , inventif et un cerveau toujours en alerte.
    Pour ma part j’ai 55ans , accro à l’immobilier , toutefois je freine désormais avec grand regret mes investissements à cause d’une fiscalité confiscatoire ce qui entraîne une frustration .
    Mon patrimoine immobilier est d’environ
    de 2 500 000 € + 1 000 000 € de liquidité investi en SCI , OPCI , fonds euros immobilier avec rendement à 3,20 % … euros dont je ne sais quoi faire à part les dépenser en voyages ou au resto.
    Je suis à l’écoute de conseils , d’idées …
    Par ailleurs à quand la suppression de l’IFI ? ou du moins le retour de sa défiscalisation possible
    Bonne journée à tous.

    • Rassurez vous, vous êtes très nombreux à ne plus savoir comment faire !

      Quelques idées :

      – Si vous n’avez plus d’idée, plus d’envie, plus d’énergie, peut être que vos enfants auront cette énergie ! Que pensez vous d’une donation à leur profit pour leur transmettre ce « fardeau » d’investir et de rechercher du rendement. Peut être devez vous vous décharger sur la génération suivante.

      – A défaut d’une donation à leur profit, vous pouvez également leur faire un prêt (peut être à taux zéro) ; Vous ne gagnerez pas grand chose mais leur permettrez d’investir sans qu’ils perdent pour autant la valeur de l’argent et de la nécessité de le rembourser.

      – Avez vous remboursez tous vos crédits en cours ? Même si avec un rendement à 3.20% net, vous profitez d’un effet de levier si ce rendement ce maintien pendant toute la durée du crédit.

    • « J’ai 1 M€ de liquidité dont je ne sais quoi faire ». Heureusement qu’il n’y a pas ton nom et adresse ….

    • « Je suis à l’écoute d’idées ». Je te donne Mon RIB et je te ferai passer mes idées

    • Depensez-les en montres, tableaux, sculptures, vous vous ferez plaisir (si vous aimez les montres ou l’art) et si vous choisissez bien (c’est assez facile pour les montres d’occasion) vous revendrez au pire à la valeur d’achat (mais n’espérez pas non plus des PV énormes).

    • Tenez, c’est pour vous, ne ratez pas la vente demain :

      Ce sont 433 lots qui seront proposés à la vente: voitures, deux-roues, bijoux, montres, maroquinerie de luxe et parfums, mobilier (réformé) de Bercy, objets d’art, instruments de musique, matériels informatiques et équipements audiovisuel. On y trouve aussi bien, pêle-mêle, des ordinateurs Mac d’Apple, des Renault Clio ou Mégane, des vélos électriques, des montres-bracelets Rolex, un pendentif en or Chopart ou un lot de fauteuils Le Corbusier/Perriand/Jeanneret

      Une exposition des lots est organisée le jour de la vente de 10h à 16h, dans le centre de conférences Pierre Mendès France, au ministère de l’Économie et des Finances. « Il sera également possible de suivre la vente et enchérir en direct sur le site drouotlive.com » précise l’administration, Drouot étant partenaire de cette opération.

      Pour la peine, je me contenterai de la paire de fauteuils Le Corbusier, Perriand, Jeanneret. 😁 Merci d’avance.

  15. Bonjour,
    Je suis un fidèle lecteur de votre blog qui ne donne pas toujours »la solution  » mais nous invite à réfléchir, à penser , a avoir un esprit critique , inventif et un cerveau toujours en alerte.
    Pour ma part j’ai 55ans , accro à l’immobilier , toutefois je freine désormais avec grand regret mes investissements à cause d’une fiscalité confiscatoire ce qui entraîne une frustration .
    Mon patrimoine immobilier est d’environ
    de 2 500 000 € + 1 000 000 € de liquidité investi en SCI , OPCI , fonds euros immobilier avec rendement à 3,20 % … euros dont je ne sais quoi faire à part les dépenser en voyages ou au resto.
    Je suis à l’écoute de conseils , d’idées …
    Par ailleurs à quand la suppression de l’IFI ? ou du moins le retour de sa défiscalisation possible
    Bonne journée à tous.

    • Et si vous vous serviez d’une partie de vos richesses pour faire le bien autour de vous ? Aider un ou des jeunes à réaliser un projet professionnel sérieux, loger des personnes qui présentent un risque (risque que nombre de propriétaires n’ont pas les moyens de courir) ou loger en dessous des prix du marché des personnes modestes, soutenir des associations, mieux payer des prestataires de service (femme de ménage, ouvriers…).
      Ce sont des investissements qui ne vous rapporteront guère sur le plan financier (quoi qu’il y ait parfois de bonnes surprises…), mais cela peut vous rapporter beaucoup sur le plan personnel, notamment des amis, qui seront là dans les moments difficiles de l’existence… J’ai appris au contact des personnes âgées et malades, qu’il arrive un temps où ce qui importe le plus n’est pas le montant de son compte en banque ou le nombre de ses biens, mais des visites et des petites attentions, juste par amitié. C’est terrible lorsqu’on est âgé de n’avoir pour seules visites que des gens qui viennent parce qu’ils sont payés pour cela ou par intérêt…

      • Je suis d’accord avec votre volonté d’aider les autres et surtout ceux qui en ont besoin. Mais je recommande d’être très prudent avant de confier un logement à n’importe qui.
        J’ai remarqué que les temps et les moeurs évoluent de façons extrêmement négatives : les locataires n’ont plus le respect du propriétaire, ni celui de garder leur logement propre, ni celui de ne pas déranger leurs voisins. Et dans tous les cas, le seul à être emm…. pour tout arranger, parfois pendant des années, c’est le bailleur.
        J’ai remarqué que ce comportement est plus fréquent chez des personnes qui ne travaillent pas. Pas les personnes qui n’ont pas de travail mais qui en cherche. Mais par les personnes qui ont des aides suffisantes pour vivre selon leurs critères et ne veulent pas travailler, ou des personnes avec des pensions d’invalidité ou d’handicapé.
        Attention : je précise qu’il s’agit d’une minorité parmis les personnes sans travail ou handicapés. Mais je crois que le pourcentage de malfaisants est plus important que dans les autres catégories.
        J’ai pu parler avec certaines pour avoir une explication à leur comportement : pourquoi rendre la vie des voisins impossible ? Pourquoi laisser le logement se dégrader ? Pourquoi ne pas payer la petite partie du loyer à leur charge quand tout le reste est payé par les APL ?
        Les réponses que j’ai eu, c’est : 1_ J’ai droit aux aides que je reçois sans contre-partie et je les recevrais toujours quoi que je fasse qui n’aille pas au pénal ; 2 _ J’emm.. tous les autres et je vis comme je veux ; 3 _ Je ne travaille pas et gagne de l’argent sans rien faire. Je n’ai donc aucune idée de la valeur du logement que j’occupe « gratuitement » et sans faire d’effort pour le trouver ou payer le loyer. Et si ce logement ne coûte rien, c’est qu’il ne vaut rien. Et s’il ne vaut rien, alors je peux le dégrader comme je veux, cela n’a aucune importance ; 4 _ Quand ce logement sera pourri à l’extrême, je le signalerai aux services de la mairie comme logement indigne et on m’en donnera un autre, toujours gratuitement, ou je pourrai recommencer sans réprimandes, ni amendes ; 5 _ De toutes façons, tous les propriétaires sont des sal.. tous très riches et personne ne va pleurer sur eux si je pourri un logement ou deux.
        Il reste les associations qui gèrent le logement et doivent payer le loyer et rendre le logement en bon état. Une amie leur a fait confiance. Quand elle a prévenue elle-même l’association des agissements du locataire, cette dernière s’est mise en liquidation pour renaitre un mois plus tard dans les mêmes locaux et avec les mêmes personnes avec un nom différent … mais plus aucune obligations envers les propriétaires qui lui avait fait confiance. Cette amie a eu 3 ans de procédures pour récupérer son logement. Puis elle a du revendre un autre logement pour faire les travaux dans la maison louée.
        Personnellement je comprends le locataire : pourquoi ne pas agir ainsi puisqu’il n’y aura jamais de punition, puisqu’il n’a rien et donc rien à perdre, et parce que les médias, les politiques et surtout la loi lui disent qu’il a raison et ne risque rien ?

  16. « Aujourd’hui, après un rendez vous avec des conseillers en gestion de patrimoine indépendants, elle ne sait plus ce qu’elle doit faire.  »
    Qu’elle demande à ces CGP (?) quel est le montant de leur propre patrimoine ! Je pense que ces derniers (et la plupart des autres) auraient plutôt des leçons à prendre auprès de cette personne.
    5 millions d’immobilier perso en 30 ans, ce serait déjà une belle réussite pour un CGP professionnel et peu peuvent s’en vanter, alors, bravo Madame, c’est vous la Pro !
    J’imagine, Guillaume, que vous allez l’aider à réorganiser un peu tout ça et ne pas en laisser partir « trop » au fisc.
    Mais parler « d’Impôt confiscatoire « , c’est manifester ne pas vouloir payer (et passer en frais de conseil) la juste valeur d’un entretien avec le consultant polyvalent extérieur, honnête, curieux, et partageur de connaissances et de passion, que vous me semblez être, Guillaume.
    Merci d’être mon remue-méninge !

  17. Dans ce cas, je conserverais l usufruit de mes biens immobiliers ,
    ce qui laisse du temps pour diversifier le montant encaissé des nue-propriétés

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