La SCI à l’IS, une option fiscale intéressante pour certains profils, mais pas pour tous les investisseurs immobiliers.

Vous êtes de plus en plus nombreux à vous intéresser à l’option « Impôt sur les sociétés (IS)» pour vos prochains investissements immobiliers en SCI. Il faut bien avouer que cette option à tout pour plaire, du moins en apparence :

  • L’impôt sur les sociétés au taux de 15% jusqu’à 38120€, puis 28% jusqu’à 500 000€ replacera avantageusement le taux d’imposition des revenus fonciers applicable aux SCI à l’IR (0%, 14%, 30%, 41% ou 45%) et les prélèvements sociaux au taux de 17.20% ;
  • La déductibilité de l’amortissement de l’immeuble et des frais de notaire ou d’agence immobilière permettra en outre de réduire la base imposable du profit de la société à l’IS par rapport à la société à l’IR.

Néanmoins, il serait trompeur de ne pas mentionner les conséquences négatives de l’option IS. En effet :

  • La SCI devra s’acquitter de la CRL (« contribution sur les revenus locatifs » au taux de 2.50% du montant des loyers bruts encaissés par la SCI.
  • L’associé de la SCI à l’IS qui voudrait profiter du bénéfice réalisé par la SCI à l’IS devra se verser un dividende, dans la limite du bénéfice comptable. Cela signifie que l’associé ne pourra pas confondre la trésorerie disponible dans la SCI à l’IS et son compte personnel.
  • Le dividende versé à l’associé sera soumis à l’impôt sur le revenu de l’associé. Ce dernier pourra opter pour la flat-tax et payer 30% de prélèvement forfaitaire unique sur le montant du dividende ou préférer appliquer un abattement de 40% avant une taxation selon la tranche marginale d’imposition puis les prélèvements sociaux (Cette dernière option est intéressante pour les contribuables dont la tranche marginale d’imposition est inférieure ou égale à 30%) – Cf « Dividendes : Faut il choisir l’option PFU à 30% ou préférer l’imposition à la tranche marginale ?» –
  • Enfin, la constatation de l’amortissement, à l’origine d’une moindre base d’imposition à l’impôt sur les sociétés (IS), sera l’occasion d’un impôt sur la plus-value professionnelle plus élevée lors de la vente de l’immeuble ; L’impôt sur les sociétés économisés pendant toute la période de l’exploitation de l’immeuble devra être payée en une seule fois, lors de la cession.

Pour approfondir la question des différences entre la SCI à l’IR et la SCI à l’IS, vous pouvez relire cet article « Immobilier locatif : La SCI à l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS) est elle une option fiscale intéressante ? ».
 
Au final, après confrontation des avantages et des inconvénients de la SCI à l’IS, il semble se dégager un intérêt non négligeable de cette option pour l’IS :

  • Pour celui qui ambitionne d’investir massivement dans l’immobilier locatif vide, c’est-à-dire non meublée, à crédit et qui ne veut pas prendre le risque de l’effet ciseau auquel sont régulièrement confrontés les investisseurs imposables à l’impôt sur le revenu. En effet, pour ces derniers imposables à l’impôt sur le revenu, l’aventure, notamment d’un point de vue « Trésorerie » devient rapidement périlleuse au gré de la baisse du montant des intérêts déductibles et de la hausse inévitable de l’impôt sur le revenu. L’option pour l’impôt sur les sociétés présente l’intérêt de décaler le paiement de l’impôt (dividende, boni de liquidation et plus-value immobilière professionnelle) au jour de la vente de l’immeuble et préserve ainsi l’investisseur immobilier du risque de manquer de trésorerie. Pour ces derniers, l’option pour l’IS est la seule solution pour espérer continuer à investir.

 

  • Pour celui qui souhaite investir pour la construction d’un patrimoine familial qui ne sera pas vendu ou qui ne souhaite pas se distribuer les profits immobiliers générés par la SCI. La SCI à l’IS est alors une structure de capitalisation qui permettra de valoriser le patrimoine des associés à très long terme.

 
 

Quelles sont les conséquences du passage à l’Impôt sur les sociétés (IS)

Les conditions de l’option pour l’IS

Une société civile imposé à l’impôt sur le revenu pour option pour l’impôt sur les sociétés (IS). Cette option doit être conforme aux conditions prévues par les statuts ou à défaut par tous les associés. Autrement dit, l’exigence de la signature de tous les associés ou participants de la société ne sera requise que dans l’hypothèse où les statuts ne prévoient aucune modalité particulière d’exercice de l’option.
La doctrine fiscale précise que : « Le contribuable peut effectuer la déclaration d’option, soit auprès du service des impôts compétent, soit auprès du centre de formalités des entreprises (CFE). Toutefois, pour exercer valablement leur option auprès du centre de formalités des entreprises, les sociétés de personnes doivent avoir manifesté l’exercice de cette option sans aucune ambiguïté. Afin de traduire explicitement cette volonté, elles doivent, à cet effet, cocher la case prévue pour l’exercice de cette option sur le formulaire d’immatriculation remis à ce centre. Elles ne peuvent se borner à mentionner leur volonté d’option dans les statuts de la société. »
La notification d’option pour l’IS doit indiquer :

  • La désignation de la société ou du groupement et l’adresse du siège social ;
  • Les nom, prénom et adresse de chacun des associés, membres ou participants ;
  • La répartition du capital social entre les intéressés.

 
Notons qu’en présence de parts sociales démembrées, même si la qualité d’associé est régulièrement reconnue au nu-propriétaire, la signature de l’usufruitier ne peut être que recommandée, si ce n’est obligatoire, pour réduire les risques de contestation ultérieure.
L’option pour l’IS est révocable jusqu’au 5ième exercice suivant celui au titre duquel elle a été exercée. A défaut, l’option IS devient irrévocable.
 

Le passage à l’IS d’une SCI à l’IR existante, c’est l’imposition immédiate des résultats et des plus-values immobilières

Lorsqu’une SCI existante opte pour l’impôt sur les sociétés, cela entraîne l’imposition immédiate des bénéfices non encore taxés et des plus-values immobilières latentes.
Dans le cas de la SCI à l’impôt sur le revenu qui opterait pour l’IS :

  • Les associés devraient payer l’impôt sur le revenu foncier jusqu’à la date d’effet de l’option pour l’IS ;
  • La SCI devrait payer l’impôt sur la plus-value immobilière calculée selon la fiscalité des plus-values immobilières des particuliers classiquement retenu pour les SCI à l’IR (cf « SCI : le piège de la plus value immobilière.) ;

Ainsi, lorsque la SCI à l’IR détient l’immeuble depuis plus de 22 ans pour le calcul de l’impôt sur le revenu ou plus de 30 ans pour les prélèvements sociaux, la SCI pourrait être exonérée d’impôt sur la plus-value immobilière – cf « Simulateur plus-value immobilière 2020 : Un impôt dégressif selon la durée de détention » –
 
Néanmoins, afin de limiter cet impact fiscal de l’imposition immédiate lié à la cessation d’activité, la SCI peut opter pour un sursis d’imposition ; Le paiement de l’impôt peut être différé à une date ultérieure et notamment lors de la cession de l’immeuble par la future SCI à l’IS.
Dans la pratique, cette option est rarement pertinente puisqu’en cas de cession, cela revient à payer de l’impôt sur la plus-value professionnelle calculée à partir d’une valeur nette comptable reconstituée qui ne tient pas compte de charges réellement déduites.
Dans les 60 jours de la date à laquelle le changement de mode d’imposition, la SCI doit produire un bilan d’ouverture auprès du service des impôts compétent. Il est aussi possible pour la SCI de clôturer son exercice en cours de manière anticipée pour simplifier l’enchainement des opérations comptable.
 

Le calcul des amortissements pour la SCI à l’IS résultant d’une transformation d’une SCI à l’IR

Lors du passage à l’IS, les biens immobiliers pourront faire l’objet d’une réévaluation afin d’inscrire à l’actif du bilan leur valeur vénale au jour du passage à l’IS. Ainsi, les amortissements pourront être calculés sur cette base réévaluée sur une durée probable d’utilisation nouvelle.
En revanche, en cas d’option pour le sursis d’imposition, la réévaluation n’est pas possible et l’immeuble est inscrit à l’actif du bilan à sa valeur d’origine ; Une valeur nette comptable est alors reconstituée pour tenir compte des amortissements qui auraient dû être pratiqués. (Ce qui explique aussi pourquoi l’option pour le sursis d’imposition n’est pas une bonne stratégie).
 

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