Le risque c’est la liquidité ! Gérer le risque c’est donc la capacité d’un investisseur à accepter que son investissement ne soit pas liquide, ne soit pas vendable à un prix proche de sa valeur.

Il est important de comprendre la différence entre le prix d’un actif, c’est à dire le fruit de la confrontation de l’offre et de la demande, à un instant et la valeur de cet actif. Parfois, et c’est ce que nous vivons actuellement, le prix parfois est supérieur à la valeur car la demande est plus forte que l’offre.

L’investisseur habile aimera investir lorsqu’il jugera le prix inférieur à la valeur et il ne devra pas se laisser amadouer par une liquidité qui pourrait ne pas être durable.

Dans ces périodes ou le marché est solide et alimenté par une politique monétaire accommodante, l’abondance d’échanges entre l’offre et la demande permet d’assurer une liquidité parfaite assurant une élévation des prix. Le prix est alors parfois supérieur à la valeur.

En effet, l’excès de liquidité apporté par les banques centrales autorise un marché excessivement fluide qui pourrait laisser à penser que le risque n’existe pas. La liquidité, c’est le risque ; Le risque, c’est la liquidité ! En fournissant la liquidité, les banques centrales cachent le risque ;

Néanmoins, l’investisseur ne devra pas se laisser griser par cette liquidité abondante, lié à un marché dynamique et une politique monétaire accommodante. Si la demande devait s’effacer, le marché perdrait en dynamisme, le prix chuterait et pourrait même être inférieur à la valeur de l’actif afin de tenir compte de cette liquidité perdue.

 

Prenons un exemple pour mieux comprendre cette idée que j’essaie avec peine de vous présenter : Les SCPI et l’immobilier d’entreprise.

L’immobilier d’entreprise est par nature un investissement non liquide, un bien immobilier qui peut mettre du temps pour trouver un acquéreur qui accepte de prendre le risque d’y « loger » une entreprise dont la capacité à payer le loyer dépend de la conjoncture économique. Or, dans cette période de mutation forte de l’économie et de destruction créatrice, le risque d’une entreprise locataire qui voit son modèle économique remis en cause est fort.

Pourtant, le marché de l’immobilier d’entreprise est particulièrement dynamique. L’argent à investir est abondant, la demande est donc très forte… et face à une offre par nature limitée, les prix s’envolent. Mais attention, la hausse des prix n’est pas le fruit d’une augmentation de la valeur intrinsèque de l’actif, mais d’une liquidité excessive qui laisse à penser que le risque n’existe plus.

Lorsque la liquidité sera moindre, le prix baissera et cela indépendamment d’une valeur de long terme intacte.

La liquidité excessive apportée par la politique monétaire participe à l’augmentation des prix … et participera à leur chute si elle devait être moindre. Ainsi, au gré de la réduction de la liquidité, les actifs les moins liquides ont tendance à voir leur cours de bourse baisser les premiers.

Ce mécanisme de fixation du prix est à l’œuvre dans tous les marchés. Sur les marchés actions, par exemple, on a coutume de dire que lors des retournements majeurs des marchés les grandes capitalisations continuent leur progression alors que les petites capitalisation entament leur déclin. A l’inverse au début d’un cycle haussier, les grandes capitalisations poursuivent leur repli alors que les petites capitalisation repartent de l’avant.

 

 

 

L’investisseur doit donc se méfier des périodes dans lesquelles la liquidité est excessivement abondante. Les prix sont biaisées car l’investisseur peut croire, à tort, que la liquidité abondante sera permanente. L’investisseur conscient de ce risque devra donc réduire son exposition aux actifs historiquement non liquides dont la liquidité apparente est excellente.

L’expérience d’H2O (cf »H2o : Faut il s’inquiéter après l’article du Financial Times et la suspension de notation par Morningstar ?« ) doit à ce titre nous servir d’exemple. Investir dans un actif non liquide est très rentable dans une période ou la liquidité est parfaite, mais, anticiper une diminution de cette liquidité, c’est anticiper une baisse du prix de cette actif devenu illiquide.

Demain, des SCPI offensives comme Corum pourrait tout à fait correspondre à cette définition d’actifs non liquides vendus comme des actifs liquides.

Mais rassurez vous, ce ne sont pas les seuls…. L’immobilier parisien, et plus particulièrement l’immobilier situé dans les zones ou le marché est très dynamique, et le private équity (actions non cotées) doivent également répondre à cette définition.

 

A suivre.

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32 Comments

  1. Bonjour Guillaume,

    Pour un bien immobilier quel est sa vraie valeur si ce n’est la confrontation de l’offre et de la demande. Il n’a pas de vraie valeur même si le coût de sa création a un moment T pourrait être celui-ci. Mais s’il y a eu création c’est qu’il y avait demande donc prix par confrontation offre/demande. Prenons l’exemple des prix de l’immobillier dans les régions minières du nord et de l’est de la France à la fin des années 70. Ils n’avaient plus aucunes valeurs car plus de demande. Je ne pense pas qu’en immobilier un bien peut avoir une valeur intrinsèque. Qu’en pensez-vous ?

    • Guillaume FONTENEAU says:

      Bonjour,

      La valeur intrinsèque d’un bien immobilier ancien, c’est le prix de construction affecté d’un taux de vétusté pour tenir compte des normes nouvelles de confort et d’habitabilité. La valeur d’un terrain, c’est 0.

      Le prix d’un bien immobilier est fixé par l’offre et la demande et peut être durablement inférieur à sa valeur ou durablement supérieur à sa valeur intrinsèque. Lorsque la demande est supérieure à l’offre, car absence de construction nouvelle par exemple, le prix est durablement supérieur à la valeur.

      Mais attention, dans ces villes ou le prix est déconnecté de la valeur à la hausse, une dégradation du marché entraîne une dégradation du prix.

      Dans les villes ou le prix de l’immobilier est durablement inférieur à la valeur, prenons un exemple que je connais bien : Niort.

      Le prix de l’immobilier ancien = -+ 1300/ à 1500 m² ; Pourtant, le terrain à bâtir se vend autour de 100€ / m² et le prix de construction conforme à la France : -+ 1400€ – 1500€ / m².

      La raison : Le prix de l’ancien doit être affecté d’un taux de vétusté pour pouvoir être comparé au prix du neuf, et le marché immobilier ancien est dégradé et peu qualitatif, rendant rentable, parfois, la construction neuve.

      Le prix du terrain est purement le fruit de la confrontation entre l’offre et la demande et permet l’ajustement entre prix et valeur. C’est la raison pour laquelle le prix des terrains explosent lorsque le marché est dynamique.

      Lorsque le prix est durablement inférieur à la valeur, il n’y a pas de construction neuve et le terrain ne vaut rien.

    • Par exemple, dans les zones ou le marché n’est pas dynamique, l’illiquidité est rémunérée par un rendement locatif élevé. C’est le prix du risque de ne pouvoir vendre le bien à un prix proche de sa valeur.

      Oublier ce risque d’illiquidité, c’est accepter de payer très cher un bien qui pourrait ne pas se vendre à sa valeur le jour ou la liquidité du marché est partie.

      Actuellement, nous bénéficions d’un excès de liquidité et nous comparons de le rendement d’un hypermarché en lituanie avec le rendement d’un bien immobilier à Paris. Certains gestionnaires vous expliquent qu’ils sont meilleurs car ils savent investir dans des actifs plus rentables.

      Tant que le marché est liquide, il est difficile de comprendre le risque. Le jour ou la liquidité se réduit, on comprendra pourquoi le prix d’un hypermarché en lituanie est plus proche de sa valeur qu’un bien situé à Paris. (une réflexion par rapport au mode de gestion d’une SCPI que vous aurez reconnu).

      • C’est là toute la théorie fausse des actifs immobiliers décôté. Tant que le marché est dynamique, on ne comprend pas la raison de cette décote et avons le sentiment de faire une bonne affaire.

        Le jour ou la liquidité redevient normal, on comprend la raison de cette valorisation plus faible.

  2. La valeur c’est :
    – ce qui est rare
    – ce qui est utile
    Si vous combinez les 2, c’est jackpot

    • Guillaume FONTENEAU says:

      Oui, mais la rareté est une notion propre au marché et donc à la dynamique de la demande.

      Dans une ville comme Paris, la population baisse ; Pourtant, les prix augmentent alors même que la demande de logement devrait baisser puisque la population baisse. Cela ne signifie t’il pas que la demande à d’autres ressorts que le besoin de se loger ? Une demande excessive alimentée par les taux bas ? Et donc, une sensibilité importante en cas de moindre liquidité (du fait de taux moins bas ou politique monétaire moins accommodante ?

      Je ne sais pas. Il est intéressant de s’interroger.

  3. Vu le contexte, je souhaiterais ajouter le suivi du “price-to-book ratio“ et du “risk premium“ pour les actions que je gère en direct. Pour le particulier que je suis, ces données sont assez difficiles à trouver gratuitement sur Internet. Quelqu’un aurait-il un bon tuyau ? Merci d’avance.

  4. Le prix d’un objet n’est que rarement équivalent à sa valeur. La valeur d’un objet est liée aux services et au plaisir qu’il nous apporte, alors que son prix c’est l’étiquette qui se trouve dessus. La valeur dépend de notre propre estimation avant tout : c’est le prix qu’on pourrait lui donner et non le prix affiché.
    Ce qui est remarquable, c’est que le prix et la valeur sont souvent très éloignés l’un de l’autre. C’est pourquoi, …..

    https://www.objectifsliberte.fr/difference-prix-valeur.html

  5. « Cela ne signifie t’il pas que la demande à d’autres ressorts que le besoin de se loger ? » => le concept de ville-monde, pas encore si ou trop chère

    La multiplication des BNB ? => euh non ça décline fortement et ça ne fait que commencer pour la loc saisonnière »privée »….

    La population de Paris baisse = moui, enfin, les retraités partent en gardant un pied à terre, les jeunes couples+enfants se périphérisent, mais l’attractivité demeure importante, donc les chiffres…….

    Quant aux scpis, décidément…. Corum achète beaucoup au RU pour l’une d’entre elles, ce que je trouve un excellent pari (sans jeu de mots) , certains pays baltes dégagent une bonne renta, y compris en habitation sans lois idiotes, donc il faut chasser la grouse ailleurs que chez nous, et regarder ce qu’achètent les gérants… ou rentrer au conseil de surveillance, tiens, en voilà une idée qu’elle est bonne !!!!

    A contrario faire un Denormandie en zone pourrie avec les contraintes débiles et les emm…. avant les travaux et pendant le vie du bien, il faut le faire une fois dans sa vie mais bon, on comprend vite où est la dolce vita.

  6. Aaaah tiens y a de l’espoir !!! si en plus les Z se jettent sur Paris, comment va t on faire baisser les prix ???

    Nestpick.com, plateforme de logement à la demande, publie une étude révélant les meilleures villes qui soutiennent les valeurs et la vision de la Génération Z : le militantisme, la digitalisation, la qualité de vie et les opportunités entrepreneuriales.

    – Paris est la meilleure ville française pour la Génération Z, avec le meilleur score national en matière de Mobilité Digitalisée / Économie partagée, Éducation, Sports, Concerts, Esprit Entrepreneurial & Innovation, Espaces Co-Working, Entrepreneuriat Social, et son secteur IA.

    – Malgré Brexit, Londres est la première ville pour la Génération Z. Grâce à ses valeurs, sa compatibilité globale avec les principes de la Génération Z, sa capacité à répondre aux besoins éducatifs et ses fortes opportunités commerciales, Londres est la ville la plus performante de l’indice.

    (…)
    – Paris, France se classe #11 sur 110 à travers le monde.

    Eh oui, une génération pousse l’autre, et si vite qu’on ne s’y reconnaît plus…

    A peine eût-elle atteint ce qu’on lui nommait son apogée, qu’elle entrevoyait son funeste déclin…

    • Bah oui, la génération Z sait bien que la fibre et un bon débit 4g, c’est plus facile de l’avoir à Paris qu’à Pétaouchnok.

  7. Là on est dans des summum…
    Bien sûr que le prix c’est la valeur, mais la valeur à un moment donné pour quelqu’un c’est tout, un bien y compris immobilier est liquide quand le prix est égal à sa valeur à un moment donné, tout est liquide. Les PP se font plumé quand on leur fait croire que la valeur est forte alors que c’est une action pourrie c’est le cas des apple tant que des nigauds achètent la valeur est égal au prix très (trop) élevé? c’est à chacun de se faire son idée.
    On m’a proposé un bien immobilier le prix pour moi étant trop élevé, j’ai pas acheté, un autre a acheté donc le prix était bien la valeur à un instant.
    le liquide c’est ce qu’il y a dans une bouteille :)!

    • Non Monsieur, le prix n’est pas la valeur sauf quelques cas particulier !
      Imaginons que vous achetiez un outil, une perceuse de fabrication française, vous la payez à son prix qui est sa valeur (relative tout de même en fonction du fabricant) plus les taxes, les frais de commercialisation, les marges des uns et des autres, etc…

      Ce même produit, fabriqué et commercialisé à partir de la Chine (supposé sérieux) a une même valeur puisqu’il va vous rendre les mêmes services, il aura cependant un prix bien inférieur au premier, même à un instant t !

      • Pas du tout d’accord vous démontrez même l’inverse comment le bien pourrait-il avoir la même valeur alors qu’il a parcouru des milliers de km, cela se paie les km!

        • Cela dépend de la définition que vous donnez au mot « Valeur », définition complexe et laissée à beaucoup d’appréciations, d’usage et de sentiments.

          https://www.cairn.info/revue-la-revue-lacanienne-2014-1-page-187.htm#

          Pour ma part, en résumé, la valeur d’un objet est liée aux services et au plaisir qu’il m’apporte.
          Et dans ce cas, ma perceuse de Chine (à supposer qu’elle soit de même qualité qu’une fabriquée en France) m’apportera les mêmes service et plaisir (en bricoleur averti) qu’une autre plus chère de prix.
          Et je me fiche qu’elle ait parcouru des milliers de km, c’est un autre problème!

  8. C’est le marché qui fixe le prix par confrontation offre / Demande.
    La valeur est une notion relative ensuite, s’établit par rapport à d’autres actifs. Il n’y a pas de valeur absolue

  9. Une vidéo de propagande intéressante dans lequel le gestionnaire de SCPI explique que l’immobilier d’entreprise n’est pas trop cher (il ne peut dire le contraire) car il répond à une demande (= La valeur de l’usage), mais que son prix est impacté à la hausse par l’afflux de liquidité (= Le prix).

    ps : Dans le non verbal, vous noterez le petit sourire caché lorsqu’il évoque de l’impact d’un excès de liquidité sur la demande.

  10. OUi et alors ?

    Il est aussi des mots prononcés dans l’interview que vous soulignez peu, Guillaume et que pourtant vous développez à longueur d’articles :

    – obsolescence donc mise aux normes avec loyers plus chers

    – taux de vacance plus bas (mais il peut remonter)

    Ce serait une vraie « propagande  » si le gestionnaire déniait le fait que l’afflux de liquidités rend difficile l’investissement : aujourd’hui, TOUS les gestionnaires sérieux (hors banques) reconnaissent que le sourcing est difficile, mais que …. le rendement reste confortable versus le rendement obligataire, le livret A etc, même avec la fiscalité.

    le scotch avec un seul locataire insolvable dans un studio leveragé sur 25 ans, pas terrible non plus…… même si on se comporte en « entrepreneur »

    Vous nous feriez pas un petit biais cognitif avec les pluies d’automne ??

  11. lg2751447 says:

    Je viens témoigner d’un prêt qui m’a été accordé par une Mme Stéphanie.En effet,il y a de cela quelques mois,je me suis retrouver dans des situations très malheureuses qui ont boulvessé ma vie.Difficile pour moi, seul face au aleas de la vie.
    Cependant,il me fallais des moyens pour remonter vite la pente.Raison pour laquelle j’ai commencé par chercher un prêteur sur le net où je suis tombé sur le commentaire d’un monsieur qui a mentionné le nom de Mme Stéphanie dans ses commentaires.J’ai eu du mal un instant à me fier au commentaire car j’ai été victime plusieurs fois des anarques des faux prêteurs au cours de ma quête.
    Comme,qui ne risque rien n’aura rien alors,j’ai contacté celle qui deviendra après quelque jours mon sauveur.Après avoir accepté toutes les conditions et rempli ma part de responsabilité, j’étais toujours méfiant.C’est ainsi,elle à combler mes attentes en m’accordant un prêt de 90.000 € que j’ai reçu après 72h d’entretien avec elle.Pour ceux qui sont dans le bésoin,voici le mail de ladite dame: osmont_stephanie@outlook.com

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    NB:Vous n’aurez aucun frais à payer à l’avance

     »Votre satisfaction, notre devoir »

  13. le site est trollé et/ou spammé

  14. « La valeur intrinsèque d’un bien immobilier ancien, c’est le prix de construction affecté d’un taux de vétusté pour tenir compte des normes nouvelles de confort et d’habitabilité. La valeur d’un terrain, c’est 0. »

    J’ai du mal à croire/comprendre que la valeur d’un terrain soit nulle. Sinon, pourquoi un député modem voudrait-il introduire un troisième type de propriété en France, dans lequel le sol resterait la propriété de l’état, l’acheteur étant propriétaire du seul bâti.

    • Sa valeur intrinsèque est nulle, si ce n’est la valeurde la terre agricole lié à l’usage primaire qui est celui de faire pousser des végétaux et nourrir les animaux (nous sommes un animal comme un autre), développer la biodiversité. Son prix de marché est le fruit de la confrontation de l’offre et de la demande. C’est juste la différence entre le prix et la valeur.

      Il convient donc de travailler sur le marché pour lui permettre d’être plus proche de la valeur intrinsèque.

  15. Dire que la valeur de la terre est nulle, ça ne va pas plaire aux écolos, Guillaume ! Encore un peu, vous filiez droit au goulag vert.

    Trêve de plaisanterie, je dois être un peu bouché, mais j’ai toujours du mal à comprendre cette notion de valeur nulle du terrain.

    Pour moi, valeur intrinsèque = valeur à neuf – vétusté + valeur du terrain.

    Et la valeur du terrain résulte de sa localisation (avant tout), du type de terrain, de l’usage qu’en fait la commune, …

    Un mètre carré dans les plaines du Wyoming n’a pas tout à fait la même valeur qu’à Saint-Jean-Cap-Ferrat.

    Alors je veux bien qu’en normes comptables, financières, à Bercy ou dans les écoles d’économie, on considère que la valeur d’un terrain soit nulle, et que tous les impôts, taxes, frais, droits … considèrent une valeur intrinsèque de terrain nulle, mais dans la vraie vie, si des gens se sont battus pour être propriétaires de leur terre, c’est que sa valeur n’est pas si nulle que ça.

    • Prenons un exemple pour comprendre. Quel est le prix d’une voiture ? Quelle est sa valeur ?

      – Sa valeur dépend de la qualité des pièces utilisés, de sa robustesse, de sa consommation, …
      – Son prix dépend du marché et donc du marketing, de la rareté, de l’effet de mode, de l’aspect collection ou non.

      … pour un terrain c’est pareil :

      – Sa valeur dépend de son usage alors que son prix dépend de l’offre et demande à un instant T. La valeur d’usage d’un terrain est presque nulle, c’est le prix de la matière première qui peut être produite, c’est le prix de la terre agricole.

  16. J’apprécie vos efforts, Guillaume, je suis prêt à accepter la règle, si c’en est une, mais je ne suis pas tout à fait convaincu.

    Pour reprendre le parallèle avec la voiture :
    – Sa valeur dépend de la qualité des pièces utilisées, de sa robustesse, de sa consommation,

    – la valeur du terrain dépend de sa localisation, du type de sol, de la qualité du sous-sol, …

    Le prix du véhicule dépend du marché et donc du marketing, de la rareté, de l’effet de mode, de l’aspect collection ou non.

    Le prix du terrain dépend du marché, et donc aussi de la mode (tout le monde veut aller vivre à Bordeaux, c’est ballot)…

    Un terrain agricole ne vaut pas grand chose, jusqu’à ce qu’il devienne constructible. Mais si le terrain devient constructible, les prix vont être multipliés par 10. Ne peut-on pas dire que sa valeur d’usage à considérablement augmenté ?

    Sa valeur intrinsèque est-elle la même si le terrain est constructible, ou pas ? Intrinsèquement, ce terrain a de la valeur, et c’est uniquement à cause d’une interdiction légale qu’il n’en a pas ? Non ?

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