La SCI à l’IS, une option fiscale intéressante pour certains profils, mais pas pour tous les investisseurs immobiliers.

Vous êtes de plus en plus nombreux à vous intéresser à l’option « Impôt sur les sociétés (IS)» pour vos prochains investissements immobiliers en SCI. Il faut bien avouer que cette option à tout pour plaire, du moins en apparence :

  • L’impôt sur les sociétés au taux de 15% jusqu’à 38120€, puis 28% jusqu’à 500 000€ replacera avantageusement le taux d’imposition des revenus fonciers applicable aux SCI à l’IR (0%, 14%, 30%, 41% ou 45%) et les prélèvements sociaux au taux de 17.20% ;
  • La déductibilité de l’amortissement de l’immeuble et des frais de notaire ou d’agence immobilière permettra en outre de réduire la base imposable du profit de la société à l’IS par rapport à la société à l’IR.

Néanmoins, il serait trompeur de ne pas mentionner les conséquences négatives de l’option IS. En effet :

  • La SCI devra s’acquitter de la CRL (« contribution sur les revenus locatifs » au taux de 2.50% du montant des loyers bruts encaissés par la SCI.
  • L’associé de la SCI à l’IS qui voudrait profiter du bénéfice réalisé par la SCI à l’IS devra se verser un dividende, dans la limite du bénéfice comptable. Cela signifie que l’associé ne pourra pas confondre la trésorerie disponible dans la SCI à l’IS et son compte personnel.
  • Le dividende versé à l’associé sera soumis à l’impôt sur le revenu de l’associé. Ce dernier pourra opter pour la flat-tax et payer 30% de prélèvement forfaitaire unique sur le montant du dividende ou préférer appliquer un abattement de 40% avant une taxation selon la tranche marginale d’imposition puis les prélèvements sociaux (Cette dernière option est intéressante pour les contribuables dont la tranche marginale d’imposition est inférieure ou égale à 30%) – Cf « Dividendes : Faut il choisir l’option PFU à 30% ou préférer l’imposition à la tranche marginale ?» –
  • Enfin, la constatation de l’amortissement, à l’origine d’une moindre base d’imposition à l’impôt sur les sociétés (IS), sera l’occasion d’un impôt sur la plus-value professionnelle plus élevée lors de la vente de l’immeuble ; L’impôt sur les sociétés économisés pendant toute la période de l’exploitation de l’immeuble devra être payée en une seule fois, lors de la cession.

Pour approfondir la question des différences entre la SCI à l’IR et la SCI à l’IS, vous pouvez relire cet article « Immobilier locatif : La SCI à l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS) est elle une option fiscale intéressante ? ».

 

Au final, après confrontation des avantages et des inconvénients de la SCI à l’IS, il semble se dégager un intérêt non négligeable de cette option pour l’IS :

  • Pour celui qui ambitionne d’investir massivement dans l’immobilier locatif vide, c’est-à-dire non meublée, à crédit et qui ne veut pas prendre le risque de l’effet ciseau auquel sont régulièrement confrontés les investisseurs imposables à l’impôt sur le revenu. En effet, pour ces derniers imposables à l’impôt sur le revenu, l’aventure, notamment d’un point de vue « Trésorerie » devient rapidement périlleuse au gré de la baisse du montant des intérêts déductibles et de la hausse inévitable de l’impôt sur le revenu. L’option pour l’impôt sur les sociétés présente l’intérêt de décaler le paiement de l’impôt (dividende, boni de liquidation et plus-value immobilière professionnelle) au jour de la vente de l’immeuble et préserve ainsi l’investisseur immobilier du risque de manquer de trésorerie. Pour ces derniers, l’option pour l’IS est la seule solution pour espérer continuer à investir.

 

  • Pour celui qui souhaite investir pour la construction d’un patrimoine familial qui ne sera pas vendu ou qui ne souhaite pas se distribuer les profits immobiliers générés par la SCI. La SCI à l’IS est alors une structure de capitalisation qui permettra de valoriser le patrimoine des associés à très long terme.

 

 

Quelles sont les conséquences du passage à l’Impôt sur les sociétés (IS)

Les conditions de l’option pour l’IS

Une société civile imposé à l’impôt sur le revenu pour option pour l’impôt sur les sociétés (IS). Cette option doit être conforme aux conditions prévues par les statuts ou à défaut par tous les associés. Autrement dit, l’exigence de la signature de tous les associés ou participants de la société ne sera requise que dans l’hypothèse où les statuts ne prévoient aucune modalité particulière d’exercice de l’option.

La doctrine fiscale précise que : « Le contribuable peut effectuer la déclaration d’option, soit auprès du service des impôts compétent, soit auprès du centre de formalités des entreprises (CFE). Toutefois, pour exercer valablement leur option auprès du centre de formalités des entreprises, les sociétés de personnes doivent avoir manifesté l’exercice de cette option sans aucune ambiguïté. Afin de traduire explicitement cette volonté, elles doivent, à cet effet, cocher la case prévue pour l’exercice de cette option sur le formulaire d’immatriculation remis à ce centre. Elles ne peuvent se borner à mentionner leur volonté d’option dans les statuts de la société. »

La notification d’option pour l’IS doit indiquer :

  • La désignation de la société ou du groupement et l’adresse du siège social ;
  • Les nom, prénom et adresse de chacun des associés, membres ou participants ;
  • La répartition du capital social entre les intéressés.

 

Notons qu’en présence de parts sociales démembrées, même si la qualité d’associé est régulièrement reconnue au nu-propriétaire, la signature de l’usufruitier ne peut être que recommandée, si ce n’est obligatoire, pour réduire les risques de contestation ultérieure.

L’option pour l’IS est révocable jusqu’au 5ième exercice suivant celui au titre duquel elle a été exercée. A défaut, l’option IS devient irrévocable.

 

Le passage à l’IS d’une SCI à l’IR existante, c’est l’imposition immédiate des résultats et des plus-values immobilières

Lorsqu’une SCI existante opte pour l’impôt sur les sociétés, cela entraîne l’imposition immédiate des bénéfices non encore taxés et des plus-values immobilières latentes.

Dans le cas de la SCI à l’impôt sur le revenu qui opterait pour l’IS :

  • Les associés devraient payer l’impôt sur le revenu foncier jusqu’à la date d’effet de l’option pour l’IS ;
  • La SCI devrait payer l’impôt sur la plus-value immobilière calculée selon la fiscalité des plus-values immobilières des particuliers classiquement retenu pour les SCI à l’IR (cf « SCI : le piège de la plus value immobilière.) ;

Ainsi, lorsque la SCI à l’IR détient l’immeuble depuis plus de 22 ans pour le calcul de l’impôt sur le revenu ou plus de 30 ans pour les prélèvements sociaux, la SCI pourrait être exonérée d’impôt sur la plus-value immobilière – cf « Simulateur plus-value immobilière 2020 : Un impôt dégressif selon la durée de détention » –

 

Néanmoins, afin de limiter cet impact fiscal de l’imposition immédiate lié à la cessation d’activité, la SCI peut opter pour un sursis d’imposition ; Le paiement de l’impôt peut être différé à une date ultérieure et notamment lors de la cession de l’immeuble par la future SCI à l’IS.

Dans la pratique, cette option est rarement pertinente puisqu’en cas de cession, cela revient à payer de l’impôt sur la plus-value professionnelle calculée à partir d’une valeur nette comptable reconstituée qui ne tient pas compte de charges réellement déduites.

Dans les 60 jours de la date à laquelle le changement de mode d’imposition, la SCI doit produire un bilan d’ouverture auprès du service des impôts compétent. Il est aussi possible pour la SCI de clôturer son exercice en cours de manière anticipée pour simplifier l’enchainement des opérations comptable.

 

Le calcul des amortissements pour la SCI à l’IS résultant d’une transformation d’une SCI à l’IR

Lors du passage à l’IS, les biens immobiliers pourront faire l’objet d’une réévaluation afin d’inscrire à l’actif du bilan leur valeur vénale au jour du passage à l’IS. Ainsi, les amortissements pourront être calculés sur cette base réévaluée sur une durée probable d’utilisation nouvelle.

En revanche, en cas d’option pour le sursis d’imposition, la réévaluation n’est pas possible et l’immeuble est inscrit à l’actif du bilan à sa valeur d’origine ; Une valeur nette comptable est alors reconstituée pour tenir compte des amortissements qui auraient dû être pratiqués. (Ce qui explique aussi pourquoi l’option pour le sursis d’imposition n’est pas une bonne stratégie).

 

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26 Comments

  1. Merci pour cet article.
    « Lors du passage à l’IS, les biens immobiliers pourront faire l’objet d’une réévaluation afin d’inscrire à l’actif du bilan leur valeur vénale au jour du passage à l’IS. Ainsi, les amortissements pourront être calculés sur cette base réévaluée sur une durée probable d’utilisation nouvelle. »

    Si la valeur du bien augmente (réévaluation) lors de l’inscription de l’actif du bilan de la SCI IS, Les associés de la SCI ne doivent t’ils pas s’acquitter de l’imposition de la plus-value (valeur actualisée – prix d’acquisition avec trvaux déductible) avant que la SCI ne passe à l’IS ?

    • Si, c’est que j’essaie d’expliquer (à priori mal), dans le paragraphe jsute avant sous le titre « Le passage à l’IS d’une SCI à l’IR existante, c’est l’imposition immédiate des résultats et des plus-values immobilières »

      Donc bien évidemment, la plus value immobilier est la différence entre le prix d’achat et cette valeur réévaluée.

      • Oui désolé, il ne m’est pas toujours évident de reconstituer le puzzle…

        En fonction de la situation et des objectifs de chacun, il ne semble pas très judicieux de réévaluer (à la hausse) la valeur du bien sauf à le détenir depuis suffisamment longtemps pour réduire la plus-value taxable à l’IR

  2. Alain LAMBARD says:

    Une bonne synthèse.
    Les paramètre à retenir sont nombreux et le choix est donc difficile à opérer sauf en cas d’investissement significatif qui aurait pour conséquence d’étrangler les associés en matière d’IR et de PS. Dans cette situation l’option à l’IS devient une obligation sauf à mettre en place un démembrement de propriété lorsque les conditions visées à l’article 13.5 du CGI ne sont pas applicables.
    L’option « en cours de route » est encore plus complexe compte tenu des conséquences fiscales qu’elle implique.

  3. Alain LAMBARD says:

    Une bonne synthèse.
    Les paramètre à retenir sont nombreux et le choix est donc difficile à opérer sauf en cas d’investissement significatif qui aurait pour conséquence d’étrangler les associés en matière d’IR et de PS. Dans cette situation l’option à l’IS devient une obligation sauf à mettre en place un démembrement de propriété lorsque les conditions visées à l’article 13.5 du CGI ne sont pas applicables.
    L’option « en cours de route » est encore plus complexe compte tenu des conséquences fiscales qu’elles impliquent.

  4. Philippe30 says:

    LA CRL est dû pour les loyers non assujetti à la TVA.
    Pour les locaux commerciaux avec TVA , la CRL ne s’applique pas

  5. La stratégie (au sens premier du terme s’entend) doit donc s’élaborer au préalable, à savoir que la réflexion doit avoir permis d’opter dès le début pour IR ou IS afin d’éviter les douloureux ajustements fiscaux et comptables évoqués à l’occasion des options.

    Malgré l’instabilité fiscale, il y a à parier que la fiscalité IS bougera moins « en mal  » que le reste du corpus.

    S’y plonger est judicieux.

  6. Dans certains cas, les droits d’enregistrement sont aussi à régler …

    • Quel cas avez vous en tête ?

      • Alain LAMBARD says:

        Il s’agit de l’application des dispositions de l’article 809 II du CGI
        « II. – Lorsqu’une personne morale dont les résultats ne sont pas soumis à l’impôt sur les sociétés devient passible de cet impôt, le changement de son régime fiscal rend les droits et taxes de mutation à titre onéreux exigibles sur les apports purs et simples qui lui ont été faits depuis le 1er août 1965 par des personnes non soumises audit impôt. Les droits sont perçus sur la valeur vénale des biens à la date du changement ».

  7. Bonjour Guillaume,

    Merci pour cet article et cette réflexion très intéressants.
    Dans l’exemple suivant :
    * Sci a l’IR crée il y a 20 ans avec une valeur d’immeuble de 500, entièrement amorti, puis passage à l’IS il y a 7 ans, la valeur de l’immeuble à cette date était de 1500 et aujourd’hui l’immeuble est vendu à un prix de 2000,
    * Quelle est la fiscalité afférente à puer dur la plus value, sachant qu’il y a 7 ans, au moment du passage l’IS l’option de différé de paiement de la fiscalité sur la plus value a été choisie?

    Doit on considérer que c’est le taux d’IS qui s’applique à l’intégralité de la plus value de 2000 – 500, soit 1500 ou bien peut on considérer que c’est le taux avec les abattements pour durée sur l’IR et la CSG à appliquer sur la plus value au moment du passage de l’IR à L’IS, soit 1500-500=1000 à laquelle les deux abattements pour durées sont appliquées et la plus value de 500 (2000-1500) depuis le passage à l’IS subit le taux de l’IS ?

    Désolé pour cet exemple très schématique et un peu simpliste et pour ma méconnaissance fiscale.
    Encore bravo pour l’ensemble de vos articles et interventions.

    François

    • Alain LAMBARD says:

      La réponse est simple:
      Vous avez changé de régime fiscal (IR vers IS) il a sept ans; la plus-value est donc taxé dans le régime BIC/IS soit :
      Il est précisé dans votre exemple que lors du passage IR vers IS l’immeuble n’a pas été réévalué (report d’imposition de la PV qui pouvait être constatée au moment de l’option.
      prix de cession (2000 – valeur nette comptable de l’immeuble qui doit, normalement correspondre à la valeur du terrain non amortissable, les constructions étant amorties en totalité dans votre situation).

      • En résumé ça va saigner…
        Racheter l’immeuble en perso au minimum (dans la limite du raisonnable) , y élire (vraiement) domicile pendant un duree minimale de 6 mois et le revendre en encaissant sa plus-value exonérée est une option qui mérite parfois d’être considérée…

      • Céline Caillet says:

        Bonjour Messieurs et merci pour cet article
        Si l’imposition de la plus value avait été effectuée au passage IR /IS : dans ce cas seuls les amortissements comptés à partir de cette date , sur une nouvelle période d’amortissements, seront retenus pour la valeur nette comptable de ce bien en cas de revente ultérieure ?
        Je vous remercie

  8. En résumé ça va saigner…
    Racheter l’immeuble en perso au minimum (dans la limite du raisonnable) , y élire (vraiement) domicile pendant un duree minimale de 6 mois et le revendre en encaissant sa plus-value exonérée est une option qui mérite parfois d’être considérée…

  9. propriétaires ( mon mari et moi ) d’une sci à l’IR nous avons choisi ‘option IS en révaluant l’immeuble, et en payant la lus value. Nous étions associés à parts égales et co-gérants. Moi seulle ai signé ce changement ce qui n’a pas été admis lors d’une vérification par l’administration fiscale.
    L’immeuble ayant été vendu, le vérificateur a tout contesté ce qui a entraîné un redressement de
    150 000 euros dans la sci et 50 000 euros perso.
    IL ne faut donc pas oublier de faire signer tous les gérants, car mêmesi cela est prévu dans les tatuts,
    ce qui était notre cas, l’administration fiscale est en droit de refuser cette option.

  10. Bonjour,

    Nous sommes deux associés. Nous détenons un immeuble acheté 225ke en 2013 sur lequel nous avons fait 90k€ de travaux. Nous avons profité du déficit foncier pendant 5 ans et nous envisageons le passage à l’IS pour éviter l’IR+PS compte tenu de nos TMI respectives. L’immeuble est à ce jour valorisé à 400ke.
    Quelle sera l’impact fiscal de ce changement? La plus value imposable sera celle des particuliers sur 175ke?
    Peut-on minorer la valorisation de l’immeuble en l’inscrivant à 225ke dans la déclaration à l’IS pour éviter la PV ?
    Je vous remercie par avance.

    • Alain LAMBARD says:

      L’essentiel des réponses à vos questions se trouve dans l’article du blog:
      Au regard du régime des PV:
      – Soit maintien des valeurs historiques tout en reconstituant les amortissements non comptabilisés depuis 2013 si la société n’a pas pratiqué d’amortissement depuis 2013.
      – Soit réévaluation de l’immeuble sur la base de sa valeur vénale réelle entrainant la taxation de la PV dans la catégorie des PV des particuliers et l’amortissement futur de l’immeuble sur la valeur réévaluée. La sous-évaluation pouvant être considérée comme une libéralité taxable entre les mains des associés.
      J’ajoute un élément: l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global des trois années qui précèdent l’option devrait faire l’objet d’un redressement de la part de l’administration, l’immeuble étant sorti du régime des revenus fonciers…

  11. sébastien says:

    Bonjour, merci pour cet excellent article.
    J’ai plusieurs questions :
    Appartement acheté en SCI à l’IR occupé par mon fils pour ses études. Dans 3 ans, je le récupère pour le louer en meublé. Si j’ai bien pigé, je modifie l’IR en IS avec réévaluation de la valeur de l’appartement ?
    Ensuite, ma fille rentre en étude en septembre prochain. J’ai l’opportunité d’acheter un PINEL livrable en 2021. Elle y sera 5 à 6 ans sous le régime PINEL puis location toujours en PINEL jusqu’à 9 ou 12 ans et ensuite meublé. Puis-je effectuer cet achat dans la même SCI ou en créer une autre ou ni l’un ni l’autre ?
    Merci beaucoup vous vos réponses.
    Sébastien

  12. Bonjour,
    Je découvre votre blog et vous remercie pour la qualité de vos conseil.
    J’exploite plusieurs gîtes en nom propre depuis plusieurs années avec le statut de LMNP.
    J’envisage d’apporter ces biens à une SCI qui sera créée à cet effet.
    Si la SCI est à l’IR, les apports en nature que constituent les gîtes ne sont pas soumis aux droits de mutation. (Le problème, c’est que la SCI à l’IR ne peut pas louer en meublé, mais c’est une autre histoire)
    Si la SCI est à l’IS, les apports en nature sont soumis aux droits de mutation de 5 %.
    Ma question est donc la suivante :
    Existe t-il une jurisprudence concernant le délai entre le passage d’une SCI à l’IR et d’une SCI à l’IS pour éviter d’avoir à payer ces droits de mutation de 5 % ? Vous l’avez compris, l’idée serait d’apporter dans un premier temps mes biens immobiliers à une SCI à l’IR sans droits de mutation, et dans un deuxième temps, de changer le régime fiscal de la SCI en passant de l’IR à l’IS…Merci par avance pour vos retours, en espérant que le sujet n’ait pas déjà été traité.

  13. Bonjour,
    Le statut LMNP pourrait être remanié dans les prochaines années. Je réfléchis donc à la meilleure solution pour exploiter mes gîtes dans le cadre d’une société commerciale ou civile. Ces deux options me paraissent offrir plus de stabilité que la détention en nom propre.
    Ce choix pourrait être également intéressant en matière de succession.
    Maintenant, si les droits de mutation s’élèvent à 5%, cela risque d’être compliqué. Dans cette hypothèse, je pourrais envisager une vente (à nous même en tant qu’actionnaires de la SCI) avec des droits de mutation plus élevés. Cette solution nous permettrait de dégager de la trésorerie sur le plan personnel.
    D’où ma question initiale sur le délai pour passer d’une SCI à l’IR à une SCI à l’IS sans avoir à payer les 5 % de droits de mutation pour l’apport des immeubles au capital de la SCI.
    En vous souhaitant une agréable fin de week-end,
    RC

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