Lorsque l’on construit un patrimoine immobilier, la question de la création de la SCI est quasi inévitable : Véritable opportunité ou simple effet de mode pour paraître dans les dîners en ville, analysons ensemble les véritables raisons qui poussent les investisseurs à utiliser la Société Civile Immobilière (SCI) pour investir dans l’immobilier.

Mais avant d’approfondir les objectifs poursuivis, combattons quelques idées reçues.

 


La SCI (Société Civile Immobilière) ne permet pas de réduire l’impôt sur le revenu.

Il est assez fréquent d’entendre que la SCI permet de réduire l’impôt sur le revenu. Ce n’est pas exact. Dans sa forme la plus traditionnelle, la SCI bénéficie de la semi-transparence fiscale. Cela signifie que se sont les associés de la SCI qui payent l’impôt en fonction de leur quote part dans la société.

Les associés de la SCI sont imposés au titre des revenus fonciers, exactement de la même manière qu’un investisseur en direct.

Le mode de détention de l’actif immobilier n’influe pas sur la fiscalité.

 

C’est donc l’article 31 du code général des impôts qui s’applique pour déterminer le revenu foncier imposable pour les associés. Les charges déductibles du revenu foncier sont :

  • Les intérêts d’emprunt,
  • Les travaux entretien et de réparation,
  • Les travaux d’amélioration des locaux d’habitation,
  • Les impôts et taxes de propriété (taxe foncière… );
  • L’assurance de l’immeuble,

En revanche, et de manière comparable à une détention en directe :

  • Les frais d’acquisition (frais de notaire et frais d’agence) ne sont pas déductibles ;
  • Il n’est pas possible d’enregistrer fiscalement l’amortissement de l’immeuble (même si comptablement, l’amortissement peut constituer un intérêt. Cf article « SCI : Faut il constater l’amortissement de l’immeuble ?) ;
  • ….

Au niveau de l’impôt sur le revenu, la détention de l’immobilier par l’intermédiaire d’une SCI n’apporte aucun avantage particulier.


 

 

La SCI permet de réduire les droits de succession et de faciliter la transmission du patrimoine.

Pour le coup, il ne s’agit pas d’une idée reçue. Néanmoins, pour pouvoir prétendre à une optimisation de la transmission du patrimoine grâce à l’utilisation de la SCI, cela nécessite quelques aménagements et la stratégie ne s’arrête pas à la simple constitution de la SCI.

Dans l’absolu, la seule création de la SCI ne permet pas de réduire les droits de succession ou de faciliter la transmission du patrimoine. C’est la combinaison entre la constitution de la SCI et l’optimisation des règles comptables (et notamment l’amortissement de l’immeuble ou la mise en réserve des bénéfices) qui permet de tirer de la SCI un intérêt non contestable.

Seule une parfaite maîtrise des règles comptables de la SCI permettra à l’investisseur d’optimiser la transmission de son patrimoine.

Voici quelques articles qui devraient vous aider dans votre réflexion :

 

 

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Faut il tenir une comptabilité et faire un bilan et compte de résultat pour la SCI ?

Aucune obligation légale n’oblige une SCI à établir des comptes annuels.Néanmoins, dans la continuité de notre précédent paragraphe, il me semble indispensable de tenir une comptabilité stricte et rigoureuse.

Le recours à un expert comptable est une sage décision.

Dès lors que seule l’utilisation des règles comptables permettra à l’investisseur de tirer avantage de la SCI, la tenue d’une comptabilité qui enregistrera ces règles est nécessaire. En l’absence de comptabilité, l’optimisation des règles comptables ne sera pas possible et l’investisseur ne tirera aucun intérêt de sa SCI.

 

 

L’intérêt principal de la SCI : Distinguer le pouvoir de gestion et la propriété des parts.

Au final, l’intérêt premier de la SCI est la capacité à séparer le pouvoir de gestion de la SCI, attribué statutairement au gérant, et la propriété des parts de la SCI.

Dans le cadre de la préparation de la transmission d’un patrimoine immobilier, la question des droits de succession est essentiel mais peut être pas prioritaire. La transmission d’un patrimoine, c’est avant tout un donateur qui s’appauvrit au profit d’un donataire, la fiscalité n’est que secondaire.

Parfois, donner n’est pas aussi simple qu’il n’y parait. Les aspects psychologiques sont très importants :

  • Est ce que le donateur à vraiment envie de s’appauvrir au profit du donataire, même s’il s’agit de ses enfants ;
  • Est ce que les enfants donataires sont capables de recevoir ce patrimoine immobilier. Seront ils capables de le gérer dans la continuité du donateur ;
  • Les enfants ne sont ils pas trop jeunes
  • Le donateur veut il vraiment donner tous les pouvoirs aux donataires, accepterait il qu’ils vendent l’immeuble, qu’il l’entretiennent différemment …

Bref, la question de la transmission d’un patrimoine, n’est pas seulement un question fiscale, c’est même avant tout une question de relation humaine entre le donateur et le donataire.

La SCI permet de faciliter la transmission du patrimoine en ce sens quelle permettre au donateur (celui qui donne) de conserver la maîtrise sur l’objet de la donation.



De manière assez traditionnel, le donateur (celui qui donne) conservera soit l’usufruit des parts de la SCI, soit quelques parts en pleine propriété, mais il conservera surtout le statut de gérant de la SCI. Les donataires (ceux qui reçoivent) seront certes propriétaires des parts de la SCI, mais ne pourront pas gérer l’immeuble, et seront passif devant la gestion faites pas le donateur.

Et, en poussant l’optimisation au maximum, dans l’hypothèse ou les donataires ne seraient que nus propriétaires des parts de la SCI, leur droit de vote serait particulièrement réduit. Les donateurs usufruitiers / gérants pourront décider de la gestion de la SCI sans rendre de compte aux donataires nus propriétaires.

A mon sens, le véritable intérêt de l’utilisation de la SCI réside dans cette capacité à distinguer les droits de propriété et le droit de gérance de la SCI. De surcroît, combiner avec l’utilisation rigoureuse des règles comptables (et notamment la mise en réserve des résultats « SCI : Ne pas distribuer le résultat comptable pour le mettre en réserve.« ) la SCI permet une parfaite optimisation de la transmission du patrimoine.

 

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27 Comments

  1. Article très concis permettant la mise en évidence de l atout majeur de la sci : une alternative crédible a l indivision et la dissociation du pouvoir et de la détention du patrimoine intérêt majeur de cette structure societale. Insistons sur l importance des statuts plus que la structure en elle même. Un article sur la dissolution de la sci et les grands principes serait judicieux car bien souvent toute le difficulté se situe lors de la fin de vie de la société. Qu a t on prévu et comment fait on pour en sortir et y mettre un terme sans conflits ni dégâts collatéraux ?

  2. Jean louis says:

    Article très bien synthetisé. Une petite précision quand même qui a son importance: sauf si elle opte pour l’IS (avec toutes les conséquences qui en découlent) une SCI ne peutas louer en meublé. C’est un facteur qui prend toute son importance pour une résidence secondaire, un appart au ski etc… Car en pratique la SCI ne pourra pas le louer à la semaine! À bien y penser avant de choisir le statut SCI !!!!

    • Bien évidemment mais dans ce cas la la SARL de famille répondra très bien aux objectifs recherchés a savoir faire de la location saisonnière.

    • Effectivement la SCI ne pourra pas louer en meublé puisqu’il s’agit d’une activité commerciale par nature, cependant l’administration fiscale redresse rarement une sci qui exercerait ce type d’activité (pour une activité saisonnière et non continue).
      Au surplus on peut imaginer que la SCI signe un commodat avec ses associés (prêt a usage a titre gratuit) qui sous-loueront en direct l’immeuble sans formalité particulière.
      Au titre des droits de succession il est important de préciser que l’administration accepte un décote d’environ 20 % par rapport à l’évaluation de l’immeuble.
      Bref, cela ne vaut pas le coup d’essayer de trouver des arguments pour éviter la constitution de la SCI, y compris son coût de fonctionnement car sa souplesse d’utilisation est extraordinaire en matière de détention ou de transmission d’un patrimoine.
      Le raisonnement est le même pour la société civile « mobilière ».

    • La sci à l’IR peut louer en meublé, mais cette activité doit doit rester marginale, et ne représenter au max que 10% des revenus HT de la SCI
      Une autre solution consisterait à louer les locaux vides à une SàRL qui elle sous- louerait en meublé. Mais les biens à louer doivent avoir potentiellment une bonne rentabilité.
      jl67

  3. Il serait interressant d’évoquer la société civile mobilière de détention d’un portefeuille (ou autres biens mobiliers)

  4. Il manque dans votre démonstration les avantages des SCI option Impot sur le Sociétés.

    D’autre part, et contrairement à ce que vous affirmez, les SCI comme toutes les sociétés ont l’obligation de respecter les principes comptables généraux définis aux art L 123-12 à L 123-28 et R 123-172 à R 123-208 du code du commerce. Ces obligations ont une portée d’ordre général et s’appliquent également aux sociétés civiles qui ont l’obligation d’établir des comptes annuels (bilan et compte de résultat.

  5. Gache alain says:

    Peut on avoir un produit équivalent a une sci pour y mettre des actions ou assurance vie

    • Olivier says:

      Ou cela s’appelle une société civile tout court. On peut y mettre un portefeuille titres en direct mais une assurance-vie ne peut être souscrite par une société.

  6. Steve Etherington says:

    Bonjour, est il possible de créer une SAS qui a pour objet et activité principale l’investissement immobilier.

    Quel est le plus judicieux, créer une SAS immobilier ou une SCI ?

    • Olivier says:

      La SAS est à mon avis plus intéressante que la SCI à l’IS. En plus rien n’empêche d’avoir un objet plus large. Si on peut y adjoindre une petite activité commerciale qui génère des profits égaux aux charges et à l’amortissement de l’immeuble moins les éventuels revenus de l’immeuble soit on défiscalise la transmission ultérieure de revenus, soit on défiscalise les revenus car la trésorerie générée par l’activité commerciale peut-être récupérée sous forme de remboursement de compte-courant.
      Après une certaine période rien n’empêche de faire absorber la SAS par une SCI pour retrouver la semi-transparence fiscale.
      En fait tout dépend de la situation de chaque cas et des buts poursuivis: défiscalisation des revenus et/ou transmission de patrimoine et de la rentabilité de l’immeuble.
      Bien sur il faudra voir avec l’IFI.
      Donc il n’y a pas de « one-size fit all »!

      • Oui, sauf que SAS = Cotisations sociales !

        • Olivier says:

          Cotisations sociales si on paye un salaire. Il faut bien calibrer le compte-courant pour faire remonter les excédents de revenus en remboursement de CC en mettant en réserve ou en report à nouveau.
          Mais la structure idéale peut varier selon les cas d’espèces. Il n’y a pas de « one size fit all ».
          D’où l’importance d’avoir un bon conseiller en gestion de patrimoine (Comme vous!) et de faire valider par un fiscaliste.
          L’avantage de la SAS commerciale c’est que l’on peut y coller pas mal de menues dépenses: ordinateur personnel amortissable sur 3 ans, abonnement internet, des frais de déplacement et de réception raisonnables, indemnité kilométriques raisonnables… Plus un taux d’IS à 15% jusqu’à 38 k€ et 28% de 38 k€ jusqu’à 75 k€ donc inférieur au prélèvement à 30% annoncé par Macron. 75 k€ de revenus nets après amortissement et frais divers (Attention à ne pas trop charger la mule!), cela représente avec la rentabilité actuelle de l’immobilier un gentil capital immobilier!
          Plus le fait qu’avec le remboursement du compte-courant on défiscalise la succession à hauteur des remboursements…
          C’est un peu réservé aux gros patrimoines mais c’est une chanson bien connue, plus on a d’argent moins on paye d’impôts en pourcentage…

      • ALAIN LAMBARD says:

        L’absorption d’une SAS à l’IS par une SCI art.8 entraînera la taxation immédiate des bénéfices et des PV latentes. Le régime dérogatoire des fussions n’étant pas applicable à cette situation.

        Nb: le remboursement du compte courant nécessite, bien évidemment, qu’il soit précédé par un apport.

        • Olivier says:

          Ne ps oublier les SC luxembourgeoises.

          • Olivier says:

            Et la TUP (Transmission universelle du patrimoine) par réunion en une seule main de la totalité des actions ou des parts?
            Cela marche très bien, je l’ai fait avec une holding absorbée par une TUP vers une société chypriote ou toute autre société européenne.
            Petite anecdote: quand je suis allé enregistrer la TUP aux impôts, ils n’ont pas voulu accepter un chèque de la société absorbée, ils n’ont pas voulu un chèque de la société absorbée car ils ont trop de chèques impayés de la société absorbée, j’ai donc du aller au DAB le plus proche pour payer le droit fixe d’enregistrement en cash!

  7. Olivier says:

    Les SCI permettent beaucoup de choses.
    Ne pas oublier de garder quelques parts en toute-propriété et d’insérer dans les statuts que le changement de gérant doit être voté à l’unanimité.
    Il ne faut pas oublier non plus que dans certaines circonstances, il vaut mieux créer un droit personnel à dividendes. Il n’est ni cessible ni saisissable.
    N’étant pas cessible se posait la question de l’ISF, si le CGI prévoyait le cas de la nue propriété, le cas de du démembrement du droit à dividende était plus incertain. En théorie n’étant pas cessible, il n’avait pas de valeur vénale. En pratique, l’administration admettait une décote importante ^pour éviter un contentieux à l’issue incertaine pour tous.

  8. Cédric says:

    Quoiqu’il arrive avant toute création faites bien valider par le conseil de votre choix la concordance entre le véhicule (SCI), la répartition de son capital (démembrement ou non notamment) et les objectifs poursuivis (mutualisation d’un investissement et de ses revenus, transmission, etc.).

    2 fois sur 3 c’est une validation très formelle, mais 1 fois sur 3 on évite des drames (fiscaux ou civils…).

    • Olivier says:

      Voila un commentaire plein de bon sens!

      • M.SAVOYE says:

        UN PATRIMOINE (MAISON PRINCIPALE) ACQUIS EN INDIVISION ENTRE EPOUX ET EGALEMENT AMORTI SOIT LIBRE DE TOUT EMPRUNT PEUT IL SE PLACER DANS UNE SCI PUR FAVORISER LE CONJOINT DANS LA SUCESSION AU DERNIER VIVANT ?

        • ALAIN LAMBARD says:

          Tout est possible et cela dépend des objectifs; mais il y a d’autres moyens de protéger le conjoint survivant. La l’habitation principale dans une SCI entraîne diverses contraintes par rapport à la détention directe.

        • Olivier says:

          A mon avis la donation entre époux pure et simple ou au dernier vivant répond à votre préoccupation.
          Je ne vois pas ce que la SCI apporterait.
          A voir avec un notaire et un CGP.

  9. SAUBLENS says:

    Les concubins désireux d’acquérir leur résidence principale sont très heureux aussi de l’existence de la SCI.
    Pour se protéger, ils peuvent choisir entre le démembrement croisé des parts sociales ou la Tontine, cette dernière pouvant se mettre en place même si la SCI existe depuis quelque temps en ayant recours à une augmentation du capital de la SCI et en précisant que les parts nouvellement émises seront soumises à un pacte tontinier.

  10. La SCI est un beau couteau suisse pour l’immobilier mais il faut avoir un objectif précis et non fiscal.
    La SCI n’est pas nécessaire pour commencer en immo
    Ne pas oublier que les sociétés civiles peuvent être à caractère patrimoniale ce qui élargit les perspectives en dehors de l’immo…

    • Je ne vois pas pourquoi on se priverait d’un objectif fiscal, notamment dans le cas d’une transmission du patrimoine graduelle avec des donations quand on a les liquidités pour payer les droits.
      Par ailleurs, la SC (I ou non) est le meilleur moyen d’organiser ce qui serait civilement une indivision avec des pactes entre associés, des clauses de préemption, etc.
      Pour les très gros patrimoines, il vaut mieux utiliser une structure équivalente de droit européen dans un autre pays de l’UE. Le fisc peut contrôler les comptes bancaires mais pas la comptabilité, ce qui permet plus de souplesse, notamment en ce qui concerne la valorisation des parts.

      • Bonsoir
        Je souhaiterais savoir quel est le meilleur choix fiscal pour un achat pour du locatif
        Soit sci à l’IS
        Soit pas de sci donc à l’IR

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