La holding patrimoniale, c’est la grande mode du moment. Je ne sais pas d’où cela vient, mais vous êtes nombreux à me solliciter pour mettre en place une holding patrimoniale pour gérer vos investissements immobiliers.

Il y a quelques années, la mode était à la SCI à l’IS, aujourd’hui, c’est la holding patrimoniale. Bizarre. C’est d’autant plus bizarre que je dois vous avouer ne pas réussir à comprendre l’utilité d’un tel schéma pour investir dans l’immobilier.

Je ne sais pas à quoi sert une holding patrimoniale. Certains ont même inventé le terme de micro holding familiale. Je ne sais même pas ce que sais. Cela n’existe pas. Ce ne sont que des concepts marketing inventés pour faire intelligent et vendre du conseil à des gens qui n’en ont pas besoin.

Une société holding, c’est une structure sociétaire (société civile, Sarl ou SAS) dont l’objet social est la détention de participations dans d’autres structures sociétaires. Ainsi, dans le cadre d’un investissement immobilier, il doit s’agir d’une Société civile ou peut être même une SARL ou SAS qui détient d’autres sociétés civiles qui investissent dans l’immobilier locatif.

 

Bref, une magnifique usine à gaz. Mais quel est l’intérêt d’un tel montage complexe ? Si la complexité fait intelligent, elle est souvent une mauvaise stratégie tant l’incapacité à en maitriser les subtilité pourra être à l’origine de déconvenues fiscales et patrimoniales fortes.

Car, n’oubliez pas que multiplier les sociétés, c’est surtout multiplier les frais d’expert comptable !

 

Pourquoi utiliser une holding pour investir dans l’immobilier ?

Je ne sais pas. Suis je en limite de compétence ou au contraire, connaissant parfaitement les inconvénients de la complexité, je ne me laisse pas embarquer dans ces beaux discours qui manquent de pratique et d’expertise ?

La holding est traditionnellement utilisée dans le monde de la gestion des groupes d’entreprises. Il s’agit pour le chef d’entreprise d’organiser la gestion de ces entreprises et organiser, à coût fiscal faible, le transfert d’argent entre la société mère et les filiales.

Les dividendes versés à la société mère bénéficie du régime fiscal des mères-filles qui autorise une remontée à fiscalité allégée des dividendes d’une filiale vers la société holding. En effet, seuls 5% des dividendes versés seront imposés, c’est la quote-part de frais et charges, à l’impôt sur les sociétés (IS) pour la société holding.

Super ! Mais pour quoi faire ? Quel est l’intérêt d’un tel montage en holding pour investir dans l’immobilier locatif ? Pourquoi multiplier les sociétés filles pour investir ? Pourquoi ne pas se contenter d’une seule société civile (ou SAS pour les téméraires).

Si certains chefs d’entreprises pourront y voir la possibilité d’utiliser les bénéfices tirés de leur entreprise pour réaliser des investissements patrimoniaux sans passer par la case impôt sur le revenu (dividendes et salaires), je n’arrive pas à comprendre l’utilité d’une holding patrimoniale pour investir dans l’immobilier.

 

Et surtout pourquoi tant d’admiration pour l’impôt sur les sociétés (IS) pour investir dans l’immobilier alors même que l’impôt sur le revenu permet d’investir de manière simple et très efficace ?  Qu’il s’agisse de mettre en œuvre une stratégie de déficit foncier ou de location meublée, les opportunités sont grandes pour investir en dehors d’une société imposée à l’IS et encore plus d’une holding.

L’impôt sur les sociétés est une illusion. L’IS ne permet pas de réduire la pression fiscale. Il s’agit seulement de repousser le paiement de l’impôt et parfois même pour un niveau d’imposition plus important.

 

 

S’il vous plaît. Aidez moi à comprendre cet engouement pour la holding patrimoniale pour investir dans l’immobilier locatif.

 

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116 Comments

  1. Je vous conseille de vous former sur des sujets que vous ne maîtrisez pas.

    A défaut prenez un tableur et couchez quelques chiffres.
    Je vous donne une piste que vous avez vous même présentie, je vous cite : « Si certains chefs d’entreprises pourront y voir la possibilité d’utiliser les bénéfices tirés de leur entreprise pour réaliser des investissements patrimoniaux sans passer par la case impôt sur le revenu (dividendes et salaires), je n’arrive pas à comprendre l’utilité d’une holding patrimoniale pour investir dans l’immobilier »
    Comparez sur 15 ans: une distribution ou une capitalisation dans une structure à l’IS puis un projet immobilier.
    Vous nous tenez au courant.

    • J’ai comme l’impression que vous n’avez pas compris le second degré de cet article. C’est justement parce que je connais trop bien les subtilités du montage que je ne comprends pas l’utilité 😉

      On organise une session de formation quand vous voulez. Vous me semblez avoir beaucoup à apprendre.

      • Olivier says:

        Je ne comprends pas vos taquineries

        • Merci Guillaume,les messages passent d’autant mieux en sortant des sentiers battus car le but n’est pas de « paraître intelligent » mais de comprendre un investissement par soi même de préférence 👌

          • Bonjour Guillaume,

            Il y a bien un réel avantage à le faire. Je suis navré.
            Par contre, c est très dangereux au regard de l administration fiscale car cela peut-être requalifié.
            Les économies ne sont ni salaires, ni dividendes….Chercher encore…surtout que c est l inverse, vous devrez augmenter votre salaire pour payer…
            Si vous trouvez, faites attention à ne pas donner se conseil ( payant ) sans vous décharger à minima….
            Aller, parce que je suis sympa, on est dans divers montage fiscaux, et non patrimonial simple…à la vendeur dit patrimonial…ou à la JP ( la réponse est vite répondue )…

            • Cédric says:

              Pouvez-vous être ne serait-ce qu’un tout petit peu plus explicite ?
              Je ne vois honnêtement rien qui n’encourait une telle censure de l’administration fiscale

      • vincent says:

        Pourrait-on avoir un comparatif chiffré plutôt qu’un combat de coq ? Cela serait bien plus constructif !

      • Matthieu says:

        Comme cire un autre lecteur, des tableaux chiffres permettent de taire beaucoup de discours.
        Perso, je fais du meublé,je passe pro (dc assimilé a de l’IS, cela ne m’arrange pas vraiment).
        J ai acheté des locaux commerciaux avec une SCI a l’IS. J ai fait mon calcul sur une detention a 15 ans, effectivement je me retrouve de peu ou prou au meme niveau d’imposition. Par contre je ne le paie qu a la vente, quand le cash est là. Avec une plus longue detention l avantage est plus ilportant pour la SCI a l IS.
        Autre point, tout dépend de la TMI, a 30% plus 17.2%, ca fait mal, la SCI etant imposé a 15% plus ensuite 30% sur les dividende, on s’y retrouve.

      • philippe30 says:

        A force de faire du second degré , on approche du degré zéro
        Le fond de vos articles devient de plus en plus creux , on ressent juste des articles à polémiques pour augmenter la fréquentation

    • Jean-Luc says:

      Merci YouTube et son pouvoir de persuasion.

  2. Je vous rejoins sur le fait que la holding est bien trop souvent utilisée par des investisseurs immobiliers qui n’en ont pas besoin (cela leur donne l’impression d’être un chef d’entreprise ?).

    Toutefois, il faut bien sûr admettre que les sociétés patrimoniales type SCI ont des avantages intéressants pour certaines situation :
    – Préparation d’une succession : les parts sont divisibles, le gérant garde les pleins pouvoirs si les parts sont données en nue propriété etc…
    – Création d’une cash box avec une société a l’IS pour les personnes qui n’ont pas besoin de revenus complémentaires et dont la TMI est élevée..
    – Réalisation d’opérations particulières type OBO ou location à soit même
    – Réalisation de projets immobiliers entre amis, famille ou partenaires (l’indivision conventionnelle suffit souvent)

    et j’en passe. Tout cela pour dire que la SCI, SARL/EURL etc.. peut quand même avoir un intérêt pour l’investisseur immobilier dans certaines situations

    • Merci. Nous sommes bien d’accord. Une structure sociétaire peut avoir un intérêt dans certaines situations, même s’il ne faut pas fantasmer :

      L’IS doit être utilisée avec précaution dans un nombre réduit de situation. la « cash box » s’avère rapidement contre productive en cas de vente des biens immobiliers ou volonté pour les associés de percevoir les revenus de leurs investissements. L’is est parfait pour celui qui veut investir sans jamais revendre ou toucher le bénéfice de ces investissements.

      Avouons qu’il s’agit tout de même de cas rares.

      – « location à soit même » => Abus de droit ? Je ne vois pas de quoi vous parlez.

      –  » Réalisation de projets immobiliers entre amis, famille ou partenaires (l’indivision conventionnelle suffit souvent) +1

      Merci pour cette contribution professionnelle !

  3. Dominique Pupier says:

    D’après ce que j’ai compris :
    Premier avantage : les SCI sont à l’IR (plus values) et la holding à l’IS (déduction de l’emprunt).
    Second avantage : une SCI par enfant, c’est très commode en cas d’enfants de plusieurs lits.

    • Non, cela ne fonctionne pas pour les plus-values.

      Article 238 bis K du CGI : « Lorsque des droits dans une société ou un groupement mentionnés aux articles 8,8 quinquies, 239 quater, 239 quater B, 239 quater C ou 239 quater D sont inscrits à l’actif d’une personne morale passible de l’impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun ou d’une entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou agricole imposable à l’impôt sur le revenu de plein droit selon un régime de bénéfice réel, la part de bénéfice correspondant à ces droits est déterminée selon les règles applicables au bénéfice réalisé par la personne ou l’entreprise qui détient ces droits. « 

      • Patrice says:

        Merci Guillaume, dans un tel montage (SCI à l’IR détenue par holding à l’IS), la SCI à l’IR souhaite d’ici 1-2 ans revendre un bien qu’elle détient (depuis 15 ans), 2 questions :
        – est ce la société holding qui applique l’imposition sur les société et la déduction de l’ensemble des charges et amortissements ? Les revenus « remontent » donc de manière transparente de la SCI IR à la holding.
        (merci pour cet article qui risque de faire beaucoup réagir !)
        – si le lien Holding/SCI IR est « cassé » ( 😉 ) que se passe-t’il notamment vis à vis de la revente du bien ?

        • Dans les faits, lorsqu’une société à l’IR détenu par une société à l’IS, la semi-transparence fiscale oblige la SCI à l’IS à payer l’impôt sur le bénéfice réalisé par la SCI à l’IR.

          Au terme de l’article 238 bis K du CGI, le bénéfice sera « recalculé » en fonction des règles de détermination de l’impôt sur les sociétés. La plus-value sera donc calculée selon les règles applicables à l’IS. La personne morale SCI IS ne pourra pas bénéficier de l’impôt sur les plus-values des particuliers, mais cela tombe sous le sens !!! (c’est ça votre question ?).

          238 bis k du cgi : Lorsque des droits dans une société ou un groupement mentionnés aux articles 8,8 quinquies, 239 quater, 239 quater B, 239 quater C ou 239 quater D sont inscrits à l’actif d’une personne morale passible de l’impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun ou d’une entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou agricole imposable à l’impôt sur le revenu de plein droit selon un régime de bénéfice réel, la part de bénéfice correspondant à ces droits est déterminée selon les règles applicables au bénéfice réalisé par la personne ou l’entreprise qui détient ces droits.

        • « si le lien Holding/SCI IR est « cassé »  » Pouvez vous détailler cette situation ?

          Le lien peut être cassé en cas de vente des parts de la SCI à l’IR ou vente de l’immeuble puis liquidation de la SCI IR.

          • Patrice says:

            Le lien peut être cassé en cas de vente – ou de donation – des parts de la SCI à l’IR.
            SAS A possède 99% des parts d’une SCI à l’IR depuis 28 ans, les biens ont été déjà sacrément amortis, la plus value est élevée.
            La situation suivante est-elle possible ?
            SAS A donne les 99% de ces parts à une personne physique (un enfant, je passe les technicités d’un tel montage) qui quelques temps plus tard peut revendre le bien en question sans l’inconvénient de l’imposition sur les société lors de la revente de bien.
            Un tel montage Holding/SCI IR reste cependant pour moi à la marge (notamment lorsque la SCI IR dégage des bénéfices > 38120e).
            La question à se poser avant toute chose selon moi, c’est de savoir ce que l’on souhaite faire des revenus et du cashflow découlant des investissements, à court/moyen/long terme.

            • Christophe says:

              La SAS ne peut pas « donner » quoique ce soit à qui que ce soit.
              Il doit y avoir nécessairement une contrepartie d’une valeur pouvant être estimée comme équivalente.

  4. BENOIT VAN MAELE says:

    Bonjour Guillaume,
    je ne me suis pas penché en détail sur l’utilité d’une holding patrimoniale pour investir dans l’immobilier locatif donc je ne donnerai pas mon avis.
    Par contre je suis moins affirmatif que toi sur l’inutilité de la SCI à L’IS.
    La SCI a l’IS permet, comme précisé dans ton article, de repousser l’impôt.
    Pour moi c’est déjà un avantage, il est préférable de payer l’impôt quand on a les fonds (à la revente du bien) que pendant détention du bien (trésorerie moins importante).
    D’autre part le choix IS-IR va dépendre de nombreux facteurs tels que la TMI des associés, des travaux à effectuer, de la durée de détention (et donc d’abattement des +values), de l’évolution du marché immobilier, des intérêts et autres déductions possibles..
    Pour moi c’est du cas par cas, il faut poser les chiffres.
    Par contre je suis d’accord avec toi, l’effet de mode de la SCI à l’IS conduit parfois des investisseurs à faire le mauvais choix ou des « conseillers » à préconiser des stratégies discutables.
    Bonne journée

    • Oui, nous sommes bien d’accord. La SCI IS correspond à certains profils, mais le problème est la généralisation de la préconisation alors qu’il s’agit en réalité d’une stratégie rarement intéressante à mettre en œuvre.

      A l’is, la vente de l’immeuble et la plus-value profesionnelle est exorbitante alors même que l’exonération est possible à l’impôt sur le revenu. La sci à l’IS est moins d’impôt pendant l’exploitation, mais beaucoup plus à la revente.

      C’est typique d’une société qui préfère la jouissance immédiate quitte à réduire sa jouissance future. Je crois au contraire que gérer son patrimoine, c’est anticiper le temps long.

    • GLIKSMAN says:

      Bonjour,

      En tant que Directeur de bureau d’un cabinet d’expertise comptable je suis souvent confronté au choix IR/IS sur des montages immobilier. Je suis d’accord la décision d’opter ou non se fait vraiment au cas par cas et certains investissements ne sont possibles qu’en étant à l’IS, la pression fiscale à l’IR étant trop forte.
      J’ai repris récemment un dossier avec une holding à l’is et plusieurs SCI . La holding détient les parts de ses filiales SCI (à l’IR) uniquement en usufruit. Qu’en pensez-vous?
      Bien cordialement,

  5. Thibaut says:

    Il faut analyser par situation.
    Mais je pense que dans 95% des cas des montages coûteux complexes et inutiles.
    Dans le cas des sci à l’IS je rejoins

    • Thibaut says:

      C’est une imposition differe à moins de ne pas vouloir atteindre l’autonomie financière et de tout laisser dans une cash box pour les siècles des siècles

  6. Mais ce n’est pas vous qui vendez actuellement une formation « Holding + SCI à l’IS => baissez votre fiscalité immobilière de 40 fois » ? 🙂

  7. Mohamed says:

    Bonjour Guillaume,
    Très bon article, comme d’habitude.
    Je pense que la réponse est à chercher du coté du régime de l’intégration fiscale…
    J’ajoute également que si la quote-part de frais et charges sur dividendes est bien de 5% hors intégration, elle est abaissée à 1% dans le cadre d’une intégration fiscale (ce qui semble être le cas visé puisque vous parlez d’une détention à 95%).

    • Oui, mais quel serait l’intérêt de l’intégration fiscale ? Pourquoi ne pas faire une seule structure sociétaire ? Quel est l’utilité de la holding ? Dans le cas d’une exploitation commerciale, c’est la revente qui est visée. Il s’agit de ne pas « mélanger » les activités professionnelles afin de faciliter une vente de l’entreprise.

      Mais dans le cas de SCI à l’IS pour gérer de l’immobilier locatif, il n’y a pas de marché. La revente des parts de sci à l’is n’est pas un sujet. Personne n’achète, sauf à la casse afin de tenir compte de l’impôt latent.

    • investisseur lambda says:

      Je suis d’accord que ce n’est pas la panacée, le holding immo. Le problème est que la situation évolue souvent. On commence petit, puis on acquièrt plusieurs biens au fil du temps. On a plus d’enfants. On divorce. On se remarie. Etc. L’optimisation nécessite donc de garder une certaine souplesse. Ce qui n’est pas évident !

      • « Ce qui se conçoit bien s’énonce clairement, et les mots pour le dire arrivent aisément » : Le moins que l’on puisse dire est que le holding immo.n’est pas évident pour l’investisseur basique, candide de surcroît !

  8. Bjr , en haut de votre article apparaît une pub de OLI …qui propose justement une formation sur la holding et SCi IS !!!
    Une Sci a IS paye que 15 % sur les benef jusqu’a 38ke …dou l’intérêt de multiplier les sci ….
    Une holding peut elle absorber des déficits dune sas et compenser les benef de plusieurs sci ?
    Merci à vous ….
    Et très très bon site d’information.

    • GLIKSMAN says:

      Oui mais avec une intégration fiscale. Par contre les déficits de la SAS antérieurs à l’intégration ne pourront être compensées.

  9. Bonjour,
    J’aime beaucoup vos articles que je suis toujours avec attention.
    Je ne suis ni expert-comptable, ni spécialiste mais je trouve cet article un peu trop tranché à mon goût.
    Malheureusement lorsqu’on ne souhaite pas louer en meublé (secteur géographique, turn-over, etc…) et qu’on ne souhaite pas se lancer dans de gros travaux, il n’y a pas beaucoup de choix pour éviter le « cash-squeeze »… La SCI à l’IS prends tout son sens. Cela permet à l’investisseur d’être plus serein sur sa fiscalité personnelle.
    Lors de la revente de l’immeuble, effectivement l’imposition est très forte mais l’argent est là pour y faire face et encore une fois cela n’impacte pas la situation financière personnelle de l’investisseur.
    En cas de revente, si l’investisseur n’a pas besoin des fonds à titre personnel et qu’il souhaite réinvestir dans une autre société (société commerciale ou autre), il me semble que la Holding est bien utile pour éviter la flat tax à 30%.

    • « Malheureusement lorsqu’on ne souhaite pas louer en meublé (secteur géographique, turn-over, etc…) et qu’on ne souhaite pas se lancer dans de gros travaux, il n’y a pas beaucoup de choix pour éviter le « cash-squeeze » »

      Faire de la location meublée dans une SCI à l’is est une erreur. Le régime fiscal de la location meublée est l’un des plus attrayant… pourquoi le perdre en investissant via une SCI ?

      • Bonjour. Quelle lecture/ texte pour comprendre le lien/ impacts du passage au LMP sur la perception du chômage… cette prime de chômage peut m’aider pour passer à une autre activité en indépendant informatique par exemple… si je suis LMP je crois que cette prime est impactée…
        Aussi si on garde l’utilisation de ce statut simple comme vous dites du LMNP/ LMP que faire si on ne souhaite pas être obligé d’investir indéfiniment pour créer de nouvelles charges et éviter/réduire les impôts…

  10. Christian says:

    Bonjour,

    Article très intéressant.
    J’ai ni une holding, ni une sci à l’is.
    Mais pour la réflexion et le débat.
    A l’IR, il me semble qu’on est imposé à 30% ( impots, si on dans cette tranche + 18% en csg)
    A l’is si moins de 330000 euros, la société est imposée à 30%.
    L’objectif n’étant pas de récupérer de suite, mais plutôt après, et là ( pour l’instant) c’est flat tax, 30%, sauf si IR plus bas.
    Donc pour certains profils cela peut-être intéressant, non ?

  11. Je ne comprends pas votre article M Fonteneau et pour être franc beaucoup de vos avis me semblent « bizarres » même au 2eme degré. Les intérêts d’une holding sont nombreux et REELS:
    -possibilité de créer une holding avec un très faible capital, détenue à 90 % par les enfants (en nue propriété), les parents détenant 10 % de la nue propriété et 100 % de l’usufruit. L’investissement est réalisé par des emprunts et des apports en compte courant des parents. Cela permet d’investir en réparant la succession.
    -possibilité de rédiger les statuts comme on l’entend en fonction de l’intéret des divers actionnaires
    Par ailleurs, la SCI à l’IS est souvent la seule solution quand la TMI du contribuable est élevée. Si pas d’IS, l’investisseur qui a recours à l’emprunt est rapidement asphyxié par les impôts

    • –  » -possibilité de créer une holding avec un très faible capital, détenue à 90 % par les enfants (en nue propriété), les parents détenant 10 % de la nue propriété et 100 % de l’usufruit. L’investissement est réalisé par des emprunts et des apports en compte courant des parents. Cela permet d’investir en réparant la succession. »

      Bah non justement. Ce n’est malheureusement pas si simple et pas besoin d’une holding, une sci IR est tout aussi efficace

      -« possibilité de rédiger les statuts comme on l’entend en fonction de l’intéret des divers actionnaires » = > Tout comme la SCI à l’IR basique

      – « la SCI à l’IS est souvent la seule solution quand la TMI du contribuable est élevée. Si pas d’IS, l’investisseur qui a recours à l’emprunt est rapidement asphyxié par les impôts » ==> Mais la SCi à l’is ne réduit pas l’impôt, elle le diffère et parfois même l’augmente comme nous le verrons demain avec l’hypothèse de la succession d’une SCI IS

  12. Patrick D says:

    Bonjour à tous
    Je trouve l’article et les commentaires intéressants :
    Pour suivre

  13. Bonjour Guillaume, c est un autre Guillaume (avec qui vous avez été semble-t-il confondu) qui fait le buzz de la solution miracle sci à l is avec holding. Je ne sais pas si vous le connaissez mais je voudrais bien savoir si il dit vrai ou cherche à nous enfummer. Cette solution étant payante, je n ai pas les détails mais il en énumère tous les avantages (en gros cela gommerait tous les inconvénients des fortes taxes à la revente et sortie d argent. A dispo pour vous transmettre les infos.

    • d’accord avec Rony, le mieux serait de répondre point par pointeau arguments soulevés par ce qui prônent ce système pour que chacun d’entre nous puissent se faire un avis. les arguments de l’aire Guillaume sont ici : https://webconference.s3.eu-west-3.amazonaws.com/Fiscalite/PRÉSENTATION+FISCALITÉ+PARTICIPANT+7.pdf

      • Je viens de regarder. C’est bullshit et surtout une arnaque de vendre aussi cher un contenu aussi pauvre.

        • good. peut être qu’un article qui déconstruit point par point sera utile à tous car effectivement c’est un montage que tout le monde vend et beaucoup de gens (dont je fais partie) se pose la question car les arguments sont tout de même convaincants.

        • Messieurs les experts comptables. Je ne peux que vous encourager à lire le lien, c’est instructif et cela permet de comprendre pourquoi ils veulent tous faire une holding.

          • Christophe says:

            J’avais eu quelques explications avec cet individu en essayant de lui démontrer que son organisation juridique et fiscale n’a d’intérêt que pour justifier le prix de sa formation.

            Les informeurs (au sens péjoratif) semblent découvrir des organisations juridiques que nous, professionnels du droit et du chiffre, connaissons et pratiquons depuis des dizaines d’années.

            • Et surtout, dont nous connaissons les avantages et surtout les inconvénients. Raisons pour lesquelles après l’euphorie liée à l’impression d’avoir découvert la martingale, nous sommes devenus plus prudents et sélectifs lorsque nous préconisons ces solutions.

              C’est ce que l’on appelle l’expérience.

              • Christophe says:

                Oui …la solution la plus simple est (souvent) toujours la meilleure. …

                Le dénouement d’une opération complexe (exotique) après 30 ans est un vrai casse tête. Et l’on en sort difficilement sans y « laisser des plumes ».

        • Thibaut says:

          Déjà amortissement sur 20 ans, là ça passe pas, entre 40 et 50 ans sur des bâtiments non industriels.
          2ème remarque j’ai cru rentrer dans un magasin de meubles, au bout de 2 diapos le prix divisé par 5. 😁.

        • Olf33800 says:

          Complètement d’accord.
          En s’autoformant un peu et gratuitement on peut vite avoir les mêmes infos…

    • C’est exact, c’est ce Guillaume là qui fait de la pub sur votre blog.
      Voici ce qu’il propose pour la holding avec SCI : régime mère fille qu’il vend comme une bombe atomique pour devenir un « millionnaire de l’immobilier ». Car pour remonter de l’argent des SCI vers la holding c’est 0,75% d’impôt, puis pour transférer des l’argent d’une SCI à l’autre c’est 0% d’impôt. Et sur ce qu’il reste sur les compte, c’est imposé à l’IS. Donc montage idéal pour pouvoir réinvestir un maximum sans se faire « tondre » par les impôts.
      Bien sur, cela fonctionne dans une optique de valorisation du patrimoine à long terme pour pouvoir générer à terme des revenus…
      Les détails ici (tant que ce lien fonctionne) :

      • Malheureusement, toutes ces fables ne sont que mensonges par omission !

        Personne ne se pose la question essentielle au delà même de la question de la pertinence de l’Is : Pourquoi faire autant de sci que d’investissement immobilier ? Pour profiter des premiers 38120€ imposés à 15% … N’avez vous pas l’impression d’une vaste usine à gaz pour un gagne petit ?

        • Je ne sais pas, c’est pour cela que je vous lis avec d’autres, pour me faire mon avis et ma culture, avant de « passer à l’acte » :).

  14. François says:

    Suivre

  15. Guillaume says:

    Bonsoir Monsieur Fonteneau,
    Votre méconnaissance de l’ingénierie patrimoniale en matière de holdings me surprend quelque peu.
    Et vos propos sur les SCI à l’IS sont déconcertants.
    Tres simplement, la holding vous permettra de réaliser des avances inteagroupe.
    En outre, la donation suffisamment tôt de la nue-propriété des parts de la holding avec réserve d’usufruit permettra aux heritiers d’acquérir le parc immobilier ainsi que le cash non distribué sans payer de droits de succession.
    Ce schéma a été validé par le conseil d’état.
    Pour aller plus loin, un groupe de sociétés civiles ayant opté pour l’impôt sur les sociétés, adoptera opportunément un régime d’intégration fiscale.
    Cordialement,

    • Olf33800 says:

      Totalement d’accord en dehors de l’intégration fiscale que je ne comprend pas quand les sci font des bénéfices…

      • Guillaume says:

        Bonsoir Olf33800,
        L’intégration fiscale est intéressante lorsque des SCI membres du groupe sont déficitaires et d’autres bénéficiaires, ce qui n’est pas si rare, surtout lorsque vous faites des acquisitions immobilières tous les ans.
        Les biens acquis les plus récemment vont dégager plus aisément des pertes fiscales du faits des amortissements et des intérêts financiers plus élevés que les biens plus anciens.
        Cela suppose évidemment d’avoir une stratégie de développement du groupe assez agressive et soutenue dans le temps.
        Cordialement,

        • olf33800 says:

          Bonjour Guillaume. Je comprend mieux pourquoi vous parliez de cela… En effet pendant les 2-3ans qui purgent les frais d’acquisition ça permet de réduire le résultat du groupe mais du coup comme vous dites cela peut obliger à faire regulierement des investissements pour ne pas payer d’impôts. Un peu comme le déficit foncier quand on est en nom propre ou sci ir… (pas ma tasse de thé)

        • Mais quel est l’intérêt de créer une sci pour chacun des biens achetés ? Pourquoi créer autant de SCI ? C’est là le cœur du problème.

          Dans le monde de l’entreprise, on aime séparer l’activité entrepreneuriale et l’activité immobilière afin des questions de valorisations et de revente de l’activité entrepreneurial.

          Mais quel est l’intérêt dans le cadre d’investissement immobilier. Jamais les parts de sci ne seront revendues ? alors pourquoi s’embêter avec toutes ces sociétés ?

          • François says:

            La création de SCI est bien sur intéressante dans le cadre la séparation des murs et de l’activité des entreprises pour préserver l’un si la première est défaillante ou conserver une rente par un loyer lors de la vente de l’activité commerciale.
            La multiplicité peut venir d’une multiplicité de site commerciaux au cas où dans le cadre de liquidation le tribunal de commerce juge une réintégration de l’une à l’autre.
            Autre possibilité des sociétaires différents éventuellement de par l’évolution de la situation familiale ou un désir de répartition différentes des parts.

          • Cédric says:

            Et surtout : ok l’intégration fiscale c’est de la bombe, mais pouvez-vous m’éclairer sur le traitement fiscal des sorties d’intégration notamment quand, ce que je n’ose supputer, aucune convention d’intégration n’a été prévue ?

            Par ailleurs, à quelle méthodologie d’évaluation recourez-vous pour valoriser la nue-propriété des titres donnés aux enfants ?

            Enfin, pouvez-vous me communiquer les références de l’arrêt du Conseil d’Etat ayant « validé ce schéma » ?

            Merci beaucoup par avance pour ces quelques éléments

          • Guillaume says:

            Bonsoir,
            Créer une SCI par bien permet de céder les parts plutôt que le bien.
            Ce faisant, vous évitez les émoluments du notaire et la taxe de publicité foncière.
            Surtout, cela vous permet de céder le passif et donc de proposer un prix moins élevé, impliquant en outre une plus-value immobilière taxable moins forte.
            Etc.
            Cordialement,

            • Cédric says:

              Attention on n’évite pas tous droits d’enregistrement non plus ; ils resteront dus au taux de 5%.

              Quant à l’argument « vous cédez moins cher donc payez moins d’impôt sur la plus-value », bon, vaut quand même mieux céder 100 et payer 50 d’IPV que céder 10 et ne payer qu’1 d’IPV…
              Sachant que le vrai comparatif devrait surtout résider dans l’hypothèse soit de cession des parts (avec le régime des PV mob) soit de cession de l’immeuble par la SCI (donc régime IS) avec ou sans distribution du prix derrière selon l’objectif poursuivi. Donc c’est quand même pas si évident d’être aussi péremptoire…

            • Christophe says:

              Discours théorique d’amateur.

              Les acquéreurs ne sont pas intéressés par l’acquisition d’une sci IS, notamment du fait de l’obligation de réaliser cette acquisition par une société holding.

              Le prix de vente de l’immeuble n’est pas moins élevé. Est simplement grevé du passif (les emprunts restants dû).

              Vous pouvez présenter votre discours d’amateur dans vos formations pour amateurs …mais pas à des professionnels expérimentés.

              • Cédric says:

                J’ajouterai même que, de ce que je vois en pratique, les promoteurs (c’est ce que je connais le mieux pour le coup) préfèrent « surpayer » une acquisition directe du bien plutôt que de partir sur une acquisition de titres avec GAP et garantie de la garantie à négocier etc… quand ils ne refusent pas purement et simplement le principe même d’une acquisition de titres.

    • Christophe says:

      BlaBla commercial

  16. Barbier says:

    J’ai ce type de montage (Sarl qui détient une sci ). Ce montage est arrivé par la force des choses. J’avais une sci a l’is d’un côté (je ne ferai pas le débat is/ir) et une sarl pour facturer mon travail de consultant.
    Par la suite m, si je me verse le salaire pour investir dans ma sci, cela me revient cher (charges sociales +or), j’ai donc décidé d’apporter mes titres de sci à ma holding pour limiter l’effet fiscal.
    La question que je me pose aujourd’hui : pourquoi conserver la sci. Pourquoi ne pas faire une TUP et réaliser les investissements directement dans la Sarl.
    Est-ce la l’usine à gaz que décrivez ?

    • Oui, typiquement. La SCI ne sert à rien sauf à pouvoir être vendu de manière séparée par rapport à l’activité entrepreneurial. Mais s’agit il vraiment d’une entreprise ou de votre emploi ?

      En outre, avez vous déjà réfléchi à la manière de sortir l’argent de la SARL ? En effet, s’il est agréable de se constituer un patrimoine immobilier sans passer par la case impôt… cela pose la question de la sortie et des cotisations sociales sur cette sortie.

      A mon sens, une stratégie qui semble pertinente à court terme, … mais une mauvaise idée à long terme. Le coût fiscal à long terme me semble bien plus élevé que le gain à court terme.

  17. Olf33800 says:

    Bonjour.
    SCI IS et holding sont pour moi indispensables si la volonté est de se constituer un patrimoine très important, plusieurs arguments:
    *** Le fait d’avoir plusieurs sci is permet de ne pas dépasser le seuil de 38k surtout en cas de revente de temps en temps un appart ou une maison seule.
    *** La holding permet d’avoir une autre entreprise en son sein et de faire migrer des tresoreries ou dividendes faiblement impactés fiscalement entre les structures (entreprise vers sci ou inverse)
    *** la sci is est très beneficiaire en trésorerie au contraire de la sci ir grace aux amortissements
    *** quasi toutes charges peuvent être déduites du résultat: IK, bureau à soi même, pc, imprimantes fournitures, formations (OLI lol) etc…
    *** le meilleur plan pour des sci is c’est l’immobilier de rendement qui n’a pas de plus value et dont la pierre coute ce qu’elle coute (pas d’immo spéculatif de grandes villes)

    • Cédric says:

      « quasi toutes charges peuvent être déduites du résultat: IK, bureau à soi même, pc, imprimantes fournitures, formations (OLI lol) etc »

      Je ne comprendrais jamais d’où provient cet argument complètement faux.
      A l’IR on peut passer ces frais en frais d’administration et de gestion, sauf s’ils n’ont pas été exposés dans l’intérêt de l’exploitation.
      A l’IS on retrouve la même limite de charge exposée dans l’intérêt de l’exploitation.
      J’ai jamais eu de remise en cause à l’IR des factures de cartouches d’imprimante ou de timbres par ex ; en revanche tout ce qui est frais de bouche ou péage, c’est plus compliqué, mais assurément le fait d’être à l’IS n’y aurait rien changé.
      Typiquement c’est un argument complètement bidon promu par les vendeurs de formation.

      • Olf33800 says:

        Absolument faux: en IR ces frais ne peuvent pas être déclarés en charges déductibles. Vous êtes dans l’illégalité…

  18. Et l’IFI ???
    Si la holding a pour objet la gestion de biens immobiliers, cela devient une activité professionnelle dont les biens seraient exonérés d’IFI ?

    • Si ça marchait comme cela personne ne paierait l’IFI. Malheureusement la location nue est une activité civile et non une activité professionnelle..

      • OUi, mais lorsque la gestion de biens immobiliers est une activité professionnelle, les biens qui en dépendent deviennent exonérés d’IFI. Donc si une holding détient plusieurs SCI, l’ensemble des biens immobiliers devient l’activité professionnelle donc exonérée d’iFI

        • olf33800 says:

          Sur quels critères cela devient professionnel? Loyers supérieurs à salaire pro à côté ou bien seulement si revenu BIC? Ça m’intéresse car justement mes loyers nus dépassent mon salaire…

            • olf33800 says:

              Si la sci is fait du meublé il me semble que si. Mais il y a aucun intérêt au meublé en sci is… Autant avoir une sarl de famille pour faire du meublé à plusieurs. Régime plus value bien plus avantageux.
              Je suis par contre assez certain que la sarl de famille (si considérée professionelle en raison de revenus du gérant plus importants que ses salaires pro) peut etre exonérée d’IFI.

              • « Si la sci is fait du meublé il me semble que si. »

                Bah, justement NON !! Auriez vous une source ? De mon côté je suis affirmatif, c’est non, pas d’exonération d’ifi si location meublée en sarl (hors sarl de famille), sci ou sas.

        • Non, en aucun cas. Vous ne serez jamais exonéré d’ifi pour la gestion de votre patrimoine immobilier. JAMAIS et l’interposition d’une structure sociétaire n’y change rien.

    • Olf33800 says:

      Mais ce raisonnement c’est comme dire je ne veux pas d’augmentation car je vais devoir payer 30 ou 41% d’impot dessus!!! Il reste tout de même 70 ou 59%…
      Pour l’IFI ou ISF, c’est entre 0.5 et 1.5% donc une fois que votre bien est remboursé à la banque et donc votre patrimoine brut devient net il vous suffit que le rendement net de votre investissement immo soit superieur au taux de l’IFI et vous gardez votre patrimoine intact….
      Et si vous faites de l’immo de rendement vous êtes bien au-delà de l’IFI!

  19. Chakira says:

    Je ne vois pas du tout l’intérêt d’une sci dans mon cas : je préfère le lmnp voire même le lmp (par la force des choses) , si décrié
    Mais c’est quand même très simple à comprendre
    il y a un engouement pour les sci, surtout à l’is
    Donc l’intérêt de la holding c’est tout simplement de pouvoir investir avec une personne morale quand on n’a personne à qui s’associer pour monter sa sci ! C’est le cas de beaucoup de mes amis investisseurs, donc forcément personne morale
    la question serait plutôt pourquoi cette propagande « hors sci à l’is point de salut », la holding n’étant qu’un symptôme…

    • Go42620 says:

      Oui. Très juste le fait de pouvoir investir seul avec une sci is et holding.
      Par contre ce n’est pas le seul avantage…

      Concernant le LMNP, je ne connais personne ayant fait fortune ou patrimoine extraordinaire avec les seuils du LMNP ou du airbnb. Chacun son truc. Pour moi la tranquillité est importante et la location nue à fort rendement c’est le graal… Quelques heures par mois pour des loyers équivalents a des salaires de cadre sup…

      • J’ai bien dit LMP >>> je ne m’arrête pas aux plafonds du LMNP : en deux biens je le dépasse et j’en suis à 3 en environ un an !

        par contre, je dois avouer que je ne vois pas du tout comment faire du haut rendement en nu …
        (je suis à des 14-15% nets voire nets nets soit 800€ à 1000€ de CF pour des encours dans les 75 000€ >>> le salaire de cadre sup je l’atteindrai avec mon CF sur 4 biens disons, car je l’ai sur les loyers mais ça ne veut rien dire)
        serait il possible d’avoir quelques explications ?

  20. Bonjour
    Je m’attendais a un article pour ou contre. Je reste sur ma faim.
    Personne ne crée de société pour le plaisir sauf ceux qui rêve de mentionner ce qualificatif sur des cartes de visite.
    Le fisc obligé a partir d’un montant de revenus fonciers en meublé de déclarer ses revenus en BIC et de passer donc par le statut LMP ce qui induit de créer une SAS par exemple.
    Donc c’est une démarche contrainte.
    Voilà mon envie sur ce soit disant engouement pour l’IS.
    Refaite nous SVP un article objectif, avantages inconvénients sur la holding. De grâce ne donnez pas votre avis avant d’avoir développé.
    Vous nous conseillez le meublé puis dans un autre article, vous nous dissuader d’investir dans le locatif, puis méfiez vous les taux vont remonter, en fait, ils sont si bas qu’on se demande ce que les banques gagnent etc…Ce n’est pas une critique, l’info on prend , on laisse.
    Merci
    Continuez c’est toujours pertinent.
    Cordialement

    • « Le fisc obligé a partir d’un montant de revenus fonciers en meublé de déclarer ses revenus en BIC et de passer donc par le statut LMP ce qui induit de créer une SAS par exemple »

      Non, justement. Faire de la location meublée au sein d’une SAS, c’est perdre le statut fiscal privilégié de la location meublée au profit du statut de droit commun de l’IS.

  21. C’est amusant de voir comme la majorité des messages ont le même style, ponctuation, tournure. Un peu comme s’ils etaient écrits par la même personne.

  22. Elgrably David says:

    Merciiii, vous nous faites toujours bien rire :))))
    Tout est blanc ou noir, eh bien cher Monsieur, la vie est un arc-en-ciel, c’est plus juste et plus joli, la vie vous l’apprendra. Et il semblerait que vous ayez beaucoup à apprendre.
    Le schéma de MicroHolding a été concocté par M Dumas, qui a toujours dit que cela ne voulait rien dire 🙂 et je ne pense pas qu’il perdra son temps à vous répondre.
    Cela ne concerne que les SEL soit 1% des sociétés. Vous caricaturez un schéma dont vous ne connaissez rien juste pour faire parler de vous (et ça fonctionne 🙂 et pour tenter de comprendre sans payer votre consultation, c’est mal et pas possible. En effet il est rare que M. Dumas, contrairement à d’autres, proposent le même schéma, et oui, chaque situation est différente. Vous vous souvenez, l’arc-en-ciel.
    Dumas c’est 50 ans d’expériences qui ont fait leurs preuves vs un sympathique CGP…
    Lorsque je rencontre un libéral qui a réussi à accumuler plus 1M€ du fruit de son travail en général c’est du Dumas et ils sont tous aux anges. Quand vous aurez ces résultats on s’appelle.

  23. Bonjour Guillaume,

    D’ou vient cette mode de Holding? C’est un Monsieur du nom de « Objectif Libre et Indépendant » qui dans sa newletter tente de vendre sa formation par tous les moyens avec X mails envoyés pour rappeler que l’offre est temporaire, que c’est une opportunité qui ne se presente qu’une seule fois, blablablabla… (Faut vraiment que je me desabonne de sa newsletter XD)

    Donc je pense que les gens tentent de vérifier si c’est vraiement intéressant, en posant vous posant la question. Après ce n’est que mon avis personnel, je peux me tromper.

    Bonne journée.

  24. Vincent says:

    Bonjour,

    La holding permet de transformer des revenus de loyer en salaire pour faire simple. En sci à l’is vous ne pouvez sortir l’argent qu’en passant par la taxe sur les dividendes or avec une holding on peut faire remonter l’argent à moindre frais comme signalé dans l’article et récupérer le salaire dont on a besoin et garder le reste pour investir.
    Personnellement je ne vais pas rentrer dans le débat chacun y voit sont intérêt ou non, pour une détention sur le long terme sans revente la sci à l’is est plus avantageuse la base fiscale imposable étant moindre ainsi que le taux d’imposition de 15% si on dépasse pas le plafond. On évite les 17,2 de cgs rds.

    • Cédric says:

      Bonjour,

      Qu’est-ce qui vous empêche de vous rémunérer directement au niveau de la SCI plutôt que de devoir faire remonter d’un étage dans une holding et de payer le coût (même résiduel) du régime mère/fille ?

      • Christophe says:

        Tout à fait d’accord … Rien ne l’empêche

        • Vincent says:

          Oui rien n’empêche la rémunération du gérant de la SCI. Mais ce n’est pas la forme optimale pour moi. Ex une SCI à l’IS qui fait que du meublé la rémunération du gérant sera à reporter en BNC, avec une SCP c’est reporté en IR.

          Après peut être que je me trompe, le montage que j’ai actuellement c’est 11 SCI à l’IS avec une SCP en holding. Je voulais pouvoir récupérer un salaire et cotiser au régime des retraites et ne pas dépasser le TMI de 14% avec un salaire de 2300€ par mois. Le reste étant réinvesti dans les différentes SCI/Projets. Je m’occupe pas forcément des papiers et des spécificités so je peux pas trop m’exprimer sur le sujet mais on a fait différentes simulation avec mon comptable et celle-ci était la plus avantageuses en terme d’imposition que ce soit au niveau des sociétés ou de mes impôts personnels.

          • Christophe says:

            Levez mon doute : vous n’avez pas constitué une telle organisation juridique uniquement pour optimiser une rémunération de 2300€ / mois ?

            • Vincent says:

              Non pas seulement, la holding m’a permit d’augmenter ma capacité d’emprunt et d’acquérir des immeubles en faisant emprunter ma holding et la SCI qui acquérait le bien. Il y a beaucoup plus de cashflow généré mais je n’en ai pas besoin pour vivre, je le laisse dans ma holding et le réinvesti, le but étant de me constituer un patrimoine que je ne compte pas revendre mais transmettre. Cela m’a également permit d’éviter la taxe sur la plus value d’un bien qui a doublé son prix en 5 ans. Me demander pas comment je n’ai pas les détails de l’opération ce que je sais c’est que je devais simplement réinvestir la somme dans un bien pour éviter la taxe selon mon expert comptable et il y avait également une histoire de rachat de parts d’une SCI à mon père qui avait rassuré le banquier lors de mon tout premier achat alors que j’étais étudiant.

  25. Christophe says:

    En fait rien de plus que ce que fait une sci avec 11 immeubles, laquelle peut au surplus fournir des garanties réelles sur les immeubles qui ne supportent plus d’emprunts.

    Peut être que les circonstances de l’époque le justifiaient par l’existence de sci pre- existantes.

    Un cas d’espèce.

    • UneFourmiQuiPassaitParla says:

      Si chaque SCI avait 30k de revenus fonciers et que l’on considère que 20% des charges sont déductibles, considérons 2 scénarios (allez, admettons que nous sommes déjà en 2022! pour l’imposition à 25%)
      – « En fait rien de plus que ce que fait une sci avec 11 immeubles »
      Bénéfices : 24000 x 11 SCI = 264000
      Imposés à 25% = 66000 euros d’impôts

      – stratégie mise en place par Vincent (11 SCI) :
      Bénéfices : 24000 – (600 frais comptables) = 23400 (soit 257400e pour les 11 SCI)
      Imposés à 15% = 3510 x 11 SCI = 38610 euros d’impôts

      Soit 27390 de différence sur un an (, vous avez raison « rien de plus que ce que fait une sci …. « ,
      C’est juste que 27390 euros / an …
      C’est peanuts 10% d’optimisation fiscale…

      Dans le scénario n°1, si Vincent veux diversifier ses investissements (oui c’est le conseil de tous les CGP non ?) en achetant des parts de sociétés non immobilières, quel montage doit-il faire avec sa seule SCI pour en acquérir ? On repart sur un petit calcul ?

      • Christophe says:

        Ce ne sont pas des revenus fonciers mais des résultats déterminés selon les règles BIC imposés à l’IS auquel cas les amortissements relatifs à l’immeuble sont également déductibles.

        Je pourrais également prendre des hypothèses toutes autres avec un résultat fiscal imposable de 5000 € par SCI … ou même moins.

        Si l’on rajoute qu’en cas d’intégration fiscale l’impôt au taux réduit ne s’applique qu’au résultat fiscal de la société mère et qu’il y a également la quote part de frais et charges en cas de distribution de dividendes.

        Et encore que les rémunérations versées par la société holding doivent être justifiées par de véritables fonctions et activités.

        Pour faire simple … ce n’est que l’application des règles fiscales, comptables, juridiques utilisées par les entreprises.

        Votre démonstration ne correspond simplement à rien.

        Quand vous serez capable de d’analyser in vivo des flux financiers, fiscaux, comptables dans des groupes d’entreprises … peut être pourrez faire la même analyse in vitro avec un tableau excel.

        • Cédric says:

          Parfaitement d’accord avec vous, ces comparatifs tronqués ne permettent aucune conclusion sérieuse.

          Et j’ajouterai que dans l’exemple donné il y a quand même 600 € de frais comptables par SCI (qui correspondent donc à un surcoût de 6.000 € par an) qui sont habilement passés sous silence mais malgré tout pris en compte pour calculer la différence d’IS dû… ce qui est au mieux une approximation, au pire un tour de passe-passe pas très honnête.

          • LaFourmiQuiPasseParLa says:

            Vous m’obligez à répondre là vous deux 🙂
            Il ne peut pas y avoir de conclusion sérieuse car pas d’hypothèse sérieuse, mon but est juste de reprendre une phrase qui ne passe pas : « En fait rien de plus que ce que fait une sci avec 11 immeubles, »
            Je préfère largement ces interventions sur un exemple concret et relativement représentatif, certes quelques peu approximatives mais qui ont le mérite d’exister et d’enrichir un débat devenu à mon sens monotone.
            @Cédric: Dans mon exemple, ils ne sont pas passés sous silence et impactent bel et bien les bénéfices comme indiqué. C’est juste que l’information du résultat après impôt n’apparaît pas. Mais en effet c’est ca : payer 6600 de plus pour avoir 27000 de moins d’imposition. De plus, pensez vous réellement qu’un comptable va facturer 6600e de gestion pour faire 11 fois un travail quasi identique ?
            @Christophe: vous avez dit vous même dans le post d’hier que les SCI avaient 11 immeuble, ne prenez pas maintenant l’exemple contraire de SCI au résultat imposable de 5000e ou moins…. L’intégration fiscale doit être utilisée au bon moment mais rien ne vous empêche de ne pas l’utiliser tout court. Quand au versement des dividendes, allez-y à vous un peu de mettre la main à la patte, je vous laisse faire le calcul pour voir l’écart entre les deux montages
            Rappel : Vincent souhaite se verser un salaire de 2300e

  26. TRAN THI says:

    L’ Optimalisation fiscale est le BUT d’un Holding SCI à I.S. !!avec le REGIME Fiscal MERE- FILLE !!

    Sont cela des « MOTS CREUX  » ?

    Merci de vos réponses

  27. Bonjour à tous,
    Je viens un peu après « la bataille ».

    Pour résumer, les personnes qui font la promotion des holdings ont une vision à court-terme (ils ne prennent pas en compte la durée complète de l’investissement).
    Ils mettent en avant la fiscalité à 15% de SCI à l’IS si le résultat ne dépasse pas 38k€.
    Ils mettent en avant la possibilité d’utiliser l’amortissement pour réduire encore le résultat imposable.
    Ils mettent aussi en avant la fiscalité avantageuse de la distribution de bénéfice entre une SCI et la holding pour pouvoir réinvestir le montant économisé par la fiscalité avantageuse (comparé à l’achat en nom propre).
    Ok, il faut payer un expert-comptable, mais ils mettent en avant que ça reste intéressant à cause de de cette fiscalité très avantageuse.
    L’objectif de ce schéma c’est d’accroître plus rapidement son patrimoine et générer davantage de loyers/revenus.
    Ils passent parfois un peu rapidement sur le fait que si, en tant que propriétaire, on souhaite se verser de l’argent depuis la holding, ces dividendes sont imposés à 30% (si on choisit la flat tax). Actuellement, c’est souvent plus intéressant que l’application du taux progressif. Comme il s’agit de loyers qui ont été générés par ce schéma, c’est de toute façon plus que si on avait commencé en nom propre (ce qui n’est pas faux).
    Si on choisit l’option d’imposition des dividendes au taux progressif, qui souvent moins avantageuse, on peut toujours décider de se verser des dividendes au cours d’une année où on gagne moins d’argent (pour justement payer moins d’impôts), comme par exemple au cours d’une période de chômage ou à la retraite.

    Maintenant les problèmes de ce schéma.
    Ils sont multiples.
    Ce schéma est fragile, au premier plan, parce que l’administration fiscale risque de noter que toutes ces SCI à l’IS n’ont été créées que pour être imposées à maximum 15%. Ce qui est effectivement le cas. L’idée de changer d’actionnaires minoritaires ainsi que leurs parts de détention d’une SCI à l’autre ne sera certainement pas une explication suffisante.
    Autre point : la fiscalité sur les dividendes à 30% (flat tax) sera probablement changée dans les années à venir. Qui sait aujourd’hui comment va évoluer la fiscalité des dividendes ? Et le taux d’imposition des sociétés à l’IS va-t-il rester à 15% jusqu’à 38kEUR de bénéfices ?
    Et enfin le gros point noir : cet amortissement qui paraît à court terme comme si avantageux… Lorsqu’on revendra le bien, le montant de la plus-value sera beaucoup plus élevé. Surtout qu’à ce moment-là, au-delà de 38k€ ce ne sera plus le taux d’imposition de 15% qui s’appliquera. Sans compter que si l’associé se verse un dividende, il sera à nouveau imposé (flat tax ou taux progressif). Il y a donc une double imposition !
    Dernier point noir, et pas des moindre : l’usine à gaz que l’on construit en se constituant un patrimoine avec ce schéma.

    La double imposition n’est évoquée dans aucune des formations qui fleurissent actuellement sur internet. Ils évoquent bien l’augmentation de la plus-value due à l’amortissement, mais semblent toujours revenir sur l’avantage fiscal (à court terme) qui permet de réinvestir et d’accroître son patrimoine et générer toujours davantage de cash-flow.

    Ce n’est pas vraiment une vision patrimoniale qui est proposée.
    Ce schéma est intéressant dans la mesure où l’on investit à long terme et l’on compte générer des revenus (qui seront tout de même imposés lorsqu’ils seront versés sous forme de dividendes). Sans compter qu’il faut aussi faire attention à ne pas être trop taquin avec le fisc.

    Je pense que de nombreuses personnes risques d’être très déçues (à moyen terme) par ces formations qu’ils paient cher. Parce que ces formateurs mettent en avant leurs réussites dans l’immobilier. Mais cette réussite a pivoté et leurs revenus viennent aujourd’hui essentiellement de la vente de formations sur l’immobilier (c’est tout de même bien plus rentable et facile que de créer des dizaines de SCI). Sans compter que certains d’entre eux sont adossés à un cabinet d’expert-comptable qui pourra faire la tenue des comptes des SCI et des maisons-mère à des tarifs « préférentiels ». Je trouve cela très moyen…

    Il faut savoir dans quoi l’on met les pieds. Cela a des avantages certains si on reste investi à long terme, si on ne monte pas une usine à gaz et qu’on ne se moque pas de l’administration fiscale. Mais il faut savoir que la sortie sera douloureuse.
    Qu’en pensez-vous ?
    J’ai oublié quelque chose ?

    • Non je pense bien résumé, de plus souvent la durée d’amortissement se fera retoquer et à long terme on veut quand même profiter de ses revenus donc à un moment il faut payer des impôts et taxe et je pense moi mais je peux me tromper c’est à court terme que c’est avantageux avec une revente rapide pour ne pas avoir une grosse plus-value et rester dans des taux d’imposition bas

    • Guillaume FONTENEAU says:

      Merci pour ce commentaire de grande qualité. Je n’y trouve rien à redire.

    • François says:

      L’oubli éventuel peut porter sur la stratégie adoptée pour la constitution du patrimoine en vue d’un investissement ou d’une orientation vers une transmission à court terme. Cela tient naturellement compte du profit de chaque investisseur.
      Dans ce cadre, certains investissements familiaux par le biais de SCI (LMNP) semblent orienter obligatoirement vers l’imposition à l’IS. Comme écrit précédemment par plusieurs intervenants, cela reviendra à échanger une absence ou faible imposition initiale par le biais de l’amortissement par une éventuelle imposition plus forte à la sortie du fait de plus value mais sur du cash disponible, à défaut de réinvestissement immédiat.
      En revanche, au niveau des revenus, l’IS étant amené à baisser en France (orientation qui semble enfin comprise par trois gouvernements successifs de tendances différentes pour rendre attractif l’investissement en France), ce n’est finalement pas forcément une si mauvaise affaire même à taux d’imposition sur le revenu bas.

    • Le Fiscaliste says:

      Bonjour,

      Je me dois de revenir sur une chose :

       » Ce schéma est fragile, au premier plan, parce que l’administration fiscale risque de noter que toutes ces SCI à l’IS n’ont été créées que pour être imposées à maximum 15%. Ce qui est effectivement le cas. L’idée de changer d’actionnaires minoritaires ainsi que leurs parts de détention d’une SCI à l’autre ne sera certainement pas une explication suffisante. »

      Là dessus vous avez tord, l’administration fiscale n’interdit pas de constituer plusieurs SCI pour éviter de passer au barème des 28% (ou 26.5 puis 25% dans les 2 ans à venir).
      Le conseil d’état est plusieurs fois intervenu là dessus à l’encontre de l’administration fiscale, car rien n’interdit de choisir entre plusieurs voies possibles celle qui est la moins imposée. Réaliser des économies est recevable devant un tribunal.
      Ce qui est plus préjudiciable c’est de vouloir éluder l’impôt sur la transmission du patrimoine ou la cession immobilière mais ça c’est une autre affaire. Si quelqu’un souhaite monter un business d’investissement locatif sans louer à quelqu’un de sa famille pour faire du déficit fiscale et déduire des charges de rénovation par exemple (là on est clairement dans le risque d’abus de droit) il est tout à fait possible de monter plusieurs SCI sous couvert d’une holding. Bien évidemment si on ne cherche pas à revendre bien que là encore il existe des solutions pour éviter la plue value tant qu’on réinvestie celle-ci …

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