Construire une stratégie patrimoniale suppose une maitrise avancée de l’ensemble des outils juridiques qui devront être utilisés lors la mise en œuvre de ladite stratégie. En effet, la matière patrimoniale est complexe et il n’est pas rare de s’enfermer dans une complexité destructrice de valeur du fait de conséquences juridiques ou fiscales non anticipées.
C’est tout le problème avec les SCI à l’IS ou encore davantage avec les holdings patrimoniales (cf »Quel est l’intérêt d’une holding patrimoniale pour investir dans l’immobilier locatif ?« ).
A première vue, il s’agit de stratégies d’une grande pertinence, mais plus, on cherche à comprendre toutes les conséquences induites par l’utilisation de ces structures sociétaires, plus on s’aperçoit que la bonne idée se transforme en piège pour celui qui s’y sera enfermé.
En matière patrimoniale, le mieux est souvent l’ennemi du bien. La simplicité est bien souvent créatrice d’une valeur nettement plus importante que tous les montages complexes dont la pertinence à un moment donné sera remise en cause par la moindre évolution législatives ou fiscales.
A long terme, gérer la complexité est source de difficultés, alors même que la simplicité est source d’agilité et de liberté. Ainsi, si gérer son patrimoine c’est gérer sa liberté, cela suppose donc des stratégies patrimoniales simples qui ne seront pas privatives de liberté à long terme.
Un patrimoine pérenne se construit sur le temps long. Lentement, mais surement.  Ce sont là deux valeurs qui ne sont pas à la mode dans une société ou l’on veut tout, tout de suite, et sans contrainte, mais c’est pourtant le secret de la pérennité patrimoniale.
Le traitement fiscal des SCI et plus particulièrement des SCI à l’IS lors d’une succession est typique de ces conséquences négatives de stratégies patrimoniales complexes alors même que l’initiateur de la stratégie croyait avoir trouver la martingale ultime avant tout le monde.
En fiscalité, il n’y a pas de miracle. L’avantage fiscal d’aujourd’hui a souvent pour conséquence une imposition majorée demain.
 
 

SCI à l’impôt sur les sociétés et risque de triple imposition de la succession.

Oui, vous lisez bien. On parle bien d’un risque de triple imposition
Explication. Pour mieux comprendre, prenons la situation classique.
Monsieur et Madame DUPONT créent une SCI à l’IS pour investir dans l’immobilier locatif. Ils mettent en œuvre cette stratégie pour éviter l’imposition des revenus qu’ils jugent trop importante et qui les limiterait dans leur capacité à investir massivement. Et oui, Monsieur et Madame DUPONT ont bien l’intention de devenir rentier grâce à l’immobilier locatif ( sic!).
Ils investissent donc massivement à crédit dans l’immobilier locatif à haut rendement. Le rendement est tellement important que les loyers remboursent allègrement les crédits immobiliers. Néanmoins, ils ne pourront se verser l’intégralité du bénéfice fiscal et comptable de la SCI et se verront créditer d’un compte courant d’associé dont le montant atteindra le montant du capital emprunté lorsque tous les crédits seront remboursés.
En effet, la trésorerie ne sera pas suffisante pour distribuer l’intégralité du bénéfice comptable de la SCI comme nous vous l’expliquons dans cet article « SCI, transmission du patrimoine et la question du compte courant d’associé« . Mais ce n’est pas là le cœur du sujet du jour et il existe des stratégies pour éviter ce compte courant d’associé, même si cela ajoute encore de la complexité. Oublions donc cette histoire de compte courant d’associé pour simplifier le propos sur les droits de succession.
30 ans après avoir commencé à investir dans l’immobilier à haut rendement, c’est la question de la transmission de ce patrimoine qui se pose.
Tous les crédits immobiliers sont remboursés et la valeur de la SCI à l’IS, initialement créée avec un petit capital social, est très élevé car la valeur représente tout simplement la valeur des immeubles inscrit à l’actif du bilan. Pendant 30 ans, l’imposition des revenus aura été très faible grâce à l’amortissement comptable des immeubles (ps : A ce titre, attention à la tentation de l’amortissement exagéré sur 20 ans – C’est là une source importante de redressement fiscal – cf »Location meublée : La tentation de l’amortissement exagéré pour réduire l’impôt sur le revenu« ).
Ainsi, la valeur nette comptable des immeubles sera proche de zéro alors même que la valeur nette des immeubles sera très importante. En cas de vente de l’immeuble par la SCI à l’IS, l’impôt sur les sociétés sera très élevé puisque la plus-value sera calculée par différence entre le prix de vente des immeubles et la valeur nette comptable inscrite au bilan, c’est à dire proche de zéro.
A l’IS, lorsque les immeubles sont intégralement amortis, la plus-value imposable sera du montant de la valeur des immeubles, sans possibilité de bénéficier d’exonération réservées aux activités professionnelles commerciales, libérales ou agricoles dont ne peut se prévaloir l’activité immobilière, même exercée au sein du structure sociétaire à l’IS.
L’impôt sur la plus-value professionnelle applicable aux actifs immobilisés seront donc d’environ 33% de la valeur dudit immeuble. (notez que ce taux d’imposition des bénéfices à l’IS passera prochainement à 28%). 
Bref, en cas de revente, l’impôt sur la plus-value professionnel sera très élevé. C’est la raison pour laquelle la revente des parts de SCI à l’IS est quasi-impossible sauf avec une décote très importante qui tiendra compte de l’impôt latent que devra payer le nouvel acquéreur s’il venait à vendre les biens immobiliers détenus par la SCI à l’IS.

Les droits de succession seront calculés sur la valeur vénale de la SCI à l’IS sans tenir compte de l’impôt sur la plus-value professionnelle latent.

Malheureusement, pour le calcul des droits de succession ou des droits de donation, la valeur retenue ne pourra pas tenir compte de l’impôt sur la plus-value professionnel latent.
Les droits de succession seront donc calculés sur la valeur vénale des immeubles alors même que l’impôt en cas de vente desdits immeubles sera très importantes. 
Il s’agit là d’une première sur-imposition. Ainsi, non seulement, les héritiers devront payer des droits de succession sur la valeur vénale des parts de SCI, mais ils devront payer des droits de succession sur la valeur fictive, que représente l’impôt sur la plus-value professionnelle latent.
Au regard de l’importance de l’impôt sur la plus-value professionnelle latent, payer des droits de succession à 20% sur un tel montant aggrave encore la facture fiscale de la plus-value professionnelle.
 

La succession ou la donation des parts de la SCI à l’IS ou à l’IR ne purge pas l’impôt sur la plus-value immobilière.

Lorsque l’on détient un bien immobilier en direct, c’est à dire sans interposition d’une structure sociétaire, non seulement la plus-value immobilière est exonérée après 30 années de détention de l’immeuble, mais surtout, la donation ou la succession purgent l’impôt sur la plus-value immobilière.
Lorsque l’on détient un bien immobilier en direct, on paye soit l’impôt sur la plus-value immobilière (ou on est exonéré après 30 ans) ou les droits de succession, mais jamais les deux.
Lorsque l’investissement immobilier est réalisé par l’intermédiaire d’une SCI à l’IS ou à l’IR, la donation ou la succession ne purge pas la plus-value.
Dans une SCI à l’IR, cette difficulté peut être compensée par la perspective d’une exonération de la plus-value après 30 ans de détention.
Dans une SCI à l’IS, les héritiers devront payer les droits de succession lorsqu’ils hériteront des parts de SCI (calculé, comme nous venons de le voir, sur la valeur du patrimoine immobilier sans tenir compte de l’impôt latent pourtant excessivement élevé, c’est à dire qu’ils payent de l’impôt sur de l’impôt), mais lorsqu’ils voudront vendre le patrimoine immobilier détenu par la SCI, ils devront s’acquitter de l’impôt sur la plus-value professionnelle.
 
 

Enfin, en cas de distribution de dividendes, ils devront payer 30% de flat-tax sur cette distribution.

Mais ce n’est pas tout. Après la vente d’un bien immobilier par exemple, si les héritiers souhaitent distribuer ce profit exceptionnel aux associés sous forme de dividendes, ils devront payer 30% de flat-tax sur le montant de la distribution.
C’est alors que seule la liquidation de la SCI et l’imposition du boni de liquidation pourra permettre de limiter ce troisième impôt.
Mais que de tracasseries et de complexité pour finir par devoir liquider la SCI pour pouvoir profiter du capital accumulé pendant 30 ans. Ainsi, entre 20% de droit de succession, 33% d’impôt sur la plus-value professionnelle calculée sur la valeur de l’immeuble et 30% de flat tax sur les dividendes… Il ne reste pas grand chose …
Bien évidemment, il pourra, dans certaines conditions, être possible d’échapper au moins partiellement à ces impôts grâce à la mise en oeuvre de stratégie de contournement… mais il s’agit encore d’ajouter de la complexité à la complexité et donc de réduire sa liberté patrimoniale.
Nous sommes là proche de la fable du lièvre et de la tortue. Il faut choisir entre vouloir aller « vite et haut » ou « loin et pérenne ».
A suivre !

Pour aller plus loin :
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