La SCI à l’IS, une option fiscale intéressante pour certains profils, mais pas pour tous les investisseurs immobiliers.
Vous êtes de plus en plus nombreux à vous intéresser à l’option « Impôt sur les sociétés (IS)» pour vos prochains investissements immobiliers en SCI. Il faut bien avouer que cette option à tout pour plaire, du moins en apparence :
- L’impôt sur les sociétés au taux de 15% jusqu’à 38120€, puis 28% jusqu’à 500 000€ replacera avantageusement le taux d’imposition des revenus fonciers applicable aux SCI à l’IR (0%, 14%, 30%, 41% ou 45%) et les prélèvements sociaux au taux de 17.20% ;
- La déductibilité de l’amortissement de l’immeuble et des frais de notaire ou d’agence immobilière permettra en outre de réduire la base imposable du profit de la société à l’IS par rapport à la société à l’IR.
Néanmoins, il serait trompeur de ne pas mentionner les conséquences négatives de l’option IS. En effet :
- La SCI devra s’acquitter de la CRL (« contribution sur les revenus locatifs » au taux de 2.50% du montant des loyers bruts encaissés par la SCI.
- L’associé de la SCI à l’IS qui voudrait profiter du bénéfice réalisé par la SCI à l’IS devra se verser un dividende, dans la limite du bénéfice comptable. Cela signifie que l’associé ne pourra pas confondre la trésorerie disponible dans la SCI à l’IS et son compte personnel.
- Le dividende versé à l’associé sera soumis à l’impôt sur le revenu de l’associé. Ce dernier pourra opter pour la flat-tax et payer 30% de prélèvement forfaitaire unique sur le montant du dividende ou préférer appliquer un abattement de 40% avant une taxation selon la tranche marginale d’imposition puis les prélèvements sociaux (Cette dernière option est intéressante pour les contribuables dont la tranche marginale d’imposition est inférieure ou égale à 30%) – Cf « Dividendes : Faut il choisir l’option PFU à 30% ou préférer l’imposition à la tranche marginale ?» –
- Enfin, la constatation de l’amortissement, à l’origine d’une moindre base d’imposition à l’impôt sur les sociétés (IS), sera l’occasion d’un impôt sur la plus-value professionnelle plus élevée lors de la vente de l’immeuble ; L’impôt sur les sociétés économisés pendant toute la période de l’exploitation de l’immeuble devra être payée en une seule fois, lors de la cession.
Pour approfondir la question des différences entre la SCI à l’IR et la SCI à l’IS, vous pouvez relire cet article « Immobilier locatif : La SCI à l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS) est elle une option fiscale intéressante ? ».
Au final, après confrontation des avantages et des inconvénients de la SCI à l’IS, il semble se dégager un intérêt non négligeable de cette option pour l’IS :
- Pour celui qui ambitionne d’investir massivement dans l’immobilier locatif vide, c’est-à-dire non meublée, à crédit et qui ne veut pas prendre le risque de l’effet ciseau auquel sont régulièrement confrontés les investisseurs imposables à l’impôt sur le revenu. En effet, pour ces derniers imposables à l’impôt sur le revenu, l’aventure, notamment d’un point de vue « Trésorerie » devient rapidement périlleuse au gré de la baisse du montant des intérêts déductibles et de la hausse inévitable de l’impôt sur le revenu. L’option pour l’impôt sur les sociétés présente l’intérêt de décaler le paiement de l’impôt (dividende, boni de liquidation et plus-value immobilière professionnelle) au jour de la vente de l’immeuble et préserve ainsi l’investisseur immobilier du risque de manquer de trésorerie. Pour ces derniers, l’option pour l’IS est la seule solution pour espérer continuer à investir.
- Pour celui qui souhaite investir pour la construction d’un patrimoine familial qui ne sera pas vendu ou qui ne souhaite pas se distribuer les profits immobiliers générés par la SCI. La SCI à l’IS est alors une structure de capitalisation qui permettra de valoriser le patrimoine des associés à très long terme.
Quelles sont les conséquences du passage à l’Impôt sur les sociétés (IS)
Les conditions de l’option pour l’IS
Une société civile imposé à l’impôt sur le revenu pour option pour l’impôt sur les sociétés (IS). Cette option doit être conforme aux conditions prévues par les statuts ou à défaut par tous les associés. Autrement dit, l’exigence de la signature de tous les associés ou participants de la société ne sera requise que dans l’hypothèse où les statuts ne prévoient aucune modalité particulière d’exercice de l’option.
La doctrine fiscale précise que : « Le contribuable peut effectuer la déclaration d’option, soit auprès du service des impôts compétent, soit auprès du centre de formalités des entreprises (CFE). Toutefois, pour exercer valablement leur option auprès du centre de formalités des entreprises, les sociétés de personnes doivent avoir manifesté l’exercice de cette option sans aucune ambiguïté. Afin de traduire explicitement cette volonté, elles doivent, à cet effet, cocher la case prévue pour l’exercice de cette option sur le formulaire d’immatriculation remis à ce centre. Elles ne peuvent se borner à mentionner leur volonté d’option dans les statuts de la société. »
La notification d’option pour l’IS doit indiquer :
- La désignation de la société ou du groupement et l’adresse du siège social ;
- Les nom, prénom et adresse de chacun des associés, membres ou participants ;
- La répartition du capital social entre les intéressés.
Notons qu’en présence de parts sociales démembrées, même si la qualité d’associé est régulièrement reconnue au nu-propriétaire, la signature de l’usufruitier ne peut être que recommandée, si ce n’est obligatoire, pour réduire les risques de contestation ultérieure.
L’option pour l’IS est révocable jusqu’au 5ième exercice suivant celui au titre duquel elle a été exercée. A défaut, l’option IS devient irrévocable.
Le passage à l’IS d’une SCI à l’IR existante, c’est l’imposition immédiate des résultats et des plus-values immobilières
Lorsqu’une SCI existante opte pour l’impôt sur les sociétés, cela entraîne l’imposition immédiate des bénéfices non encore taxés et des plus-values immobilières latentes.
Dans le cas de la SCI à l’impôt sur le revenu qui opterait pour l’IS :
- Les associés devraient payer l’impôt sur le revenu foncier jusqu’à la date d’effet de l’option pour l’IS ;
- La SCI devrait payer l’impôt sur la plus-value immobilière calculée selon la fiscalité des plus-values immobilières des particuliers classiquement retenu pour les SCI à l’IR (cf « SCI : le piège de la plus value immobilière.) ;
Ainsi, lorsque la SCI à l’IR détient l’immeuble depuis plus de 22 ans pour le calcul de l’impôt sur le revenu ou plus de 30 ans pour les prélèvements sociaux, la SCI pourrait être exonérée d’impôt sur la plus-value immobilière – cf « Simulateur plus-value immobilière 2020 : Un impôt dégressif selon la durée de détention » –
Néanmoins, afin de limiter cet impact fiscal de l’imposition immédiate lié à la cessation d’activité, la SCI peut opter pour un sursis d’imposition ; Le paiement de l’impôt peut être différé à une date ultérieure et notamment lors de la cession de l’immeuble par la future SCI à l’IS.
Dans la pratique, cette option est rarement pertinente puisqu’en cas de cession, cela revient à payer de l’impôt sur la plus-value professionnelle calculée à partir d’une valeur nette comptable reconstituée qui ne tient pas compte de charges réellement déduites.
Dans les 60 jours de la date à laquelle le changement de mode d’imposition, la SCI doit produire un bilan d’ouverture auprès du service des impôts compétent. Il est aussi possible pour la SCI de clôturer son exercice en cours de manière anticipée pour simplifier l’enchainement des opérations comptable.
Le calcul des amortissements pour la SCI à l’IS résultant d’une transformation d’une SCI à l’IR
Lors du passage à l’IS, les biens immobiliers pourront faire l’objet d’une réévaluation afin d’inscrire à l’actif du bilan leur valeur vénale au jour du passage à l’IS. Ainsi, les amortissements pourront être calculés sur cette base réévaluée sur une durée probable d’utilisation nouvelle.
En revanche, en cas d’option pour le sursis d’imposition, la réévaluation n’est pas possible et l’immeuble est inscrit à l’actif du bilan à sa valeur d’origine ; Une valeur nette comptable est alors reconstituée pour tenir compte des amortissements qui auraient dû être pratiqués. (Ce qui explique aussi pourquoi l’option pour le sursis d’imposition n’est pas une bonne stratégie).
43 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
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Merci pour cet article.
« Lors du passage à l’IS, les biens immobiliers pourront faire l’objet d’une réévaluation afin d’inscrire à l’actif du bilan leur valeur vénale au jour du passage à l’IS. Ainsi, les amortissements pourront être calculés sur cette base réévaluée sur une durée probable d’utilisation nouvelle. »
Si la valeur du bien augmente (réévaluation) lors de l’inscription de l’actif du bilan de la SCI IS, Les associés de la SCI ne doivent t’ils pas s’acquitter de l’imposition de la plus-value (valeur actualisée – prix d’acquisition avec trvaux déductible) avant que la SCI ne passe à l’IS ?
Si, c’est que j’essaie d’expliquer (à priori mal), dans le paragraphe jsute avant sous le titre « Le passage à l’IS d’une SCI à l’IR existante, c’est l’imposition immédiate des résultats et des plus-values immobilières »
Donc bien évidemment, la plus value immobilier est la différence entre le prix d’achat et cette valeur réévaluée.
Oui désolé, il ne m’est pas toujours évident de reconstituer le puzzle…
En fonction de la situation et des objectifs de chacun, il ne semble pas très judicieux de réévaluer (à la hausse) la valeur du bien sauf à le détenir depuis suffisamment longtemps pour réduire la plus-value taxable à l’IR
Une bonne synthèse.
Les paramètre à retenir sont nombreux et le choix est donc difficile à opérer sauf en cas d’investissement significatif qui aurait pour conséquence d’étrangler les associés en matière d’IR et de PS. Dans cette situation l’option à l’IS devient une obligation sauf à mettre en place un démembrement de propriété lorsque les conditions visées à l’article 13.5 du CGI ne sont pas applicables.
L’option « en cours de route » est encore plus complexe compte tenu des conséquences fiscales qu’elle implique.
Une bonne synthèse.
Les paramètre à retenir sont nombreux et le choix est donc difficile à opérer sauf en cas d’investissement significatif qui aurait pour conséquence d’étrangler les associés en matière d’IR et de PS. Dans cette situation l’option à l’IS devient une obligation sauf à mettre en place un démembrement de propriété lorsque les conditions visées à l’article 13.5 du CGI ne sont pas applicables.
L’option « en cours de route » est encore plus complexe compte tenu des conséquences fiscales qu’elles impliquent.
LA CRL est dû pour les loyers non assujetti à la TVA.
Pour les locaux commerciaux avec TVA , la CRL ne s’applique pas
La stratégie (au sens premier du terme s’entend) doit donc s’élaborer au préalable, à savoir que la réflexion doit avoir permis d’opter dès le début pour IR ou IS afin d’éviter les douloureux ajustements fiscaux et comptables évoqués à l’occasion des options.
Malgré l’instabilité fiscale, il y a à parier que la fiscalité IS bougera moins « en mal » que le reste du corpus.
S’y plonger est judicieux.
Excellente remarque dont je prends bonne note (un peu tard)
Dans certains cas, les droits d’enregistrement sont aussi à régler …
Quel cas avez vous en tête ?
Il s’agit de l’application des dispositions de l’article 809 II du CGI
« II. – Lorsqu’une personne morale dont les résultats ne sont pas soumis à l’impôt sur les sociétés devient passible de cet impôt, le changement de son régime fiscal rend les droits et taxes de mutation à titre onéreux exigibles sur les apports purs et simples qui lui ont été faits depuis le 1er août 1965 par des personnes non soumises audit impôt. Les droits sont perçus sur la valeur vénale des biens à la date du changement ».
Bonjour Guillaume,
Merci pour cet article et cette réflexion très intéressants.
Dans l’exemple suivant :
* Sci a l’IR crée il y a 20 ans avec une valeur d’immeuble de 500, entièrement amorti, puis passage à l’IS il y a 7 ans, la valeur de l’immeuble à cette date était de 1500 et aujourd’hui l’immeuble est vendu à un prix de 2000,
* Quelle est la fiscalité afférente à puer dur la plus value, sachant qu’il y a 7 ans, au moment du passage l’IS l’option de différé de paiement de la fiscalité sur la plus value a été choisie?
Doit on considérer que c’est le taux d’IS qui s’applique à l’intégralité de la plus value de 2000 – 500, soit 1500 ou bien peut on considérer que c’est le taux avec les abattements pour durée sur l’IR et la CSG à appliquer sur la plus value au moment du passage de l’IR à L’IS, soit 1500-500=1000 à laquelle les deux abattements pour durées sont appliquées et la plus value de 500 (2000-1500) depuis le passage à l’IS subit le taux de l’IS ?
Désolé pour cet exemple très schématique et un peu simpliste et pour ma méconnaissance fiscale.
Encore bravo pour l’ensemble de vos articles et interventions.
François
La réponse est simple:
Vous avez changé de régime fiscal (IR vers IS) il a sept ans; la plus-value est donc taxé dans le régime BIC/IS soit :
Il est précisé dans votre exemple que lors du passage IR vers IS l’immeuble n’a pas été réévalué (report d’imposition de la PV qui pouvait être constatée au moment de l’option.
prix de cession (2000 – valeur nette comptable de l’immeuble qui doit, normalement correspondre à la valeur du terrain non amortissable, les constructions étant amorties en totalité dans votre situation).
En résumé ça va saigner…
Racheter l’immeuble en perso au minimum (dans la limite du raisonnable) , y élire (vraiement) domicile pendant un duree minimale de 6 mois et le revendre en encaissant sa plus-value exonérée est une option qui mérite parfois d’être considérée…
Bonjour Messieurs et merci pour cet article
Si l’imposition de la plus value avait été effectuée au passage IR /IS : dans ce cas seuls les amortissements comptés à partir de cette date , sur une nouvelle période d’amortissements, seront retenus pour la valeur nette comptable de ce bien en cas de revente ultérieure ?
Je vous remercie
En résumé ça va saigner…
Racheter l’immeuble en perso au minimum (dans la limite du raisonnable) , y élire (vraiement) domicile pendant un duree minimale de 6 mois et le revendre en encaissant sa plus-value exonérée est une option qui mérite parfois d’être considérée…
« Vraiment »
Bonsoir
Il faut que le bien ait été entièrement payé par la sci is ? Je peux faire un prêt pour le racheter ? Je dois racheter mêeme en cas de sci familiale ?
Merci !
propriétaires ( mon mari et moi ) d’une sci à l’IR nous avons choisi ‘option IS en révaluant l’immeuble, et en payant la lus value. Nous étions associés à parts égales et co-gérants. Moi seulle ai signé ce changement ce qui n’a pas été admis lors d’une vérification par l’administration fiscale.
L’immeuble ayant été vendu, le vérificateur a tout contesté ce qui a entraîné un redressement de
150 000 euros dans la sci et 50 000 euros perso.
IL ne faut donc pas oublier de faire signer tous les gérants, car mêmesi cela est prévu dans les tatuts,
ce qui était notre cas, l’administration fiscale est en droit de refuser cette option.
Bonjour,
Nous sommes deux associés. Nous détenons un immeuble acheté 225ke en 2013 sur lequel nous avons fait 90k€ de travaux. Nous avons profité du déficit foncier pendant 5 ans et nous envisageons le passage à l’IS pour éviter l’IR+PS compte tenu de nos TMI respectives. L’immeuble est à ce jour valorisé à 400ke.
Quelle sera l’impact fiscal de ce changement? La plus value imposable sera celle des particuliers sur 175ke?
Peut-on minorer la valorisation de l’immeuble en l’inscrivant à 225ke dans la déclaration à l’IS pour éviter la PV ?
Je vous remercie par avance.
L’essentiel des réponses à vos questions se trouve dans l’article du blog:
Au regard du régime des PV:
– Soit maintien des valeurs historiques tout en reconstituant les amortissements non comptabilisés depuis 2013 si la société n’a pas pratiqué d’amortissement depuis 2013.
– Soit réévaluation de l’immeuble sur la base de sa valeur vénale réelle entrainant la taxation de la PV dans la catégorie des PV des particuliers et l’amortissement futur de l’immeuble sur la valeur réévaluée. La sous-évaluation pouvant être considérée comme une libéralité taxable entre les mains des associés.
J’ajoute un élément: l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global des trois années qui précèdent l’option devrait faire l’objet d’un redressement de la part de l’administration, l’immeuble étant sorti du régime des revenus fonciers…
Bonjour, merci pour cet excellent article.
J’ai plusieurs questions :
Appartement acheté en SCI à l’IR occupé par mon fils pour ses études. Dans 3 ans, je le récupère pour le louer en meublé. Si j’ai bien pigé, je modifie l’IR en IS avec réévaluation de la valeur de l’appartement ?
Ensuite, ma fille rentre en étude en septembre prochain. J’ai l’opportunité d’acheter un PINEL livrable en 2021. Elle y sera 5 à 6 ans sous le régime PINEL puis location toujours en PINEL jusqu’à 9 ou 12 ans et ensuite meublé. Puis-je effectuer cet achat dans la même SCI ou en créer une autre ou ni l’un ni l’autre ?
Merci beaucoup vous vos réponses.
Sébastien
Êtes vous vraiment certain de l’utilité de l’Impôt sur les sociétés dans votre cas ?
Deux réflexions rapides :
– SCI IR avec location meublée = Passage à l’impôt sur les sociétés ;
– Pinel dans une SCI à l’IS = Impossible !
Je crois que le mieux serait de parler de tout ça à l’occasion d’un rendez vous d’assistance patrimoniale – https://www.leblogpatrimoine.com/conseil-strategie-optimisation-patrimoniale
au plaisir,
Guillaume
Bonjour,
Je découvre votre blog et vous remercie pour la qualité de vos conseil.
J’exploite plusieurs gîtes en nom propre depuis plusieurs années avec le statut de LMNP.
J’envisage d’apporter ces biens à une SCI qui sera créée à cet effet.
Si la SCI est à l’IR, les apports en nature que constituent les gîtes ne sont pas soumis aux droits de mutation. (Le problème, c’est que la SCI à l’IR ne peut pas louer en meublé, mais c’est une autre histoire)
Si la SCI est à l’IS, les apports en nature sont soumis aux droits de mutation de 5 %.
Ma question est donc la suivante :
Existe t-il une jurisprudence concernant le délai entre le passage d’une SCI à l’IR et d’une SCI à l’IS pour éviter d’avoir à payer ces droits de mutation de 5 % ? Vous l’avez compris, l’idée serait d’apporter dans un premier temps mes biens immobiliers à une SCI à l’IR sans droits de mutation, et dans un deuxième temps, de changer le régime fiscal de la SCI en passant de l’IR à l’IS…Merci par avance pour vos retours, en espérant que le sujet n’ait pas déjà été traité.
Quel est votre objectif. Exercer votre activité dans une structure à l’IS?
Si oui, pourquoi?
Bonjour,
Le statut LMNP pourrait être remanié dans les prochaines années. Je réfléchis donc à la meilleure solution pour exploiter mes gîtes dans le cadre d’une société commerciale ou civile. Ces deux options me paraissent offrir plus de stabilité que la détention en nom propre.
Ce choix pourrait être également intéressant en matière de succession.
Maintenant, si les droits de mutation s’élèvent à 5%, cela risque d’être compliqué. Dans cette hypothèse, je pourrais envisager une vente (à nous même en tant qu’actionnaires de la SCI) avec des droits de mutation plus élevés. Cette solution nous permettrait de dégager de la trésorerie sur le plan personnel.
D’où ma question initiale sur le délai pour passer d’une SCI à l’IR à une SCI à l’IS sans avoir à payer les 5 % de droits de mutation pour l’apport des immeubles au capital de la SCI.
En vous souhaitant une agréable fin de week-end,
RC
Bonjour à tous et merci pour toutes les informations enrichissantes dispensées sur ce blog.
Néanmoins, je cherche une réponse que je n’arrive pas à obtenir malgré mes recherches.
Peut on ajouter les forfaits travaux (15%) et le forfait frais de notaire (7,5%) sur le prix d’achat du bien pour déterminer le montant de la plus value ?
Un exemple sera plus parlant:
Je souhaite passer ma sci ir à l’is. Dans cette sci, un appartement acheté 100 000€ il y a 6 ans. Je décide de réévaluer pour bénéficier au maximum des avantages de l’amortissement. Appartement réévaluer à 150 000€.
La plus value sera de 150000- 100 000 = 50 000€ ou de 150000 – 100000- 15000 (travaux)-7500 (frais de notaire)=27500€.
Question supplémentaire, qui peut réévaluer légalement le bien pour officialiser sa nouvelle valeur ?
Merci d’avance de pouvoir m’éclairer sur cette interrogation.
Ludo
Lors de l’option à l’IS, il s’agît de déterminer la PV taxable dégagée sur l’immeuble et non sur les parts de la SCI. Par conséquent l’ensemble des règle de détermination de la PV est applicable et notamment pour déterminer le coût d’acquisition de l’immeuble.
Les forfaits de 1% et de 7.5% sont alors applicables.
Cependant, concernant le forfait de 15% un arrêt du CE du 25/03/2019 n°422943 a considéré « qu’en l’absence de justification de par le contribuable de l’exécution de travaux, l’âge forfait de 15% n’est pas applicable…
bonjour
quid de la déduction des travaux sur une sci à l ir que l on passe à l ir ensuite et comment déterminer le capital social de la sci à l is?
exemple : je crée une sci à l ir de 260000 euros pour un bien que je finance par des apports personnels et réalise 100000 euros de travaux , lors de mes trois premiers exercices j’impute mon déficit foncier jusqu’à l’épuiser.
Puis je augmenter le capital de ma sci à 380000 euros (cout des apports personnels achat fdn et travaux) dans un premier temps?
Puis je transformer alors ma sci à L’IR en Sci à l’IS pour amortir mon bien et différer ma fiscalité. Quel est le capital sociale de ma sci à l’is ? 380000 ? ou ? quel est l impact de ma déduction de mes travaux lorsque ma sci était à l’is?
Merci pour votre aide
Le capital d’une société est intangible jusqu’à ce que les associés décident de l’augmenter.
Lorsque vous avez créé votre société les statuts on déterminé le montant du capital social; l’option pour l’IS ne change donc rien à cette situation.
Augmenter le K social serait a priori une erreur si vous avez fait des apports en compte courant d’associé pour financer le bien immobilier et les travaux car après l’option vous pourrez appréhender la trésorerie par prélèvement sur le compte d’associé sans impôt de distribution.
Deux points à noter:
– Les déficits fonciers imputés sur le revenu global ne sont définitivement acquis qu’à compter de la 4ème année qui le déficit imputé;
– Après l’option à l’IS, la SCI devra reconstituer les amortissements non pratiqués dans le cadre de la SCI à l’IR (CE 10/072007 N°287661; SA SCA OUEST); les travaux déduit des revenus fonciers pourraient, à priori être retenus comme assiette des amortissements pour la quote-part de ces travaux amortissables dans le cadre des BIC; à ce titre, les travaux déduits des revenus fonciers devraient être comptabilisés en Immobilisations dans la SCI IR.
merci pour votre retour qui ne m’éclaire que partiellement (ce n’est pas mon métier…).
Par rapport au capital social d ‘une sci : pour la sci ( 2 associés à 50/50) qui nous concerne nous avions déterminé (par mauvais conseil) le capital social à 260000 euros alors que nous avons financé en totalité l’achat les fdn et les travaux pour un montant total de 390000 euros. N’aurions nous pas du créer la sci avec un capital de 390000 (et ne devrions nous pas l’augmenter maintenant malgré les formalités et le coût) pour minimiser les plus values à la revente ? Je suis d ‘accord pour dire que cela n’a rien à voir avec sa transformation à l ‘IS (même si nous l’envisageons secondairement)
deuxième question : dans 3 ans nous pensons transformer cette sci à l IS après avoir passé et purgé le déficit foncier crée par les travaux pour permettre d’amortir le bien et de différer l’imposition. dans ce cas avec un cout total de 390000 euros dont 110000 euros de travaux amortis en déficit foncier et purgés (sur d’autres biens à l’IR) , quelle serait la valeur du bien retenu pour calculer l’amortissement sur 25 ans (en sachant que la sci aura une dette envers nous qui nous permettra de récupérer nos avances avant de devoir payer un impôt sur les dividendes )
Première question:
Vous ne revendrez probablement jamais les partes d’une SCI à l’IS compte tenu des conséquences fiscales négatives pour l’acquéreur.
Capital élevé ou pas: aucune l’importance.
Pour mémoire il était recommandé, avant le 01/01/2004 d’avoir un capital élevé pour calculer la PV de cession de parts de sociétés à l’IR; depuis, bien des textes ont évolué.
Deuxième question:
La valeur du bien, comme indiqué dans ma précédente réponse dépendra, notamment, de la façon dont les travaux ont été comptabilisé et d’une manière générale comment les opérations d’acquisition, et de frais d’acquisition ont été comptabilisés.
Vous devrez isoler le terrain, non amortissable, et décomposer l’immeuble afin d’appliquer la méthode des composants applicable depuis le 01/01/2005. Comment justifiés-vous un « amortissement sur 25 ans »?
[…] qui est généralement avantageux lorsque vous êtes déjà imposé. Attention, il y a de nombreux paramètres à prendre en compte avant de se lancer dans ce genre d’opération. Ne vous lancez pas sans […]
Bonjour et merci pour cet article.
Peut-on passer de l’option IS à l’IR ? D’après quelques sources, cet option est possible mais pas pour une SCI. Même des fiscalistes se contredisent !
Les sociétés civiles ayant opté pour leur assujettissement à l’impôt sur les sociétés peuvent renoncer à cette option jusqu’au cinquième exercice suivant celui au titre duquel l’option a été exercée. Ce droit de renonciation s’applique aux exercices clos depuis le 31 décembre 2018. Sont notamment concernées les sociétés civiles ayant opté au titre d’exercices clos avant le 31 décembre 2018 et pour lesquelles la période de cinq exercices pour renoncer à l’option n’est pas écoulée (BOI-IS-CHAMP-20-20-30 n° 20).
La renonciation à l’option doit être notifiée à l’administration au plus tard à la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d’impôt sur les sociétés de l’exercice au titre duquel s’applique la renonciation (BOI-IS-CHAMP-20-20-30 n° 40). La renonciation doit être adressée au service des impôts auprès duquel est souscrite la déclaration de résultat, sur papier libre ou de manière dématérialisée (CGI ann. III art. 350 F). Les sociétés ayant renoncé à l’option ne peuvent plus, par la suite, opter à nouveau pour le régime des sociétés de capitaux.
En l’absence de renonciation dans le délai prévu, l’option pour l’impôt sur les sociétés devient irrévocable.
Merci pour votre réponse. Toutefois est-ce qu’une SCI rentre bien dans ce cadre. Cela reste ambiguë pour ce type de structure. Merci
Ma réponse, et les textes visés concernent justement les SCI.
Merci
Bonjour M LAMBARD,
J’ai regardé ces textes. Effectivement des entreprises peuvent bénéficier de cet avantage dont notamment les SNC,SEP, EURL, EIRL, EARL,GIP..
Mais malheureusement ce choix n’est pas applicable au SCI. source décret 2019-654
A moins que d’autres sources me contredisent.
1 Les sociétés civiles visées à l’article 8 du CGI peuvent opter pour l’IS (CGI: b) du 3 de l’article 206).
2 Ces sociétés peuvent, sous certaines conditions, renoncer à l’option (CGI : 3ème alinéa du 1 de l’article 239 voir ci-après).
Le décret 2019-654, qui a modifié les articles 350 F et 350 bis de l’annexe 3 du CGI, n’exclut pas les SCI de ce régime qui est définit à l’article 239 du CGI (un décret ne peut modifier le champ d’application d’un texte (loi) de niveau supérieur).
Article 239
Modifié par LOI n°2018-1317 du 28 décembre 2018 – art. 50
1. Les sociétés et groupements mentionnés au 3 de l’article 206 (3. Sont soumis à l’impôt sur les sociétés s’ils optent pour leur assujettissement à cet impôt dans les conditions prévues à l’article 239 :
a. Les sociétés en nom collectif ;
b. Les sociétés civiles mentionnées au 1° de l’article 8 …) peuvent opter, dans des conditions qui sont fixées par arrêté ministériel, pour le régime applicable aux sociétés de capitaux. Dans ce cas, l’impôt sur le revenu dû par les associés en nom, commandités, coparticipants, l’associé unique de société à responsabilité limitée et les associés d’exploitations agricoles est établi suivant les règles prévues aux articles 62 et 162.
L’option doit être notifiée avant la fin du troisième mois de l’exercice au titre duquel l’entreprise souhaite être soumise pour la première fois à l’impôt sur les sociétés. Toutefois, en cas de transformation d’une société de capitaux en une des formes de société mentionnées au 3 de l’article 206 ou en cas de réunion de toutes les parts d’une société à responsabilité limitée entre les mains d’une personne physique, l’option peut être notifiée avant la fin du troisième mois qui suit cette transformation ou cette réunion pour prendre effet à la même date que celle-ci.
Les sociétés et groupements mentionnés au premier alinéa du présent 1 qui désirent renoncer à leur option pour le régime des sociétés de capitaux notifient leur choix à l’administration avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d’impôt sur les sociétés de l’exercice au titre duquel s’applique la renonciation à l’option. En cas de renonciation à l’option, les sociétés et groupements ne peuvent plus opter à nouveau pour le régime des sociétés de capitaux. En l’absence de renonciation avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d’impôt sur les sociétés du cinquième exercice suivant celui au titre duquel l’option a été exercée, l’option devient irrévocable.
Les dispositions du présent 1 ne sont pas applicables :
a. aux sociétés immobilières de copropriété visées à l’article 1655 ter ;
b. aux sociétés de personnes issues de la transformation de sociétés de capitaux intervenue depuis moins de quinze ans lorsqu’elles n’ont pas exercé l’option lors de cette transformation, dans le délai mentionné au deuxième alinéa ;
c. aux sociétés civiles mentionnées aux articles 238 ter, 239 ter, 239 quater A et 239 septies.
2. (Disposition périmée).
3. Les sociétés de personnes qui ont opté avant le 1er janvier 1981 pour l’imposition selon le régime fiscal des sociétés de capitaux mentionné au 1 et exerçant une activité industrielle, commerciale ou artisanale peuvent renoncer à leur option si elles sont formées entre personnes parentes en ligne directe ou entre frères et soeurs, ainsi que les conjoints. La renonciation ne peut être effectuée qu’avec l’accord de tous les associés.
Annexe 3 article 350F
I. – La notification de l’option prévue à l’article 239 du code général des impôts est adressée au service des impôts du lieu du principal établissement de la société ou du groupement qui souhaite exercer cette option.
La notification indique la désignation de la société ou du groupement et l’adresse du siège social, les nom, prénoms et adresse de chacun des associés, membres ou participants, ainsi que la répartition du capital social ou des droits entre ces derniers. Elle est signée dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, par tous les associés, membres ou participants.
II. – La renonciation à l’option pour le régime des sociétés de capitaux prévue au dernier alinéa du 1 et au 3 de l’article 239 du code précité est adressée au service des impôts auprès duquel est souscrite la déclaration de résultats (confirmation du contenu de l’article 239).
Cette renonciation contient la dénomination sociale de la société ou du groupement, le lieu du siège et, s’il est différent, du principal établissement de la société ou du groupement, ainsi que l’indication de l’exercice auquel elle s’applique.
Pour les sociétés de personnes qui ont opté avant le 1er janvier 1981 pour leur assujettissement à l’impôt sur les sociétés et qui peuvent renoncer à leur option dans les conditions mentionnées au 3 de l’article 239 du code précité, la renonciation doit intervenir avant la date d’ouverture du premier exercice auquel elle s’applique. Elle précise les liens de parenté entre les associés. En cas de renonciation à l’option, ces sociétés n’ont plus la possibilité de demander à être de nouveau assujetties à l’impôt sur les sociétés.
l’article 350 Bis de l’annexe 3 traite des EIRL
Préambule au décret:
« Publics concernés : les sociétés en nom collectif, les sociétés civiles, les sociétés en commandite simple, les sociétés en participation, les sociétés à responsabilité limitée dont l’associé unique est une personne physique (EURL), les exploitations agricoles à responsabilité limitée (EARL), les groupements d’intérêt public, les sociétés civiles professionnelles, les groupements de coopération sanitaire, les groupements de coopération sociale et médico-sociale, les sociétés interprofessionnelles de soins ambulatoires, ayant opté pour leur assujettissement à l’impôt sur les sociétés et les entreprises individuelles à responsabilité limitée (EIRL) qui ont opté pour leur assimilation à une EURL ou à une EARL.
Objet : préciser les modalités d’exercice du droit de renonciation à l’option pour le régime des sociétés de capitaux.
Entrée en vigueur : le texte entre en vigueur le lendemain de sa publication.
Notice : l’article 239 du code général des impôts (CGI) permet aux sociétés et organismes qui relèvent par principe du régime des sociétés de personnes prévu à l’article 8 du code précité d’opter pour le régime des sociétés de capitaux afin d’être assujettis à l’impôt sur les sociétés. Les modalités pratiques de cette option, qui est irrévocable, sont prévues aux articles 22 et 23 de l’annexe IV au CGI. L’article 50 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019 a créé une exception au principe d’irrévocabilité de cette option pour l’impôt sur les sociétés en offrant la possibilité aux sociétés et organismes ayant opté pour leur assujettissement à cet impôt d’y renoncer sous certaines conditions. Par ailleurs, l’article 1655 sexies du CGI permet aux EIRL d’opter pour leur assimilation à une EURL ou à une EARL. Cette option est irrévocable et vaut également option pour l’impôt sur les sociétés. L’article 50 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 précitée a créé une exception au principe d’irrévocabilité de cette option pour l’impôt sur les sociétés en offrant la possibilité aux EIRL de renoncer, sous certaines conditions, à cette option, sans renoncer pour autant à leur assimilation à une EURL ou EARL. Le présent décret a pour objet de préciser les modalités pratiques d’application de ce droit de renonciation à l’option pour l’impôt sur les sociétés. Par ailleurs, pour une meilleure lisibilité des textes, les modalités d’option pour le régime des sociétés de capitaux, figurant actuellement à l’annexe IV au CGI, sont transférées à l’annexe III au même code.
Références : les articles 350 F et 350 bis de l’annexe III au code général des impôts, modifiés par le présent décret pris en application de l’article 50 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019, peuvent être consultés, dans leur rédaction issue de ces modifications, sur le site Légifrance (https://www.legifrance.gouv.fr) ».
Vos sources sont donc erronées.
Pour un développement de la doctrine fiscale voir: BOI-IS-CHAMP-20-20-30 « IS – Champ d’application et territorialité – Collectivités exclues du fait d’une option pour le régime des sociétés de personnes – Renonciation à l’option pour l’assujettissement à l’IS »
Malheureusement, le centre des impôts ne l’entend pas ainsi. Je ne sais pas comment leur faire entendre raison.
Extrait article 1 décret n°2019-654 du 27 juin 2019
L’annexe III au code général des impôts est ainsi modifiée :
I. – Au chapitre II du titre II de la troisième partie du livre premier, il est rétabli une section I intitulée : « Sociétés de personnes, sociétés en participation, groupements d’intérêt public, sociétés à responsabilité limitée, exploitations agricoles à responsabilité limitée et sociétés civiles professionnelles » comprenant un article 350 F ainsi rédigé :
« Art. 350 F. – I. – La notification de l’option prévue à l’article 239 du code général des impôts est adressée au service des impôts du lieu du principal établissement de la société ou du groupement qui souhaite exercer cette option.
« La notification indique la désignation de la société ou du groupement et l’adresse du siège social, les nom, prénoms et adresse de chacun des associés, membres ou participants, ainsi que la répartition du capital social ou des droits entre ces derniers. Elle est signée dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, par tous les associés, membres ou participants.
« II. – La renonciation à l’option pour le régime des sociétés de capitaux prévue au dernier alinéa du 1 et au 3 de l’article 239 du code précité est adressée au service des impôts auprès duquel est souscrite la déclaration de résultats.
« Cette renonciation contient la dénomination sociale de la société ou du groupement, le lieu du siège et, s’il est différent, du principal établissement de la société ou du groupement, ainsi que l’indication de l’exercice auquel elle s’applique.
Le décret précise également les sociétés et groupements concernés par cette mesure :
• les SNC (sociétés en nom collectif) et SCS (sociétés en commandite simple)
• les SEP (sociétés en participation)
• les EURL (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée) dont l’associé unique est une personne physique
• les EARL (exploitations agricoles à responsabilité limitée)
• les GIP (groupements d’intérêt public)
• les SCP (sociétés civiles professionnelles)
• les groupements de coopération sanitaire, les groupements de coopération sociale et médico-sociale, les sociétés interprofessionnelles de soins ambulatoires
• les EIRL ayant opté pour leur assimilation à une EURL ou à une EARL.
Source : Décret n° 2019-654 du 27 juin 2019
Le décret modifie le texte existant; il faut lire le texte dans son intégralité et non pas uniquement les modifications apportées par le décret (voir mes précédente réponses) de même que la doctrine administrative citée qui est oppoable à l’administration.