Lorsque l’on construit un patrimoine immobilier, la question de la création de la SCI est quasi inévitable : Véritable opportunité ou simple effet de mode pour paraître dans les dîners en ville, analysons ensemble les véritables raisons qui poussent les investisseurs à utiliser la Société Civile Immobilière (SCI) pour investir dans l’immobilier.
Mais avant d’approfondir les objectifs poursuivis, combattons quelques idées reçues.
 

La SCI (Société Civile Immobilière) ne permet pas de réduire l’impôt sur le revenu.

Il est assez fréquent d’entendre que la SCI permet de réduire l’impôt sur le revenu. Ce n’est pas exact. Dans sa forme la plus traditionnelle, la SCI bénéficie de la semi-transparence fiscale. Cela signifie que ce sont les associés de la SCI qui payent l’impôt en fonction de leur quote part dans la société.
Les associés de la SCI sont imposés au titre des revenus fonciers, exactement de la même manière qu’un investisseur en direct.
Le mode de détention de l’actif immobilier n’influe pas sur la fiscalité.
 
C’est donc l’article 31 du code général des impôts qui s’applique pour déterminer le revenu foncier imposable pour les associés. Les charges déductibles du revenu foncier sont :

  • Les intérêts d’emprunt,
  • Les travaux entretien et de réparation,
  • Les travaux d’amélioration des locaux d’habitation,
  • Les impôts et taxes de propriété (taxe foncière…) ;
  • L’assurance de l’immeuble,

En revanche, et de manière comparable à une détention en directe :

  • Les frais d’acquisition (frais de notaire et frais d’agence) ne sont pas déductibles ;
  • Il n’est pas possible d’enregistrer fiscalement l’amortissement de l’immeuble (même si comptablement, l’amortissement peut constituer un intérêt. Cf article « SCI : Faut-il constater l’amortissement de l’immeuble ?) ;
  • ….

Au niveau de l’impôt sur le revenu, la détention de l’immobilier par l’intermédiaire d’une SCI n’apporte aucun avantage particulier.
 
 

La SCI permet de réduire les droits de succession et de faciliter la transmission du patrimoine.

Pour le coup, il ne s’agit pas d’une idée reçue. Néanmoins, pour pouvoir prétendre à une optimisation de la transmission du patrimoine grâce à l’utilisation de la SCI, cela nécessite quelques aménagements et la stratégie ne s’arrête pas à la simple constitution de la SCI.
Dans l’absolu, la seule création de la SCI ne permet pas de réduire les droits de succession ou de faciliter la transmission du patrimoine. C’est la combinaison entre la constitution de la SCI et l’optimisation des règles comptables (et notamment l’amortissement de l’immeuble ou la mise en réserve des bénéfices) qui permet de tirer de la SCI un intérêt non contestable.
Seule une parfaite maîtrise des règles comptables de la SCI permettra à l’investisseur d’optimiser la transmission de son patrimoine.
Voici quelques articles qui devraient vous aider dans votre réflexion :

 
 

Faut-il tenir une comptabilité et faire un bilan et compte de résultat pour la SCI ?

Aucune obligation légale n’oblige une SCI à établir des comptes annuels. Néanmoins, dans la continuité de notre précédent paragraphe, il me semble indispensable de tenir une comptabilité stricte et rigoureuse.
Le recours à un expert-comptable est une sage décision.
Dès lors que seule l’utilisation des règles comptables permettra à l’investisseur de tirer avantage de la SCI, la tenue d’une comptabilité qui enregistrera ces règles est nécessaire. En l’absence de comptabilité, l’optimisation des règles comptables ne sera pas possible et l’investisseur ne tirera aucun intérêt de sa SCI.
 
 

L’intérêt principal de la SCI : Distinguer le pouvoir de gestion et la propriété des parts.

Au final, l’intérêt premier de la SCI est la capacité à séparer le pouvoir de gestion de la SCI, attribué statutairement au gérant, et la propriété des parts de la SCI.
Dans le cadre de la préparation de la transmission d’un patrimoine immobilier, la question des droits de succession est essentielle mais peut-être pas prioritaire. La transmission d’un patrimoine, c’est avant tout un donateur qui s’appauvrit au profit d’un donataire, la fiscalité n’est que secondaire.
Parfois, donner n’est pas aussi simple qu’il n’y parait. Les aspects psychologiques sont très importants :

  • Est-ce que le donateur à vraiment envie de s’appauvrir au profit du donataire, même s’il s’agit de ses enfants ;
  • Est-ce que les enfants donataires sont capables de recevoir ce patrimoine immobilier. Feront-ils capables de le gérer dans la continuité du donateur ;
  • Les enfants ne sont-ils pas trop jeunes
  • Le donateur veut-il vraiment donner tous les pouvoirs aux donataires, accepterait-il qu’ils vendent l’immeuble, qu’ils l’entretiennent différemment …

Bref, la question de la transmission d’un patrimoine, n’est pas seulement une question fiscale, c’est même avant tout une question de relation humaine entre le donateur et le donataire.
La SCI permet de faciliter la transmission du patrimoine en ce sens quelle permettre au donateur (celui qui donne) de conserver la maîtrise sur l’objet de la donation.
De manière assez traditionnel, le donateur (celui qui donne) conservera soit l’usufruit des parts de la SCI, soit quelques parts en pleine propriété, mais il conservera surtout le statut de gérant de la SCI. Les donataires (ceux qui reçoivent) seront certes propriétaires des parts de la SCI, mais ne pourront pas gérer l’immeuble, et seront passif devant la gestion faites pas le donateur.
Et, en poussant l’optimisation au maximum, dans l’hypothèse où les donataires ne seraient que nus propriétaires des parts de la SCI, leur droit de vote serait particulièrement réduit. Les donateurs usufruitiers / gérants pourront décider de la gestion de la SCI sans rendre de compte aux donataires nus propriétaires.
A mon sens, le véritable intérêt de l’utilisation de la SCI réside dans cette capacité à distinguer les droits de propriété et le droit de gérance de la SCI. De surcroît, combiner avec l’utilisation rigoureuse des règles comptables (et notamment la mise en réserve des résultats « SCI : Ne pas distribuer le résultat comptable pour le mettre en réserve.« ) la SCI permet une parfaite optimisation de la transmission du patrimoine.

Pour aller plus loin :
Conseil personnalisé 
Assistance patrimoniale
Bilan patrimonial
Accompagnement patrimonial
Livres / Formations 
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