Construire une stratégie patrimoniale suppose une maitrise avancée de l’ensemble des outils juridiques qui devront être utilisés lors la mise en œuvre de ladite stratégie. En effet, la matière patrimoniale est complexe et il n’est pas rare de s’enfermer dans une complexité destructrice de valeur du fait de conséquences juridiques ou fiscales non anticipées.
C’est tout le problème avec les SCI à l’IS ou encore davantage avec les holdings patrimoniales (cf »Quel est l’intérêt d’une holding patrimoniale pour investir dans l’immobilier locatif ?« ).
A première vue, il s’agit de stratégies d’une grande pertinence, mais plus, on cherche à comprendre toutes les conséquences induites par l’utilisation de ces structures sociétaires, plus on s’aperçoit que la bonne idée se transforme en piège pour celui qui s’y sera enfermé.
En matière patrimoniale, le mieux est souvent l’ennemi du bien. La simplicité est bien souvent créatrice d’une valeur nettement plus importante que tous les montages complexes dont la pertinence à un moment donné sera remise en cause par la moindre évolution législatives ou fiscales.
A long terme, gérer la complexité est source de difficultés, alors même que la simplicité est source d’agilité et de liberté. Ainsi, si gérer son patrimoine c’est gérer sa liberté, cela suppose donc des stratégies patrimoniales simples qui ne seront pas privatives de liberté à long terme.
Un patrimoine pérenne se construit sur le temps long. Lentement, mais surement. Ce sont là deux valeurs qui ne sont pas à la mode dans une société ou l’on veut tout, tout de suite, et sans contrainte, mais c’est pourtant le secret de la pérennité patrimoniale.
Le traitement fiscal des SCI et plus particulièrement des SCI à l’IS lors d’une succession est typique de ces conséquences négatives de stratégies patrimoniales complexes alors même que l’initiateur de la stratégie croyait avoir trouver la martingale ultime avant tout le monde.
En fiscalité, il n’y a pas de miracle. L’avantage fiscal d’aujourd’hui a souvent pour conséquence une imposition majorée demain.
SCI à l’impôt sur les sociétés et risque de triple imposition de la succession.
Oui, vous lisez bien. On parle bien d’un risque de triple imposition
Explication. Pour mieux comprendre, prenons la situation classique.
Monsieur et Madame DUPONT créent une SCI à l’IS pour investir dans l’immobilier locatif. Ils mettent en œuvre cette stratégie pour éviter l’imposition des revenus qu’ils jugent trop importante et qui les limiterait dans leur capacité à investir massivement. Et oui, Monsieur et Madame DUPONT ont bien l’intention de devenir rentier grâce à l’immobilier locatif ( sic!).
Ils investissent donc massivement à crédit dans l’immobilier locatif à haut rendement. Le rendement est tellement important que les loyers remboursent allègrement les crédits immobiliers. Néanmoins, ils ne pourront se verser l’intégralité du bénéfice fiscal et comptable de la SCI et se verront créditer d’un compte courant d’associé dont le montant atteindra le montant du capital emprunté lorsque tous les crédits seront remboursés.
En effet, la trésorerie ne sera pas suffisante pour distribuer l’intégralité du bénéfice comptable de la SCI comme nous vous l’expliquons dans cet article « SCI, transmission du patrimoine et la question du compte courant d’associé« . Mais ce n’est pas là le cœur du sujet du jour et il existe des stratégies pour éviter ce compte courant d’associé, même si cela ajoute encore de la complexité. Oublions donc cette histoire de compte courant d’associé pour simplifier le propos sur les droits de succession.
30 ans après avoir commencé à investir dans l’immobilier à haut rendement, c’est la question de la transmission de ce patrimoine qui se pose.
Tous les crédits immobiliers sont remboursés et la valeur de la SCI à l’IS, initialement créée avec un petit capital social, est très élevé car la valeur représente tout simplement la valeur des immeubles inscrit à l’actif du bilan. Pendant 30 ans, l’imposition des revenus aura été très faible grâce à l’amortissement comptable des immeubles (ps : A ce titre, attention à la tentation de l’amortissement exagéré sur 20 ans – C’est là une source importante de redressement fiscal – cf »Location meublée : La tentation de l’amortissement exagéré pour réduire l’impôt sur le revenu« ).
Ainsi, la valeur nette comptable des immeubles sera proche de zéro alors même que la valeur nette des immeubles sera très importante. En cas de vente de l’immeuble par la SCI à l’IS, l’impôt sur les sociétés sera très élevé puisque la plus-value sera calculée par différence entre le prix de vente des immeubles et la valeur nette comptable inscrite au bilan, c’est à dire proche de zéro.
A l’IS, lorsque les immeubles sont intégralement amortis, la plus-value imposable sera du montant de la valeur des immeubles, sans possibilité de bénéficier d’exonération réservées aux activités professionnelles commerciales, libérales ou agricoles dont ne peut se prévaloir l’activité immobilière, même exercée au sein du structure sociétaire à l’IS.
L’impôt sur la plus-value professionnelle applicable aux actifs immobilisés seront donc d’environ 33% de la valeur dudit immeuble. (notez que ce taux d’imposition des bénéfices à l’IS passera prochainement à 28%).
Bref, en cas de revente, l’impôt sur la plus-value professionnel sera très élevé. C’est la raison pour laquelle la revente des parts de SCI à l’IS est quasi-impossible sauf avec une décote très importante qui tiendra compte de l’impôt latent que devra payer le nouvel acquéreur s’il venait à vendre les biens immobiliers détenus par la SCI à l’IS.
Les droits de succession seront calculés sur la valeur vénale de la SCI à l’IS sans tenir compte de l’impôt sur la plus-value professionnelle latent.
Malheureusement, pour le calcul des droits de succession ou des droits de donation, la valeur retenue ne pourra pas tenir compte de l’impôt sur la plus-value professionnel latent.
Les droits de succession seront donc calculés sur la valeur vénale des immeubles alors même que l’impôt en cas de vente desdits immeubles sera très importantes.
Il s’agit là d’une première sur-imposition. Ainsi, non seulement, les héritiers devront payer des droits de succession sur la valeur vénale des parts de SCI, mais ils devront payer des droits de succession sur la valeur fictive, que représente l’impôt sur la plus-value professionnelle latent.
Au regard de l’importance de l’impôt sur la plus-value professionnelle latent, payer des droits de succession à 20% sur un tel montant aggrave encore la facture fiscale de la plus-value professionnelle.
La succession ou la donation des parts de la SCI à l’IS ou à l’IR ne purge pas l’impôt sur la plus-value immobilière.
Lorsque l’on détient un bien immobilier en direct, c’est à dire sans interposition d’une structure sociétaire, non seulement la plus-value immobilière est exonérée après 30 années de détention de l’immeuble, mais surtout, la donation ou la succession purgent l’impôt sur la plus-value immobilière.
Lorsque l’on détient un bien immobilier en direct, on paye soit l’impôt sur la plus-value immobilière (ou on est exonéré après 30 ans) ou les droits de succession, mais jamais les deux.
Lorsque l’investissement immobilier est réalisé par l’intermédiaire d’une SCI à l’IS ou à l’IR, la donation ou la succession ne purge pas la plus-value.
Dans une SCI à l’IR, cette difficulté peut être compensée par la perspective d’une exonération de la plus-value après 30 ans de détention.
Dans une SCI à l’IS, les héritiers devront payer les droits de succession lorsqu’ils hériteront des parts de SCI (calculé, comme nous venons de le voir, sur la valeur du patrimoine immobilier sans tenir compte de l’impôt latent pourtant excessivement élevé, c’est à dire qu’ils payent de l’impôt sur de l’impôt), mais lorsqu’ils voudront vendre le patrimoine immobilier détenu par la SCI, ils devront s’acquitter de l’impôt sur la plus-value professionnelle.
Enfin, en cas de distribution de dividendes, ils devront payer 30% de flat-tax sur cette distribution.
Mais ce n’est pas tout. Après la vente d’un bien immobilier par exemple, si les héritiers souhaitent distribuer ce profit exceptionnel aux associés sous forme de dividendes, ils devront payer 30% de flat-tax sur le montant de la distribution.
C’est alors que seule la liquidation de la SCI et l’imposition du boni de liquidation pourra permettre de limiter ce troisième impôt.
Mais que de tracasseries et de complexité pour finir par devoir liquider la SCI pour pouvoir profiter du capital accumulé pendant 30 ans. Ainsi, entre 20% de droit de succession, 33% d’impôt sur la plus-value professionnelle calculée sur la valeur de l’immeuble et 30% de flat tax sur les dividendes… Il ne reste pas grand chose …
Bien évidemment, il pourra, dans certaines conditions, être possible d’échapper au moins partiellement à ces impôts grâce à la mise en oeuvre de stratégie de contournement… mais il s’agit encore d’ajouter de la complexité à la complexité et donc de réduire sa liberté patrimoniale.
Nous sommes là proche de la fable du lièvre et de la tortue. Il faut choisir entre vouloir aller « vite et haut » ou « loin et pérenne ».
A suivre !
Très orienté.
Fautes d’orthographe.
Ce site nous a habitués à mieux.
Autant j’avoue l’orthographe, mais qu’entendez vous par « orienté » ?
Bonjour Bertrand,
Pour rappel les extraits à retenir de cet excellent article montrent que trop souvent les notions les plus élémentaires en matière d’investissement sont oubliées, car dans l’inconscient collectif les performances sont directement liées à la complexité des produits impliquant l’intervention de spécialistes connaissant les arcanes de la gestion patrimoniale, ce qui explique le désintérêt du grand public pour un sujet pourtant majeur.
NOTA BENE : -« En matière patrimoniale, le mieux est souvent l’ennemi du bien. La simplicité est bien souvent créatrice d’une valeur nettement plus importante que tous les montages complexes dont la pertinence à un moment donné sera remise en cause par la moindre évolution législatives ou fiscales ».
-« Un patrimoine pérenne se construit sur le temps long. Lentement, mais surement. »
Quant aux fautes d’orthographe, qui ne sont pas pléthoriques sur ce blog, il est bon de les signaler pour tous les internautes.
N’hésitez pas à éviter vous même les fautes puisque vous semblez y être sensible…
Myamu,
Merci pour votre remarque : je vous précise que je n’ai pas relu le « copié-collé »de l’extrait de cet excellent article,que j’ai reproduit,dans lequel il y avait effectivement deux fautes d’accord,(sans doute involontaires).
Bien que le sujet ne soit pas ici d’étaler des connaissances littéraires, il n’est pas inutile de veiller à la qualité de l’orthographe particulièrement MALMENÉE quelques soient les sites visités,et d’accepter humblement d’être corrigé car personne ne possède de science infuse !!!
je dirais même plus, quels que soient les sites visités …
SYGAR : Tout à fait exact « QUEL QUE » placé devant un verbe s’écrit en deux mots.
Moralité : il vaut mieux toujours se méfier de notre vieille amie Laure Tographe !!!
Quand le sage montre la lune l’idiot regarde le doigt.
Je préférerais toujours celui qui fait de fautes d’orthographe à celui qui fait des fautes d’humanité en le faisant remarquer (Lee Ma Hong)
« Errare humanum est, perseverare diabolicum »,(Sénèque)
Message entendu Guillaume (mis à part les virgules mal placées et autres typo – nous n’avons pas la possibilité de corriger nos fautes).
Quels sont les avantages de choisir une société soumise à l’IS ?
– faire entrer/sortir des associés, du capital
– revendre ses parts car la société est attractive mais je doute de cette option pour des investissements immobiliers
– gestion indépendante de sa fiscalité perso
– autres idées ?
Je suis d accord avec Fred.
Je trouve l’article un peu orienté… le titre en dit long et le préambule également.
Je me permets donc de relever une petite réflexion qui selon moi rééquilibre le bilan de la SCI à l’IS mais que Guillaume a juste effleuré dans l’article.
Le poids de l’IR et des prélèvements sociaux sur les revenus peut rapidement générer un cash flow négatif. L’amortissement des actifs permet ainsi d’envisager le cumul de plusieurs opérations (pourquoi souligner la perspective de ce cumul comme l’acte d’un vilain rentier Guillaume ?). Donc pour faire très court : soit on paye de l’impôt un jour sur un patrimoine que l on a construit. Soit on ne construit pas de patrimoine supplémentaire et effectivement aucun impôt ne sera dû. Lorsqu’on rappelle régulièrement que la fiscalité ne doit être qu’un accessoire dans la gestion de son patrimoine cela vaut et pour la carotte et pour le bâton… non ?
exactement le même avis:
même si à la sortie ou au global l’investissement sur 1 seul immeuble peut être un peu moins intéressant en IS dans le cas de TMI très faible, le fait de pouvoir se constituer un bien plus gros patrimoine l’emporte largement.
Je vais regarder dans mes vieux calculs de comparaison IS/IR pour donner un exemple….
D’autant plus que le patrimoine constitué au seine d’une SC à l’IS peut très bien se transmettre de génération en génération sans inclure dans le schéma une cession d’immeuble et/ou de parts sociales.
Une donation démembrée en cours de remboursement du prêts allègera la fiscalité globale, dividendes inclus.
excellent article de bon sens
je vous ai mis en premiere ligne sur mon blog Etudes Fiscales internationales
L optimisation fiscale sous forte surveillance (QPC 31.01.20 et 28.05.20)
PATRICK MICHAUD
Quel honneur 😉 Je suis lecteur régulier de votre site. Bravo pour votre travail.
Bonjour Monsieur Fonteneau,
Tout d’abord, merci à vous d’aborder ces thèmes passionnants tout au long de votre Blog.
Pour autant, je trouve que vous avez trop tendance à voir le mal partout : en ce qui concerne les droits de succession, il vous suffit de filialiser toutes vos SCI à l’IS lorsque leur endettement est encore élevé (en début de remboursement d’emprunt), de sorte que leur valeur est proche de zéro, voire négative si l’on charge au lieu d’activer les frais d’acquisition (décision de gestion opposable au fisc) ; la création de la holding à l’IS, qui ne vaut donc presque rien au départ, est suivie rapidement d’une donation de la nue-propriété des parts aux futurs héritiers, pour un coût fiscal nul ; pendant la vie du groupe, le cash remonte sans fiscalité ou presque dans la holding (régime » mère-fille « ), laquelle détient donc au fil du temps un patrimoine immobilier et financier substantiel tant qu’aucun dividende n’est distribué et aucun immeuble cédé ; au décès du donateur, ses héritiers deviennent plein propriétaires sans payer de droits de succession, l’extinction de l’usufruit n’étant pas assimilée à une mutation (doctrine constante de l’administration, consacrée dans le CGI).
Ce schéma a été validé par la chambre commerciale de la Cour de cassation en matière de droits de mutation à titre gratuit (arrêt » Cadiou » du 10 février 2009, n° 07-21.806, (n° 128 FS-PB) : Revue de jurisprudence fiscale (RJF) 5/09 n° 514). Cette jurisprudence a été confirmée ensuite.
Vous l’aurez compris, le groupe de sociétés civiles à l’IS présente avant tout un intérêt patrimonial, en termes de transmission aux enfants.
Surtout, le déclenchement de la fiscalité des mutations au niveau des différentes sociétés membres est entre les mains du fondateur du groupe (décisions de vente d’immeubles, de distribution de dividendes dans la holding).
Je vous retrouve sur un point : cet outil d’ingénierie fiscale et patrimoniale n’est pas à mettre entre toutes les mains et doit être réservé aux contribuables professionnels ou aux profanes bien conseillés par des professionnels.
Cordialement,
Bien évidemment, la donation avec réserve d’usufruit d’une holding patrimoniale autre que civil sera à éviter au profit d’enfants mineurs.
Le problème, c’est qu’il s’agit d’une stratégie délicate que l’on ne peut industrialiser. Nous sommes parfaitement en accord sur ces stratégies de transmission, mais elle s’adresse à une certaine typologie de patrimoine.
C’est juste mon propos. Rien de plus, rien de moins. Aujourd’hui, je vois ces stratégies partout.
Nous sommes d’accord : il s’agit-là d’une mécanique de haute précision à n’utiliser que dans une stratégie de transmission patrimoniale et évidemment pas à tort et à travers comme nous le voyons effectivement trop souvent.
Cordialement,
Sur la question plus particulière de la donation en nue-propriété à des enfants mineurs, je vous concède la délicatesse de la situation.
Toutefois, sur un groupe de SCI fortement leveragé, il convient de voir aussi que les prêts sont assortis d’une assurance décès invalidité et que la transmission est libre de droits de mutation à titre gratuit (extinction naturelle de l’usufruit au décès du donateur).
Aussi le risque, sans qu’il puisse être négligé je vous l’accorde, me parait relativement mesuré, à condition bien sûr de disposer d’un parc immobilier de qualité loyale et marchande standard pour parer à toute éventualité d’ordre pécuniaire.
Cordialement,
Bonjour Guillaume,
Votre article rejoint les conclusions d’un calcul détaillé que nous avions réalisé à titre d’exemple à l’occasion d’un comparatif SCI IR / IS.
Dans un premier temps, l’économie fiscale (IR vs IS) est réelle du fait de l’amortissement et de la faiblesse de l’IS vs la TMI très souvent supérieure ou égale à 30 des clients dits patrimoniaux.
A la revente (nous avions retenu le terme de 15 ans après l’acquisition par la SCI), le solde net de tous débours ressortait légèrement en faveur de la SCI à l’IR .
Par contre lorsqu’il s’agissait de ressortir le cash issu de la revente, le calcul devenait très nettement favorable en faveur de la SCI à l’IR .
La conclusion que nous avions tirée à l’époque était la suivante :
Si l’immeuble est destiné à être conservé et transmis –> la SCI à l’IS peut avoir du sens en recourant à la solution développée par Guillaume 2 ci dessus (apport des titres des SCI à un holding patrimonial suivie d’une donation NP aux enfants )…sous réserve de bien veiller à ne pas tomber sous l’abus de droit…(désormais motif à but principalement fiscal)
La seconde réserve est qu’il faut avoir une grande confiance à l’avenir car à moins d’avoir une boule de cristal infaillible, je ne connais personne capable de prédire l’avenir au point de décréter qu’il conservera et transmettra tel ou tel immeuble plusieurs décennies avant son décès 🙂
Si l’immeuble est destiné à être revendu, alors la SCI à l’IR ou la détention en direct s’imposent …il vaut bien mieux en effet payer des impôts au fil de la détention du bien que d’avoir à payer plus chèrement la note (PV à l’IS sur une valorisation élevée vs PV à l’IR minorée ou exonérée selon la durée de détention & Sortie directe du cash vs sortie du cash de la SCI à l’is soumis à la flat tax)
Merci Fred, pour cette synthèse parfaite que je partage.
j’ajouterai juste à cette phrase « Si l’immeuble est destiné à être conservé et transmis »… et conservé par les héritiers !
« Si l’immeuble est destiné à être conservé et transmis »… et conservé par les héritiers ! » , c’est tout à fait exact et encore plus complet, merci Guillaume 😉 … les biens sont souvent revendus soit parce que les enfants ont envie de réaliser d’autres projets à l’aide du cash à percevoir soit parce qu’ils sont loin ou tout simplement parce qu’ils ont une autre philosophie de l’existence que celle des générations précédentes;)
On lit très bien en travers des lignes le comptable qui cherche à défendre sa crèche …
Bonjour Fred,
Vous trouvez la SCI translucide plus intéressante…
Payer tous les ans jusqu’à 62,5 % sur les bénéfices fonciers (lorsque la tranche marginale d’imposition du foyer fiscal est au taquet de 45 %, en ajoutant les prélèvements sociaux à17,2 %), surtout si le cash généré par les bénéfices est redirigé vers la banque lorsqu’il y a un prêt à rembourser, vous trouvez cela intéressant ?
Vous ne devez pas pratiquer beaucoup.
Et sur la taxation de la plus-value, je rappellerais simplement que la SCI à l’IS amortit fiscalement le bien immobilier.
Donc vous préférez tout de même continuer d’être taxé avant d’avoir vendu le bien ?
Enfin, je rappelle les taux d’IS : 15 % jusqu’à 38,120 € puis 28 % qui tombera à 25 % en 2022
vs l’IR et les prélèvements sociaux supra, je crois que la messe est dite.
Finalement, tous les experts (et même le fisc !) s’accordent à dire que la SCI SCI translucide ne présente plus d’intérêt, actuellement, que pour générer des déficits fonciers, lesquels sont imputables sur les revenus d’ensemble du foyer et notamment sur les revenus professionnels ou les traitements et salaires.
Cordialement,
Bonjour Guillaume 2,
Vous tirez des conclusions hâtives en ne lisant qu’en diagonale mes propos dans lesquels j’indique clairement que la Sci à l’IS fait sens si l’immeuble a vocation à être conservé et transmis.
Vos propos ci dessus se limitent à la fiscalité subie pendant la détention de l’immeuble (jusqu’à 62,2 plus éventuelle CEHR (et non 62,5 comme vous l’indiquez mais ceci est un détail) VS taux d ‘IS appliqué sur un bénéfice amputé du montant de l’amortissement pratiqué sur l’immeuble) . Vous n’êtes pas tout à fait complet car si les associés souhaitent appréhender tout ou partie des bénéfices, il convient d’appliquer la flat tax auxquels ils seront soumis (sauf options IR).
Si on évite d’avoir le nez collé à la vitre et qu’on voit un peu plus loin que la détention (et le temps s’écoule vite dans une vie) en pensant à la revente de l’immeuble et à la sortie du cash, il en va tout autrement…vous écrivez « Et sur la taxation de la plus-value, je rappellerais simplement que la SCI à l’IS amortit fiscalement le bien immobilier. »
Et bien justement c’est là que le bât blesse puisque plus l’immeuble est amorti plus la plus value imposable à l’IS sera élevée…
Idem pour le cash résultant de la cession moins l’impôt de PV —> il faudra à nouveau le soumettre à la flat tax !
Par contre Je vous rejoins lorsque vous écrivez que la SCI à l’IR ne présente plus beaucoup d’intérêt…hormis pour les déficits fonciers. La SCI à l’IR qui était en vogue dans les années 90 a progressivement perdu de son intérêt au fil des années et des évolutions législatives et fiscales : on peut citer notamment la réduction des droits de mutation vs cession de parts sociales ou encore les conséquences de la Loi de finances rectificative 2012 sur la cession d’usufruit temporaire.
Avec le temps, j’ai appris à être prudent car ce qui est vrai aujourd’hui ne l’est plus demain … je me souviens de la CSG en 91 à 0,5% , de TMI à 56,8% … bref la fiscalité est très mouvante et comme Guillaume (l’auteur du blog) je tire la conclusion que plus l’on fait simple et mieux ça vaut.
Bonjour Fred,
J’ai lu avec beaucoup d’intérêt vos observations.
Pour autant, l’intérêt principal mais incomparable de la SCI à l’IS est que l’essentiel de la fiscalité qu’elle génère est déclenché par la volonté du contribuable.
A l’extrême et dans une démarche de transmission successorale, cette fiscalité n’est jamais déclenchée du point de vue du contribuable qui cherche à gratifier ses héritiers.
Ce qui n’est pas le cas de la SCI translucide où les résultats sont taxés tous les ans entre les mains des associés.
Cordialement,
Merci et bravo Guillaume pour ces solutions patrimoniales qui manquaient dans l’article publié. Car c’est bien notre intérêt de lecture et de culture / compétence de soulever des problématiques ET d’apporter les pistes de solutions qui sont et resteront toujours à personnaliser.
Bonjour. Bien intéressant, votre blog devient illisible sur mobile. Il y a beaucoup trop de bandeaux pub et le nouvel pop-in pour découvrir les offres est impossible à enlever et prends littéralement 80% de l’écran. Au final je n’arrive à lire que 3 lignes à la fois…
Svp faites quelque chose car la cela devient impossible à suivre
pop up supprimé sur mobile 😉 Merci du retour.
Moi j’aime l’adage « vivre à L’is et mourir à l’ IR »
Avec 1 démembrement temporaire d’usufruit sur une société opé. Bien ficelé avec notaire et expert comptable.
Oui, c’est un magnifique abus de droit.
Je confirme : un bel abus de droit et des complications en perspective pour les héritiers !
A proscrire absolument, et écarter les experts-comptables et avocats fiscalistes qui prêteraient leur concours à une telle démarche suicidaire.
Cordialement,
Pas adapté à tout le monde mais parfaitement possible dans certains cas…. Pourquoi être autant catégorique, si cela était 1 abus systématique plus personne n’en ferait… Un particulier lambda oui abus mais d’autre situation s’y prête parfaitement…
Cher CoP,
Il ne s’agit pas d’être catégorique mais de savoir à quelle sauce on sera mangé si l’on se retrouve dans les mailles du filet du fisc.
Ce n’est pas me semble-t-il parce-que beaucoup de contribuables font n’importe quoi qu’il faut les suivre ; nous ne sommes pas des moutons.
Cordialement,
Bonjour,
Pertinent, mais je ne comprends pas cette phrase :
« C’est alors que seule la liquidation de la SCI et l’imposition du boni de liquidation pourra permettre de limiter ce troisième impôt. »
Le boni de liquidation n’est-il pas imposé entre les mains des associés à la flat tax comme les dividendes ?
Merci pour les précisions.
Bonjour Yves,
Je vous confirme la taxation du boni de liquidation au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, autrement dit à la flat tax.
En outre, il convient d’être attentif au fait que le boni de liquidation supporte en outre un droit de partage de 2,5 %, ce qui n’est pas négligeable.
Soit au total une taxation globale du boni de 32,5 %.
Cordialement,
Mais le boni fortement réduit si la liquidation est réalisée par les héritiers puisque leur « enrichissement » fiscal sera réduit
Que voulez-vous dire, Monsieur Fonteneau ?
Le boni étant le solde restant à distribuer aux associés après que la société a réalisé tous les actifs, payé tous les créanciers restants et remboursé le capital social aux apporteurs, je ne vois pas le rapport.
Pourriez-vous préciser, je vous prie ?
Cordialement,
La dissolution de la société entraîne la disparition de la personne morale que la société avait constituée jusqu’alors.
À la fin de l’existence de la société, toutes les attributions faites aux associés sont considérées comme des revenus distribués dans la mesure où elles ne correspondent pas au remboursement aux associés des apports réels qu’ils ont faits à la société ou des sommes qui sont assimilées à des apports réels. Autrement dit, toutes les attributions qui correspondent au boni de liquidation sont soumises à l’impôt.
Lorsque les droits sociaux ont été reçus par donation ou succession par le bénéficiaire, la valeur d’acquisition doit, pour l’application de l’article 161 du CGI, être considérée comme égale à la somme sur laquelle ont été perçus les droits de mutation à titre gratuit (RM Motte n° 6909, JO AN du 30 novembre 1960).
source : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2842-PGP
Juste.
Merci.
Bonjour
Sujet intéressant à plus d’un titre pour ouvrir le débat.
La première question à se poser lors de la création d’une SCI est de connaître ses motivations.
Transmission patrimoniale
Création d’un complément de retraite
Protection de ses avoirs / aux créanciers
Gestion locative pour une activité immobilière
Volonté de garder très longtemps ce bien immobilier
Etc…
Les objectifs pouvant se cumuler.
La gestion patrimoniale pour être efficace doit dans chaque montage intégrer trois paramètres indissociables : le juridique, le fiscal et le social.
Le sur mesure est de rigueur, d’où la nécessité de faire appel à un vrai conseiller patrimoniale (titulaire au minimum d’un DESS de droit fiscal, d’une bonne connaissance du droit social et de la jurisprudence) pour eviter l’abus de droit et atteindre les objectifs fixés.
Personnellement j’ai créé plusieurs SCI (1 par bien immobilier) dont certaines sont à l’IS et d’autres à IR, les objectifs n’étant pas toujours les mêmes ni les montants engagés.
Si je peux me permettre de vous relater mon expérience, à chaque création de SCI, dans les statuts je fais la donation de la nue propriété à mes enfants moins quelques parts que je réserve à ma femme et à moi-même pour être associé. Vous vous nommez gérants statutaires pour garder la main mise sur la gestion en cas de conflit. Si vous avez des enfants mineurs et un crédit pour l’acquisition d’un bien, une clause bien rédigée vous évitera le juge des tutelles.
Cela vous évite d’avoir à faire une donation par la suite, des modifications de statuts, annonce légale, des frais supplémentaires et en fonction du montant zéro frais de donation.
On pourrait aussi aborder le cas de la SCI à l’IR avec donation de la nue propriété à ses enfants et apport de l’usufruits par une société à l’IS…
Bonne réflexion à tous et merci de critiquer de façon constructive mes propos.
Pour des raisons de confidentialité, les oreilles du fisc et les yeux traîne et sur les réseaux sociaux, je ne donnerai pas mon vrai nom.
Bravo pour votre article. Enfin un avis sensé sur la SCI à l’IS.
Bonjour,
Merci Guillaume pour cet article ainsi que tous les autres.
Merci à tous également pour vos commentaires et contributions.
L’ensemble de tout cela vaut toutes les formations du monde.
Vraiment très intéressant.
Merci à Guillaume pour cet article et aux commentateurs pour leurs remarques.
J’aimerai juste avoir des précisions sur la fin de l’article :
« Bien évidemment, il pourra, dans certaines conditions, être possible d’échapper au moins partiellement à ces impôts grâce à la mise en oeuvre de stratégie de contournement… mais il s’agit encore d’ajouter de la complexité à la complexité et donc de réduire sa liberté patrimoniale. »
Quelles sont ces « stratégies de contournement » si complexes ?
On parle de démembrement des parts alors que la sci est endettée (mais à la condition que les enfants ne soient pas mineurs), liquidation de la sci postérieure à la succession ou donation, réduction de capital, mise en réserve des bénéfices…
A vouloir toujours taper sur la SCI IS, vous oubliez un point : beaucoup de vos clients ont des enfants en bas âge. Dans mon cas, si j’avais opté pour une SCI IR, mes revenus fonciers auraient explosé me privant ainsi de plusieurs centaines d’euros d’aides diverses mensuelles en lien avec l’augmentation de mon RFR. J’ai par ailleurs atteints les plafonds du LMNP donc si je souhaite continuer à proposer des logements meublés, ce sera via ma SCI IS ou alors passer LMP mais perdre le déficit en cours…
Par ailleurs, dans le cadre où l’on ne souhaite pas forcément toucher des dividendes ou des revenus immédiats, la SCI IS permet de faire fructifier les revenus sur de nouvelles acquisitions.
Bref à quand le match SCI IR vs SCI IS ^^
« mes revenus fonciers auraient explosé me privant ainsi de plusieurs centaines d’euros d’aides diverses mensuelles en lien avec l’augmentation de mon RFR »
Effectivement, quand on en arrive à mettre en place ce genre d’usine à gaz pour ne pas perdre des aides sociales, c’est vraiment que le problème est profond.
Il était donc urgent pour moi de publier cet article devant la catastrophe qui s’annonce. Si maintenant, même des investisseurs non imposables utilisent l’IS…
Je suis inquiet.
Ne soyez pas inquiet car ça concerne énormément de cadre (financier dont je fais parti). On ne parle pas ici de la CMU mais du coût substantiel des crèches, des cantines vs les allocations familiales que vous multipliez par le nombre d’enfant x nombre de mois. Croyez moi ca représente des milliers d’euros. Avec trois enfants, beaucoup sont à la lisière du plafonds qui peut faire basculer un scénario financier.
Avec cette tendance socialiste de tout placer « sous conditions de ressources », le RFR devient plus que jamais un élément à mettre sous-contrôle. Ne pas en tenir compte en gestion patrimonial me parait une hérésie …
Je plussoie…
Sinon avez vous pensé à la SARL de famille avec location meublée… C’est pas mal non plus….
Sauf quand vient le temps où la famille n’existe plus et alors bonjour les dégâts
Les sociétés, si les statuts sont bien rédigés, permettront de mettre en place des solutions plus aisés que l’indivision qui nécessite systématiquement l’unanimité.
Il convient de prévoir des clauses de cessions des parts pour les minoritaires.
Si désaccord, elles peuvent être mises en oeuvre.
Tout à fait.
Par exemple, le plafond de revenu pour un logement intermédiaire d’un couple avec deux enfants est de 89 439 €. L’augmentation du RFR peut faire dépasser ce plafond.
rien à voir avec des non-imposables !
Je ne sais pas si vous forcez le trait volontairement mais c’est à prendre en compte dans l’étude de vos clients. Si vous les orientez vers une sci IR qui leur fera perdre des milliers d’euros d’aides diverses en allocation familiale, cantine, crèche, nounou, etc…
… vous risquez le fatidique défaut de conseil !!!
Du coup, c’est moi qui suis inquiet pour vous et vos clients
Bonjour,
Oui si ce sont des biens physique mais dans le cas de la pierre-papier SCPI il s’agit du meilleur montage puisque:
1/ l’intérêt réside plus dans les rendements que dans la valeur qui n’évolue que peu fortement
2/ la SCPI n’est pas amortissable est donc l’éventuelle plus value qui en ressortirait (après 10 à 12% de frais de souscription payable à la sortie) = peanuts
3/ Séparation totale entre les revenus et l’imposition de l’investissement => nous les pères de famille avec des enfants en bas age n’avons aucun intérêt à augmenter notre RFR. Les effets de bord de l’imposition à l’IR transcendent l’imposition de l’investissement immobilier mais viennent obérer nos autres droits sociaux.
Dans mon cas de figure, c’est le boni de liquidation le point faible fiscal mais comme il s’agit d’un super outils de complément de revenu à effet de levier avec un objectif de transmission, la liquidation n’est pas envisagée => DONC vive les SC patrimoniale à l’IS pour y loger des SCPI.
Cet article mériterait donc d’être pondéré car saluer la simplicité dans ce domaine reviendrait à faire l’apologie du Pinel et autre dispositifs clés en main au détriment de quelques montages bien pensées qui n’effacent pas la fiscalité (donc ne me parlez d’abus de droit) mais qui la mette sous contrôle temporel en la limitant.
Cordialement.
Alors, vive le revenu universel (applicable sans distinction de revenu à tout citoyen?
Je précise que je n’y suis pas favorable.
De grâce Monsieur Fonteneau, soyez cohérent : ne jetez pas l’anathème sur les holdings patrimoniales alors que votre site fait la promo de vendeurs de holdings, la morale patrimoniale que vous revendiquez mérite mieux que cela.
Les pubs du Blog sont mises en ligne par le support google, mais ce n’est pas le même Guillaume.
Pub qui tombent dans la poche de l’auteur du blog…
Merci pour cet excellent article et non moins précieux commentaires avisés.
Guillaume, vous éludez rapidement les comptes d’associés. Ceux-ci sont des comptes fournisseurs (d’argent) à plus ou moins long terme. L’on va trouver dessus les avances faites hors capital pour le montage de la société (dette) puis éventuellement les rémunérations de parts, mais ces revenus doivent être considéré comme versés (compte nominatif, comme un compte en banque) et déclaré pour IR par l’associé.
En revanche, si vous voulez défiscaliser cette somme, n’abonder pas les comptes associés, mais les réserves, placements, voire la trésorerie (mais là c’est la banque qui peut prendre des frais de gestion) et vous démembrez vos parts rapidement tant que la SC est en déficit comme exposé précédemment par de nombreux intervenants;
Si les sommes restent dans la SC pas de fiscalisation de succession, sinon imposition lors des versements.
En revanche, ne connaissant pas le sujet, j’ai du mal à voir l’avantage fiscale de la holding pour des SCI, Les déclarations fiscales me semblait permettre l’équilibrage des déficits et bénéfices ?
BONJOUR, Le sujet traité est intéressant mais bien trop complexe pour en faire une synthèse susceptible de s’appliquer à tous. Chaque cas est spécifique et il faut surtout prendre plusieurs avis avant de faire. En effet, l’administration fiscale est de plus en plus pointilleuse et peut regarder beaucoup de temps après les faits.
Par contre, GUILLAUME, avez vous déjà eu a étudier une sortie d’un CBI dans une SCI soumise à l’IR.
En sortie d’un CBI, on lève l’option en payant une très faible somme mais la moulinette fiscale se met en oeuvre. Alors, si vous avez déjà fait une étude comparative entre passer la SCI à l’IS avant la sortie du CBI, je suis preneur.
Sauf cas particulier il faut dans les faits impérativement opter pour l’IS avant la levée d’option.
A l’IR vous basculez d’une activité de sous-location à une activité de location et figerez donc une plus-value BNC « virtuelle » au moment de la levée d’option… que vous devrez inévitablement payer au moment de la cession ultérieure du bien.
Le fait d’opter à l’IS permet d’éviter de figer cette plus-value.
Cette façon de faire est désormais usuelle.
N’hésitez vraiment pas à vous rapprocher de votre expert-comptable ou tout conseil fiscal de votre choix pour confirmer cette approche, le coût éventuel de leur consultation sera insignifiant au regard des éventuelles économies que vous pourrez réaliser.
Bonjour,
Comme mentionné supra, les groupes de SCI à l’IS peuvent s’avérer très avantageux sur des stratégies de transmission patrimoniale bien préparées.
Un point à ajouter, dont on parle peu mais qui a son importance : de tels groupes peuvent opter pour le régime de l’intégration fiscale, pourvu que la holding détienne au moins 95 % des parts émises par ses filiales et indirectement, 95 % des titres de ses éventuelles sous-filiales.
C’est généralement le cas dans ce type de groupes, où la holding détient la plupart du temps 99,99… % du capital.
Ceci permet en effet de liquider l’IS sur le résultat net consolidé du groupe, i.e. la compensation des bénéfices par les pertes et, in fine, un résultat net taxable moins élevé, alors que sans intégration fiscale, les déficits ne sont pas imputables mais simplement reportables.
Autrement dit, l’intégration permet de profiter immédiatement de l’économie d’IS et non de devoir la reporter dans le temps, pour une durée plus ou moins bien maîtrisée.
Cordialement,
Mais la société tête de groupe, redevable de l’IS ne bénéficie que d’une fois du taux de 15%; on a créé n société pour différents motifs dont celui de bénéficier n fois du taux de 15% et cet avantage disparaît avec l’option pour le régime de l’intégration fiscal…
Bonjour Monsieur Lambard,
Votre remarque est pertinente.
Toutefois, vous omettez de préciser, et c’est fort dommage, que sans intégration, vous risquez fort de stocker des déficits fiscaux dont vous ne bénéficierez peut-être que plusieurs années plus tard.
Voire jamais si vous décédez entre temps, encore que cela profiterait à vos héritiers, maigre consolation post mortem.
La fiscalité, voyez-vous, consiste souvent à peser les pour et les contre et à opérer un choix entre deux solutions présentant chacune leurs avantages et inconvénients.
Pour ma part, à choisir, je préfère imputer rapidement les déficits sur les bénéfices fiscaux plutôt que de stocker des déficits qui se libéreront plusieurs années plus tard.
Cordialement,
Je n’ai rien dit d’autre; tout dépend des circonstances du dossier.
Je voulais simplement préciser que 38120 *(28%-15%) * Nombre de structures -1 peut, selon la structure bénéficiaire du groupe, représenter une perte définitive alors que les reports déficitaires sont reportables indéfiniment.
Il est effectivement possible de sortir, sous certaines conditions, du dispositif de l’article 223 A et suivants du CGI.
Monsieur Lambard,
Votre analyse est bien sûr tout à fait cohérente en présence d’un groupe composé de sociétés (SCI ou autres formes d’ailleurs) largement bénéficiaires, voire toutes bénéficiaires évidemment.
Dans ce cas, l’intégration fiscale, non seulement ne présente aucun intérêt, mais en outre est pénalisante, comme vous le soulignez à très juste titre, vs la règle du taux réduit d’IS de 15 % (pour la fraction de bénéfice comprise entre 0 et 38 120 €) qui ne s’applique qu’à la société holding intégrante, seule redevable de l’IS, et non à chacune des filiales.
D’où l’intérêt, en fonction des prévisions (acquisitions immobilières ou travaux importants à venir), d’arbitrer sur l’opportunité de faire évoluer le périmètre de l’intégration (entrées et sorties de filiales) en f(t).
Cordialement,
Nous sommes d’accord: tout dépend de la structure économique du dossier mais aussi, à mon sens de la capacité du client à intégrer les grandes lignes de ce régime et au Conseil de maîtriser cet outil, relativement complexe, dont le contenu a été modifié de nombreuses fois depuis sa naissance en 1987; c’est d’ailleurs presque qu’un pléonasme: quel régime fiscal est stable en France?
Vous avez raison Monsieur Lambard ; difficile de conseiller avec certitude un client face à une matière aussi mouvante ; il convient de toujours émettre les plus expresses réserves d’usage dans la consultation ou l’étude fiscale.
Sans parler des conséquences des revirements de jurisprudence du Conseil d’Etat et la Cour de cassation, avec l’effet potentiellement rétroactif dévastateur que cela peut comporter…
Je relève toutefois un régime fiscal qui n’a pas évolué semble-t-il depuis le XIXe siècle : celui de la doctrine administrative (consacrée depuis dans le CGI donc par la loi) relative à l’extinction de l’usufruit à titre viager (notamment sur des droits sociaux démembrés) au décès du donateur usufruitier, qui ne constitue pas une mutation, c’est-à-dire un transfert de droit réel, mais simplement l’extinction d’un droit réel, donc insusceptible d’entraîner une taxation au titre des droits de mutation à titre gratuit.
Et qui reste évidemment aujourd’hui un outil puissant d’ingénierie fiscale et patrimoniale.
Cordialement,
L’article 1133 du CGI, dont la rédaction est perfectible (« la réunion de l’usufruit à la nue-propriété … ») alors qu’au plan civil, l’usufruit s’éteint, est effectivement toujours d’actualité.
Sauf à créer un texte fiscal dérogatoire du droit civil, on voit mal comment le législateur fiscal pourrait Imaginer taxer un droit qui disparaît…
Lorsqu’il s’agit de remplir ses caisses, l’Etat sait faire preuve d’une imagination sans bornes…
Y compris taxer un droit qui s’éteint, précisément parce-qu’il s’éteint ?
Cordialement,
Si la les disposition de l’article 1133 ne pose pas de difficultés en matière de droit d’enregistrement, en l’état, la question me semble plus délicate si la NP de l’actif est logée à l’actif d’une entreprise BIC/IS (par exemple en matière de Location meublée); il parait difficile d’avancer les disposition de l’article 1133 logé sous le titre « Enregisrement..). Seules les disposition comptables peuvent être d’un certain secours dans ce domaine puisque l’assiette fiscale en matière de BIC/IS découle des règles comptables à défaut de règles fiscales dérogatoires Annexe III article 38 quater).
Guillaume : comment gérez vous juridiquement / fiscalement / économiquement la sortie d’intégration ?
Le principe étant celui de la neutralité, il n’y a aucun gain en à retirer sur le long-terme… outre les cas où on se retrouve avec des opérations bloquées car la sortie d’intégration représente un coût non-anticipé…
Donc un avantage de tréso à court terme, oui, mais sur le long terme on revient à la situation qui aurait été celle d’imputation des déficits dans les conditions de droit commun.
Bonjour
Certes vous énoncé la fiscalité des SCI à l’IS. Mais vous oubliez certaines choses :
– toutes les societé ne sont pas taxable à 33% (ou dans le futur 28%) celà dépend du chiffre d’affaires , car il existe un taux de 15%
– les SCI à l’IS ne sont pas , contrairement aux SCI à l’IRPP ou les propriétaires bailleurs au micro foncier ou foncier réels, aux cotisations sociales CSG , CRDS et autres cotisations sociales soit un gain actuel de 17.2%
– Les SCI à l’IS contrairement à celle à l’IRPP ou le foncier à l’IRPP, durant les 22 (taxation sur la plus-values) ou 30 premières années (taxation des cotisations sociales de 17.2% sur la plus -values) sont taxable sur le bénéfice dégagés annuellement sans pouvoir bénéficier de l’efffet d’amortissement. Donc taxation sur de l’argent que le bailleur n’a pas encore perçu car il est imposable sur le capital placée dans l’immeuble souvent c’est le capital emprunté. Donc le bailleur dans ce cas, paie des impôts et des cotisations sociales sur le capital de l’emprunt ou de son autofinancement. Par-conte paiera l’impôt sans les cotisations sociale au moment de la vente si il est à l’iS , donc il le paiement après la vente donc il les paiera lorsqu’il aura l’argent au lieu , parfois de l’emprunter pour payer son impôt et ses cotisations sociales.
Questions faut-il parfois mieux payer plus d’impôt et pas de cotisations sociales lorsque l’on a l’argent ou payer l’impôt plus faible (selon la tranche d’imposition) plus les cotisations sociales de 17.2% lors que l’on a pas l’argent et que l’on doit l’emprunter (sans compter les frais bancaires, les frais d’assurance du prêt et les frais financiers sur l’emprunt)? C’est un calcul à faire et un pari sur l’avenir vu la mouvance annuelle voir pluri-annuelle de la fiscalité et des taux de cotisations sociales
Monsieur,
Pardonnez moi de devoir vous dire que votre exposé est rempli d’énormités.
Vous n’avez manifestement rien compris à la fiscalité immobilière.
Ex : Les SCI ayant opté pour l’IS amortissent les constructions (pas les terrains), contrairement à ce que vous écrivez.
J’espère pour vous que vous n’avez pas investi dans la pierre sur de telles bases.
Cordialement,
Je n’ai jamais parlé des terrains mais des constructions seulement .les infos viennent du fisc , de notaires et de comptables et de juristes en immobiliers .seraient-ils tous des incompétents, sauf vous?
Monsieur,
La caractéristique première de toute entreprise taxée à l’impôt sur les sociétés (IS) est d’amortir ses immobilisations corporelles (excepté les terrains).
Il ne s’agit pas d’une décision de gestion du dirigeant mais d’une obligation légale.
Il s’agit d’une règle de base de la fiscalité des entreprises.
Vous n’avez certainement rien compris aux explications qui vous ont été fournies.
Cordialement,
Monsieur,
Veuillez vous référer aux bonnes sources (BOFIP) avant d’écrire des énormités que d’autres lecteurs de ce blog risquent à leurs dépens de prendre pour argent comptant :
BOI-IS-BASE-20190703
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/6898-PGP
Il est surprenant de devoir rappeler certaines évidences.
Cordialement,
je n’ai jamais dit que ce n’était pas une décision des dirigeants , apprenez à lire, car je ne fait pas allusion à ce que vous dites
Monsieur,
Permettez-moi de citer le passage suivant de votre message :
» – Les SCI à l’IS contrairement à celle à l’IRPP ou le foncier à l’IRPP, durant les 22 (taxation sur la plus-values) ou 30 premières années (taxation des cotisations sociales de 17.2% sur la plus -values) sont taxable sur le bénéfice dégagés annuellement sans pouvoir bénéficier de l’efffet d’amortissement. »
Vous écrivez ainsi que les SCI à l’IS sont taxables sur les bénéfices sans pouvoir bénéficier de l’effet d’amortissement.
Cela est absolument faux.
Cordialement,
non c’est les SCI à l’IRPP qui sont taxables sans pouvoir déduire les amortissements, Les SCI comme toutes les sociétés assujetti à l’iS si elle sont taxables le sont après déductions des amortissement ‘plus précisément des dotations d’amortissement annuelles) et des provisions pour charges.
Monsieur,
Ce n’est pas ce que vous avez écrit supra.
Vous vous contredites.
Cordialement,
Il me semble surtout qu’il faut intégrer des le départ, que la stratégie de ce type de montage précis, est que justement il n’est pas question de vendre, mais de garder et de transmettre … Ce ne peut être qu’une stratégie de très long terme. Encore la différence, investisseur/ spéculateur.
oui vous avez raison, un investissement immobilier n’est pas un investissement de boursier, car raisonner sur du court terme c’est allez tout droit vers une perte financière, miser sur du long terme, au moins 10 à 15 ans c’est le but de l’investissement immobilier. Autre chose savoir dans le cadre d’une SCI à l’IS, il est judicieux de transmettre ses parts de SCI lorsque l’on est toujours en phase d’emprunt, car la valeur taxe est égale à la valeur du bien après déduction du capital restant dû à la banque . Si le bien vaut 100 000€ et que votre capital restant dû à la banque est de 80 000€ la part taxable est de 20 000€ et à ceci il faut aussi déduire les éventuelles pertes financières ou comptables antérieures, ce qui n’est pas le cas dans le cadre e l’IR
10-15 ans… pour moi c’est quasiment de la vente flash, je suis plutôt sur des horizons a 50 ans et plus, c’est comme de planter une foret, c’est pas pour soi, ni pour ses enfants, mais pour les petits enfants. Et avec une telle perspectives toutes ces histoires de plus value etc sont largement lissées.
@ jm
L’immobilier constitue un horizon de placement équivalent à celui des valeurs mobilières … hormis pour les petits rigolos pensant détenir le « feu sacré » qui, dans le domaine de l’immobilier comme sur les marchés financiers, se prennent pour des gourous et « spéculent » à court/moyen terme.
Perdez je vous prie l’habitude malheureuse de considérer que celui qui investit en titres, autant dire le boursicoteur, n’investit qu’à court terme et spécule là où l’investisseur immobilier serait empreint de sagesse et s’engagerait exclusivement sur du temps long.
Ces deux types d’investissement méritent le respect, et ne s’opposent pas comme j’ai trop souvent l’occasion de le lire sur ce blog et sur bien d’autres publications.
En conclusion, l’investisseur immobilier n’est ni plus sage, ni plus avisé que l’investisseur boursier.
D’autre part, soyez précis quand vous parlez de SCI : le préambule à une donation démembrée « peu coûteuse » des parts sociales d’une personne morale assujettie à l’IS repose sur la valeur d’actif net comptable de la société, laquelle se trouve obérée par toutes les créances de la personne morale, et pas seulement les capitaux restant dus ….
@JÉRÔME MAULARD
D’accord avec votre analyse en rajoutant une petite remarque :
Tout placement dont la complexité rend impossible une bonne compréhension et un contrôle strict de l’investisseur est à considérer avec la plus grande circonspection,(Principe de base très souvent oublié qui explique bon nombre d’arnaques impensables concernant d’autres produits financiers opaques sur le plan de l’information)
-Faut il enfin souligner la qualité de ce blog enrichissant qui montre le professionnalisme remarquable de la plupart des intervenants ?
Tout d’abord dans l’optique d’une optimisation de succession, il n’est pas exclu que la sci is puisse revendre quelques immeubles pour racheter en nom propre de l’immo patrimonial… Les héritiers seraient ainsi moins lésés.
Mais ce qu’il faut surtout retenir c’est qu’avec la faible fiscalité durant la vie de la sci, les immeubles ont pu être rénovés régulièrement, la trésorerie excédentaire permet de réinvestir souvent et ainsi avoir un bien plus grand patrimoine qu’avec un nom propre ou une sci à l’ir qui provoque un « cash squeeze ». Avoir une activité immobilière autonome, indépendante sans avoir à piocher dans l’épargne à côté ça permet d’enchainer les investissements et se constituer un bien plus grand patrimoine que si on devait payer des impots et csg à 41+17.2% (quand on commence à avoir pas mal d’immo)…
Quand on fait le calcul comparaison IS vs IR, en prenant tout en compte revente à plus de 20 ans etc… on se rend vite compte qu’à partir de la moitié de TMI à 30% cela devient bien plus intéressant d’être en IS. Surtout pour des valeurs immo de plus de 700k. Et c’est déjà avantageux même sans optimiser les IK, charges diverses déductibles !!!
Entre ne pouvoir avoir 1 seul immeuble (car la banque ne prete plus à cause du cash squeeze) dont je sais qu’à la revente je ne vais pas trop perdre et avoir 3-4 immeubles + beaucoup de trésorerie et à la revente je vais perdre plus, je n’hésite pas…
Donc :
– IS pour ceux une activité immobilière importante, croissance et parc important.
– IR pour une optique de transmission, peu de biens et de la location pépère ?
L’IS est aussi valable pour la transmission.
Autre élément à prendre en compte l’assiette fiscale globale personnelle suivant le taux d’imposition en fonction de la situation de l’investissement.
Attention toutefois on peut commencer à l’IR et passer à l’IS, mais l’IS est irréversible, sauf erreur de ma part.
Bonjour
qu’est ce que c’est facile d’écrire autant de connerie dans un article
une démonstration chiffrée contredira rapidement cet article pour des gens à l’IR au taux marginal (et même à 30%)
pour info, l’IS est désormais à 25%
heureusement que les conseilleurs ne sont pas les payeurs
J’attends avec impatience votre démonstration chiffrée qui le démontrera. Merci de votre contribution prochaine et constructive qui nous apportera la lumière.
Au plaisir,
ps : Dans votre démonstration chiffrée, n’oubliez d’indiquer le bon taux d’IS à 28% et non 25%. 😉
Guillaume FONTENEAU.
Bonsoir Magat,
Pour apporter un petit bémol à votre remarque appuyée pourriez vous nous préciser en quoi ces deux petit conseils prodigués dans cet article, et que l’on pourrait retenir comme conclusion, seraient une connerie?
« En matière patrimoniale, le mieux est souvent l’ennemi du bien. La simplicité est bien souvent créatrice d’une valeur nettement plus importante que tous les montages complexes dont la pertinence à un moment donné sera remise en cause par la moindre évolution législatives ou fiscales ».
« Un patrimoine pérenne se construit sur le temps long. Lentement, mais surement. »
J’aimerais comprendre…
Vous écrivez : « Ils investissent donc massivement à crédit dans l’immobilier locatif à haut rendement. Le rendement est tellement important que les loyers remboursent allègrement les crédits immobiliers. Néanmoins, ils ne pourront se verser l’intégralité du bénéfice fiscal et comptable de la SCI et se verront créditer d’un compte courant d’associé dont le montant atteindra le montant du capital emprunté lorsque tous les crédits seront remboursés. »
Puisque les loyers remboursent le crédit, je suppose que le cca est généré par l’affectation des bénéfices.
Pouvez-vous m’expliquer pourquoi un associé d’une société à l’is déciderait de se verser un dividende en cca, puisque cela implique de payer un impôt sur un revenu non disponible, alors qu’il suffirait d’affecter le bénéfice en réserves ?
Encore une fois, la réponse est dans l’article. Je vous laisse découvrir le paragraphe qui suit votre citation
« En effet, la trésorerie ne sera pas suffisante pour distribuer l’intégralité du bénéfice comptable de la SCI comme nous vous l’expliquons dans cet article « SCI, transmission du patrimoine et la question du compte courant d’associé« . Mais ce n’est pas là le cœur du sujet du jour et il existe des stratégies pour éviter ce compte courant d’associé, même si cela ajoute encore de la complexité. Oublions donc cette histoire de compte courant d’associé pour simplifier le propos sur les droits de succession. »
Pourquoi êtes vous autant agressif dans vos commentaires ? Cet article ne fait que présenter des données fiscales non contestables me semble t’il ? Il ne s’agit pas d’interprétation, juste d’expliquer la réalité de la fiscalité à la sortie d’une SCI à l’IS.
Pourquoi n’appréciez vous pas cette présentation ?
J’aimerais comprendre.
Vous écrivez : « c’est la raison pour laquelle la revente des parts de SCI à l’IS est quasi-impossible sauf avec une décote très importante qui tiendra compte de l’impôt latent que devra payer le nouvel acquéreur s’il venait à vendre les biens immobiliers détenus par la SCI à l’IS. »
Doit-on comprendre qu’il est plus facile de céder une SCI à l’IR et/ou qu’il n’y a pas d’impôt latent quand on cède une SCI à l’IR ?
Cher maitre,
La réponse est dans l’article : « Dans une SCI à l’IR, cette difficulté peut être compensée par la perspective d’une exonération de la plus-value après 30 ans de détention. »
Vous avez entièrement raison, la revente de parts de sci, à l’IS ou à l’IR n’est pas chose aisée, mais notez qu’à l’IS, la difficulté est encore plus importante car il ne sera pas possible d’espérer bénéficier d’une exonération après 22 ans ou 30 ans de détention de l’immeuble.
A l’IS, l’impôt latent sur la plus-value devra être payé. A l’IR, la perspective d’une exonération après 22 ans puis 30 ans de détention de l’immeuble par la SCI est plus favorable.
De même, la plus-value de cession de parts de SCI à l’IS est imposé selon le régime fiscal des plus-values sur valeur mobilière et pourra donc subir la flat-tax à 30% (ou IR après abattement pour durée de détention) ;
Lorsqu’il s’agit de céder les parts d’une SCI à l’IR, c’est la plus-value immobilière des particuliers qui devra s’appliquer et à nouveau la perspective d’une exonération après 22 ans puis 30 ans de détention.
Je ne comprends vraiment votre agressivité et le ton de votre commentaire au regard de la faiblesse de vos arguments qui devaient mettre en lumière la bêtise de mon analyse.
Si vous avez d’autres questions, je me tiens à votre entière disposition.
Monsieur Fontaneau,
Je ne vois rien d’agressif à vous poser une question.
Donc, si je comprends bien, l’associé se distribue un dividende sachant qu’il ne peut pas le payer.
Il le met en cca, mais il existe des stratégies complexes qui restent mystérieuses pour éviter cet écueil.
Permettez-moi de vous dire que je ne trouve pas cela logique.
A mon sens, le problème évoque plutôt la création du cca papier en cas couverture de l’emprunt par l’associé, obligeant à capitaliser le cca régulièrement.
Mais c’est une problématique qui est plutôt rencontrée dans une sci à l’IR.
Certains articles sont flippants pour un CGP ….
Si on part sur de l’IS c’est justement en connaissance de cause , juste une piste pour la succession , il existe le démembrement de parts sociales , le rachat des parts sociales par une holding au nom des enfants
Au lieu de conseiller et d’expliquer les articles deviennent de plus en plus orientés pour faire réagir , à croire que le nombre de commentaires et de connexions permet d’augmenter les marges du blog ….
Pas plus à dire
Encore une fois, je ne vois rien d’agressif à vous poser une question.
En ce qui me concerne, je n’ai proposé aucun point de vue aussi tranché que le vôtre sur le match is/ir.
Il n’est pas nécessaire de vous apporter une démonstration inverse pour critiquer la méthode et les axiomes de votre raisonnement.
Tout le problème de votre analyse semble résider dans l’absence de prise en compte de l’effet de levier financier du recours à l’is.
Avant de dire à une personne combien d’impôt, elle va payer en plus à la sortie, il faut lui expliquer combien elle en gagnera à l’entrée.
La démonstration doit donc reposer sur la trésorerie et non la fiscalité, sinon il est impossible de suivre le fil, et la démonstration devient rhétorique.
Je n’ai pas besoin et aucun intérêt à vous expliquer mes outils et mes méthodes, mais je vous partage néanmoins quelques points qui me semblent utiles à rendre votre propos plus objectifs (ils ont d’ailleurs été évoqués dans d’autres posts, sans recevoir l’accueil mérité ) :
1. Passer par une sci is en holding patrimoniale, c’est pouvoir investir plus en payant moins d’imposition personnelle;
2. Passer par une sci is, c’est constituer un capital pour les enfants, dont il pourront tirer des revenus (mais papa interdit de toucher au capital) ;
3. Passer par une sci is, c’est pouvoir procéder à une acquisition démembrée (ici j’ai lu avec surprise que vous qualifiez facilement l’abus).
Bref, ma prétendue agressivité réside en ce que votre démonstration n’est pas un syllogisme parfait.
Vous me demandez de vous donnez des arguments, mais c’est impossible, car vous proposez une démonstration générale là où il n’y a que des cas particuliers.
Donnez-moi un cas pratique et nous raisonnerons ensemble si vous le souhaitez… Sachez cependant qu’il n’est pas exclu que je conseille une sci à l’ir.
Bonjour
J’aime bcp ces échanges car permettent de prendre conscience de la complexité de la chose.
J’aurai une question et j’espère que quelqu’un pourra me renseigner.
Dans le cas d’une SCI à l’IS il me semble que grâce aux amortissements des biens le résultat imposable est proche de 0.
Ce qui signifie qu’il n’y a pas de distribution de dividendes possibles car pas de bénéfices.
Hors…. la SCI générera un cash flow en trésorerie positif… à hauteur des amortissements….
Cette trésorerie on la sort comment si on en à besoin à titre privé…???
Merci
Votre analyse est parfaite. On ne peut pas distribuer de dividendes en l’absence de bénéfice.
Il n’est donc pas possible de sortir l’argent de la SCI, sauf via le remboursement d’un compte courant d’associé.
Ps : notez une grande prudence sur l’importance des amortissements. On constate trop souvent des amortissements exagérés – cf »https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/location-meublee/location-meublee-la-tentation-de-lamortissement-exagere-pour-reduire-limpot-sur-le-revenu.html
Merci Guillaume.
Quelle réactivité…. et si matinale !
L’article fait réagir. La société patrimoniale à l’IS : un «piège», vraiment ? par Olifan groupe
https://olifangroup.com/la-societe-patrimoniale-a-lis-un-piege-vraiment/
Un récent article[1] d’un site internet de vulgarisation des thèmes de l’investissement a attiré l’attention de certains de nos clients. Si ce site a le grand mérite d’améliorer la culture de l’investissement auprès des particuliers, nous jugeons utile d’apporter quelques précisions en raison de son audience.
Un article à sensation
Il est tout à fait attendu d’un site grand public qu’il adopte un ton résolument tranché et qu’il s’attarde sur les aspects les plus remarquables au détriment d’un jugement plus équilibré.
Il est d’ailleurs à relever que plusieurs articles de ce site sont plus nuancés sur la question du régime fiscal d’une société civile[2] [3]. L’impôt sur les sociétés y est même parfois qualifié d’«opportunités»…
Un choix de raison
Les praticiens et investisseurs professionnels s’accordent sur le fait que le régime de l’impôt sur les sociétés s’impose comme à l’imposition des revenus fonciers dès lors que certains critères sont remplis : importance de l’investissement, rentabilité modérée à haute… Bien sûr plusieurs autres critères peuvent s’y adjoindre.
Certes, ce régime comporte des inconvénients bien connus, comme la fiscalité en cas de cession des actifs, notamment lorsque ceux-ci ont fait l’objet d’un amortissement.
Mais cet inconvénient est parfois limité, notamment lorsque l’actif n’est pas amortissable (parts de SCPI, titres de fonds … ). En outre, il existe des moyens d’éviter ce coût de sortie au prix d’une structuration réfléchie et plus complexe. Une complexité que l’on ne proposera pas à l’épargnant ordinaire. En revanche, lorsque les enjeux sont importants, l’épargnant s’effaçant devant le chef d’entreprise ou l’investisseur averti, elle fait sens et nous jugeons qu’il relève de notre mission de l’exposer et le cas échéant d’accompagner nos clients dans sa mise en œuvre.
Bien sûr, la simplicité est un objet désirable. Mais on ne peut pas au nom de la simplicité se résoudre au fatalisme d’un régime fiscal des revenus fonciers castrateurs de par ses deux plaies. Une assiette large où le seul salut réside dans des travaux (en s’assurant qu’ils soient bien déductibles) sans fin et des taux d’imposition atteignant des sommets. On ne peut faire sien la tonalité fataliste de l’article que l’on pourrait exposer par la devise «économie fiscale aujourd’hui, purge demain».
L’impôt sur les sociétés est un outil essentiel et l’on peut même auréoler d’une stabilité fiscale bien plus forte que l’imposition des personnes physiques dont les taux varient sans cesse entre le très élevé et le confiscatoire selon les alternances et inclinaisons politiques.
Quelques rectifications
Nous prenons la peine de relever quelques erreurs dans le traitement transmissif d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés.
Il est très justement relevé l’existence d’une décote pour fiscalité latente appliquée sur la valorisation d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés. Mais il est indiqué qu’elle ne serait pas retenue par l’administration fiscale pour le calcul des droits de donation ou succession.
Ceci n’est pas exact. La loi prévoit de retenir la valeur vénale[4] et l’administration reconnait cette décote dans son guide d’évaluation fiscale des entreprises et sociétés[5].
En outre, il est important de choisir les actifs que l’on transmet et le moment de leur transmission.
Impôt sur les sociétés ou non, on transmet les actifs de façon opportune lorsque leur valeur est faible, ce qui est notamment le cas d’une société endettée. Le donataire bénéficiera de l’enrichissement ultérieur sans fiscalité transmissive et du coût de transmission alors très réduit.
Pour réduire le coût de sortie de l’enrichissement de la société soumise à l’impôt sur les sociétés, une transmission est un excellent moyen.
Certes il est sans effet en cas de distribution de dividendes, solution la plus simple.
La dissolution est un moyen efficace et évoquée dans l’article, mais on ne doit pas oublier également le recours possible à une réduction de capital par rachat par la société de ses propres titres[6], ce qui constitue une alternative bien moins absolue et radicale que la dissolution.
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On aura pu effleurer la très grande diversité des paramétrages et planifications des stratégies pouvant être proposées, dépassant très largement le seul arbitrage impôt sur les sociétés ou non, aussi populaire mais aussi réducteur que le débat politique se résumant à gauche ou droite.
C’est tout l’intérêt de nos missions d’accompagnement et de conseils de nos clients. Leur proposer dans la durée des solutions efficaces et adaptées, tant à leurs projets qu’à leurs phases patrimoniales, à leur profil, qu’ils soient épargnants ou investisseurs.
Florent Belon, Olifan Group
Ma réponse à cet article :
Merci pour ce retour intéressant qui confirme pleinement l’idée d’une usine à gaz que l’on doit réserver aux patrimoines les plus élevés. Aujourd’hui, tout le monde veut sa SCI à l’IS, mais personne ne comprend réellement les conséquences et les coûts très importants qui en découleront.
Votre article ne fait que confirmer mon propos. On ne peut préconiser la complexité à des personnes qui ne seront pas en capacité de la gérer.
En ce qui concerne l’impôt latent, voici un extrait du document que vous citez (et qui est également ma source) :
« Détermination de la valeur vénale des éléments constitutifs de certains postes du bilan :
La question se pose souvent de savoir s’il y a lieu de tenir compte de la fiscalité latente sur les plus-values observées sur les différents postes de l’actif.
Il est constant que la valeur comptable des biens inscrits à l’actif du bilan ne reflète pas leur valeur réelle. Les experts s’accordent sur le fait qu’il convient de vérifier les valeurs d’inscription et de leur substituer si nécessaire la valeur réelle du bien. Ainsi, d’une manière générale, il est admis :
– qu’un bien immobilisé à l’actif du bilan et nécessaire à l’activité de la société n’a pas vocation à être vendu ; la valeur recherchée étant la valeur d’utilité du bien pour l’entreprise, il n’y a pas lieu de tenir compte d’un impôt latent ;
– en revanche, si le bien immobilisé et revalorisé n’est pas nécessaire à l’exploitation (la société peut envisager de le céder sans nuire au bon déroulement de son activité), il est possible de déduire l’impôt latent. »
Je confirme donc mon analyse.
Merci à Florent Belon de rétablir les nuances utiles à une bonne compréhension du sujet. Et encore, tout n’est évidemment pas abordé, puisque c’est le conseil qui doit déterminer l’opportunité du recours à l’IS, et non le particulier tout seul devant son écran d’ordinateur, drogué aux sites des conseils faciles et gratuits sur la gestion de patrimoine pour les nuls. S’il y a des schémas trop complexes pour être expliqués au grand public, la solution de l’auteur devant sa page blanche devrait être de se taire, plutôt que de déconseiller le schéma. A trop vouloir simplifier, on désinforme…
Rétablir les nuances en introduisant une erreur d’analyse ?
« Nous prenons la peine de relever quelques erreurs dans le traitement transmissif d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés.
Il est très justement relevé l’existence d’une décote pour fiscalité latente appliquée sur la valorisation d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés. Mais il est indiqué qu’elle ne serait pas retenue par l’administration fiscale pour le calcul des droits de donation ou succession.
Ceci n’est pas exact. La loi prévoit de retenir la valeur vénale[4] et l’administration reconnait cette décote dans son guide d’évaluation fiscale des entreprises et sociétés[5]. »
Alors même que l’administration fiscale précise : »
Détermination de la valeur vénale des éléments constitutifs de certains postes du bilan :
La question se pose souvent de savoir s’il y a lieu de tenir compte de la fiscalité latente sur les plus-values observées sur les différents postes de l’actif.
Il est constant que la valeur comptable des biens inscrits à l’actif du bilan ne reflète pas leur valeur réelle. Les experts s’accordent sur le fait qu’il convient de vérifier les valeurs d’inscription et de leur substituer si nécessaire la valeur réelle du bien. Ainsi, d’une manière générale, il est admis :
– qu’un bien immobilisé à l’actif du bilan et nécessaire à l’activité de la société n’a pas vocation à être vendu ; la valeur recherchée étant la valeur d’utilité du bien pour l’entreprise, il n’y a pas lieu de tenir compte d’un impôt latent ;
– en revanche, si le bien immobilisé et revalorisé n’est pas nécessaire à l’exploitation (la société peut envisager de le céder sans nuire au bon déroulement de son activité), il est possible de déduire l’impôt latent. »
Cher Monsieur,
Votre article comporte aussi des erreurs, et j’attends toujours une réponse sur la question de la distribution d’un dividende en cca, qui constitue une véritable aberration…
En fait, vous ne parlez pas de la même chose.
Là où vous évoquez la problématique de l’absence de prise en compte de la valeur liquidative, M. Belon évoque la prise en compte d’une décote pour illiquidité.
Plutôt que de crier haro, tentez plutôt d’être constructif dans votre réponse, en démontrant que la décote ne peut égaler la fiscalité latente liée à l’absence de prise en compte de la valeur liquidative.
Ceci étant, on ne démonte pas une position globale en décrédibilisant une partie anecdotique du discours (cela serait pur sophisme), et la position globale de M. Belon est bien meilleure, car plus mesurée que la vôtre.
# Bertrand
Le compte courant associé peut être assimilé à un compte courant bancaire tenu par la société.
Tout versement sur ce dernier correspond de facto à une distribution de dividende en propre et est donc imposable au titre des revenus du titulaire du compte.
Le CCA est donc à considérer comme un compte d’avance de fonds.
Pour ne pas être fiscalisé sur le revenu, la solution passe sur le placement des bénéfices sur les comptes de réserve, mais n’est possible qu’en cas d’imposition à l’IS.
A faire confirmer par un expert comptable, n’étant pour ma part que comptable de formation avec tenu de pose de directeur administratif et cadre dirigeant de PME.
Vous ne répondez pas à la question, mais cela semble être récurrent.
Vous écrivez : « Ils investissent donc massivement à crédit dans l’immobilier locatif à haut rendement. Le rendement est tellement important que les loyers remboursent allègrement les crédits immobiliers. Néanmoins, ils ne pourront se verser l’intégralité du bénéfice fiscal et comptable de la SCI et se verront créditer d’un compte courant d’associé dont le montant atteindra le montant du capital emprunté lorsque tous les crédits seront remboursés. »
Vous reconnaissez désormais qu’il serait plus intelligent d’affecter le bénéfice en réserve pour éviter la fiscalisation du dividende.
Alors pourquoi écrivez-vous que les associés de la société à l’IS « se verront créditer d’un compte courant d’associé dont le montant atteindra le montant du capital emprunté lorsque tous les crédits seront remboursés. »
Je rappelle que vous écrivez, une phrase avant, que « les loyers remboursent allègrement les crédits immobiliers »…
J’ajoute, par rapport à votre dernier post, que je ne comprends pas la phrase « la solution passe sur le placement des bénéfices sur les comptes de réserve, mais n’est possible qu’en cas d’imposition à l’IS » : doit-on comprendre qu’il n’est pas possible d’affecter les bénéfices en réserves dans une société de personnes ? Effectivement, il faudrait faire vérifier cela… Un étudiant de DCG suffira.
Il est vrai que je ne me suis jamais penché sur la mise en reserve dans une SCI a transparence fiscale.
Mais cela me semble antinomique
Vous me faites vraiment peur… Une sci translucide génére un bénéfice même si la trésorerie est négative, en raison de la non-déductibilité du capital. Pourquoi distribuer ce bénéfice en cca alors qu’il peut être mis en réserve ? Etes-vous vraiment l’auteur de l’article dont lien ci-dessous ?
https://www.leblogpatrimoine.com/strategie/sci-ne-pas-distribuer-le-resultat-comptable-pour-le-mettre-en-reserve.html
Pardonnez-moi François, je pensais que c’était M. Fonteneau qui me répondait…
J’avais un peu compris votre erreur, Bertrand.
Merci pour le partage de cet article que je ne connaissais pas et qui est très clair.
En effet, si vous pouvez affecter le bénéfice à la réserve, vous transmettez gratuitement (lire sans frais de donation) votre part à vos héritier qui pourront soit réinvestir soit se verser des dividendes.
Je pensais que ce n’était pas possible en transparence fiscale.
Bertrand.
Il y a la théorie et la pratique. Combien de SCI sont elles gérées avec autant d’expertise ? La grande majorité des SCI ne possèdent même pas de comptabilité, et lorsque la comptabilité est effectuée par un expert comptable, combien mettent en œuvre cette stratégie ?
Que dois-je tirer comme conclusion de votre remarque fataliste sur le débat technique que vous avez initié ? Je n’aurais donc toujours pas de réponse… Je rappelle quand même que c’est sur votre blog que cette expertise théorique est traitée (est-ce un blog à deux vitesses ?)… Mais vous avez raison, je vais ranger mon bureau et aller planter mes choux… Si seulement vous aviez pu admettre que votre article était destiné à convaincre les petits patrimoines à ne pas prendre rdv chez un conseil pour une optimisation fiscale par l’IS, j’aurais volontiers adhéré (avec toutes les réserves utiles). Toutefois, vous avez des lecteurs fortunés qui prennent vos raccourcis au pied de la lettre, et c’est bien ce qui semble gêner M. Belon. Je le comprends volontiers. Bonne journée.
Il est très vindicatif, ce Bertrand.
Je ne retiendrai qu’une chose, c’est que l’Olifan Group (!) rejoint GF sur le fait que ce montage n’a pas d’intérêt pour le vulgus pecum, que pour être efficace, il s’accompagne d’artifices complexes, et que finalement, on le réservera aux patrimoines élevés ou aux chefs d’entreprise.
C’est bien ça. Tout ça pour finalement dire qu’ils sont d’accord avec mon analyse.
Je n’ai pas la même lecture que vous. Olifan précise bien que cela dépend aussi bien du sous-jacent (notamment le montage SC pour loger des SCPI) que de l’objectif (transmission).
Deux précautions structurantes que vous n’abordez pas dans votre article.
Quel est l’intérêt de l’Is pour l’aspect transmission ?
Bertrand, vous avez vous une piste ? Je ne vois pas…
Que Chris33 me corrige si je me trompe, mais son objectif était de maximiser l’effet de levier financier et fiscal, pour augmenter la valeur de son patrimoine transmissible. En ajoutant un démembrement, il a pu transmettre, à terme, un capital plus conséquent qu’en restant à l’IR. Il faudrait déterminer s’il existe un risque de destruction du capital à la sortie en cas de liquidation de la société par les héritiers. Sous cette réserve, le recours à l’IS peut effectivement être une source de création de richesse autonome.
Je suis d’accord avec votre analyse. Le boni de liquidation risque effectivement d’être énorme à la liquidation.
Oui, mais ils ne sont pas obligés de liquider…
Un de mes clients a, dans les mêmes conditions, récupéré les foncières IS de son père, qui est « parti de zéro », et il est très content d’avoir cette rente…
L’objectif n’est pas de liquider mais de constituer un instrument de rente
Oui, sauf que vos objectifs d’aujourd’hui ne seront peut être pas les objectifs de vos enfants dans 30 ans.
Je ne trouve pas l’argument dirimant, sachant que le patrimoine ne serait pas ce qu’il est si les parents n’avaient pas opté pour l’IS à un moment donné.
Si les enfants sont dotés d’un minimum de bon sens, il ne procéderont pas à la liquidation et se contenteront de percevoir régulièrement des dividendes.
Vous ne pouvez pas rejeter la stratégie (qui n’est pas parfaite) sur la base d’une erreur conjecturelle des enfants.
# Guillaume, Bertrand
La stratégie patrimoniale mise en place par les parents correspond souvent à un objectif personnel.
La génération suivante bénéficiera au moins (souvent après la disparition de la première génération) d’un acquis. Il lui appartiendra alors de faire ses choix à ce moment (liquidation, rente, ….) en prenant en compte ses facteurs propres (entente, situation propre, ….). Mais il pourront toujours s’appuyer sur l’acquis des aïeuls.
Quel que soit la structure choisit, les possibilités de regroupement, liquidation pour (ou non) réinvestissement, ….. existent, sans être toujours confiscatoires (importance des statuts pour la vente ces parts).
En revanche, l’important est d’impliquer la génération suivante à la gestion pour lui apprendre les mécanismes.
Ensuite, quand elle reprendra les rênes, sans nous, il lui appartiendra de décider et assumer.
Chaque étape en son temps.
Si le passage en réserve est possible en SCI à l’IR en transparence fiscal comme semble le montrer l’article de 2013 mis en ligne par Bertrand, cela peut constituer un effet de levier financier conséquent.
Toutefois je reste réservé au regard de l’imprimé de déclaration fiscale. En effet, la transparence fiscale prévoit la déclaration des bénéfices entre les mains des associés, contrairement à l’IS.
Oui, vindicatif si l’on veut… M. Fonteneau me trouve même agressif lorsque je lui pose des questions, voyez-vous… Moi, je vous trouve plutôt condescendant, et je me trompe sûrement. Le mieux est peut-être de ranger nos jugements de valeur au placard, non ?
Il n’y a pas que moi qui n’apprécie pas le ton de cette publication (tout en approuvant de nombreuses autres publications de ce blog) : relisez les commentaires.
Ce n’est pas sans raison que l’Olifan Group se sent obligé de prendre la plume, même si finalement il est globalement du même avis.
Objection totale !
J’ai travaillé avec eux pour un montage à effet de levier de 180 k€ ! Je ne suis ni chef d’entreprise ni « patrimoine » élevé.
Simplement un gestionnaire dans l’âme adepte de la complexité qui souhaite séparer sa gestion patrimoniale de ses revenus du travail.
cf. ce que j’avais écrit au dessus et confirmé par plusieurs autres membres.
J’ajoute que l’imposition à l’IS de 15% est justement intéressante en dessous des 38 120 premiers euros de bénéfice que les gros patrimoines auront vite fait d’exploser.
Ceci n’est donc pas une simple affaire réservée aux multimillionnaires.
Et qu’avez-vous gagné ?
Pour l’instant rien, mon dossier est perdu dans les méandres de l’organisme de caution.
Plus tard et comme exposé avant, j’ai des milliers d’euro en jeu du fait du RFR
« Lorsque l’investissement immobilier est réalisé par l’intermédiaire d’une SCI à l’IS ou à l’IR, la donation ou la succession ne purge pas la plus-value. »
N’êtes-vous pas d’accord qu’en héritant de parts de SCI à l’IR on « redémarre le compteur » d’abattement pour durée de détention des parts à 0. Pour autant si la SCI a acquis un immeuble 25 ans auparavant, rien n’empêche l’héritier de vendre l’immeuble 5 ans après, (25+5=30) et donc de bénéficier d’une cession non fiscalisée car c’est l’immeuble qui serait vendu et non les parts.
Pour la SCI à l’IS, il peut-être utilisé les abattements pour durée de détention de valeurs mobilières https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/les-cessions-mobilieres
» L’abattement pour durée de détention de droit commun
Lorsque les titres cédés sont détenus depuis moins de 2 ans, décomptés de date à date, ou lorsque la distribution perçue est afférente à des titres détenus depuis moins de 2 ans, la plus-value de cession ou la distribution considérée ne sont pas éligibles à l’abattement pour durée de détention de droit commun.
A l’inverse, l’abattement s’applique, après compensation avec les moins-values, dans les conditions suivantes :
50 % du montant de la plus-value réalisée ou de la distribution perçue lorsque les actions, parts, droits ou titres sont détenus depuis au moins 2 ans et moins de 8 ans à la date de la cession ou de la distribution ;
65 % du montant de la plus-value réalisée ou de la distribution perçue lorsque les actions, parts, droits ou titres sont détenus depuis au moins 8 ans à la date de la cession ou de la distribution. »
Oui, tout à fait, mais lors de la vente de l’immeuble à l’IS, la plus-value sera calculée selon le mode de calcul des plus-values professionnelles sans possibilité de jouir d’un abattement pour durée de détention. De surcroît, le montant de la plus-value (prix de vente – prix d’acquisition) sera majoré de tous les amortissements réalisés depuis l’origine.
Et surtout, il n’y aura pratiquement jamais d’acheteur de par de SCI à l’IS compte tenu de la pénalisation fiscale:
– Poursuite de l’amortissement sur la base historique,
– et donc non prise en compte de la PV latente sur l’immeuble incluse dans la valorisation des parts.
PS je ne suis pratiquement pas intervenu sur ce thème passionnant car j’ai considéré qu’il y avait, à mon sens, trop de « dérapages ».
Mais pouvez vous néanmoins nous exprimer le fonds de votre analyse ?
Guillaume F.
Tout d’abord une petite rectification d’ordre technique :
« Néanmoins, ils ne pourront se verser l’intégralité du bénéfice fiscal et comptable de la SCI et se verront créditer d’un compte courant d’associé dont le montant atteindra le montant du capital emprunté lorsque tous les crédits seront remboursés ».
Le compte courant, si le résultat est distribué, ne sera pas égal au montant de l’emprunt du fait de l’amortissement (obligatoire) pratiqué dans une société BIC/IS.
Ensuite, je ne suis pas d’accord pour considérer aussi bien dans le cadre du L64 que du L64 A du LPF que le démembrement de propriété est à exclure En tant que « magnifique abus de droit »; il existe un certain nombre de situation dans lesquelles le démembrement de l’immeuble (acheté à une société soumise à l’IS), ou le démembrement des parts de la SCI à l’IR sont parfaitement possibles sans risquer les foudres de l’abus de droit; voilà un sujet à lancer…
Concernant Plus particulièrement le sujet de la IR/IS:
Puisque l’on évoque le sujet de la SCI cela signifie que l’on a élimé la détention directe pour différents motifs et notamment la dimension de l’investissement.
Le « choix » ou « l’obligation » de l’option dépendra de la capacité des associés à faire face à l’impôt et donc de l’ampleur de l’investissement; plus l’investissement est significatif et générateur de revenu imposable et plus l’IS deviendra obligatoire quelque soit la sanction finale en cas de cession de l’immeuble.
Bien évidemment le démembrement des parts lorsque la société est endettée fait partie des outils à utiliser en ayant pris le soin de rédiger des statuts adaptés au maintien des droits politiques et économique de l’usufruitier.
Quant à la constitution d’un groupe, intégré ou non, cette situation sera dédiée à un investisseur très ambitieux qui voudra bénéficier à la fois du levier juridique et du levier fiscal; mais bien évidemment on prendra en compte le risque de retournement économique afin que le château de carte ne s’effondre en cas de défaillance des locataires.
# Alain
Il est vrai que votre expertise fiscale (que j’apprécie particulièrement par sa clarté) permettrait de recadrer le débat sur le fond.
Absolument, ce pourquoi je pars du principe assez simpliste mais pour autant assez réaliste qu’une acquisition à travers une SCI à l’IS a vocation à ne jamais être revendue, à part si on aime l’impôt.
Que ce soit l’immeuble ou les parts qui, comme le dit justement Alain Lambard, ne trouveront presque jamais preneur.
Un peu comme un château de famille qu’on transmettrait de génération en génération, et dont on tire un revenu. Mais sans la réfection de la toiture.
Bonjour,
J’aurais une question dans la situation suivante:
Une SCI familiale (à l’IR) contenant deux associés, le gérant ainsi qu’un autre associé minoritaire. L’associé minoritaire n’a jamais reçu les quote-parts qui lui étaient dû au cours des 15 années d’existence de la SCI et il souhaiterait sortir de la SCI.
Il n’a cependant pas trouvé d’acheteur pour ses parts et à fait une offre de rachat de ses parts au gérant qui lui refusé l’offre.
J’ai vu qu’il y avait une possibilité de sortir d’une SCI en passant par le Tribunal de Grande instance à condition qu’un ‘juste motif’ soit invoqué pour la sortie de la SCI.
Y a-t-il d’autres façons pour cet associé de sortir la SCI hormis celle mentionnée précédemment?
S’il n’y en a pas d’autres, y a-t-il des risques de refus de la part du juge dans le cas mentionné précédemment selon vous?
Est-ce une procédure nécessitant l’intervention d’un avocat ou bien est-ce que cela n’est pas nécessaire?
D’autre part, je tiens à préciser que l’avocat détenant les comptes de la SCI m’a refusé à deux reprises les demandes des formulaires 2072 rattaché à la SCI. De même la conseillère bancaire de la banque dans laquelle est domiciliée le compte bancaire dédié à la SCI me refuse tout accès et/ou procuration sur ce compte.
Quels sont mes recours possibles pour pouvoir résoudre les deux problèmes mentionnés précédemment selon vous?
J’ai également peur que le gérant envisage de dissoudre la SCI sans mon accord (en falsifiant ma signature) afin de récupérer la totalité de l’argent sans me donner ma quote-part. Ai-je un recours pour parer à cette éventualité?
Je vous remercie grandement par avance pour les éléments de réponses que vous pourrez m’apporter.
Cordialement,
Arthur
Les règles de fonctionnement d’une SCI découlent des statuts dans la limite des obligations légales.
En particulier, pour ce qui concerne les droit à l’information, ce dernier est précisé par les articles 1855 et 1856 du Code civil.
Article 1855
Créé par Loi 78-9 1978-01-04 JORF 5 janvier 1978 rectificatif JORF 15 janvier, 12 mai 1978 en vigueur le 1er juillet 1978
Les associés ont le droit d’obtenir, au moins une fois par an, communication des livres et des documents sociaux, et de poser par écrit des questions sur la gestion sociale auxquelles il devra être répondu par écrit dans le délai d’un mois.
Article 1856
Créé par Loi 78-9 1978-01-04 JORF 5 janvier 1978 rectificatif JORF 15 janvier, 12 mai 1978 en vigueur le 1er juillet 1978
Les gérants doivent, au moins une fois dans l’année, rendre compte de leur gestion aux associés. Cette reddition de compte doit comporter un rapport écrit d’ensemble sur l’activité de la société au cours de l’année ou de l’exercice écoulé comportant l’indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues.
L’associé minoritaire que vous semblez être a normalement été convoqué, chaque année, par lettre recommandée, pour statuer sur les comptes de l’exercice.
Que disent les PV de l’AGO annuelle, retranscrits sur le registre auxquels vous avez accès? En d’autres termes comment les résultats annuels ont-ils été affectés?
Que prévoient les statuts concernant le droit de retrait visé à l’article 1869 du Code civil?
ETC…
Eh bien quelle aventure que de parcourir les commentaires !
Voilà un sujet qui déchaîne bien des passions… et qui ferait même perdre quelque notion de délicatesse et de courtoisie à certains de mes confrères.
Quoiqu’il en soit deux choses importantes me paraissent à recentrer :
– le « boni de liquidation » n’existe pas en tant que tel à l’IR puisque (pour faire court) les bénéfices ont déjà été taxés, et du coup seul le droit de partage sera dû ;
– je vois que beaucoup semblent légitimer le recours de structures à l’IS en faisant valoir le recours à un démembrement qui permettrait de concilier le meilleur des deux mondes. Je souhaite bien du courage à tous ces Conseils qui devront, dans les années à venir, justifier l’indigente faiblesse des valorisations retenues au regard des arrêts récemment rendus par le CE en la matière et qui se traduira par d’inévitables redressements assortis des majorations pour acte anormal de gestion ou des requalifications en donations (qui, pour mention, peuvent désormais concerner une personne morale ainsi que l’a récemment tranché la Cour de Cassation). M. Laurent Benoudiz a plusieurs fois publiés d’excellents papiers sur la méthodologie d’évaluation à privilégier dont je recommande la lecture.
Cédric,
Effectivement ce sujet mais aussi quelques autres ont mis en évidence que certains intervenants avaient probablement besoin de vacances pour redevenir plus sereins.
Un point d’ordre technique relatif au boni de liquidation de sociétés visées à l’article 8 du CGI; j’ai suivi l’affaire JOLUGER de près; cette affaire a fait l’objet de peu de commentaires si ce n’est ceux de Richard FROISSAC (avocat FL) au cours d’un article relatif à l’abus de droit dans les SCI.
Pour s’imprégner du sujet il est nécessaire d’en reprendre l’historique:
– CAA Nancy N° 10NC01337 du 2011/12/08,
– CE N° 356551 du 2013/12/08,
– CAA Nancy N° 14NC00122 du 2015/03/05
Jusqu’à sa conclusion:
– CE 3e 8e ch. 8 11 2017 no 389990 JOLUGER.
Le CE affirme clairement (pour la première fois?) que « la dissolution de la SCI JOLUGER a eu pour effet de transférer son actif dans le patrimoine de ses associés, dont M. A., en contrepartie de l’annulation des parts sociales. Cette annulation constitue une cession de droits sociaux au sens des dispositions précitées de l’article 150 UB du CGI ».
La dissolution est donc assimilée à une cession; cela ne ressortait pas des décisions précédentes visées plus haut.
Il est donc nécessaire, pour calculer la « plus-value de cession » d’appliquer les règles prescrites par les arrêts Quemener en matière de PV professionnelle ou Baradé en matière de PV privées.
La question supplémentaire (et principale) posée par cette affaire était de savoir si la quote-part de PV dégagée lors de la cession de l’immeuble et neutralisée d’un point de vue fiscal par les dispositions de l’article 150 VC (et qui se retrouve dans les capitaux propres comptables de la SCI au moment de la liquidation de la société) devait ou non être taxée?
Le CE a répondu par la négative en se fondant sur la position développée par le commissaire du gouvernement lors de l’arrêt Quémener: « la non-imposition des plus-values réalisées par la société à raison de l’application de l’abattement pour durée de détention prévu par l’article 150 M du CGI constituait un avantage fiscal définitif accordé par le législateur qui ne pouvait être repris à l’occasion de la répartition, entre les associés, de l’actif social de la société dissoute. »
Il n’en reste pas moins vrai que les capitaux propres comptables peuvent être différents des bénéfices taxés à partir des déclaration 2072 et que la reconstitution des flux comptables et fiscaux devraient, a priori être effectué si l’on s’en tient à la décision du CE du 08/11/2017.
Il est vrai cependant, comme rappelé ci-dessus, les supports documentaires disponibles ne se sont pas arrêtés sur cette décision.
Cher Alain,
Vous avez, comme à l’accoutumée, parfaitement raison ; j’ai simplement souhaité « faire court » et ne pas aborder avec autant de précision les aspects techniques de la question.
Si vous suivez avec attention ces problématiques j’imagine que vous avez eu connaissance de l’arrêt « Fra SCI » (CE, 24/04/2019 n°412503) qui, revenant sur le surprenant arrêt Lupa, a encore clarifié ces modalités d’application des retraitements Quémener dans les cas de liquidation.
Je n’ai pas non plus connaissance de pléthore d’analyse de ces décisions, que l’administration n’a sauf erreur toujours pas commentées d’ailleurs…
Cédric,
Nous sommes tout à fait d’accord!